CC BY
40
Вестник Омского университета. Серия «Экономика». 2008. № 4. С. 9—11. © М.А. Бабичева, 2008
УДК 330.142.211:336.49
ВЗАИМОСВЯЗЬ СРОКА АРЕНДЫ И ОБЯЗАННОСТЕЙ ПО СОДЕРЖАНИЮ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В АВСТРАЛИИ И ВЕЛИКОБРИТАНИИ
М.А. Бабичева
Омский государственный университет им. Ф.М. Достоевского
One of the functions of a lease is to define the responsibilities of the landlord and tenant in managing and maintaining the property. This paper explores the relationship between lease length and the allocation of these responsibilities in foreign enterprener practice. Two examples of the relationship between lease length and the responsibilities for the property within particular countries, Australia and Great Britain, are provided below. Also it analyses the reasons why long leases would be expected to give tenants more control over their premises than short leases in brief.
Одной из задач договора аренды является определение обязанностей арендодателя и арендатора по управлению и содержанию имущества. Рассмотрим взаимосвязь между сроком аренды и распределением обязанностей в зарубежной предпринимательской практике. Ниже приведены два примера по соотношению срока аренды и обязанностей по содержанию имущества в Австралии и Великобритании. Также представлены причины того, почему долгосрочная аренда для арендатора предпочтительнее, чем краткосрочная.
Считается, что у арендатора, в отличие от собственника, отсутствует стимул заботиться о состоянии объекта коммерческой недвижимости. Причиной этого служит то обстоятельство, что арендодатели зачастую навязывают условия договоров аренды арендаторам. Недостаточно внимания уделяется и тому факту, что у арендодателей может возникнуть соблазн пренебрежения расходами на содержание помещений или к потенциальному перерасходу денежных средств на восстановление и обслуживание имущества. Кроме того, большая часть литературы на эту тему не определяет такие моменты, как срок аренды влияет на вероятность возникновения этих двух крайностей [4; 1].
Обычный срок аренды нежилой недвижимости неодинаков в разных странах. Одной из причин этого являются различия в законодательстве и/или в действии рыночных сил. Поэтому иногда считается, что тот, кто берет на себя обязательства заботиться об имуществе, вероятнее всего, будет регулировать срок аренды.
И арендодатели, и арендаторы осознают, что адекватное управление и содержание имущества является необходимым условием для соответствия вложенным инвестициям и для достижения целей бизнеса. Однако недостаточно хорошее управление имуществом ока-
зывает неодинаковое воздействие на стороны арендных отношений, вызывая у них различные стимулы для принятия на себя обязательств по заботе об имуществе. В силу того, что некоторые эксплуатационные затраты частично относятся к доходам будущих периодов, срок аренды является основным фактором, определяющим, какая сторона арендных отношений получит больше выгод от более качественного управления имуществом. Частота пересмотра арендной платы и наличие прав у арендатора возобновить арендные отношения являются сопутствующими факторами. Эти условия обычно регулируются договором.
Плата за обслуживание становиться одним из путей решения проблем арендодателя, связанных с усилением обязательств арендатора по управлению имуществом и его ремонту. Это позволяет арендодателю поддерживать контроль над имуществом, покрывая издержки за счет арендатора. Однако арендаторы относятся с недоверием к подобным условиям договоров аренды. У них зачастую отсутствует возможность проверить обоснованность затрат на восстановление объекта недвижимости [4].
В литературе по финансовой аренде подтверждается, что краткосрочная аренда дает недостаточно стимулов для минимизации износа активов [4; 2]. Смит и Вейкман полагают, что условия договора аренды могут создать стимулы для сторон договора по поддержанию имущества в надлежащем состоянии, приводя пример использования «сервисной аренды», где арендодатель предлагает техобслуживание и ремонт [4].
Отсутствие стимулов для арендаторов заботиться об арендованном имуществе часто упоминается в литературе по экономике недвижимости, что объясняется сроком аренды [4] и ощутимо низкой арендной платой для возобновляемых договоров аренды [3].
Таким образом, возникает предположение, что распределение обязанностей имеет взаимосвязь с продолжительностью срока аренды. Хотя существует множество путей разделения обязанностей между арендодателями и арендаторами, основой договора аренды могут считаться три архетипа:
1. «Валовая аренда» (gross lease) - это аренда, при которой арендодатель несет ответственность за все аспекты управления и содержания имущества;
2. «Чистая аренда» (net lease) - аренда при которой арендодатель несет ответственность за все аспекты управления и содержания имущества, но покрывает все затраты за счет арендатора;
3. «Аренда с обязанностью арендатора по ремонту» (tenant-repairing lease) определяется как та, при которой арендатор несет ответственность за все аспекты управления и содержания имущества [4].
Существует элемент субъективности в описании типов аренды, что является обычным или нормальным на рынке аренды. База для расчета или срок аренды зависят от множества факторов: размера или качества места, состояния рынка и привлекательности арендатора.
Чтобы определить каким образом рынок следует условиям, представленным выше, необходимо произвести сравнения на рынках аренды различных стран, что сложно осуществить по причине наличия следующих двух факторов. Во-первых, данные договоров аренды коммерческой недвижимости часто бывают недоступны. Во-вторых, обязанности сторон зачастую распределены так, что сложно отнести аренду к тому или иному типу.
Таблица подтверждает, что аренда сроком на 1 и 2 года наиболее вероятно будет «валовой», чем аренда продолжительностью 3-5 лет, которая обычно является «чистой». Столбец «Прочее» содержит смесь аренды с частичным покрытием эксплуатационных затрат и той, где арендаторы самостоятельно прово-
Для исследования был взят рынок аренды коммерческой недвижимости в двух странах: Австралии и Великобритании. Многие предприятия проводят международные сравнения при принятии решения о том, где расположить региональные офисы. В некоторых городах офисные центры занимают доминирующее положение на рынке аренды и являются более приемлемыми с точки зрения сервисных затрат, чем здания с одним арендатором.
