Юридическая характеристика отдельных видов договоров аренды по законодательству Великобритании Текст научной статьи по специальности «Право»

14.6. ЮРИДИЧЕСКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ ВЕЛИКОБРИТАНИИ

Дзепа Дмитрий Николаевич. Должность: старший преподаватель. Место работы: Научно-образовательный центр «КАРЬЕРА». Подразделение: «Гражданское и гражданское процессуальное право»

Аннотация: Автором исследуются вопросы, касае-мые характеристик договоров аренды по законодательству Великобритании. Особый интерес представляют такие виды договоров, как совместная аренда, гарантированная аренда, регулируемая аренда. В связи с этим, разрешая конкретный случай неисполнения той или иной стороной обязательств, вытекающих из договора аренды, закон имеет возможность защитить права субъекта в иных сферах общественных отношений.

Ключевые слова: имущественные отношения, собственность, гарантированная аренда, совместная аренда, регулируемая аренда.

LEGAL DESCRIPTION OF CERTAIN TYPES OF LEASE CONTRACTS ACCORDING TO UK LAW

Dzepa Dmitry Nikolaevich. Position: senior lecturer. Place of employment: Scientific-educational center "CAREER". Department: Civil and civil procedural law. E-mail: [email protected]

Annotation: The author explores the questions concerning the characteristics of lease contracts according to UK law. Of particular interest are the following types of contracts such as joint rental, guaranteed rent, variable rent. In this regard, allowing specific case neoprene party liabilities arising from lease contracts, the law has the ability to protect the rights of actors in the different spheres of public relations.

Keywords: property relations, property, guaranteed rent, for rent, regulated rent.

Современные тенденции правового регулирования имущественных отношений в европейских странах, в том числе и в Великобритании характеризуются комплексным подходом, а именно: собственно частноправовые отношения помимо гражданско-правовых норм, регулируются во многом и публично-правовыми нормами.

Публично-правовая регламентация отношений по реализации права частной собственности осуществляет выработку таких пределов осуществления лицами своих прав, которые предоставили бы государству необходимые правомочия в отношении частного имущества при решении «общих дел». В области использования и распоряжения недвижимостью установление этих пределов осуществляется одним из следующих способов:

во-первых, созданием механизма территориально -административного планирования и осуществлением контроля за использованием недвижимости;

во-вторых, через примыкающий к первому институту принудительный выкуп недвижимого имущества в общественных целях;

в-третьих, современным арендным законодательством.

Арендное законодательство распространяется на основные виды недвижимости: производственно-промышленные и торговые помещения, сельскохозяйственные участки и жилые помещения. При дифференциации законодательных актов об аренде по видам имущества в них, тем не менее, прослеживаются основные принципы публично-правового регулирования арендных отношений. Это связано не столько с его целями, сколько с общностью средств их достижения, выработкой направлений, по которым государство вправе так или иначе воздействовать на субъектов правовых отношений.

Цели правового регулирования существенно различаются по видам аренды.

В жилищных вопросах государство закрепило некоторый приоритет интересов арендаторов. Это обусловлено тем, что силами муниципального сектора современное европейское государство не способно решить из самых острых социальных проблем -проблему обеспечения жильем.

В аренде торгово-промышленных помещений отсутствует четко выраженный приоритет интересов одной из сторон. Однако создан ряд правовых конструкций, направленных на поддержание в интересах арендатора стабильных арендных отношений, на использование им деловой репутации помещения и устранение конкурентов.

Законодательство Великобритании достаточно четко регламентирует разграничения договоров аренды по видам.

Одним из распространенных видов аренды недвижимого имущества является гарантированная аренда, которая характеризуется следующими признаками.

Частные арендаторы при гарантированной аренде обладают долгосрочными правами аренды, что позволяет им наилучшим образом защитить свои права.

Арендатор имеет статус гарантированного арендатора при наличии следующих условий: он платит аренду частному домовладельцу; он имеет право так распоряжаться своим жилищем, что домовладелец или иные субъекты не могут проникнуть в помещение помимо воли арендатора; арендодатель не проживает в одном здании с арендатором; арендодатель - домовладелец не вручал арендатору уведомление о том, что с ним заключен типовой договор аренды. Гарантированным может быть признан такой арендатор, который имеет только одно арендованное жилище, закон крайне жестко обеспечивает защиту прав такого субъекта.

