CC BY
30
Криминалистика: вчера, сегодня, завтра. 2020. № 3 (15) ==== УДК 343.985.1
DOI: 10.24411/2587-9820-2020-10051 Григорян Спартак Арамович,
аспирант Башкирского государственного университета
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО В СФЕРЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ИСТОЧНИК ДЛЯ ФОРМИРОВАНИЯ ЧАСТНОЙ КРИМИНАЛИСТИЧЕСКОЙ МЕТОДИКИ РАССЛЕДОВАНИЯ УКАЗАННЫХ ДЕЯНИЙ
Аннотация. Преступления в сфере долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляют собой группу деяний, которые, несмотря на расположение в различных главах и разделах Уголовного кодекса Российской Федерации, с точки зрения криминалистики имеют комплекс общих черт, позволяющих их систематизировать. Помимо наличия единой сферы (долевое строительство), формирующей общность криминалистически значимых особенностей обстановки этих деяний, существенным фактором выступает такой общий элемент их механизма, как нарушения норм законодательства о долевом строительстве. Следовательно, с точки зрения формирования частной криминалистической методики расследования данных деяний, положения, регулирующие порядок осуществления правоотношений в сфере долевого строительства жилья и иных объектов недвижимости, необходимо рассматривать в качестве не только справочного материала, а нормативных источников разработки криминалистической методики.
Ключевые слова: долевое строительство, жилище, квартиры, дольщики, законодательство о долевом строительстве, договор участия в долевом строительстве.
Grigoryan Spartak Aramovich,
Postgraduate student of the Bashkir state University
LEGISLATION IN THE FIELD OF SHARED CONSTRUCTION
OF HOUSING AND OTHER REAL ESTATE AS A SOURCE FOR THE FORMATION OF PRIVATE FORENSIC METHODS OF INVESTIGATION OF THESE ACTS
Abstract. Crimes in the field of equity construction of apartment buildings and other real estate objects are a group of acts that, despite their location in various chapters and sections of the Russian Criminal Code, from the point of view of criminology have a set of common features that allow them to be systematized. In addition to the presence of a single equity construction, which forms a common
criminally significant features of the situation of these acts, a significant factor is a common element of their mechanism, such as violations of the law on equity construction. Therefore, from the point of view of forming a private forensic methodology for investigating these acts, the provisions regulating the procedure for implementing legal relations in the field of shared housing construction and other real estate objects should be considered not only as reference material, but as normative sources for developing a forensic methodology.
Keyword: equity construction, housing, apartments, shareholders, legislation on equity construction, contract of participation in equity construction.
Современная ситуация в сфере жилищного строительства такова, что, согласно данным Единого реестра проблемных объектов, опубликованного на сайте Минстроя РФ, в целом по стране насчитывается более трех тысяч домов, оказавшихся недостроенными. Из них в отношении 700 застройщиков (имеющих обязательства в отношении более двух тысяч домов) реализуются различные стадии процедуры банкротства. Нарушены сроки завершения строительства и сроки передачи дольщикам принадлежащей им доли более чем на 6 месяцев, в отношении почти тысячи домов. Соответственно, более сотни тысяч людей признаны обманутыми дольщиками, так и не получив заблаговременно оплаченную и долгожданную недвижимость, а то и лишившись единственного жилья, реализованного в счет гарантированного приобретения новостройки. Данные альтернативных и независимых источников (в том числе различных общественных организаций, движений, союзов, фондов: «Фонд защиты прав обманутых дольщиков», Движение обманутых дольщиков России, «Сила в движении» и др.) называют и более впечатляющее количество обманутых дольщиков (от двухсот тысяч до десяти миллионов), что обусловлено расхождениями в понимании критериев, позволяющих отнести объект строительства к категории проблемного, а инвестора признать обманутым дольщиком.
До вступления в силу Федерального закона от 1 мая 2016 г. № 139-ФЗ, застройщикам, в зависимости от конкретных обстоятельств преступного деяния, инкриминировались преступления, предусмотренные ст.ст. 159, 160, 201 УК РФ и другими нормами [1, с. 39]. При этом фактически доминировал состав мошенничества, совершённого в крупном и (или) в особо крупном размере, а равно с использованием служебного положения.
