CC BY
3Систематизация задач управления стоимостью объектов ИЖС на различных этапах жизненного цикла
Столяров Андрей Иванович,
аспирант, ФГБОУ ВО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет» E-mail: Stolyarov2111@yandex.ru
Целью статьи является систематизация задач управления стоимостью объектов ИЖС на различных этапах жизненного цикла и предложение рекомендаций по их совершенствованию. Рассмотрены основные этапы жизненного цикла объекта ИЖС: проектирование, конструирование, эксплуатация и завершение жизненного цикла. Для каждого этапа жизненного цикла проанализированы особенности процессов управления стоимостью на каждом из этапов жизненного цикла и предложены мероприятия по их совершенствованию. Показано, что на этапе проектирования проведение оценочных работ целесообразно с использованием современных инструментов, таких как информационные модели зданий, позволяющие с высокой точностью оценить объем требуемых вложений капитала. На этапе конструирования совершенствование процессов управления стоимостью возможно за счет применения методов оценки рисков, прогнозирования стоимости, управления изменениями в бюджете проекта. В качестве инструмента совершенствования процессов управления стоимостью на этапе эксплуатации объекта индивидуального жилого строительства предложено внедрение системы компьютерного учета и мониторинга затрат. На этапе завершения жизненного цикла в контексте управления стоимостью объекта капитального строительства целесообразным является переход к замкнутым цепочкам поставок, что позволит сократить экологическую нагрузку и обеспечить поток материалов для вторичного использования. Применение предложенных методов позволит контролировать рост стоимости жилья и будет способствовать реализации потенциала роста сектора индивидуального жилого строительства.
Ключевые слова: управление стоимостью строительства, жизненный цикл объектов строительства, индивидуальное жилое строительство, жизненный цикл объекта строительства.
Введение
Согласно данным Единого ресурса застройщиков, на российском рынке недвижимости активно развивается сегмент индивидуального жилого строительства (ИЖС) [5]. Наличие собственного дома является фактором улучшения жилищных условий и качества жизни населения, в связи с чем сектор ИЖС становится востребованным. Однако за период с 2020 по 2023 годы цены в сегменте индивидуального жилого строительства увеличились более чем в 2 раза [6]. Стоимость объекта ИЖС является важнейшим показателем, определяющим планирование объемов финансирования на протяжении всего жизненного цикла, а наблюдаемая тенденция к повышению стоимости строительства требует от застройщиков и девелоперов определения возможностей управления различными аспектами стоимости объектов строительства.
Таким образом, целью статьи является систематизация задач управления стоимостью объектов ИЖС на различных этапах жизненного цикла и предложение рекомендаций по их совершенствованию. Актуальность выбранной темы исследования обусловлена ростом популярности индивидуального жилого строительства, а также динамикой роста цен на строящиеся объекты.
Материалы и методы
В контексте достижения поставленной исследовательской цели используются методы анализа и систематизации информации из научных источников. Материалами исследования являются статистические данные Мониторинга объемов жилищного строительства, а также аналитические статьи интернет-портала Дом.РФ.
Результаты и обсуждение
Согласно данным Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства, в 2023 году было введено в эксплуатацию 110,44 млн кв.м. жилья, из которых 53,1% составляет индивидуальное жилищное строительство, а 46,9% - строительство многоквартирных домов (МКД). Темпы роста сектора индивидуального жилищного строительства ИЖС также опережают темпы роста сектора многоквартирных домов. Так, в секторе ИЖС за период с 2021 по 2023 годы рост составил 19,5%. А в секторе МКД - 18,9% за аналогичный период [11 ] (рис. 1). Ожидается, что к 2030 году ежегодный ввод частного жилья должен достигнуть показателя 50 млн кв.м. [5].
о. в
"Я1
ои о см
120 100 80 60 40 20 0
2021 МКД, млн кв. м.
2022 ИЖС, млн кв. м.
2023
-Ввод жилья, млн кв. м.
Рис. 1. Динамика ввода жилья на территории Российской Федерации Источник: составлено автором по данным [11]
Опережающие темпы роста сектора строительства малоэтажного жилья обусловлен наличием ряда преимуществ объектов ИЖС в сравнении с жилыми помещениями, расположенными в многоквартирных домах: использованием более экономичных и экологичных материалов, наличием более доступной инфраструктуры, возможностями реализации индивидуальных предпочтений, а также обеспечением более высокой экологичности мест проживания [14].
Как показано на рис. 2., положительная динамика рынка ИЖС сопряжена с ростом стоимости объектов. Так, за период с января 2020 года по январь 2023 года средняя стоимость дома увеличилась с 5,5 млн рублей до 11,5 млн. рублей. Рост цен не обусловлен увеличением площади, поскольку средняя площадь сократилась за аналогичный период с 375 кв.м. до 150 кв.м. Наблюдаемые изменения актуализируют стратегическое значение процессов управления стоимостью объектов ИЖС [4].