В некоторых случаях лицо также может являться гарантированным арендатором, а именно: если он въехал в жилое помещение после 27 февраля 1997, когда Жилищный закон 1985 года был дополнен некоторыми изменениями, но только в том случае, если арендодатель вручил арендатору письменное уведомление о том, что до начала аренды он с ним заключает типовой договор аренды или, если ранее между сторонами был заключен типовой договор об аренде того же жилого помещения с тем же арендодателем.

Некоторые виды аренды не являются гарантированной арендой, например, аренда предприятия, аренда без арендной платы или с очень низкой арендной платой; аренда, которая началась 1 апреля 1990 или после, где текущая арендная плата составляет более 100 000 фунтов стерлингов в год; аренда сельскохозяйственных угодий; аренда помещение в учебном заведении; аренда помещения на праздники и выходные.

Законодательство Великобритании достаточно четко регламентирует права арендатора при гарантированной аренде. Это дает арендатору возможность, опираясь на правовые нормы защищать свои права, которые во многом схожи с правами собственников -арендодателей помещений.

Гарантированная аренда предоставляет законное право проживания в данном помещении на определенный срок. Аренда может устанавливаться на определенный срок, например, на 6 месяцев (она известна также как срочная аренда) или может осуществляться на еженедельной или ежемесячной основе (она известна как срочная автоматически продлеваемая аренда). Закон обеспечивает арендатору право: контролировать и исключать возможность проникновения в жилище посторонних, в том числе самого арендодателя. Арендатор вправе опротестовывать повышение арендной платы, причем при обращении в суд за защитой своего права он может совершенно обоснованно рассчитывать на положительное решение в свою пользу.

Арендатор так же вправе требовать выполнения определенных ремонтных работ силами и средствами арендодателя. При определенных обстоятельствах передать аренду кому-то еще.

Так же арендатор может проживать в арендованном жилом помещении до тех пор, пока домовладелец не получил предписание суда о его выселении.

Кроме вышеуказанных прав арендатор, безусловно, обладает правом проживать в своем жилом помещении, причем не просто проживать, а пользоваться своими правами при проявлении недобросовестного или незаконного поведения арендодателя.

Арендодатель не может ограничивать или каким-то иным способом препятствовать праву арендатора проживать в жилище. Если он попытается это сделать, он может быть обвинен в притеснениях, что является незаконным.

Арендатор можете потерять статус гарантированного арендатора, если жилище не является его единственным или основным домом.

Однако, существует возможность проживания в другом месте и при этом сохранения гарантированной аренды. Для этого арендатору необходимо продемонстрировать, что он планирует вернуться в данное жилое помещение (например, оставив там личное имущество).

Арендатор при гарантированной аренде имеет право опротестовывать повышение арендной платы.

Арендатор платит арендную плату по согласованию с домовладельцем. Если он не платит арендную плату, то арендодатель может начать судебное разбирательство с целью выселения арендатора.

Если договором установлена обязанность еженедельной оплаты, то арендодатель обязан предоставить журнал регистрации аренды.

Если Вы являетесь арендатором с арендой на определенный срок, то домовладелец не может повышать арендную плату без согласия арендатора.

Если арендатор является субъектом автоматически продлеваемой аренды, то домовладелец может повысить арендную плату, если: имеется согласие на повышение со стороны арендатора; если в договоре аренды прописано положение о повышении арендной платы; если домовладелец вручает письменное уведомление о планируемом повышении арендной платы; домовладелец вручает письменное уведомление об изменении условий аренды.

Таким образом, несмотря на то, что арендатор снял жилье на условиях коротко срочной автоматически продлеваемой аренды, закон, тем не менее, обеспечивает максимальную защиту прав арендатора, чего нельзя сказать исходя из правовых норм действующего российского законодательства.

Так же необходимо обратить внимание на следующий аспект, касающийся прав арендатора. Если домовладелец пытается повысить плату, когда это не представляется возможным, и арендатор не согласен с этим, то он не может быть выселен, пока продолжает платить арендную плату, которая была согласована ранее. Но, если арендатор начинаете платить повышенную арендную плату, то предполагается, что он согласился на повышение, и ему придется продолжить платить арендную плату в повышенном размере.

