CC BY
359
ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ
УДК 69:003
ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МНОГОКВАРТИРНЫХ
ДОМОВ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ИННОВАЦИОННЫХ МЕХАНИЗМОВ
Е.С. Дедюхина, М.А Петренко
Рассмотрен зарубежный опыт капитального ремонта многоквартирных домов. Произведен анализ деятельности шести стран, направленной на решение проблемы воспроизводства многоквартирных домов. Рассмотрена возможность применения зарубежного опыта для решения проблемы ремонта жилого фонда в Российской Федерации.
Ключевые слова: капитальный ремонт жилого фонда; зарубежный опыт капитального ремонта; инновационные решения; инновационные механизмы.
FOREIGN EXPERIENCE OF CAPITAL RECONSTRUCTION OF BLOCK OF FLATS
WITH THE USE OF INNOVATIVE WAYS
E.S. Dediukhina, M.A. Petrenko
We considered foreign experience of capital reconstruction of block of flats. We analysed the activity of six countries, aimed at the solution of reproduction of the block of flats. We also considered the possibility to use the foreign experience to solve the problems of residential fund reconstruction in Russian Federation.
Key words: capital reconstruction of residential fund; foreign experience of capital reconstruction, innovative solutions; innovative mechanisms.
Для усовершенствования процесса финансирования капитального ремонта многоквартирных жилых домов, находящихся на территории Российской Федерации, можно применить механизмы, основанные на опыте зарубежных стран. Во многих зарубежных странах сбалансированное законодательство, поэтапная государственная и муниципальная политика, четкие меры государственной поддержки собственников жилья. Одной важной их особенностью является развитая рыночная экономика в сфере воспроизводства жилищного фонда, следовательно, это наличие развитого кредитно-финансового механизма, позволяющего людям с невысокими доходами строить или приобретать вторичное жилье.
В современном мире решения проблем содержания и воспроизводства жилого фонда следует искать, опираясь на зарубежный опыт управления жилыми домами и постепенно внедрять его в российскую практику.
Например, в западных странах муниципалитет не является заинтересованным в каких-либо внутренних делах объединений собственников жилья, домовладельцы в кондоминиуме не испытывают давления со стороны городских властей при решении возникающих вопросов, касающихся их кондоминиума. Естественно, собственники жилья в кондоминиумах не требуют от муниципалитетов помощи в проведении ремонтов и организации содержания своих домов. В западных странах исторически сложилось другое отношение к собственности на жилье, участие в управлении собственным многоквартирным домом воспринимается собственниками квартир как преимущество, а не бремя. Следует уточнить, что государство разрабатывает и реализует систему мер, облегчающих финансовое бремя собственников жилья и стимулирующих их вкладывать собственные и заемные средства в ремонты и повышение энергоэффективности многоквартирных домов (далее - МКД). Во-первых, эта система мер основывается на создании условий для собствен-
ников квартир (через товарищества или управляющие организации) получать кредиты и различного рода субсидии для реновации своих домов.
В числе первых государств из бывшего социалистического лагеря перешла на управление в сфере управления ЖКХ Польша, создав акционерное общество со 100-процентным государственным или городским капиталом. Были объединены все виды коммунальных услуг в единую компанию [1]. Также в Польше отработана система субсидий, льгот, тарифов и кредитов. С начала 90-х годов в этой стране появились кондоминиумы как результат приватизации государственного и муниципального жилищного фонда. Формирование жилого фонда является обязанностью владельцев квартир в таких странах, как Польша, Эстония и Словакия. Под эти накопления товариществам собственников жилья или управляющим компаниям банки предоставляют кредиты на капитальный ремонт.
В Шотландии практикуется следующее: ремонту подлежит не отдельно взятый дом, а целый участок жилой застройки, который характеризуется высокой концентрацией жилья низкого качества [2]. На практике в Шотландии сложилось несколько подходов осуществления программы «Обновление районов жилой застройки», частный и социальный - два основных наиболее часто применяемые подхода [2]. Частный подход заключается в поощрении местными властями собственников жилых домов в виде различных субсидий и дотаций. А основная идея социального подхода заключается в том, что местные власти активно поощряют создание местных жилищных ассоциаций, которые приобретают и полностью ремонтируют целый дом или несколько домов на участке.