14 12 10 8 6 4 2 0
400 350 300 250 200 150 100 50 0
янв.20 янв.21 янв.22 янв.23
^■Средняя стоимость дома, млн. руб. Средняя площадь дома, кв. м.
Рис. 2. Динамика стоимости объектов ИЖС на территории Российской Федерации Источник: составлено автором по данным [6]
В условиях роста сектора индивидуального жилого строительства повышается практическая значимость решения вопросов управления стоимостью данных объектов с целью обеспечения эффективного использования ресурсов, минимизации затрат и повышения конкурентоспособности застройщиков и девелоперов на рынке [1; 2]. Согласно подходу С.А. Баронина, Т.В. Учинина Н.С. Кочкиной, стоимость недвижимого объекта включает в себя как капитальные затраты на строительство, так и расходы, возникающие на протяжении всего периода его существования (то есть на протяжении всего жизненного цикла), учитывая капитализацию первоначальных вложений [2]. В сфере строительства
цены устанавливаются не на полностью завершенный объект, как в промышленности, а на отдельные виды строительно-монтажных работ или готовые элементы конструкции [10]. Указанные особенности ценообразования, а также высокая длительность производственного цикла указывают на необходимость учета фактора времени в процессах управления стоимостью строящегося объекта недвижимости. Иными словами, в процессе управления стоимостью строящегося объекта необходимо учитывать стадию его жизненного цикла.
Так, технический регламент о безопасности определяет понятие жизненного цикла здания или сооружения как период, включающий инженерные изыскания, проектирование, строительство, эксплуатацию, реконструкцию, капитальный ремонт и снос. В соответствии с данным нормативно-правовым актом выделяются четыре основных этапа жизненного цикла:
1. Этап проектирования объекта, включающий технико-экономическое обоснование и проектные работы.
2. Этап конструирования, который охватывает организацию процесса строительства, разработку технологических регламентов, а также предэксплу-атационное освоение.
3. Этап эксплуатации здания, включающий период нормальной эксплуатации, а также периоды физического износа, требующие проведения работ по реконструкции или капитальному ремонту для обеспечения окупаемости вложений и поддержания нормальной работы объекта.
4. Этап завершения жизненного цикла, который наступает в случае, если работы по реконструкции или восстановлению здания до нормальных эксплуатационных характеристик становятся нецелесообразными. На данном этапе проводится ликвидация (снос) здания [15].
Таким образом, жизненный цикл объекта ИЖС включает в себя ряд этапов, начиная от проектирования и строительства объекта до эксплуатации и возможного его сноса по завершению установленного срока службы. На каждом из этапов жизненного цикла необходимо управлять структурой работ и затрачиваемых ресурсов, поскольку существенные изменения величины затрат влияют на конкурентоспособность сектора индивидуального жилого строительства, а также ухудшают финансовые показатели девелопера.
И.А. Саенко и Д.Н. Хомич приводят способ расчета стоимости жизненного цикла здания (СЖЦЗ), представленного в виде формулы (1):
СЖЦЗ = Зед х Ек х R + Зпер X Gk х Т х К х R (1)
где Зед - сумма единовременных затрат на проектирование, производство, ввод в эксплуатацию здания и последующий вывод данного объекта из эксплуатации. Зпер - сумма периодических расходов, которые возникают на протяжении всего планового периода эксплуатации здания (расходы на ресурсы, текущий и капитальный ремонты, расходные материалы, управление объектом и т.д.).
150
Ек - коэффициент учета класса энергоэффективности здания.
Gk - коэффициент экологичности, учитывающий соответствие объекта принятым экологическим нормам. Т - количество периодов проведения ремонтов и замены оборудования в течение периода жизненного цикла здания.
К - поправочный коэффициент, учитывающий отклонение от нормативов. R - фактор дисконтирования.
Расчет совокупной стоимости затрат жизненного цикла позволяет оценить общие расходы на владение объектом на основе принятых проектных решений для будущего здания с заданными потребительскими характеристиками [13].
В контексте оптимизации управления стоимостью объектов ИЖС на разных стадиях их жизненного цикла ключевыми аспектами экономических отношений для участников строительной сферы являются процессы ценообразования и сметного нормирования. В зависимости от этапа жизненного цикла объекта в сфере индивидуального жилищного строительства применяются различные методы определения сметной стоимости, установления максимальной цены контракта, а также осуществления контроля за их формированием [10].
