CC BY
0Выявление факторов управления стоимостью объектов жилой недвижимости на стадии эксплуатации
Корчагин Олег Вадимович,
аспирант, Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет E-mail: soundtropolis@mail.ru
Целью исследования выступает анализ особенностей управления стоимостью объектов жилой недвижимости на стадии эксплуатации. Раскрыто содержание трактовки понятий «экономическая ценность», «потребительская стоимость», «рыночная стоимость», «жизненный цикл объекта жилой недвижимости», проанализированы объем ввода объектов жилой недвижимости в эксплуатацию и динамика средних цен в Российской Федерации на первичном и вторичном рынках за период 2019-2023 годов. Выявлены особенности управления стоимостью объектов жилой недвижимости на стадии эксплуатации, связанные с изменением рыночной стоимости при смене владельца на основе реализации сделок купли-продажи функционирующего целого здания, либо части его жилых помещений с ориентацией на текущие цены на рынке жилья и при смене пользователей, функционирующих арендованных жилых помещений в процессе реализации арендных отношений собственником и прочими лицами. По итогам проведенного исследования, сделан вывод, о том, что решение задач в сфере управления стоимостью объектов жилой недвижимости на стадии эксплуатации требует основательной подготовки программ, которые нацелены на определение оптимальных условий по функционально-техническому и коммерческому использованию объектов жилья, сохраняющему и улучшающему структуру их эксплуатационно-потребительских характеристик и характеристик рыночной стоимости в рамках реализации стратегий развития, учитывающих в свою очередь качественное разрешение возникающих перед специалистами систем управления информационно-аналитических вопросов, правовых вопросов, финансово-экономических вопросов, материально-технических вопросов, кадровых вопросов, связанных с обеспечением утвержденных бюджетов. и плана по оптимизации затрат при организации технического обслуживания.
Ключевые слова: управление стоимостью, объекты жилой недвижимости, экономическая ценность, потребительская стоимость, рыночная стоимость, жизненный цикл, стадия эксплуатации.
Проблематика управления стоимостью объектов жилой недвижимости на стадии эксплуатации в научной литературе освещена в гораздо меньшем объеме, чем их стоимостная оценка, между тем изучение особенностей данного аспекта в текущих условиях представляется актуальным и своевременным с целью раскрытия стратегического горизонта управления стоимостью жилых объектов.
Объекты жилой недвижимости выступают в качестве разнообразных физических объектов недвижимости, которые имеют фиксированное пространственное местоположение и созданы на основе процессов, связанных со строительным производством в рамках улучшений земельных участков за счет размещения зданий, структура которых состоит их жилых помещений, использующихся населением при постоянном или временном проживании [2].
Экономическую ценность объектов жилой недвижимости формируют особенности их строительства, взаимоувязанные с проектными решениями и месторасположением. Они выступают в качестве объектов сделок, представленных в свободном гражданском обороте первичного и вторичного рынков жилья и рынка земельных ресурсов.
Субъективная оценка человеком на основе собственных предпочтений и собственных финансовых возможностей удовлетворения своей персональной жилищной потребности определяет значимость, пользу или полезность объектов жилой недвижимости в контексте их экономической ценности [6].
Здесь следует отметить тот факт, что качественная физическая характеристика объекта жилья на стадии эксплуатации выражается профилем его использования, при этом финансово-экономическую характеристику объекта жилья выражают стоимостные параметры всех совокупных затрат владения, так определяется потребительская ценность объекта жилья [9].
Группы профильных специалистов, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости, учитывающие текущую рыночную стоимость, прогнозируют будущее развитие жилищных объектов и формируют их потребительскую стоимость в долгосрочном временном периоде.
Определенная последовательность процессов существования жилищных объектов, характеризуется замыслами, которые направлены на их создание, проектирование, проведение инженерных изысканий, начиная с процессов строительства и заканчивая процессами приёмки объектов жи-
сз о
со £
m Р сг
СТ1 А
=Е
лья в эксплуатацию. Определенная последовательность процессов существования жилищных объектов, характеризуется процессами их эксплуатации (функционированием), которые способны привести к модернизации объектов жилья или повлечь за собою процессы, связанные с капитальным ремонтом или реконструкцией жилищного имущества. Определенная последовательность процессов существования жилищных объектов, характеризуется их ликвидацией на заключительном этапе функционирования. Эту последовательность процессов, в научной литературе принято называть - жизненным циклом [8].
Стадию эксплуатации относят к физическому циклу жизни объектов жилой недвижимости (см. рис. 1.).