В Венгрии закон «О товариществах собственников жилья» устанавливает, что управляющими кондоминиумами могут быть только те лица, которые прошли соответствующую профессиональную подготовку.
Рассмотрим государственные программы по финансированию воспроизводства жилья в Венгрии.
В 2000 году была введена программа «Энергоэффективная реконструкция жилых зданий, построенных с помощью промышленных технологий», которая реализуется Энергетическим центром Венгрии и Министерством по вопросам местного самоуправления. Целью программы является воспроизводство жилых зданий, построенных с применением промышленных материалов. К ним относят материалы, полученные с помощью технологии переработки природного сырья (нефть, руда, древесина и т.п.) или полученных из него полуфабрикатов (готовый металл, прокат, отдельные детали и узлы любых изделий и т.п.). В данном случае это панельные дома. Субсидирование принимается в основном для ветхого жилья и может быть востребовано для следующих видов работ, выполняемых в ходе реконструкции зданий:
- теплоизоляция зданий;
- ремонт инженерных систем зданий (в результате которых ожидается снижение потребления энергии);
- модернизация и ремонт окружения здания;
- введение индивидуальной настройки потребления тепловой энергии совместно со счетчиками расхода тепла в индивидуальных квартирах (замена радиаторов и подключение клапанов для индивидуальных счетчиков тепла, либо распределение расходов и проведение всех необходимых изменений теплосети).
Подавать заявки для субсидий могут товарищества собственников жилья (далее -ТСЖ) и блок-хаус кондоминиумы (далее - БХК).
Государство и местные органы самоуправления, в случае если ТСЖ или БХК отвечает критериям правительственной «панельной программы», выделяет по 1/3 от общей стоимости инвестиций в ТСЖ или БХК, при максимуме инвестиций в 4300 евро на каждую квартиру.
Наряду с этим существует Строительный общественный фонд (СОФ) - управление организации ремонта, реконструкции и строительства основных фондов, осуществляется
на основе немецкой модели Bausparkasse. В Венгрии два финансовых учреждения предоставляют услуги СОФ. Сами жильцы, а также ТСЖ или БХК, как юридические лица, могут открыть счет в СОФ и накапливать сбережения для воспроизводства жилых объектов. На основании средств, собранных на накопительном счету в СОФ, государство предоставляет субсидию в размере 30% жильцам, либо ТСЖ или БХК.
Если ТСЖ или БХК собирали средства на ремонт в течение последних 4 лет, они получают право на субсидии по процентным ставкам, предоставляемым государством, и могут взять кредит в коммерческом банке на ремонт общих помещений здания. Процентная ставка по займам в валюте Венгрии, форинтах, составляет около 4% в первые 5 лет и 10% в следующие 5 лет. Банки могут предоставлять кредиты с субсидированной процентной ставкой без внесения капитала со стороны ТСЖ или БХК, а также при наличии или отсутствии государственных и муниципальных грантов. Основанием для выдачи кредита могут являться следующие действия:
• Собрание жильцов утверждает увеличение общих расходов на сумму, покрывающую ежегодные выплаты процентов и основной суммы кредита;
• Основная сумма кредита выплачивается через Строительный общественный фонд и счет фонда назначается банку;
• Существуют следующие гарантии:
- гарантии IFC (англ. Международный финансовый институт осуществляет предоставление займов, инвестирование в форме долевого участия в капитале, предлагает финансирование и продукты по управлению рисками) плюс денежный депозит в размере первого месячного платежа основной суммы кредита;
- гарантии IFC плюс перевод банковского счета ТСЖ в финансирующий банк;
- денежные средства в размере 5-20% от суммы кредита.
