Юридические характеристики земельного участка, предоставляемого для комплексного освоения территории Текст научной статьи по специальности «Право»

Сотникова А.Б.

ЮРИДИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ЗЕМЕЛьНоГо УЧАСТКА, ПРЕДоСТАВЛяЕМоГо ДЛя

комплексного освоения территории

цель: Определить юридические характеристики земельного участка, предоставляемого для комплексного освоения территории.

Методы: В статье используются следующие методы: формально-юридический, системный, синтез. Результаты: В статье описаны ключевые юридические характеристики земельного участка, предоставляемого для комплексного освоения территории.

Новизна/оригинальность/ценность: Статья обладает научной ценностью, поскольку представляет собой одну из первых попыток выявления юридических особенностей земельных участков, предоставляемых для комплексного освоения территории.

Ключевые слова: комплексное освоение территории, земельный участок, градостроительный кодекс, вид разрешенного использования земельного участка, земли населенных пунктов.

Sotnikova A.B.

LEGAL CHARACTERISTICS OF THE LAND PLOT PROVIDED FOR THE INTEGRATED URBAN DEVELOPMENT

Purpose: To determine the legal characteristics of the land plot provided for integrated urban development. Methodology: The article uses the following methods: formal legal and systematical, synthesis. Results: The article contains key legal characteristics of the land plot provided for integrated urban development.

Novelty/originality/value: The article has a scientific value, because this is one of the first attempts at a comprehensive study of the legal issues of land plots provided for integrated urban development.

Keywords: integrated urban development, land plot, town planning code, permitted use of land plot, lands of settlements.

Земельный участок согласно ст. 6 Земельного кодекса России от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие идентифицировать ее в качестве индивидуально определенной вещи. Объектами земельных правоотношений также могут быть земля как природный объект и природный ресурс, части земельных участков [1].

В то же время в соответствии с ч. 1 ст. 46.4 Градостроительного кодекса России от 29 декабря 2004 г. объектом комплексного освоения (КОТ) изначально выступает «территория», что само по себе не является строго юридическим понятием, в законодательстве прямо не определяется, хотя и много раз используется, например в тексте ГрК РФ.

Д.С. Железнов в данной связи отмечает, что использование термина «территория» вносит много неясностей, поскольку из анализа положений ГрК РФ можно сделать вывод, что для КОТ предоставляется не территория, а земельный участок. «Территория» не является объектом гражданских прав, в связи с чем не может быть предоставлена для КОТ заинтересованному лицу, в отличие от земельного участка [2].

Действительно, чтобы заключить в отношении какого-либо объекта договор (в том числе КОТ, которому предшествует заключение договора аренды (п. 6 ст. 39.8 ЗК РФ)), необходимо определить, в отношении какого объекта он заключается. Земельный участок, предоставляемый под КОТ, должен пройти кадастровый учет (ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ), быть оборотоспособным объектом недвижимости. В дальнейшем согласно ч. 4 ст. 46.4 ГрК РФ КОТ осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о КОТ, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка.

Можно предположить, что использование термина «территория» в ст. 46.4 ГрК РФ обусловлено тем, что предоставленный земельный участок, как правило, не сохраняет своих прежних границ в ходе осуществления КОТ, поскольку такого рода проекты предполагают необходимость последующего образования новых земельных участков на основании проекта межевания территории (пп. 4 ч. 5 ст. 46.4 ГрК РФ, гл. И ЗК РФ). В связи с этим очевидно, что первоначальные границы имеют временный характер (пп. 1 п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ). Такой подход позволяет наиболее рационально организовывать процесс образования земельных

EURASIAN

> 3 (28) 2017 <

ADVOCACY

участков, поскольку он в полной мере отвечает принципам устойчивого развития территории и осуществлению строительства на основании документации по планировке территории, которым следует законодательство о градостроительной деятельности (п. 4 ст. 2 ГрК РФ) [2, с. 62]

Участок, предоставляемый для КОТ, должен относиться к категории земель, допускающей их застройку. Как справедливо отмечается в литературе [3], в отличие от КОТ, точечная застройка возможна практически на любых категориях земель. Земли, на которых предполагается осуществлять такую деятельность, как правило, должны относиться к землям населенных пунктов (п. 1 ст. 81 ЗК РФ) с видом разрешенного использования, допускающим строительство на них. На данный момент принят новый классификатор, в котором предусмотрены такие виды разрешенного использования, которые предполагают размещение объектов капитального строительства в совокупности с необходимой инфраструктурой.

Участок, предоставляемый в целях КОТ, изначально находится в публичной собственности, затем на праве аренды передается юридическому лицу, с которым заключается договор о КОТ, по результатам проведения аукциона аренды (ст. 39.12 ЗК РФ). После образования новых земельных участков в рамках указанного выше земельного участка они переходят в собственность лицу, с которым заключен договор КОТ (под. 1 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

При осуществлении КОТ также следует соблюдать все иные нормы и правила, действующие в строительной сфере, иначе объекты могут быть признаны самовольной постройкой (ст. 222 Гражданского кодекса РФ (часть 1) от 30.11.1994 № 51-ФЗ).

Таким образом, земельный участок, предоставляемый для КОТ, должен обладать следующими юридическими характеристиками: 1) прохождение кадастрового учета и (или) регистрации прав; 2) отнесение к категории земель населенных пунктов; 3) вид разрешенного использования, который предусматривает строительство и соответствует итоговому плану застройки; 4) в отношении земельного участка будут подготовлены проект планировки и проект межевания территории, на основании которых будут образованы иные земельные участки.

Пристатейный библиографический список

1. Голиченков А.К. Экологическое право России: словарь юридических терминов: учеб. пособ. для вузов. М.: Городец, 2008.

2. Железнов Д.С. Новеллы правового регулирования предоставления земельных участков для строительства в свете ключевых положений Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ // Аграрное и земельное право. 2014. № 11. С. 43-51.

3. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный) / под ред. С.А. Боголюбова. М.: Проспект, 2015.

References (transliterated)

1. Golichenkov A.K. Jekologicheskoe pravo Rossii: slovar' juridicheskih terminov: ucheb. posob. dlja vuzov. M.: Gorodec, 2008.

2. Zheleznov D.S. Novelly pravovogo regulirovanija predostavlenija zemel'nyh uchastkov dlja stroitel'stva v svete kljuchevyh polozhenij Federal'nogo zakona ot 23 ijunja 2014 g. № 171-FZ // Agrarnoe i zemel'noe pravo. 2014. № 11. S. 43-51.

3. Kommentarij k Zemel'nomu kodeksu Rossijskoj Federacii (postatejnyj) / pod red. S.A. Bogoljubova. M.: Prospekt, 2015.

иннкогагш" пгошш

www.eurasniipp.ruinfo@eurasniipp.ru +7-917-40-61-340