Если домовладелец вручает арендатору уведомление о повышении платы, и арендатор не согласен, то он может оспорить повышение. В ряде существует возможность обратиться в судебное учреждение по поводу спорной ситуации, чтобы определить размер арендной платы, которую должен платить арендатор.

По закону домовладелец обязан обеспечивать надлежащее состояние здания и интерьера, а именно крыши, водосточной системы, стен (за исключением внутренней отделки), окон и дверей.

Также он обязан содержать в надлежащем состоянии газовое, электрическое, отопительное оборудование, оборудование для водоснабжения и канализационную систему.

Домовладелец может иметь дополнительные обязанности, если Вы проживаете в доме совместного проживания (ДСП). Так же как в российском законодательстве, в законодательстве Великобритании за арендодателем закреплена обязанность проведения капитального ремонта.

Арендатор, в свою очередь, должен заботиться о собственности и выполнять мелкий ремонт, что может включать устранение засора раковины или замену предохранителя при необходимости. У него могут быть и другие обязанности в зависимости от условий договора аренды.

Домовладелец обязан иметь действительный сертификат о соответствии требованиям безопасности на любые газовые приборы, которые он предоставляет. Мебель в помещении должна быть огнестойкой.

Обязательно арендатор должен уведомить домовладельца или агента по аренде о необходимости проведения ремонтных работ. Если ремонтные работы входят в обязанности домовладельца, и они не проведены, то могут быть предприняты определенные шаги, чтобы обязать арендодателя выполнить работы.

К сожалению, нормы Гражданского кодекса РФ не отличаются таким проработанным подходом в регламентации обязанностей арендодателя, что зачастую влечет к нарушению прав арендатора.

Безусловно, принцип свободы договора, закрепленный в Гражданском кодексе РФ, позволяет сторонам максимально четко выстраивать свои взаимоотношения, но считаем целесообразным указать на необходимость более четкой регламентации прав обеих сторон с учетом наработок судебной практики.

Согласно нормам об аренде законодательства Великобритании арендатор не имеете права проживать в своем жилище, если он передал права на аренду третьим лицам, если в договоре прописано такое право.

Арендатор может передавать права на гарантированную аренду третьим лицам только в исключительных случаях, а именно: в случае его смерти; если условия договора об аренде позволяют передавать права на аренду; передача возможна с согласия Вашего домовладельца.

Домовладелец может расторгнуть договор аренды при попытке передать права на аренду третьим лицам в иных случаях.

Если гарантированный арендатор умирает, возможна передача аренды супругу или гражданскому супругу. Это называется правопреемством и является возможным при условии, что аренда ранее не передавалась подобным образом, и что супруг или гражданский супруг проживали в данном жилище в период смерти арендатора.

Третьи лица могут проживать с арендатором в арендованном помещении в качестве квартирантов или жильцов, пока данное жилище является единственным или основным местом проживания арендатора.

Если арендатор выехал из арендованного помещения, то он больше не имеете права на гарантированную аренду. Если Ваша аренда завершена, то, вероятно, квартиранты или жильцы, проживающие с Вами, не имеют права остаться в данном жилище.

Еще одним видом договора аренды является регулируемая аренда.

Регулируемые арендаторы вносят фиксированную арендную плату, представляющую собой максимальную арендную ставку. Регулируемые арендаторы более защищены от выселения, чем все другие арендаторы.

Регулируемая аренда - это долгосрочная аренда у частного домовладельца.

Как правило, лицо является регулируемым арендатором, если платит аренду частному домовладельцу и арендный договор был заключен до 15 января 1989. Тем не менее, лицо также может являться регулируемым арендатором, если подписан новый договор об аренде с домовладельцем после указанной даты.

Лицо не будете являться регулируемым арендатором, если и арендатор и арендодатель проживали в одном и том же объекте недвижимости с начала аренды.

Регулируемая аренда может быть с определенным сроком, например, на 1 год или срочной автоматически продлеваемой арендой, например, каждую неделю или месяц.