В Венгрии существует Государственная программа, по которой предоставляется субсидия по процентной ставке на ремонт общих пространств в кондоминиумах и жилищных кооперативах, она предлагает субсидирование процентной ставки для любых БХК или ТСЖ для финансирования реконструкции части жилого дома, находящегося в общей собственности. Для участников программы существуют два основных требования: кондоминиум собирал средства для обновления в течение как минимум 4 лет и он должен взять банковский кредит. Субсидия от выплат по кредиту составляет 70% в первые 5 лет, и 35% в последующие 5 лет. Кондоминиумы не могут воспользоваться этой субсидией, если они уже получили кредит на хороших условиях, а также кредит под залог своего накопительного фонда.
Муниципальные власти могут также брать кредиты с субсидируемой процентной ставкой для ремонта и модернизации своих квартир. Субсидии процентных ставок составляют 70%, но доля кредита в общем объеме инвестиций не может превышать 50%. Банки могут предоставлять кредиты с субсидированными процентными ставками без вложения капитала со стороны ТСЖ или кондоминиумов, при наличии или отсутствии государственных и муниципальных грантов.
Отметим, что в Венгрии финансовая поддержка товариществам и жилищным кооперативам осуществляется из средств муниципальных бюджетов через ежегодные конкурсы грантов, размер которых не превышает 40% стоимости проводимых ремонтов.
В Германии была разработана общегосударственная концепция комплексной санации жилых зданий, включающая способы и методы реабилитации крупнопанельных строений. При этом уже в самом начале привлекались к сотрудничеству социологи для разъяснительной работы с каждым квартиросъемщиком. Проектирование и согласование проектов санации обсуждаются со всеми заинтересованными сторонами. Проведение информационно-разъяснительной работы - это весьма важный этап на пути решения социально значимых задач в жилищно-коммунальном хозяйстве.
Для Германии характерна холдинговая структура жилищно-коммунальных предприятий, распределенная по видам деятельности, благодаря которой финансируются менее развитые или социально значимые направления за счет более успешных [7]. Холдинговая компания (холдинг) - это система коммерческих организаций, которая включает в себя управляющую компанию, владеющую контрольными пакетами акций или паями дочерних компаний, и дочерние компании. Управляющая компания может выполнять не только управленческие, но и производственные функции. Дочерним же признается хозяйственное общество, действия которого определяются другим (основным) хозяйственным обществом или товариществом в силу преобладающего участия в уставном капитале, либо в соответствии с заключенным между ними договором, либо иным образом. Это является принципиально значимым, так как в жилищно-коммунальном хозяйстве есть области, которые с трудом могут быть рентабельными. Если они не подкрепляются нерыночными средствами, то в целом экономика может понести ущерб, многократно превышающий экономию [3].
В Эстонии для того, чтобы снизить риски банков при кредитовании воспроизводства многоквартирных домов, были созданы специализированные гарантийные агентства, которые за доступную плату (1-1,5% от суммы поручительства) предоставляют поручительства по кредитам товариществ собственников жилья или управляющих организаций на реновацию многоквартирных домов [8]. Такие же гарантийные агентства создавались в Литве и Словакии [5] при участии государства, они дают гарантии ТСЖ и управляющим компаниям при кредитовании на цели капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов в размере до 75% от суммы кредита. Предоставление гарантий платное -обычно 1,5-2,5% от гарантируемой суммы кредита.
Наличие поручительства гарантийного агентства позволяет банку выдать кредит товариществу или управляющей организации без залога квартир или другого недвижимого имущества.
Гарантийное агентство разрабатывает требования к заемщику кредита и проекту воспроизводства для предоставления поручительства, тем самым помогая банкам разработать новый кредитный продукт и приобрести опыт работы с новыми клиентами - товариществами и управляющими организациями.
Выделенные государством в уставный капитал гарантийного агентства бюджетные средства используются многократно, позволяя привлечь в капитальный ремонт большое количество внебюджетных финансовых ресурсов.
Постепенно банки начинают рассматривать кредиты на реновацию многоквартирных домов как кредиты с низкими рисками, потребность в поручительствах гарантийного агентства уменьшается (обычно поручительство требуется, если в доме не создано товарищество). В Эстонии доля кредитов, выданных под поручительство гарантийного агентства КгеёБх, в 2002 году составляла 30%, а в 2006 году - уже 2% в общем объеме кредитов на реновацию многоквартирных домов.
