CC BY
17
небольших абсолютных величин относительная вариация и, следовательно, связанные с нею риски, могут быть необоснованно завышенными. п%
Дата
Рис. 5. Диаграмма изменения курса рубля по отношению к доллару и евро:
▲ - дол.; О - евро
Московский государственный университет экономики, статистики и информатики, г. Москва
19 сентября 2005 г.
© 2005 г. Л.Б. Лазарова ВЗАИМОСВЯЗЬ СТРОИТЕЛЬНОГО И ИПОТЕЧНОГО РЫНКОВ
Обеспечение жильем граждан - это краеугольный камень социальной политики государства. В настоящее время только 2/3 населения уже имеют жилье в собственности. Советская система жилищного финансирования характеризовалась распределением ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатным распределением в установленном порядке для нуждающихся в улучшении жилищных условий.
В период реформ с 1991-1999 гг. в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура ввода в действие жилых домов по типам застройщиков, увеличилась доля частного сектора, в то время как государство перестало играть ключевую роль в этой области.
Сокращение бюджетных ассигнований привело к резкому снижению количества бесплатного жилья, предоставляемого очередникам для улучшения жилищных условий, в период с 1990 по 1997 г. в 3,1 раза [1].
В результате такого рода процессов, а также низкой платежеспособности населения, отсутствия кредитных механизмов жилищного строительства упали его объемы. Что в свою очередь в начале 90-х гг. привело к снижению объемов производства в подотраслях строительной индустрии. Дорогая и некачественная отечественная продукция постепенно сменялась импортом. На российский потребительский рынок устремились фир-
мы из экономически развитых стран, захватившие важные позиции в сбыте цветного металла, керамической плитки, пластиковых окон и дверей, стек-лоизделий, мягких кровельных и гидроизоляционных материалов. Лишь в конце 1998 г. в отрасли наметилась стабилизация, которой способствовала произошедшая в августе девальвация рубля. Объемы ввода в эксплуатацию нового жилья резко снизились, что привело к заметному ухудшению положения в строительном секторе, убыточности строительных предприятий. В стратегии развития строительного комплекса РФ на перспективу до 2010 г. отмечается, что доля непосредственного строительства в ВВП составляет 7,3 %. По данным Федеральной статистической службы в первом полугодии 2004 г. совокупная прибыль всех организаций выросла против 2003 г. на 44 %. Но в эту радужную картину не вписываются строительные организации: их совокупная чистая прибыль упала на 18,5 % (до 12 млрд р.), 42,4 % строительных организаций убыточны. Снизилась не только прибыль, но замедлился и рост выручки. Несмотря на то что властью предпринимаются определенные меры по исправлению ситуации, остается множество нерешенных проблем, в том числе и в сфере банковского ипотечного жилищного кредитования [1].
В 1990-2000 гг. Федеральным собранием России был принят ряд законов, закладывающих определенные предпосылки для развития в нашей стране отдельных видов банковского ипотечного жилищного кредита. Среди них выделим следующие: ФЗ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»; ФЗ от 29.05.1992 г. № 2872-1 «О залоге»; ФЗ от
15.06.1996 г. № 72-905 «О товариществах собственников жилья»; ФЗ от
17.06.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; ФЗ от 16.04.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке»; ФЗ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; ФЗ от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». В конце 2004 г. в Государственной Думе РФ рассматривался пакет из 27 законопроектов, направленных на дальнейшее совершенствование отечественного ипотечного законодательства и формирование в стране рынка доступного жилья. Среди них - новые проекты Жилищного и Градостроительного кодексов РФ, проекты федеральных законов о внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс РФ и Гражданский процессуальный кодекс РФ, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об ипотечных ценных бумагах». В апреле 2004 г. Минюст России зарегистрировал инструкцию Банка России «Об обязательном нормативах кредитных организаций выпускающих ипотечные ценные бумаги». Главенствующее положение занимает Жилищный Кодекс РФ, вступивший в силу 01.03.2005 г. и регулирующий базовые правоотношения в жилищной сфере.
На протяжении 90-х гг., как уже указывалось, новое строительство осуществлялось в меньшем объеме, в течение десяти лет не проводились ремонтные работы, и это увеличило износ многих существующих квартир.
Отсутствие жилья также усугубляет демографическую ситуацию в России, когда население страны при постоянном миграционном процессе сокращается. Стоят в очереди на улучшение жилищных условий 4,43 млн семей (8,6 % от общего количества). Время ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами - 15-20 лет. Количество желающих улучшить жилищные условия - 31,6 млн семей (61 %). Общая потребность в жилье - 1,557 млрд м2 (55 % имеющегося фонда). За 2003 г. введено в действие в действие 36,3 млн м2 жилья. Улучшили жилищные условия 230 семей (0,7 % желающих), из них за счет ликвидации ветхого и аварийного жилья свыше 5 тыс. семей.
