CC BY
11
Вызовы и тенденции развития жилищного строительства в «эпоху беспорядка»
Плетнева Наталия Геннадиевна
доктор экономических наук, профессор,
Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет, г. Санкт-Петербург, Россия. E-mail: pletneva_ng@mail.ru
Сбитнева Диана Владиславовна
старший преподаватель,
Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет, г. Санкт-Петербург, Россия. E-mail: sbitneva.diana@mail.ru
Аннотация. В статье представлен анализ тенденций развития жилищного строительства, возникающих в связи с началом новой экономической эпохи - эпохи беспорядка, в которой большое значение придается поколению Y. В качестве условий, влияющих на появление новых тенденций, рассматриваются условия и последствия пандемии, вызванной COVID-19. Приводится анализ возрастной структуры и предпочтений покупателей жилой недвижимости, относящихся к разным поколениям, а также исследуются наиболее важные факторы, активизирующие тенденции развития: рост цен на строительные материалы и транспортные услуг, изменение структуры спроса и предложения на рынке жилищного строительства.
Ключевые слова: жилищное строительство; эпоха беспорядка; COVID-19; кризис; поколения. JEL codes: А74
Для цитирования: Плетнева, Н.Г. Вызовы и тенденции развития жилищного строительства в «эпоху беспорядка» / Н.Г. Плетнева, Д.В. Сбитнева. - Текст : электронный // Теоретическая экономика. - 2021 - №11. - С.116-121. - URL: http://www. theoreticaleconomy.ru (Дата публикации: 30.11.2021)
Осенью 2020 года эксперты Deutsche Bank опубликовали результаты исследования, в котором заявили всему миру о наступлении эпохи беспорядка - новой экономической эпохи, пришедшей на смену глобализации и интеграции [1]. В этом исследовании определены характерные черты эпохи беспорядка с сфере политики, общества и бизнеса; отмечаются следующие тенденции: повсеместный пересмотр традиционных подходов к ведению бизнеса, необходимость эволюционной или адаптационной трансформации текущих бизнес-моделей, новая технологическая революция, рост глобальной озабоченности вопросами климата и экологии и ужесточение конкуренции между поколениями X, Y и Z за товары и рабочие места. Эти тенденции формируют новые требования к построению не только отношений коммерческих организаций с окружающей средой, но и к определению внутренних отношений. И эти требования коснуться всех сфер экономической деятельности, в том числе и жилищное строительство.
В 2016 году на международном экономическом форуме в Женеве были определены основные направления развития строительства. Но в докладе [2] отмечалось, что предъявленные требования будут частью глобальной трансформации не только сферы строительства, но и смежных областей: проектирования, производства строительных материалов, научных исследований, логистики, образования и т.д. На эти изменения отводилось в среднем 10-15 лет. Но кризис, вызванный пандемией, внес свои коррективы, некоторые требования необходимо выполнить как можно скорее, особенно это касается направления оптимизации бизнес-процессов и операций. Например, требования
использования моделей взаимодействия партнеров с равномерным распределением рисков, а также формирования адаптивных структур управления проектами стали особенно актуальны в ситуациях, когда произошли задержки поставок материалов и оборудования, возникла необходимость пересмотра участников и изменения сроков выполнения проектов. Можно сказать, что стратегии развития строительства с наступлением эпохи беспорядка должны быть пересмотрены.
Цель нашего исследовании состоит в выявлении тенденций развития жилищного строительства в условиях кризиса и начальной стадии эпохи беспорядка, а также определении ключевых вызовов, с которыми в таких условиях столкнется строительство.
Направлениями исследования являются изучение влияния пандемии на строительство и анализ особенностей людей разных поколений и их предпочтений как потребителей строительной продукции.