При использовании заемных и собственных средств граждан обязательным условием для получения кредита является наличие в фонде ремонта дома средств в размере не менее 10% стоимости запланированного ремонта. Способность сформировать фонд ремонта дома в таком размере, а также хорошая финансовая дисциплина собственников помещений позволяют банку рассматривать товарищество или управляющую организацию как вполне надежного заемщика. Фактически обеспечением возврата кредита являются принятые собственниками помещений на себя обязательства вносить ежемесячную плату за капитальный ремонт в установленном размере, позволяющем товариществу или управляющей организации возвращать кредит.
В Эстонии пособие на капитальный ремонт основных конструкций (несущих и ограждающих) и модернизацию многоквартирного дома составляет 10% стоимости работ с ограничением по максимальной сумме на один квадратный метр общей площади квартир.
В Эстонии, Латвии и Литве в качестве реального обеспечения возврата кредита банки рассматривают средства регулярных платежей собственников, поступающие на расчетный счет товарищества или управляющей организации, открытый в банке-кредиторе на период кредитования, через который осуществляются расчеты по всем платежам [9].
Для стимулирования собственников квартир к проведению комплексных ремонтов, вложению собственных и заемных средств во многих странах используются программы предоставления бюджетных субсидий. Субсидии могут предоставляться как на проведение энергоаудита и разработку проектной документации, так и на проведение ремонтов на оплату процентов по кредиту.
Общими в практике предоставления бюджетных субсидий в разных странах являются следующие принципы:
- инициатива по принятию решения о проведении капитального ремонта (реновации) дома принадлежит собственникам помещений - решение принимается на общем собрании;
- предоставление бюджетных средств осуществляется по заявлению собственников (или уполномоченных ими организаций) и, как правило, на конкурентной основе, первые на очереди пенсионеры и инвалиды;
- бюджетные средства предоставляются только при условии и по факту финансирования определенной доли стоимости работ самими собственниками помещений (из собственных и заемных средств).
Обратим внимание, что создание объединения собственников жилья в многоквартирном жилом доме по законодательству является обязательным в Норвегии, Дании, Германии, Нидерландах, Швейцарии, Польше, Венгрии, Чехии. В таких странах, как Словакия, Румыния, Болгария, Эстония, Латвия, Литва, Беларусь, Молдова - объединение собственников происходит на добровольной основе. Однако членство в уже созданном товариществе является обязательным для собственников жилья во всех странах, кроме Российской Федерации и Кыргызстана - единственных странах, где было принято решение о добровольности получения членства в товариществе.
Субъектами управления многоквартирным домом являются собственники помещений в доме и управляющий - каждые в пределах своей компетенции.
В результате анализа опыта применения инновационных решений при воспроизводстве жилого фонда, в частности МКД, в шести странах (Эстония, Литва, Венгрия, Латвия, Словацкая Республика и Польша) видно, что система финансирования и организация капитального ремонта МКД, обеспечивающая стабильное долгосрочное финансирование капитального ремонта, основана на трех основных источниках:
- средства собственников помещений в многоквартирных домах, накапливаемые в фонде на ремонт дома (как это имеет место в Словацкой Республике, Венгрии, Польше и Эстонии);
- кредиты, предоставляемые банковским сектором ТСЖ и жилищным УК (как это имеет место в Словацкой Республике, Венгрии, Польше, Латвии и Эстонии);
- бюджетная поддержка ТСЖ при проведении комплексного капитального ремонта, обеспечивающего значительное повышение энергоэффективности (как это имеет место во всех шести проанализированных европейских странах).
Успешное функционирование данной системы также зависит от следующих факторов:
• Коллективная ответственность собственников жилья за состояние МКД, предусмотренная законодательством всех вышеуказанных европейских стран. Специальные государственные или муниципальные организации контролируют состояние зданий и могут заставить недобросовестных собственников выполнять требования законодательства.