Рис. 1. Фаза жизненного цикла объекта жилой недвижимости на стадии эксплуатации
Тройственная сущность недвижимого жилого имущества, представленная свойствами физического объекта, объекта правовых и экономических отношений на протяжении всего этапа эксплуатации здания взаимоувязана с правовым циклом в рамках правового обеспечения эксплуатации, с физическим циклом в рамках технического обеспечения эксплуатации и с коммерческим циклом в рамках коммерческого обеспечения эксплуатации.
Рыночная стоимость жилищных объектов на стадии эксплуатации активно изменяется при смене владельцев целых зданий, либо при смене владельцев части их жилых помещений с ориентацией на текущие цены на рынке жилья или при смене пользователей, функционирующих арендованных жилых помещений в процессе реализации арендных отношений собственником и прочими лицами на других условиях, выступает в качестве особенности управления стоимостью. На этапе эксплуатации покупатели, которые приобрели объекты жилья ориентируются на стоимость совокупных затрат владения (затрат, которые связанны с приобретением объектов жилья) и на стоимость пользования объектами жилья, которая включает в свой состав эксплуатационные расходы и затраты, призванные для развития жилой недвижимого сти.
к
^ Цели будущих собственников в отношении ис-
~ пользования жилищных объектов на стадии экс-
сэ плуатации выступают в качестве особенности
„г управления стоимостью. Здесь следует отметить,
г что на стадии эксплуатации жилищных объектов
стоимость совокупных затрат владения группа профильных специалистов рассчитывает на основании положений Методики расчета жизненного цикла жилого здания, которая была официально утверждена и введена в действие решением N 59 Совета Национального объединения проектировщиков Российской Федерации от 04. 06. 2014 года [5].
При проведении расчетов специалистами учитывается тот факт, что качественная физическая характеристика объекта жилья на стадии эксплуатации выражается профилем его использования, при этом финансово-экономическая характеристика объекта жилья выражается стоимостными параметрами всех совокупных затрат владения, определяющих его потребительскую ценность. Конечным критерием приведенной стоимости владения, выступает отношение «совокупной стоимости жилищного объекта к плановому периоду эксплуатации здания», которое необходимо отнести к группе по капитальности строительства.
Особенность управления стоимостью жилищных объектов на стадии эксплуатации, связана с обязательным учетом специалистами девелоперских или управляющих компаний различных политико-правовых, административных, социальных, экономических, физических, технических факторов, а также факторов условия сделок и месторасположения, архитектурно-строительных и финансово-эксплуатационных характеристик, комплексно воздействующих на изменение/колебание рыночной стоимости.
Здесь следует отметить, что если специалистами девелоперских компаний были проанализированы социальные факторы в аспектах удовлетворения потребностей населения по приобретению объектов жилой недвижимости и выполнен анализ объемов ввода в эксплуатацию жилой недвижимости по итогам 2019-2023 годов, то на основании результатов, можно было сделать вывод, что рынок в сфере многоквартирных и индивидуальных домов растет ускоренными темпами и спрос превышает предложение [1; 10] (см. рис. 2.).
70
2019 2020 2021 2022 2023
Рис. 2. Объем ввода в эксплуатацию жилой недвижимости (млн кв.м.)
Однако, на конец 2023 года общие объемы нераспроданной жилой недвижимости, введенной в эксплуатацию в Российской Федерации составили 71,1 млн кв.м. [4; 10] и неправильный учет специалистами девелоперских компаний социального фактора (рост рынка был основан на льготной ипотеке [3]) приведет к ошибке в управлении стоимостью объектов жилого имущества.
Ошибка учета специалистами девелоперских компаний фактора условия сделок в столице России городе Москва также приведет к ошибке в управлении стоимостью объектов жилого имущества [7; 10] (см. рис. 3.).
350 300 250 200 150 100 50 0
Вторичный рынок жилья. Все типы квартир (Российская Федерация) Первичный рынок жилья. Все типы квартир (Российская Федерация) Вторичный рынок жилья. Все типы квартир (Москва)
Первичный рынок жилья. Все типы квартир (Москва)
Рис. 3. Средние цены 1 кв.м. общей площади квартир на рынке жилья (в руб.)
Если рассмотреть ситуацию формирования средних цен на рынке жилой недвижимости, то можно отметить тот факт, что, начиная с 2021 года стоимость жилья, введенного в эксплуатацию на первичном рынке столицы из-за роста объемов ипотечного кредитования стала резко опережать рост цен объектов жилой недвижимости на вторичном рынке города Москва и в 2023 году на первичном рынке жилой недвижимости произошел обвал цен на -23% с 375 тыс. руб./за 1 кв.м. до 290 тыс. руб./за 1 кв.м. Резкое повышение процентных ставок финансово-кредитных учреждений по ипотеке привело к коррекции цены.