Пандемия, вызванная СОУГО-19, чреда карантинов и ограничений заметно ускорили наступление новой эпохи. Компании практически всех сфер экономики изменили свою деятельность, и принятые бизнесом в условиях кризиса решения стали анализироваться многими специалистами в нашей стране и за рубежом. Отмечается, что в условиях кризиса, вызванного пандемией, необходимы изменения управленческой деятельности, взаимоотношений с клиентами, социального взаимодействия и др. [3]. В зависимости от того, как сферы деятельности отреагировали на ограничения, связанные с распространением СОУГО-19, их условно можно разделить на «проигравших», «стабильных» и «выигравших».
«Проигравшие» - это те сферы (отрасли), которые сильнее всего ощутили на себе последствия введенных эпидемиологических ограничений, а именно: снижение или прекращение потока клиентов, полное переосмысление бизнес-модели или закрытие бизнеса. К таким отраслям можно отнести, например, сферу общественного питания, туризм и отдых, гостиничный бизнес, розничную торговлю непродовольственными товарами, сферу развлечений. У «выигравших» ситуация иная, у них наблюдались значительные возможности роста из-за возрастающего спроса на их продукты и услуги. Конечно, это требовало перестройки некоторых бизнес-процессов, но в целом это произошло гораздо быстрее и с наименьшими затратами ресурсов, чем в других отраслях.
Сфера жилищного строительства в данном контексте, как и большинство отраслей материального производства, относится к категории «стабильных». Это те, кто под новые реалии смог перенастроить бизнес-процессы без их трансформации. На первых этапах введения ограничений наблюдались сложности, потребовалось резкое изменение правил работы и с клиентами, и на строительных площадках, возникли проблемы с персоналом. Но уже к июню-июлю 2020 года большинство крупных застройщиков смогли осуществить переход на новый режим работы без значительных задержек сроков строительства объектов (всего 2-3 месяца) [4 - 5]. Этому, безусловно, способствовали меры господдержки: льготное ипотечное кредитование, продление срока ввода объектов в эксплуатацию без признания этого за нарушение, за которое последовало бы исключение из реестра добросовестных застройщиков и т.д.
В целом сфера строительного производства в настоящее время может практически продолжать функционировать, как и до 2020 года, но в долгосрочной перспективе ее ждут значительные изменения, требующие грамотного управления уже начиная текущего момента. Сфера строительства достаточно инертна, изменения в ней не происходят за краткосрочный период, средний срок строительства одного жилищного комплекса составляет 3 года, не считая времени на разработку концепции и проектирование. Следовательно, чтобы продукт строительного производства был конкурентоспособным, необходимо действовать на опережение, видеть развитие рынка, потребительских предпочтений минимум на 4-5 лет вперед. Поэтому именно сейчас так важно понимать, что изменилось в сфере жилищного строительства, что ждет его впереди.
Кризис отразился на жилищном строительстве, на спросе и предложении, на ценах. В таблице 1
представлены основные тенденции, характерные для рынка недвижимости в Санкт-Петербурге.
В настоящее время на рынке первичной недвижимости (городская высокоэтажная застройка) наблюдается сокращение предложения, и такая тенденция будет продолжаться еще в ближайшие 2-3 года (в соответствии с жизненным циклом строительства), при этом потребительские характеристики жилья качественно не повысятся. А на фоне повышающейся стоимости жилья, это создает условия для оттока клиентов на альтернативные рынки, к которым относится вторичная и загородная недвижимость, а также долгосрочная аренда жилой недвижимости. Сейчас на рынках товаров-заменителей наблюдается сокращение объемов предложения, но не из-за дефицита, а по причине ажиотажного спроса, на который воздействует ряд сопутствующих факторов, среди которых ослабление рубля, сокращение доходности банковских депозитов, увеличение мер социальной поддержки на улучшение жилищных условий. По прогнозам экспертов такая ситуация не продлится долго, в скором времени спрос и предложение на данных рынках придет в некое равновесие, но это не будет связано с сокращением спроса.
Таблица 1 - Тренды рынка недвижимости в Санкт-Петербурге
Рынок недвижимости Стоимость недвижимости Объем предложения Объем спроса
Первичный Повышение на 51 % Снижение на 13 % Снижение на 22 %
Вторичный Повышение на 35 % Снижение на 42 % Повышение на 27 %
Загородный Повышение на 21 % Снижение на 61 % Повышение на 22 %
Долгосрочной аренды Повышение на 27 % Снижение на 75 % Повышение на 31 %
Источник: cian.ru дата обращения: 10.10.2021.