• Формирование фонда на ремонт дома в каждом МКД является обязательным (Эстония, Польша и Словацкая Республика) или требуется банками, выдающими кредиты ТСЖ или УК (в Венгрии и Латвии).
• Формирование и участие в работе институтов коллективного принятия решений по управлению и ремонту дома (например, ТСЖ или кооператива) является обязательным для собственников каждого МКД (в Словацкой Республике, Венгрии, Польше, Латвии и Эстонии).
• Наличие финансовых стимулов для собственников МКД и доступность кредитов достигается наиболее распространенными инструментами снижения рисков и повышения доступности заемного финансирования. Можно выделить два сценария:
- учитывая повышенные риски кредитования объединений собственников жилья на первоначальном этапе, наличие инструментов снижения рисков кредитования позволяет коммерческим банкам формировать кредитные продукты на ремонт и модернизацию жилья. Управление рисками может осуществляться следующим образом: Фонд государственных гарантий (Эстония), Банк государственных гарантий и развития (Словацкая Республика), гарантии Всемирного банка (Литва), планы накопления сбережений Строительного общества и частичные гарантии Международной финансовой корпорации (МФК) (Венгрия) - эти структуры предоставляют коммерческим банкам частичные гарантии по кредитам (как правило, на возмездной основе), выдаваемым объединениям собственников жилья;
- облегчение доступа к заемному финансированию для ремонта и модернизации домов и повышение его доступности для ТСЖ/собственников жилья. В Словакии ТСЖ может получить субсидированный кредит от Государственного фонда содействия развитию жилищного строительства в целях повышения энергоэффективности многоквартирного дома. В Польше ТСЖ может получить грант Государственного фонда повышения энергоэффективности и реконструкции в целях частичного погашения кредита на модернизацию МКД. При этом сумма гранта зависит от достигаемого уровня энергоэффективности (но не более 20% от суммы кредита) и перечисляется напрямую банку-кредитору в счет погашения части кредита по завершении ремонтно-строительных работ.
Информированность общественности также имеет важное значение, поскольку помогает изменить отношение собственников со смещением акцентов с ожидания ремонта дома от государства на принятие на себя ответственности за свою собственность. Польша, Словакия и Эстония разработали эффективные кампании по информированию общественности.
На сегодня в Российской Федерации проблема воспроизводства МКД стоит очень остро и требует решения. Ремонт и восстановление многоквартирных жилых домов в России является первоочередной задачей. Около 60% многоквартирных жилых домов в России нуждаются в срочном капитальном ремонте. Оценка ежегодной стоимости капитальных ремонтов в России на период до 2035 года колеблется от 220 млрд (с незначительным устранением накопившихся проблем) до 1 трлн рублей по сценарию, при котором будет проведен комплексный ремонт с применением энергосберегающих технологий и материалов [4].
Международный опыт капитального ремонта МКД показал, что наиболее эффективная структура для устойчивого финансирования ремонта состоит как минимум из трех элементов:
- регулярные платежи собственниками квартир в ремонтный фонд, формируемый в обязательном порядке в каждом многоквартирном доме;
- кредиты, предоставляемые коммерческими банками товариществам собственников жилья или жилищным кооперативам (совместно - ТСЖ) и жилищным управляющим компаниям (УК), при этом обеспечением по таким кредитам являются регулярные плате-
жи собственников на ремонт и содержание МКД, аккумулируемые в ремонтном фонде дома;
- государственная бюджетная поддержка в виде софинансирования капитального ремонта и предоставления гарантий банкам через специально создаваемые государственные финансовые институты развития (гарантийные агентства, специализированные государственные банки, фонды и т.п.).
Таким образом, определенное сочетание описанных элементов может в среднесрочной перспективе являться наиболее подходящей моделью для устойчивого финансирования капитального ремонта и энергоэффективной модернизации многоквартирных жилых домов в России.
Особенностью этой модели является наличие трех источников финансирования капитального ремонта и энергоэффективной модернизации МКД:
- средства собственников помещений в МКД, формируемые за счет платежей в обязательный фонд ремонта дома;
- банковские кредиты;
- средства государственной поддержки.