Особенности управления стоимостью объектов жилой недвижимости на стадии эксплуатации, как отдельных квартир, так и индивидуальных и многоквартирных жилых домов, связаны с парадигмой концепции управления стоимостью, которую выражает с одной стороны снижение стоимости совокупных затрат владения, а с другой стороны увеличение рыночной стоимости жилищных объектов.
Следовательно, исходя из поставленной цели системе управления необходимо осуществить ряд мероприятий в рамках оптимизации ремонтных, планово-предупредительных работ, в рамках проведения модернизации и реконструкции, связанной с инженерным оборудованием. Системе управления необходимо оптимизировать расходы на клининговые услуги и техническое обслуживание объектов жилья, привести в соответствие затраты по заработной плате собственным сотрудникам. Системе управления необходимо скрупулёзно контролировать формы и методы оплаты при эксплуатации объектов жилья, сроки и справедливые средневзвешенные рыночные цены при проведении финансовых расчётов за оказанные подрядными организациями услуги; за проведенные работы; за поставленные расходные материалы и комплектующие.
Это значит, что ведущая роль в оптимизации расходов принадлежит комплексному анализу и мониторингу в сфере управления эксплуатационной стоимостью, которые взаимоувязаны с процессами планирования и бюджетирования затрат. Полная и достоверная отчётность системы управ-
ления, предоставленная владельцам объектов жилья, кардинальным образом разрешит проблемы коррумпированности в расходах, направленных на содержание.
Системе управления необходимо организовать качественную работу со всеми организациями, выступающими в роли поставщиков необходимых расходных материалов и комплектующих, предназначенных для проведения ремонтных работ и организовать качественную работу со всеми подрядными организациями, предназначенными для реализации комплексных услуг по содержанию и техническому обсаживанию жилищных объектов. При этом должно быть налажено эффективное совместное взаимодействие системы управления с органами, реализующими функции, связанные с государственным контролем и надзором.
Системе управления необходимо организовать комплексное обеспечение безопасности функционирования жилищных объектов.
Достижение данных целей возможно осуществить только в рамках обеспечения соответствующего уровня коммерческой привлекательности объектов жилья, следовательно, системе управления необходимо проводить постоянные рекламные компании. Маркетинг способствует продвижению услуг объектов жилья и как правило нацелен на получение дополнительного дохода за счет активного привлечения арендаторов. Системе управления необходимо организовать достойный уровень обслуживания арендованных помещений, уделять повышенное внимание санитарному содержанию объектов жилья и активно реализовывать мероприятия, нацеленные на укрепление взаимодействия с жильцами и арендаторами, только таким образом возможно обеспечить достижение цели по увеличению рыночной стоимости жилищного имущества, вверенного в управление.
По итогам проведенного исследования, сделаем вывод, о том, что решение задач в сфере управления стоимостью объектов жилой недвижимости на стадии эксплуатации требует основательной подготовки программ, которые нацелены на определение оптимальных условий по функционально-техническому и коммерческому использованию объектов жилья, сохраняющему и улучшающему структуру их эксплуатационно-потребительских характеристик и характеристик рыночной стоимости в рамках реализации стратегий развития, учитывающих в свою очередь качественное разрешение возникающих перед специалистами систем управления информационно-аналитических вопросов, правовых вопросов, финансово-экономических вопросов, материально-технических вопросов, кадровых вопросов, связанных с обеспечением утвержденных бюджетов. и плана по оптимизации затрат при организации технического обслуживания.
Литература
1. Жилищное строительство в РФ в 2023 г выросло на 7,5%, до 110,4 млн кв.м. [Электронный
сз о
со £
m Р сг
СТ1 А ш
400
375
2019
2020
2021
2022
2023
2024
ресурс]. URL: https://www.interfax-russia.ru/re-alty/news/zhilishchnoe-stroitelstvo-v-rf-v-2023-g-vyroslo-na-7-5-do-110-4-mln-kv-m-rosstat (дата обращения 16.04.2024).
2. Иканина, Т.А. Совершенствование управления стоимостью объекта недвижимости на различных этапах жизненного цикла с учетом капитализации первоначальных инвестиций // Молодой ученый. 2019. № 21 (259). С. 136-139.
3. Объем выданных ипотечных кредитов [Электронный ресурс]. URL: https://frankrg.com/da-ta-hub/category/mortgage/chart/29408 (дата обращения 16.04.2024).
4. Объем нераспроданного жилья в России достиг рекорда [Электронный ресурс]. URL: https://www.forbes.ru/biznes/501720-ob-em-nerasprodannogo-zil-a-v-rossii-dostig-rekorda (дата обращения 16.04.2024).