База для расчета аренды недвижимости в Австралии варьирует в соответствии с ее использованием, размером и местонахождением. Как и в большинстве стран, за исключением Англии, в Австралии существует практика учета сервисных затрат и «аренды с обязанностями арендатора по ремонту», за исключением обязанности по капитальному ремонту. В торговых центрах арендодатели управляют недвижимым имуществом и покрывают издержки за счет арендаторов (за исключением некоторых позиций, для которых законы штатов запрещают покрытие), тогда как сдача в аренду отдельных магазинов подталкивает арендодателя к тому, чтобы передать арендатору большую часть ответственности, если помещение используется в течение продолжительного срока.
Аренда коммерческой недвижимости на срок более чем 10 лет является менее распространенной, но зачастую требует от арендаторов управления имуществом. При аренде офисов одним арендатором сроком менее 3-х лет используется «валовая аренда». В качестве примера в таблице 1 представлены соотношения чистой и валовой аренды различной продолжительности по данным 697 договоров аренды, заключенных в порте Аделаида (Южная Австралия).
дят некоторые ремонтные работы, а также страхование имущества.
Помещения, занятые одним арендатором, в Англии сдаются в аренду на условиях полного ремонта (текущего и капитального) и страхования. Существует практика передачи коммерческой недвижимости в аренду сроком на
Таблица 1
Распределение чистой и валовой аренды в Южной Австралии, %
Срок Валовая Чистая Прочее
1 год и менее 47,7 41,4 10,9
2-3 года 21,0 74,4 4,6
4-5 лет 17,1 73,6 9,3
Более чем 5 лет 15,4 78,8 5,8
15 лет и более. Помещения, сданные в аренду большому количеству арендаторов, арендуются с сервисными затратами, покрывающими все эксплуатационные расходы. «Валовая аренда» более характерна для маленького вторичного имущества, не находящегося в собственности общественных инвесторов, с коротким сроком аренды. В таблице 2 представлена информация 1616 договоров аренды имущества, которое было продано с аукциона в Англии и Уэл-
Типичная продолжительность срока аренды для имущества общественного класса в Англии упала с 25 лет до 15 с 1980-х гг. Некоторые предполагают, что это сопровождалось большим использованием «валовой аренды». Оказывается, что также может быть использована аренда с полным ремонтом и страхованием (или чистая аренда), для чего свободно подходит имущество первичного рынка аренды. Исследование корпоративных арендаторов раскрыло то, что аренда с полным ремонтом и страхованием является неприемлемой для более коротких сроков аренды (особенно для 10 лет и менее) [4].
Так, в условиях долгосрочной аренды в Англии обычно все обязанности, включая капитальный ремонт и устранение внутренних дефектов, перекладываются на арендаторов. Многие арендодатели имущества, занятого одним арендатором, со сроком аренды 15-25 лет проявляют незначительный интерес к своим помещениям, объясняя это тем, что они не получают каких-либо выгод от тщательного управления пока не закончится срок аренды [4].
Таким образом, сравнения, проведенные на международном рынке, подтвердили то, что существует ожидаемая связь между сроком аренды и распределением обязанностей по содержанию имущества. Также становится очевидным, что «валовая аренда» подходит больше всего
лсе в течение 1998 и 1999 г. Связь между продолжительностью срока аренды и стороной, контролирующей состояние имущества нечеткая, потому что данные не проводили различия между «арендой с обязанностью арендатора по ремонту» и «чистой арендой с сервисными издержками». Однако ясно, что «валовая аренда» редко используется арендаторами при продолжительности аренды менее 10 лет.
Таблица 2
для договоров аренды сроком от 1 до 3-х лет. Для перевода риска арендодателя «чистая аренда» от 4 до 15 лет является предпочтительной. Аренда с эксплуатационными расходами арендатора предпочтительна только в том случае, если соглашение заключено на 20 лет и более. На практике краткосрочная (2-3 года) «чистая аренда» больше подходит для Австралии, а аренда с эксплуатационными расходами арендатора сроком на 15 лет остается нормой для Великобритании.
1. Baum A. Property Investment Depreciation and Obsolescence, Routledge, London, 1991. Mode of access: http://www.reading.ac.uk/LM/ LM/fulltxt/0203.pdf
2. Flath D. The Economics of Short-term Leasing, Economic Inquiry. Vol. 18. April, 1980. P. 247-259. Mode of access: http://www.oup.co. uk/journals
3. Hubert F. Contracting with costly tenants, Regional Science and Urban Economics. Vol. 10 (1). 1995. P. 74-91. Mode of access: http://www.ecnbiz de/archiv/b/hub/snixdorf/contracting_tenants.pdf
4. Rowland P. Lease length and the care of properties // 8th Pacific Rim Real Estate Society Conference - Christchurch, New Zealand, 21-23 January 2002. Mode of access: http://www.press. net/Papers/Rowland_Lease_length_and_the_care_ of_properties.pdf
Аренда с полным ремонтом и страхованием/чистая или валовая аренда в Великобритании, %
Продолжительность срока аренды Неизвестно Аренда с полным ремонтом и страхованием Валовая аренда
Менее 10 лет 35,3 49,4 15,3
10-14 лет 27,0 69,0 4,0
15-19 лет 21,7 75,7 2,6
20-24 года 18,2 81,3 0,5
25 и более лет 17,5 82,5 0,0