В среднесрочной перспективе именно эта модель приведет к возможности финансировать капитальный ремонт жилого фонда России без прямого софинансирования за счет средств бюджетов различных уровней (за исключением наиболее бедных слоев населения, которые всегда будут нуждаться в финансовой помощи государства для содержания собственного жилья). Также подразумевается, что по мере становления рынка кредитования объединений собственников жилья и накопления статистики по таким кредитам отпадет потребность в предоставлении государственной поддержки, как необходимого условия ремонтов жилья (кроме групп населения, нуждающихся в социальной поддержке) [11].
Россия стремится выйти на новый уровень в управлении жилищным фондом. В 2013 году вступил в силу закон, обязывающий всех собственников жилья в многоквартирных домах ежемесячно вносить плату за капитальный ремонт. Государственная дума РФ 1 января 2013 года приняла закон «О привлечении средств собственников жилья в многоквартирных домах при проведении капитального ремонта» [10].
Изучение зарубежного опыта показало, что объем государственных вложений в жилищное строительство в зарубежных преуспевающих странах гораздо выше, чем в России, что еще раз указывает на необходимость снижения рисков и на проработку вопросов функционирования системы организационно-экономического управления в жилищно-коммунальном хозяйстве.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Герчикова И. Н. Менеджмент ЖКХ: учебник, 2-е изд. М.: Банки и биржи. ЮНИТИ, 2013. 512 с.
2. Дурович А.П. Маркетинг в жилищно-коммунальной деятельности. Минск, 2013.
3. Менеджмент: учебник. 2-е изд., перераб. и доп. / под ред. А.С. Булатова. М.: Экономика, 2012. 457 с.
4. Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_149587/
5. Справочник по капитальному ремонту жилых зданий. 2-е изд., перераб. и доп. / под ред. А. И. Лысовой. М.: Строй-издат, 1977. 358 с.
6. Экономика жилищно-коммунального хозяйства города: учеб. пособие. М.: Изд-во «ВЛАДОС-ПРЕСС», 2013. 298 с._
7. Патрушев А. И. Германия в XX веке. М.: Изд-во «Дрофа», 2004. 432 с.
В. http://www.asros.ru/media/File/filelist/Policy_Summary_-_Housing_Repairs_(RUS).pdf
9. http:// www.tsg-rf.ru /media
10. http://www.fkr3B.ru/
11. Ярославцева Т. А., Ярославцев А.В. Проблемы реализации реформ в ЖКХ современной России и прав граждан на качественное обслуживание жилья (на примере Хабаровского края) // Вестник ИрГТУ. 2014. № 7. С. 263-268.
Информация об авторах
Дедюхина Екатерина Сергеевна, старший преподаватель кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», тел.: (3952) 40-54-12; Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Петренко Мария Анатольевна, студентка кафедры «Экспертиза управление недвижимостью»; Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Information about the authors
Dediukhina E.S., senior teacher, Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: (3952) 40-54-12; Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.
Petrenko M.A., undergraduate, Department of Real Estate Expertise and Management, Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.
УДК 053.4
ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ И ЭНЕРГОСБЕРЕЖЕНИЕ ПРИ
РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОГРАММ В РЕГИОНАХ СИБИРИ И ДАЛЬНЕГО ВОСТОКА
Л.Е. Журавлева
Улучшение жилищных условий является актуальной задачей. Рассмотрены вопросы индивидуального жилищного строительства для районов с суровыми природно-климатическими условиями. На практике исследованы возможные варианты решения проблемы энергоэффективности. Приведены примеры сравнительных расчетов затрат на общестроительные работы. Констатируется, что при соблюдении требований по энергосбережению и энергоэффективности, учитывая инновационную направленность государственных, ведомственных и долгосрочных целевых программ, применение инновационных материалов и технологий - не приводит к удорожанию строительства, а с учетом возможной экономии эксплуатационных затрат на стадии эксплуатации таких зданий позволяет получать экономический эффект.
Ключевые слова: индивидуальное жилищное строительство; энергоэффективность; инвестиционно-строительные программы; затраты; экономическая эффективность.