В то же время следственно-судебные органы столкнулись с объективными трудностями доказывания имманентно присущего мошенничеству обмана и (или) злоупотребления доверием как сознательных и целенаправленных действий, находящихся в причинно-следственной связи с невыполнением гражданско-правовых обязательств перед дольщиками. При мошенничестве требуется достоверно установить, что, убеждая граждан или представителей юридических лиц в необходимости совершения тех или иных юридичес-
ки значимых действий (в данном случае — инвестирования в счет строительства жилого дома или иного помещения с последующей передачей инвесторам принадлежащих им объектов), субъекты преступления изначально не намеревались выполнять свои обязательства, предусмотренные гражданско-правовыми документами [2; 3].
Однако, как следует из показаний подозреваемых и обвиняемых, а равно многочисленных свидетелей, не являются редкостью ситуации, когда, не отрицая факта недостроя объектов капитального строительства, невыполнения в полном объеме строительно-монтажных, отделочных и иных работ, а также несостоявшейся передачи дольщикам введенного в эксплуатацию жилья, недобросовестные застройщики зачастую категорически опровергают преднамеренный характер наступления неблагоприятного результата, тем более — вследствие обмана и (или) злоупотребления доверием.
При этом невыполнение гражданско-правовых обязательств они зачастую объясняют различными внезапно возникшими неблагоприятными обстоятельствами: существенным изменением экономической ситуации, усилением мер контрольно-надзорного характера, сопровождающих процесс строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома, неправомерным давлением со стороны органов власти в виде выражения дополнительных требований, и даже рейдерскими захватами строительных объектов.
Следует также отметить, что в подтверждении их показаний ими действительно организуется определенный объем строительно-монтажных работ на выделенном участке, хотя бы на этапе привлечения денежных средств дольщиков. В случае инкриминирования фактов мошеннических действий следователям необходимо доказать, что такие работы носили притворный характер, выступая своеобразным приемом по сокрытию истинных намерений обвиняемого. И хотя следственно-судебная практика расследования мошенничества в сфере долевого строительства знает немало уголовных дел о названной категории деяний, вместе с тем сохраняется проблема дифференциации наличия в действиях недобросовестных застройщиков обмана (и (или) введения в заблуждение) либо иных противоправных действий, повлёкших невыполнение обязательств перед дольщиками.
Федеральным законом от 1 мая 2016 г. № 139-ФЗ Уголовный кодекс РФ пополнился ст. 200.3 «Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости», что, по замыслу законодателя, призвано было усилить уголовно-правовые меры защиты прав и законных интересов дольщиков. Конструкция указанной нормы носит бланкетный характер, отсылая к отечественному законодательству, регулирующему правоотношения в сфере долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Для наступления уголовной ответственности по ст. 200.3 УК РФ достаточно доказать факт привлечения денежных средств граждан в размере, превышающем три миллиона рублей, вопреки установленным правилам и (или) порядку. При этом законодатель нейтрально относится к мотивам, которыми руководствовался недобросовестный застройщик, не требуя доказывания факта обмана или злоупотребления доверием. Кроме того, лицо подлежит освобождению от уголовной ответственности в случаях как полного возмещения им суммы привлеченных денежных средств, так и принятия мер, обеспечивших ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Основным нормативным актом, регулирующим правоотношения, возникающие между участниками долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (дольщиками, застройщиком, третьими лицами), выступает Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Положения указанного нормативного акта корреспондируют с взаимосвязанными статьями Гражданского, Земельного, Градостроительного кодексов РФ, иных федеральных законов и подзаконных актов [4, с. 59—66].
Это формирует объективно сложный и трудоемкий процесс, сопровождающий правоотношения в связи с возведением многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости:
— от выделения земельного участка и получения разрешения на строительство;
— до ввода в эксплуатацию завершенного строительством объекта;
— от заключения с заинтересованными лицами договора участия в долевом строительстве;
— до передачи им надлежащего объекта по завершении строительно-монтажных и иных работ в объеме, предусмотренном договором.
Кроме того, существенным условием выступает соблюдение сторонами обязательств в отношении оговоренных сроков:
— завершения строительства и ввода в эксплуатацию соответствующего объекта (для застройщиков);
— внесения платежей в соответствии с графиком (для дольщиков).