Произошли кардинальные изменения в структуре источников финансирования жилищного строительства: в 1990 г. из общего количества 61,7 млн м2, введенного жилья за счет средств населения и ЖСК, построено 8,9 млн м2, что составляет 14,4 %, а в 2000 г. из 30,3 млн м2 всего построенного в стране жилья - 13,3 млн м2 профинансировано населением, т.е. 44 % [1, 2].
Удельный вес затрат на жилищное строительство в общем объеме валового накопления основного капитала не превышает 15 %. По сравнению со странами СНГ данный показатель ниже только в республиках Средней Азии, Казахстана, Грузии. В высокоразвитых странах в среднем - 24 %, Канаде - 27, Финляндии - 21 % [3]. В настоящее время жилищный фонд РФ составляет более 30 % всего воспроизводимого недвижимого имущества страны, а общая площадь его - 2,8 млрд м2.
Существует еще один специфический, достаточно сложный блок проблем, сдерживающих развитие жилищного инвестирования и ипотечного кредитования. Это финансовая цепочка и строительный и ипотечный кредиты.
Доля кредитов, выданных строительным организациям, в общем кредитном портфеле российских банков не превышает 3 %. Кредитование данной отрасли достаточно рискованно, однако банки компенсируют этот риск за счет более высоких процентов по кредитам. Строительная отрасль высокорентабельна (25 %), так же прибыльна нефтяная и газовая промышленности, черная и цветная металлургия, а также отдельные отрасли пищевой промышленности. Но эти отрасли, в отличие от строительной, в настоящее время не нуждаются в кредитовании оборотного капитала.
Строительные же компании испытывают сегодня острую потребность в оборотных средствах. Однако банки, услугами которых они пользовались до сих пор, начали отказывать в выдаче кредитов - даже несмотря на высокую доходность и тот факт, что кредитование девелоперского бизнеса является в некотором смысле закрытым бизнесом, который опирается на личные связи и знакомства. Кроме того, высокие проценты ставки отражаются на себестоимости строительства, и следовательно не способствуют расширению рынка жилья. Поэтому доля строительных кредитов в кредитных портфелях сокращается. Строители вынуждены искать другие
источники финансирования, в частности выходить на долговой рынок, размещая облигации и векселя. Инвесторы так же требуют премию за риск, осознавая непрозрачность строительного бизнеса и перегретость рынка. Ставки по бумагам строительных компаний оказываются на довольно высоком уровне, иногда достигая 25 % годовых, что косвенно подтверждает неуверенность инвесторов в стабильности цен на рынке жилья. Так, первая ипотечная компания погасила облигации и выплатила купон по облигациям серии ПИК-2, готовятся к регистрации в ФКЦБ РФ документы по облигационному займу серии ПИК-3 общим объемом в 500 млн р. Срок обращения 360 дней. По облигациям предусмотрена ежеквартальная выплата купонного дохода. Ставка по купонам облигаций определяется как максимальная (исчисленная в рублях - 21 % и валютная ставка - 13,5 %). Предусмотрено выставление полугодовой оферты со стороны эмитента, поручителями по займу выступают ОАО «ДСК-2», и ЗАО «Жилстройиндустрия», организатор выпуска - АО «ИБГ НИКоил», соорганизатор - КБ «ОПТбанк».
Этим же может быть объяснена попытка применения самими застройщиками различных финансовых схем встраивания разных технологий накопления в общую систему жилищного финансирования (накопительные системы, жилищные сертификаты), осуществляемую непосредственно строительными организациями, принятия ими на себя всех функций девелоп-организаций, а также иных функций, абсолютно несвойственных строительным фирмам (в частности, жилищного финансирования ипотечного кредитования). В результате некоторые строительные организации не выполнили свои обязательства. В Москве в надежде выбить деньги объединились 500 обманутых вкладчиков. Имеют место и прокручивание средств вкладчиков подрядчиками, и изменение сроков договоров.
Ассоциация ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) предлагает банкам совместно разработать стандарты финансирования жилищного строительства, которые обеспечат массовое привлечение средств на основе единого отработанного механизма.
Попытки объединения строительного и ипотечного кредита являются очень опасными.
Во-первых, строительный кредит - самостоятельный вид кредитования, не относящийся к ипотечному, это так называемый промежуточный кредит, обычно краткосрочный или среднесрочный. Поскольку форма обеспечения кредита и соответственно степень рисков строительных и ипотечных кредитов разная, то и кредитование должно быть раздельным.
Раздельное финансирование имеет огромное стимулирующее рыночное воздействие на всех рыночных субъектов и способствует фактическому снятию многих кредитных и ипотечных рисков.
Так на Западе подрядчик строит жилье за счет собственных заемных средств, которые позволяют ему приобретать земельный участок, выполнять проектные работы, закупать материалы и начинать строительные
работы. Возврат суммы основного долга строительного кредита осуществляется им только по окончании строительства и продажи готового жилья. Причем в связи с повышенными рисками строительный кредит нередко выдается коммерческими банками частями по мере окончания определенных этапов работ.