Регулируемые арендаторы платят фиксированную арендную плату, являющуюся максимальной арендной ставкой, которую может запросить арендодатель. Она устанавливается специалистом по аренде Государственной службы по оценке недвижимости Великобритании.

Если размер арендной платы еще не зафиксирован, то арендатор или домовладелец должны обратиться в данную службу для ее регистрации.

Домовладелец может начать судебное разбирательство с целью выселения, если Вы не вносите арендную плату.

Как правило, арендная плата обычно повышается каждые 2 года на фиксированную сумму. Если домовладелец внес значительные улучшения в объект недвижимости, где проживает арендатор, то арендная плата может быть выше.

Арендатор вправе оспорить предполагаемое повышение арендной платы, обратившись в арбитражный суд по вопросам аренды.

Законодательство Великобритании устанавливает возможность лица потребовать пособие на оплату жилья, чтобы оплатить часть аренды или всю аренду, если гражданин работает и имеете низкий доход или если имеет право претендовать на льготы.

В данном случае вновь имеет место комплексный подход при регулировании арендных отношений: помимо собственно гражданско-правовых норм арендные отношения в данном случае еще регулируются нормами социального законодательства.

Представляется, что это делается с целью максимального обеспечения права субъекта на жилье, пусть даже и арендованное.

Определенные правила регулируют получение пособия на оплату жилья в случае фиксированной арендной платы и частных арендаторов.

При регулируемой аренде домовладелец обязан обеспечивать надлежащее состояние здания и интерьера, а именно крыши, водосточной системы, стен, окон и дверей. Также он обязан содержать в надлежащем состоянии газовое, электрическое, отопительное оборудование, оборудование для водоснабжения и канализационную систему.

Он обязан иметь действительный сертификат о соответствии требованиям безопасности на любые газовые приборы, которые он предоставляет в пользование. Предоставляемая мебель должна быть огнестойкой.

Арендатор должен заботиться о собственности и выполнять мелкий ремонт.

Таким образом, и при гарантированной и при регулируемой аренде права и обязанности арендодателя и арендатора в плане содержания жилого помещения совпадают.

При регулируемой аренде арендатор имеет право сдавать в аренду комнату третьим лицам.

Если арендатор передает в субаренду всю собственность и освобождаете помещение, то арендатор больше не является регулируемым арендатором, что облегчит домовладельцу выселение арендатора и выселение субарендатора.

Права наследования при регулируемой аренде

Наследование права аренды называется правопреемством. При регулируемой аренде может быть только один правопреемник. Совместное наследование не разрешено.

Иногда с арендатором проживает более одного человека, которые могут наследовать права аренды в случае его смерти. В этом случае муж, жена или гражданский супруг всегда пользуется преимуществом и наследует право аренды.

Право на регулируемую аренду может быть передано мужу, жене, гражданскому супругу в случае смерти арендатора. Аренда остается регулируемой, если она наследуется мужем, женой, гражданским супругом, и если кто-то другой ранее не унаследовал права аренды.

Права на аренду могут быть переданы другому члену семьи арендатора, который проживал с арендатором, по крайней мере, не менее двух лет перед его смертью. Аренда становится гарантированной, если она переходит к другому члену семьи арендатора, также это называется второй очередью преемственности.

В исключительных случаях права на регулируемую аренду могут быть переданы дважды.

Так же законодательство Великобритании выделяет такую разновидность договора аренды, как совместная аренда.

Аренда признается совместной , если арендатор и его соседи по квартире или по дому подписали один договор аренды с одним домовладельцем.

Это означает, что все арендаторы наделены одинаковыми правами и обязанностями и признаются соарендаторами. На соарендаторов распространяются правила о совместной ответственности за долговые обязательства, возникшие из договора совместной аренды. Таким образом, все соарендаторы признаются солидарными должниками перед арендодателем.

Если каждый из арендаторов подписывает отдельный договор с домовладельцем, им принадлежат отдельные владения на правах аренды.

Все соарендаторы, как правило, несут ответственность за оплату газовых и электрических счетов.