Все обозначенные выше юридически значимые события отражаются
в соответствующих документах, по которым можно проследить этап осуществления правоотношений в сфере долевого строительства с присущими каждому этапу процедурами. Однако субъекты анализируемых деяний нередко используют полулегальные (так называемые серые схемы), при реализации которых документы, фиксирующие те или иные факты и события, одновременно служат средством обхода установленных процедур, а то и средством сокрытия преступлений. Соответственно, при участии заинтересован-
ных лиц видоизменяется форма и содержание предусмотренных законом документов, например, договор участия в долевом строительстве преобразуется в «договор займа», «договор инвестирования», «предварительный договор» и подобные суррогаты.
В соответствии с ч. 2 ст. 1 указанного Федерального закона РФ № 214-ФЗ, привлечение денежных средств частных лиц для инвестирования в строящиеся многоквартирные дома и иные объекты недвижимости допускается: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) жилищностроительными кооперативами, осуществляющими строительство на земельных участках, предоставленных им из государственной или муниципальной собственности в безвозмездное срочное пользование.
В действующей редакции ст. 1 законодатель также специально оговаривает недопустимость выпуска и продажи ценных бумаг, содержащих обязательство застройщика по завершении строительства выделить и передать владельцу данной ценной бумаги помещение в жилом многоквартирном доме, и, соответственно, содержащих аналогичное право требования у владельца ценной бумаги. Тогда как ранее продажа строящегося жилья с использованием вексельных схем выступала одним из типичных способов уклонения от уплаты налогов со стороны застройщика.
Основной формой привлечения денежных средств дольщиков является заключение сторонами (застройщиком и дольщиком) договора участия в долевом строительстве жилья, который подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость. Государственная регистрация договора представляет собой гарантию защиты прав дольщиков, исключающую двойные продажи одного и того же объекта разным лицам. Следовательно, договоры займа, инвестирования, предварительные договоры, расписки (как самостоятельный документ, формирующий обязательства по строительству и передачи доли) и т. д., по сей день имеющие широкое распространение в практике реализации правоотношений в сфере долевого строительства (но закономерно не предусматривающие государственной регистрации), не только не основаны на законе, но и не исключают риска неоднократной продажи разным лицам одного и того же объекта строительства.
Законодатель предъявляет к застройщику ряд требований, выполнение которых является условием правомерности привлечения денежных средств дольщиков. Прежде всего, застройщик должен обладать разрешением на строительство конкретного объекта на определенном земельном участке, выдаваемом в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления. В разрешении на строительство, по общему правилу, отражается ряд официальных данных, анализ которых приобретает значимость для расследования преступлений указанной категории:
— серия, номер разрешения, дата выдачи, сведения о застройщике и должностном лице, выдавшем разрешение;
— характеристики земельного участка, на котором планируется ведение строительства: кадастровый номер, адрес, площадь;
— характеристики объекта строительства: наименование объекта строительства (многоквартирный жилой дом и т. п.), площадь застройки, общая площадь и строительный объем, количество этажей (включая, наряду с жилыми этажами, также технические этажи, этажи для коммерческой недвижимости);
— сроки действия разрешения, включая данные о продлении действия разрешения на определенный срок.
В то же время до сих пор не изжита практика, при которой застройщики получают разрешение на строительство индивидуального жилого дома на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, но на деле осуществляется строительство многоквартирного дома, в том числе с превышением характеристик касательно этажности, площади, высоты здания. Введение таких объектов в эксплуатацию нередко происходит через судебное решение, что, разумеется, не может гарантировать соответствие такого объекта всем принятым стандартам, включая безопасность проживания. Более того, практика последних лет свидетельствует об участившихся случаях отмены подобных решений вышестоящими судами, что нередко влечет признание постройки незаконной и ставит вопрос о наличии в действиях ответственных лиц организаций — застройщиков (либо застройщиков — физических лиц, привлекающих подрядные организации) признаков преступлений.