При завершении строительства подрядчик обычно сам выступает в роли продавца, реализуя построенные за счет строительного кредита квартиры.
Несмотря на то что строительный и ипотечный - это, как правило, абсолютно разные кредиты, выдаваемые различными кредитными учреждениями, обычно они «завязаны» - это так называемые связанные кредиты. В этом случае коммерческие банки кредитуют строительные фирмы только тогда, когда те получают гарантированное обязательство о предоставлении последующего долгосрочного ипотечного кредита в другом кредитном учреждении или когда существует иная реальная гарантия выплаты подрядчиком строительного кредита.
Россия, так же как и западные страны столкнулась с этой проблемой. Основные трудности ипотеки, как показал анализ, связаны в первую очередь со спецификой строительного рынка. Главная особенность столичного рынка - подавляющее большинство квартир продается на стадии строительного цикла. Поэтому строители, едва вырыв котлован, уже начинают получать живые деньги, естественно, что у них нет мотивированного интереса заниматься ипотечным кредитованием. Как показал анализ последних лет, нынешняя ситуация вынуждает банки заниматься кредитованием строительства и многие московские банки разработали свои программы.
В таких условиях реальную стратегию ипотечного кредитования в Москве можно сформулировать только на основе механизма, который бы учитывал интересы всех участников: АИЖК, коммерческих банков, и главное, застройщиков, которые определяют финансовую часть при инвестиционной базе строительства.
Важно обратить внимание еще на одну российскую специфику, несомненно, также обусловленную сложностью процесса разделения жилищного финансирования - это возникновение дополнительных рисков ипотечного кредитования, связанных непосредственно с незавершенным строительством. В России в соответствии со ст. 76 закона «Об ипотеке» предусматривается ипотека строящихся жилых домов по предоставлении ипотечного кредита на строительство. При этом в договоре об ипотеке обеспечением обязательства кредита служат незавершенное строительство и имеющиеся материалы и оборудование, заготовленные для строительства.
Но это отразится на качестве ипотечных ценных бумаг. Важным вопросом, касающимся ипотечного покрытия, является его однородность. В том случае если действует принцип однородности ипотечного покрытия, то на фондовом рынке могут размещаться облигации, в покрытии которых
находятся ипотечные кредиты, обеспеченные, например, только объектами незавершенного строительства. Такие облигации будут иметь свои риски, доходности и срок обращения, что подлежит обязательному раскрытию не рынке ценных бумаг. При подобных обстоятельствах дефект по облигациям такого рода никак не дискредитирует ИТ ЦБ, ведь известно, что для фондового рынка опасно не наличие рисков, которые обычно компенсируются доходностью, а отсутствие информации о них, невозможность их адекватно оценить.
Следующей проблемой являются взаимоотношения АИЖК со строительными организациями.
Так, 28.10.03 г. подписано соглашение между крупным агентством по недвижимости «МИАН», в Москве и АИЖК сотрудничество в области ипотечного кредитования. Финансирует покупку квартир клиентам «МИАН» из собственных средств по стандартам АИЖК. Но так как «МИАН» не является банковской структурой, то населению предоставляются займы, клиент получает заем в риэлтерской компании, не обращаясь в банк. После оформления квартиры в собственность на нее оформляется закладная, которую выкупает АИЖК. На наш взгляд, соглашение между «МИАН» и АИЖК вызывает множество вопросов. АИЖК имеет право выкупать закладные на основании выданных ипотечных кредитов, а не займов и только у коммерческих банков или региональных операторов. Кроме того, если организации, в данном случае «МИАН», занимаются привлечением денежных средств физических и юридических лиц систематически с извлечением прибыли, то это уже относится к банковской деятельности и требует лицензирования. На сегодня многие компании используют недостаточно четко определенный водораздел между договорами займа и кредита, хотя, по сути, их деятельность является именно кредитной. Поэтому, на наш взгляд, соглашение между «МИАН» и АИЖК не имеет юридической силы и дискредитирует работу этой организации.
Подводя итог, необходимо отметить, что строительные и ипотечные риски должны быть разделены. В то же время необходимо создание технологических цепочек, связывающих между собой строительный комплекс и ипотечное кредитование, нацеленных на помощь застройщику и расширение ипотечного рынка.
Литература
1. Аверченко В.А. Жилищное строительство - старая песня о главном // ЭКО.
2005. № 7; Российский статистический ежегодник 1998 г. М., 1999.
2. Довиденко И.В., Черняк В.В. Ипотека: управление, организация, оценка. М.,
2005. С. 27.
3. Черников П. 4,44 м2 на 444 м жилья // Власть. 2005. № 7. С. 12.
4. Россия и страны мира. М., 2000. С. 273.
Северо-Осетинский государственный университет 26 сентября 2005 г.
