CC BY
45
The procedure and legal regulation of land under construction for legal entities
Leer A.1, Prokofieva G.2 Порядок и правовое регулирование предоставления земельного участка под строительство для юридических лиц Леер А. В.1, Прокофьева Г. И.2
'Леер Александр Владимирович /Leer Aleksandr - студент магистратуры; 2Прокофьева Галина Ивановна /Prokofieva Galina - старший преподаватель, кафедра экономики и организации строительства, Институт кадастра, экономики и инженерных систем в строительстве, Томский государственный архитектурно-строительный университет, г. Томск
Аннотация: приведены основные способы получения земельного участка под строительство для юридических лиц, сравнение сроков их проведения и выделение проблемных этапов данной процедуры. Abstract: basic methods for the prepartion of land for construction for businesses, a comparison of the terms of their selection and problematic steps of the procedure.
Ключевые слова: предоставление земельного участка под строительство, развитие застроенной территории, комплексное освоение территории, исходно-разрешительная документация. Keywords: provision of land for construction, the development of built-up area, the comprehensive development of the territory, initial permits.
Известно, что предпроектная и проектная подготовка включает в себя целый комплекс работ, проводимый в целях обоснования градостроительной деятельности на определенной территории и получение права на ее проведение. Результатом этой подготовки является получение разрешения на строительство. Одним из наиболее сложных и длительных процессов, осуществляемых в этот период, является подготовка исходно-разрешительной документации (ИРД). По некоторым оценкам период подготовки ИРД в зависимости от вида строительства составляет от 2.5 до 3 лет, что составляет около 60 % от всего инвестиционно-строительного процесса [4].
В связи с этим, одной из наиболее актуальных задач в сфере строительства, сокращающих сроки реализации инвестиционно-строительных проектов, является:
• устранение административных барьеров в градостроительной деятельности;
• обеспечение сокращения сроков и издержек на оформление исходно-разрешительной документации.
Подготовку и получение документов ИРД осуществляет застройщик, распоряжающийся земельным участком. Комплект ИРД - это документация, которая должна быть оформлена в соответствии со статьей 51 ГрК РФ и включает [1]: данные о собственности, утвержденная градостроительная документация, решения администрации, материалы инженерных изысканий, технические условия на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, акты и заключения надзорных служб.
Основной составляющей комплекта являются данные о собственности.
На сегодняшний день, право собственности (аренды) на земельный участок юридическое лицо может получить двумя основными способами [1] (рис. 1).
Способы получения земельного участка под строительство.
V.
f
Предоставление земельного участка под строительство при развитии застроенной территории
Предоставление земельного участка под строительство при комплексном освоении территории
J
Рис. 1. Способы получения земельного участка под строительство
Рассмотрим порядок предоставления земельного участка под строительство при развитии застроенной территории (рис. 2).
Рис. 2. Предоставление ЗУ под строительство при развитии застроенной территории
Развитие застроенных территорий дает возможность эффективно использовать ограниченные земельные ресурсы, добиваясь более эффективного экономического пользования территорий и обновлять жилищный фонд. Принятие решения о развитии застроенной территории может осуществляться по инициативе органов местного самоуправления или на основании предложений физических или юридических лиц.
Решение о развитии застроенной территории принимается на основании утвержденных расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения и объектами инженерной инфраструктуры. Оно может быть принято, если на данной территории расположены [1]: многоквартирные аварийные дома, подлежащие сносу, многоквартирные жилые дома, не отвечающие современным требованиям качества и проживания.
Рис. 3. Последовательность организации подготовки решения о застроенной территории
Согласно схеме (рис. 3), заявление заинтересованного лица подается в департамент архитектуры и градостроения (ДАиГ) администрации города, который: осуществляет подготовку документов для принятия решения, изготавливает топографический план земельного участка, получает выписку из реестра муниципальной собственности на дома, подлежащие сносу, получает из управления Росреестра области сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости.
Одновременно комитет жилищной политики города совместно с администрацией предоставляет в ДАиГ сведения о гражданах, имеющих право собственности на строения, подлежащих сносу. Собрав все необходимые сведения о территории, ДАиГ направляет документы в комиссию для решения вопроса о необходимости подготовки решения о развитии застроенной территории. Постановление администрации города готовится после предоставления и рассмотрения всех необходимых документов.
Решение о проведении торгов на право заключить договор о развитии застроенной территории принимается органами муниципальной власти или по инициативе физических или юридических лиц. Для проведения аукциона на право заключения договора развития застроенной территории администрация готовит проект постановления. Проведение аукциона осуществляет администрация города. После выявления победителя, договор о развитии застроенной территории заключается департаментом (ДАиГ) администрации города, департаментом управления муниципальной собственности и территориальным органом администрации города по месту расположения рассматриваемой территории.