Еще более неблагоприятным вариантом является строительство жилого дома вопреки отсутствию разрешения на строительство, в расчете на разрешение этой проблемы впоследствии, в том числе путем сговора с уполномоченными лицами администрации, наличия коррупционных связей с органами власти, а равно путем склонения указанных должностных лиц к совершению противоправных действий [5, с. 72—77]. Анализ правоприменительной практики позволяет констатировать участившиеся случаи привлечения к уголовной ответственности уполномоченных должностных лиц органов власти и органов местного самоуправления за незаконную выдачу ими разрешения на строительство (в том числе в отношении фактически строящегося здания), выступающую частным случаем превышения должностных полномочий (ст. 286 УК РФ). Следовательно, преступления в сфере долевого строительства жилья и иных объектов недвижимости могут представлять взаимно корреспондирующие деяния, отражающие организованную и согласованную противоправную деятельность уполномоченных должностных лиц органов власти и подконтрольных им застройщиков.
Таким образом, преступления в сфере долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляют собой группу деяний, которые, с точки зрения Уголовного кодекса Российской Федерации, могут не только отображаться в самостоятельных статьях Особенной части, но и порой иметь неодинаковые объекты уголовно-правовой охраны, рассредоточиваясь в различных главах и разделах уголовного закона. Вместе с тем, с точки зрения криминалистики, они имеют комплекс общих черт, позволяющих их систематизировать [6, с. 5—10]. Помимо наличия единой сферы — долевое строительство, формирующей общность криминалистически значимых особенностей обстановки этих деяний, существенным фактором выступает такой общий элемент их механизма, как нарушения норм законодательства о долевом строительстве. Поэтому, с точки зрения формирования частной криминалистической методики расследования данных деяний [7, с. 23—35], положения, регулирующие порядок осуществления правоотношений в сфере долевого строительства жилья и иных объектов недвижимости, необходимо рассматривать в качестве не справочного материала, а нормативных источников разработки криминалистической методики. Изучение данных нормативных положений в сочетании с эмпирическим анализом уголовных дел о преступлениях в сфере долевого строительства жилья и иных объектов недвижимости позволяет выявить наиболее типичные способы совершения данных деяний и присущие соответствующему способу следы, причастность к совершению этих посягательств лиц, характеризующихся определенными качествами (профессиональными, индивидуально-психологическими и т. д.). Это позволит представить более полную и объективную информационную модель данных деяний, выступающую методологической предпосылкой по повышению результативности производства следственных и иных процессуальных действий, что будет рассмотрено в последующих наших исследованиях.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЕ ССЫЛКИ
1. Варданян А. В. Механизм злоупотребления полномочиями субъектами управленческих функций в коммерческих и иных организациях как методологическая основа для формирования частной криминалистической методики расследования преступлений / А. В. Варданян, К. В. Гончаров // Известия Тульского государственного университета. Экономические и юридические науки. — 2015. — № 4—2. — С. 3—9.
2. Варданян А. В. Особенности выявления, раскрытия и первоначального этапа расследования покушения на мошенничество при возмещении налога на добавленную стоимость: моногр. / А. В. Варданян, В. А. Антонов, В. С. Белохребтов. — Иркутск, 2016. — 112 с.
3. Варданян А. В., Грибунов О. П., Трубкина О. В. Особенности первоначального этапа расследования мошенничества в сфере страхования: моногр. / А. В. Варданян, О. П. Грибунов, О. В. Трубкина. — Иркутск, 2016. — 152 с.
4. Варданян А. В. Преступные нарушения земельных правоотношений как неотъемлемые деструктивные последствия либерализации прав на землю: генезис и механизм по-
сягательства / А. В. Варданян // Всероссийский криминологический журнал. — 2020. — Т. 14. № 1. — С. 59—66.
5. Варданян А. В., Айвазова О. В. Должностные преступления в сфере экономики как объект криминалистического научного анализа / А. В. Варданян, О. В. Айвазова // Труды Академии управления МВД России. — 2017. — № 1 (41). — С. 72—77.
6. Варданян А. В., Кулешов Р. В. Криминалистические классификации преступлений и их системообразующая роль в формировании частных криминалистических методик расследования преступлений как научно обоснованных комплексов криминалистических рекомендаций / А. В. Варданян, Р. В. Кулешов // Российский следователь. — 2015. — № 21. — С. 5—10.
7. Варданян А. В., Грибунов О. П. Современная доктрина методико-криминалисти-ческого обеспечения расследования отдельных видов преступлений / А. В. Варданян, О. П. Грибунов // Вестник Восточно-Сибирского института Министерства внутренних дел России. — 2017. — № 2 (81). — С. 23—35.