Соарендаторы все вместе и каждый по отдельности несут ответственность за оплату аренды. Это означает, что, если кто-то из них выезжает без уведомления, не оплатив свою часть арендной платы, другие соарендаторы будут нести ответственность за внесение арендной платы. Если никто из них не платит свою часть арендной платы, то домовладелец имеет право преследовать в судебном порядке любого из соарендаторов для оплаты аренды в полном размере.

Правила о завершении аренды, а именно, как и когда она может быть завершена, определяются типом аренды, является ли это арендой с определенным сроком (на заданный период времени) или срочной автоматически продлеваемой арендой (продлеваемая еженедельно или ежемесячно.

Если лицо желает съехать, то необходимо обсудить свое решение с другими соарендаторами.

В случае аренды с определенным сроком аренда не может быть завершена раньше срока при отсутствии согласия всех соарендаторов, кроме следующих случаев: домовладелец согласен на завершение аренды до окончания срока (это называется отказ от аренды) или в договоре аренды присутствует пункт об условиях прекращения аренды, что дает арендатору право подать уведомление и съехать раньше срока

Если заключен договор срочной автоматически продлеваемой аренды или договор аренды с определенным сроком был завершен и не возобновлен, один арендатор может завершить аренду без согласия других соарендаторов. Домовладельцу необходимо вручить надлежащее письменное уведомление, здесь существуют определенные правила касательно того, как и когда это должно быть сделано.

Если арендатор хочет выйти из совместной аренды, обычно лучше перед началом действий обсудить это с другими соарендаторами.

Если другие соарендаторы не хотят выезжать, они могут попытаться поговорить с домовладельцем о заключении нового договора.

Оставшиеся арендаторы могут найти другого соарендатора вместо уехавшего, и домовладельцу придется согласиться с этим или принять решение о разделении возникших дополнительных расходов между собой.

Домовладелец может решить предоставить другим соарендаторам новый договор об аренде, включающий новых соарендаторов.

Включить в аренду нового арендатора, в этом случае новый арендатор будет обладать теми же правами,

что и арендатор, чье имя стоит в договоре в действительности.

Домовладелец не может выселить одного соарендатора, не выселив остальных. Вместо этого домовладелец может завершить аренду (с использованием процедуры выселения) и предложить новый договор оставшимся арендаторам.

Существует возможность передать права на совместную аренду одному человеку - иногда это можно сделать даже без согласия других соарендаторов.

Существует возможность предотвратить завершение аренды другим соарендатором, обратившись за судебным запретом.

Таким образом, в законодательстве Великобритании четко выделяются гарантированная аренда, которая характеризуется максимальной защитой прав арендатора, которые во многом схожи с правами собственника.

При регулируемой аренде арендатор заключает договоры на максимальный срок проживания, так же при данном виде аренды арендатор более всего защищен от незаконного выселения. Так же преимуществом данного вида аренды является возможность перехода по наследству в порядке правопреемства. Действующее гражданское законодательство РФ не знает подобного правового института.

При совместной аренде арендодатель более всего имеет возможность реализовать свое право на получение арендной платы с добросовестных арендаторов, в случае если один из соарендаторов не исполнил обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом.

Еще одной важной особенностью регулирования вышеуказанных договоров является то, что нормы об аренде, по сути, носят комплексный правовой характер, что позволяет кроме собственно арендных правоотношений урегулировать смежные с ними отношения, такие как, финансовые, административно-правовые, социально - правовые.

В связи с этим, разрешая конкретный случай неисполнения той или иной стороной обязательств, вытекающих их договора аренды, закон имеет возможность защитить права субъекта в иных сферах общественных отношений.

Список литературы:

1. Хатунцев О.А. Изменения в вещных правах на недвижимое имущество с учетом влияния идей концепции развития гражданского законодательства РФ. // Пробелы в российском законодательстве. - 2015. -№4, с. 62-66.

2. Стародумова С.Ю. Понятие и виды недвижимых вещей в гражданском праве. // Бизнес в законе. Экономико-юридический журнал. - 2015. - №3, с. 52-55.

3. Кривенко О.А. Взаимодействие common law и норм о доверительной собственности в сфере регулирования отношений, связанных с недвижимостью. // Социально-политические науки. - 2013. - №1, с. 99-104.