После заключения договора о развитии застроенной территории готовится проект планировки территории и проект межевания территории. Основанием для подготовки проекта планировки территории является правовой акт органа местного самоуправления, который содержит: решение о подготовке проекта планировки территории с указанием территории или описанием границ территории, информацию о заказчике, источнике финансирования и сроков подготовки проекта планировки территории.
В период разработки проекта планировки территории осуществляется организация инженерных изысканий и подготовка технических условий на подключение к сетям инженерно -технического обеспечения.
Основой для разработки проекта планировки территории является заявление заинтересованного лица и решение о подготовке проекта планировки территории.
Осуществив проверку поступивших документов, при отсутствии оснований для отказа в подготовке постановления, специалист комитета градостроительства готовит и направляет на согласование проект постановления администрации муниципального образования. Подписанное мэром постановление о подготовке документации по планировке территории выдается заявителю. Содержание проекта планировки территории установлено частью 2-6 статьи 42 ГрК РФ и состоит из основной части и материалов по ее обоснованию [1].
Проект планировки территории является основой для разработки проекта межевания территории, состав и содержание которого установлено частью 5-6 статьей 43 ГрК РФ [1]. Документация по планировке территории, а также материалы по ее обоснованию подлежат рассмотрению на градостроительном совете при администрации муниципального образования с целью принятия решения о согласовании для дальнейшего проектирования.
При наличии положительного решения градостроительного совета специалист комитета градостроительства обеспечивает согласование по планировке территории в структурных подразделениях администрации по вопросам их компетенции, с организациями, выдавшими технические условия на обеспечение объектов инженерной инфраструктуры и с организациями, в ведении которых находятся объекты улично-дорожной сети. Кроме этого, ДАиГ осуществляет проверку проекта планировки территории на соответствие документам территориального планирования, правилам землепользования и застройки и другим техническим регламентам.
Специалист комитета градостроительства готовит проект постановления об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории.
Одновременно с разработкой проекта планировки территории готовится мероприятие по освобождению земельных участков, жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащие сносу, для муниципальных нужд. Согласно пункту 4-5 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ, лицо, заключившее договор о развитии застроенной территории, обязано создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, расположенных на застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии. Для изъятия жилых помещений необходимо получить решение органа местного самоуправления.
После утверждения проекта планировки и проекта межевания территории, изъятия жилых помещений и земельных участков для муниципальных нужд, орган местного самоуправления, с которым был заключен договор о развитии застроенной территории, обязан предоставить юридическому лицу земельный участок без проведения торгов.
Для получения земельного участка юридическое лицо подает в орган местного самоуправления заявление о предоставлении земельного участка, который предоставляется бесплатно либо в собственность, либо в аренду.
Подводя итог процедуре получения земельного участка под строительство по методу развития застроенной территорий (рис. 4):
Процесс Продолжительность (мвс.)
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 и 15
Решение о разбитии застроенной территории
Организация и проведение аукциона и заключение договора (
Разработка и утверждение ППТ и ПМТ. \
Проведение процедуры изъятия жилых помещений и земельных участков. \ <
Предоставление ЗУ s
Рис. 4. Календарный график получения ЗУ под строительство методом развития застроенной территории
Установим, что общий период осуществления работ по получению права собственности на ЗУ составляет около 15 месяцев, что значительно увеличивает период подготовки ИРД и реализации инвестиционно-строительного проекта.
Рассмотрим порядок предоставления земельного участка под строительство при комплексном освоении территории (рис. 5).
Рис. 5. Порядок предоставления ЗУ под строительство при комплексном освоении территории
Решение о подготовке документации по планировке территории принимается органом местного самоуправления по инициативе указанного органа либо на основании предложений юридических лиц.
После принятия решения о комплексном освоении территории, орган местного самоуправления формирует земельный участок, предназначенный для комплексной застройки (установление его границ, присвоение кадастрового номера, определения зон разрешенного использования) и организует аукцион на права заключения договора аренды в отношении земельного участка.
Для принятия участия в аукционе юридическое лицо (далее заявитель) готовит пакет документов, согласно извещению, и сведения из единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ).
Договор о комплексном освоении территории заключается с победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, в отношении которого принято решение о комплексной застройке.
Заключив договор о комплексном освоении территории, юридическое лицо приступает к разработке проекта планировки территории и проекта межевания территории, которые в дальнейшем необходимо утвердить в органах местного самоуправления.