5. Методика расчета жизненного цикла жилого здания с учетом стоимости совокупных затрат [Электронный ресурс]. URL: https://docs. cntd.ru/document/1200112398 (дата обращения 16.04.2024).
6. Перехрестюк В.М. Управление стоимостью объектов недвижимости на различных стадиях их жизненного цикла // Молодой ученый. 2018. № 36. С. 71-73.
7. Рынок жилой недвижимости в 2024 г. [Электронный ресурс]. URL: https://bcs-express. ru/novosti-i-analitika/rynok-nedvizhimosti-v-2024-g-prognozy-i-stsenarii (дата обращения 16.04.2024).
8. Савельева Т.Е. Основы и особенности моделирования процессов управления стоимостью объектов недвижимости // Молодой ученый. 2021. № 3(1). С. 139-146.
9. Саенко И. А., Хомич Д.Н. Особенности и парадигма управления стоимостью объектов жилой недвижимости // Фундаментальные исследования. 2017. № 3. С. 205-211.
10. Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс]. URL: https://ross-tat.gov.ru/ (дата обращения 16.04.2024).
IDENTIFICATION OF FACTORS FOR MANAGING
THE COST OF RESIDENTIAL REAL ESTATE AT THE
OPERATION STAGE
Korchagin O.V.
St. Petersburg State University of Architecture and Civil Engineering
The aim of the research is to analyse the peculiarities of managing
the cost of residential real estate objects at the stage of operation.
The content of the interpretation of the concepts "economic value", "use value", "market value", "life cycle of residential real estate object" is disclosed, the volume of commissioning of residential real estate objects and the dynamics of average prices in the Russian Federation in the primary and secondary markets for the period of 2019-2023 are analysed. The article reveals the peculiarities of managing the value of residential real estate objects at the stage of operation, associated with changes in the market value when changing the owner on the basis of the implementation of purchase and sale transactions of a functioning whole building or part of its residential premises with the orientation on the current prices in the housing market and when changing the users of functioning leased residential premises in the process of implementation of lease relations by the owner and other persons. According to the results of the study, it was concluded that the solution of problems in the field of value management of residential real estate objects at the stage of operation requires a thorough preparation of programmes that are aimed at determining the optimal conditions for the functional-technical and commercial use of residential objects, preserving and improving the structure of their operational and consumer characteristics and market value characteristics within the framework of the implementation of development strategies, which in turn take into account the qualitative resolution of the arising problems.
Keywords: value management, residential real estate objects, economic value, consumer value, market value, life cycle, exploitation stage.
References
1. Housing construction in the Russian Federation in 2023 increased by 7.5% to 110.4 million square metres. [Electronic resource]. URL: https://www.interfax-russia.ru/realty/news/ zhilishchnoe-stroitelstvo-v-rf-v-2023-g-vyroslo-na-7-5-do-110-4-mln-kv-m-rosstat (date of address 16.04.2024).
2. Ikanina, T.A. Improving the management of the cost of the real estate object at different stages of the life cycle taking into account the capitalisation of initial investments // Young Scientist. 2019. № 21 (259). C. 136-139.
3. Volume of issued mortgage loans [Electronic resource]. URL: https://frankrg.com/data-hub/category/mortgage/chart/29408 (date of circulation 16.04.2024).
4. The volume of unsold housing in Russia has reached a record [Electronic resource]. URL: https://www.forbes.ru/ biznes/501720-ob-em-nerasprodannogo-zil-a-v-rossii-dostig-rekorda (date of address 16.04.2024).
5. Methodology for calculating the life cycle of a residential building taking into account the value of total costs [Electronic resource]. URL: https://docs.cntd.ru/document/1200112398 (date of circulation 16.04.2024).
6. Perekhrestyuk V.M. Managing the cost of real estate objects at different stages of their life cycle // Young Scientist. 2018. № 36. C. 71-73.
7. Residential property market in 2024. [Electronic resource]. URL: https://bcs-express.ru/novosti-i-analitika/rynok-nedvizhimosti-v-2024-g-prognozy-i-stsenarii (date of address 16.04.2024).
8. Savelyeva T.E. Fundamentals and peculiarities of modelling processes of managing the cost of real estate objects // Young scientist. 2021. № 3(1). C. 139-146.
9. Saenko I. A., Khomich D.N. Features and paradigm of cost management of residential property objects // Fundamental Research. 2017. № 3. C. 205-211.
10. Federal State Statistics Service [Electronic resource]. URL: https://rosstat.gov.ru/ (date of address 16.04.2024).
a.
e