Рассматривая тенденцию изменения стоимости жилья, следует отметить, что на первичном рынке на стоимость недвижимости во многом влияют цены на строительные материалы. Из-за подорожания стройматериалов выросла и себестоимость строительства: повышение составило 1530%. По данным Росстата, за 12 месяцев (с июня 2020-го по июнь 2021 года) цены на стройматериалы в целом по стране выросли на 23,9%. По разным категориям материалов темп роста составил от 30 до 70 %. Отделочные материалы подорожали не так сильно, но цены на них также возросли в среднем на 20 %, и тенденция роста продолжается.
Причинами роста цен помимо вышеотмеченного увеличения спроса на рынке загородного строительства являются такие последствия пандемии, как: 1) снижение объемов производства пиломатериалов, стали и других, остановка ряда производств, в результате чего нарушились цепочки поставок, увеличились сроки выполнения заказов, появился дефицит ряда номенклатурных позиций; 2) девальвация рубля и рост цен на обеспечивающие услуги, прежде всего, на транспортные (например, с июня 2020 года по октябрь 2021 сквозные ставки в международных перевозках выросли почти в 6 раз, и это не предел; выросли тарифы и на внутренние перевозки). Кроме того, на рост цен повлияло увеличение ставки налога на добычу полезных ископаемых, в том числе, руд черных, цветных и редких металлов; а также экспорт пиломатериалов и стали, вследствие чего цены для российского рынка были синхронизированы с иностранными рынками. В целом, анализ факторов, влияющих на стоимость строительства, позволяет считать, что в ближайшие 2-3 года снижения цен не ожидается, и маловероятно, что они вернутся к допандемийному уровню.
Изменилась и возрастная структура покупателей жилой недвижимости (рис. 1). И на нее повлияла не только пандемия с распространением удаленного режима работы. Стоит отметить, что сейчас мы наблюдаем смену поколений, которая в соответствии с теорией поколений происходит
каждые 20-25 лет [6]. И появление новой эпохи - эпохи беспорядка - во много связывают и с изменением активности поколения У.
Какие же тенденции появляются в жилищном строительстве с изменением активности людей разных поколений? На основе опросов текущих и потенциальных покупателей жилой недвижимости можно отметить следующие тренды: 1) средний возраст покупателей постепенно снижается (все большее количество клиентов являются поколением У); 2) стоимость является не единственным фактором принятия решения о покупке жилья, стали важны параметры транспортной доступности объекта (особенно без общественного транспорта) и параметров жилой площади (этому способствовал переход на удаленный режим работы), также сейчас в запросах фигурирует наличие «зелёной» зоны объекта (критерии выбора жилой недвижимости представлены на рисунке 2); 3) поколение X в основном интересуется объектами загородной недвижимости; 4) старшим представителям поколения Ъ уже по 20 лет, в поток постоянных клиентов рынка недвижимости они войдут через 5-7 лет, а это как раз средний срок реализации жилого комплекса (следовательно, они потенциально смогут выкупать остатки в объекте, который только сейчас вводится в эксплуатацию).
Рисунок 1 - Структура текущих и потенциальных покупателей на рынке жилой недвижимости
Москвы и СПб
Источник: restate.ru, дата обращения: 15.10.2021
В таблице 2 обобщены результаты анализа предпочтений клиентов различных возрастных групп [7-8] и представлены основные требования к объектам первичного рынка жилья на ближайшие годы (10 лет).