На основании утвержденного проекта межевания территории, юридическое лицо, согласно пункту 4 части 4 статьи 46.4 ГрК РФ, обязано осуществить образование земельных участков из земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории. На основании пункта 7 части 4 статьи 46.4 ГрК РФ, в обязательства сторон договора входит обеспечение осуществления мероприятий по освоению территории, включая ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства в соответствии с календарным планом строительства.
Сравнивая методы предоставления земельных участков под строительство (рис. 2, 5), отметим, что при комплексном освоении территории права собственности на земельный участок юридическое лицо получает на начальном этапе, а при развитии застроенной территории - непосредственно перед началом строительства. Также стоит отметить, что при комплексном освоении территории участок оформляется исключительно в аренду, а при развитии застроенной территории юридическое лицо вправе устанавливать форму собственности. Таким образом, анализируя способы и периоды получения права собственности на земельный участок по обоим методам, отметим, что и в том, и в другом случае он превышает 1.5 года, что подтверждает актуальность темы исследования о сокращении срока его проведения.
Литература
1. Градостроительный кодекс Российской Федерации (с изменениями и дополнениями на 2016 год).
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-Ф3 (ред. от 30.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016).
3. Федеральный закон от 23.06.14. № 171 - ФЗ (ред. 29.12.15) «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
4. Информационный портал «Недвижимость». [Электронный ресурс]: URL: http://realty.rbc.ru (дата обращения: 20.02.16).
5. Боголюбов С. А., Галиновская Е. А., Минина Е. Л., Устюкова В. В. Все о земельных отношениях. Издательство Проспект, 2014.
Eurasian integration, the aspects of legal and international security
Samonkin Yu.
Евразийская интеграция, аспекты правовой и международной безопасности
Самонкин Ю. С.
Самонкин Юрий Сергеевич /Samonkin Yuri - аспирант, кафедра международного права, европейского права, Институт социальных наук, председатель коллегии автономной некоммерческой организации Центр исследований, сохранения, поддержки и развития Евразийства, г. Москва
Аннотация: статья посвящена правовому изучению и анализу глобальных геополитических тенденций и процессов, которые влияют на развитие Евразийского Экономического Союза и Евразийской интеграции в целом. В чём особенности развития такого сложного глобального проекта? Об этом чётко говорится в данном докладе, материалом которого послужил многолетний опыт работы ведущих Российских учёных и экспертов в области Евразийской интеграции. Abstract: the article is dedicated to legal research and analysis of global geopolitical trends and processes that affect the development of the Eurasian Economic Union and the Eurasian integration as a whole. What features of the development of such a complex global project? This is clearly stated in this report, which possluzhil material, many years of experience of leading Russian scientists and experts in the field of Eurasian integration.
Ключевые слова: Евразийство, Евразийский Экономический Союз, Информационная Безопасность, Международное право, Многополярный Мир, Украинский Кризис, Вежливая Дипломатия, Россия, ЕАЭС, Право ЕАЭС.
Keywords: Eurasianism, the Eurasian Economic Union, Information Security, International law, a Multipolar World, the Ukrainian Crisis, Polite Diplomacy, Russia, the EU, the EU Right.
В последнее время много делается в плане развития евразийской интеграции с участием или лучше сказать под эгидой России. Это и Содружество Независимых Государств (СНГ), это и Евразийское экономическое сообщество (ЕврАзЭС), это и Таможенный союз (ТС) России, Казахстана и Белоруссии, это и планы расширения состава участников региональной экономической интеграции, например, за счет Кыргызстана и Таджикистана, Армении, а в итоге - это планы развития Евразийского (Экономического) Союза (ЕАС). Данная идея, которая была озвучена Владимиром Путиным в 2011 году, 17 лет, после того как их озвучил его коллега Нурсултан Назарбаев, получает все более широкое обсуждение в политических и экспертных кругах многих стран. Неподписание соглашения в принципе, не ведет ни к каким негативным последствиям. Напротив, оно дает возможность лучше проработать соответствующие документы. Как показывает предшествующий опыт развития постсоветского пространства, подписание слишком масштабных документов по экономической интеграции (например, в рамках СНГ и ЕврАзЭС) часто оставалось лишь декларацией о намерениях. Перспективы развития самого союза, где, очевидно, главной осью будет взаимодействие России и Казахстана, были обозначены в статье В. Путина «Новый интеграционный проект для Евразии - будущее, которое рождается сегодня», опубликованной 3 октября 2011 г. в газете «Известия». Он указал, в частности, что этот союз станет одним из центров мировой экономики и политики и будет «обеспечивать устойчивость глобального развития» наряду с Евросоюзом, США,