Таблица 2 - Требования к объектам первичного рынка жилья
Поколение Характеристика требования
X Уникальность потребительских свойств объекта, надежность застройщика, удобство и комфорт, высокая транспортная доступность, изолированность от соседей
У Открытость информации об объекте и застройщике, возможность покупки жилья онлайн, разнообразие (возможность выбора), небольшая удаленность от работы
Ъ «умное» жилье, экологичность объекта, небольшая удаленность досугового центра, взаимодействие с соседями
Обобщая вышесказанное, можно сделать вывод, что в ближайшие 10 лет на российском рынке жилой недвижимости в фокусе изменений будут представлены следующие направления развития:
1) комплексная реализация требований поколений в рамках проектов, в которых учтено одно из основных условий урбанистической среды 50/30/20 (жилье 50 % территории застройки, бизнес -30%, общественная зона - 20%);
2) рост интереса к коливингам и кондоминиумам;
3) обеспечение качества компонентов и материалов (это может быть реализовано за счет собственной ресурсной базы или надежных связей с поставщиками);
4) доступная для клиентов система технической помощи при покупке и использовании товара;
5) управление репутацией и брендом, умная и захватывающая реклама, выстраивание долгосрочных отношений с клиентов;
Рисунок 2 - Критерии выбора жилой недвижимости в СПб
Источник: restate.ru, дата обращения: 15.10.2021
6) устойчивые связи с партнерами, отлаженное партнерство с сервисными центрами, сервейинг;
7) оптимизация всех бизнес-процессов организации (фокус на бережливость - lean).
Стоит отдельно отметить, влияние поколений Y и Z не только как основных будущих клиентов, но и как персонал, а их представление и содержании работы, ее условиях, стимулировании и мотивации значительно отличается от подходов, к которым привыкли люди X. Это также накладывает свои ограничения на организацию бизнес-процессов в долгосрочной перспективе.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Reid J., Templeman L., Allen H., Burns N. The Age of Disorder - the new era for economics, politics and our way of life // URL: https://www.dbresearch.com/servlet/reweb2.ReWEB?rwnode=RPS_EN-PR 0D$PR0D0000000000464258&rwsite=RPS_EN-PR0D&rwobj=ReDisplay.Start.class&document=PR
OD0000000000511857
2. World Economic Forum. Shaping the Future of Construction: A Breakthrough in Mindset and Technology Geneva: World Economic Forum (2016) URL: http://www3.weforum.org/docs/WEF_Shaping_ the_Future_of_Construction_report_020516.pdf (дата обращения: 24.01.2018)
3. Margherita А., Heikkila M.Business Continuity in the COVID-19 Emergency: A Framework of Actions Undertaken by World-Leading Companies / doi.org/10.1016/j.bushor.2021.02.020 // Business Horizons -2021 - V.64, I.5. - P. 683-695. -URL: https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0007681321000227 (Available online 4 February 2021)
4. Коронавирус и строительная отрасль: экспресс-обзор текущей ситуации в России и странах Восточной Европы // MACON Real Estate Consultant. URL: https://macon-realty.ru/publications/ CommentsAndPredictions/koronavirus-i-stroitelnaya-otrasl-ekspressobzor-tekuschey-situacii-v-rossii-i-stranah-vostochnoy-evropy (дата обращения: 19.10.2021).
5. Как пандемия повлияла на строительную отрасль? // РОСИНФОРМБЮРО. URL: http://www. rosinform.ru/top/688188-kak-pandemiya-povliyala-na-stroitelnuyu-otrasl (дата обращения: 19.10.2021).
6. Ковальчук, М.А. Влияние цифровизации на процесс общения молодежи в социально-экономической среде / М.А. Ковальчук. - DOI 10.52957/22213260_2021_9_61. - Текст : электронный // Теоретическая экономика. - 2021 - No9. - С.61-71. - URL: http://www.theoreticaleconomy.ru (Дата публикации: 30.09.2021)
7. Поколение Y и Z: какое жилье нужно для современной молодежи// РБК Экономика. URL: https://realty.rbc.ru/news/5d2441b29a7947e116262897 (дата обращения: 10.10.2021)
8. Z решает: как девелоперам работать с новым поколением потребителей // Cossa. URL: https:// www.cossa.ru/special/realty/278848/ (дата обращения: 10.10.2021).