Стоимость объекта недвижимости в течение жизненного цикла распределяется следующим
образом: 12% затрат приходятся на этап проектирования, 60% - на этап конструирования и 28% -на этап эксплуатации [8]. Стадия эксплуатации строительного объекта традиционно является заключительным этапом инвестиционной деятельности. Как правило, калькуляция стоимости проекта основывается на динамике изменения цен на строительные работы и материалы. Оценка сметы затрат производится на этапе проектирования и разработки рабочей документации [14]. При этом, согласно подходу И.И. Моисеевой и В.А. Шибиной, на стадиях предварительной оценки реализуемости и проведения приближенного сметно-финансового расчета наблюдается самая высокая погрешность (от 25% до 40% о стоимости проекта) [10]. Сущность процессов управления стоимостью на данном этапе заключается в финансовом планировании и управлении бюджетом с целью обоснования инвестиций в строительство, анализа чувствительности проекта, а также предотвращения превышения затрат (таблица 1). Проведение оценочных работ целесообразно с использованием современных инструментов, таких как Building Information Model (информационная модель здания), позволяющих детально спрогнозировать затраты материалов, а также оценить трудозатраты.
Таблица 1. Систематизация задач управления стоимостью объектов ИЖС на различных этапах жизненного цикла
Этап жизненного цикла Процессы управления стоимостью
Задача Цель процесса
Этап проектирования Оценка стоимости строительства Проводится анализ и составляется смета затрат на материалы и услуги, необходимые для реализации проекта. Производится обоснование целесообразности инвестиций.
Финансовое планирование Определяются бюджеты и составляются финансовые планы на основе оценки стоимости строительства с учетом возможных изменений и рисков. Производится анализ чувствительности проекта.
Управление бюджетом Проведение мониторинга и контроля за расходами в процессе проектирования с целью предотвращения превышения затрат.
Этап конструирования Контроль затрат Осуществляется непрерывный контроль за выполнением работ, затратами на материалы и услуги, а также за соблюдением бюджета с целью предотвращения необоснованного увеличения производственных издержек.
Оптимизация производственных процессов Проводятся мероприятия по повышению эффективности строительства и снижению производственных издержек с целью обеспечения требуемого уровня рентабельности деятельности в сфере строительства объектов ИЖС.
Этап эксплуатации Учет операционных расходов Учет всех операционных расходов, включая расходы на обслуживание, управление и ремонт объекта с целью планирования бюджета.
Планирование капитальных вложений Разработка плана по проведению капитальных ремонтов и реконструкции с учетом износа и технического состояния здания с целью обеспечения долгосрочной устойчивости.
Этап завершения жизненного цикла Финансовое планирование завершающих мероприятий На основе технических и экономических обоснований принимаются решения о возможности дальнейшей эксплуатации объекта ИЖС, включая его реконструкцию, капитальный ремонт или снос. Разрабатываются финансовые планы на проведение завершающих мероприятий в зависимости от принятого решения.
сз о
со £
m Р сг
СТ1 А
=Е
Источник: разработано автором
На этапе конструирования вследствие влияния различных факторов риска стоимость объекта ИЖС претерпевает изменения. В связи с этим приоритетной задачей процессов управления стоимо-
стью на этапе конструирования является выявление факторов риска и минимизация их негативного влияния на финансовые показатели проекта: осуществляется непрерывный контроль за выполнени-
Q. в
ем работ, затратами на материалы и услуги, а также за соблюдением бюджета, реализуются мероприятия по повышению эффективности строительства и сокращения величины производственных затрат.
На данном этапе целесообразно применение методов оценки рисков и прогнозирования стоимости, а также управление изменениями в бюджете проекта. Эффективное управление стоимостью позволяет гибко реагировать на изменения во внешних факторах, контролировать качество строительства и предоставляемых услуг, соблюдать бюджетные ограничения и достигать целей по доходности инвестиций.
На этапе эксплуатации объекта индивидуального жилого строительства необходимо производить управление стоимостью с целью обеспечения оптимальности использования ресурсов и поддержания объекта в надлежащем для безопасного использования состоянии. На данной стадии жизненного цикла важно вести учет всех расходов на обслуживание объекта, включая расходы на коммунальные услуги, ремонт, уборку, обслуживание инфраструктуры и другие операционные издержки, осуществлять мониторинг энергопотребления, а также заблаговременно планировать капитальный ремонт объекта.
Регулярное проведение планового технического обслуживания и текущего ремонта позволяет предотвращать ухудшение состояния объекта, что, в конечном итоге, может снизить общие расходы на ремонт и обслуживание. Методом совершенствования процессов управления стоимостью на этапе эксплуатации объекта индивидуального жилого строительства является использование информационных систем, позволяющих автоматизировать процессы учета всех расходов на обслуживание объекта, включая коммунальные услуги, ремонт, уборку, обслуживание инфраструктуры и другие операционные издержки.
Несмотря на то, что этап эксплуатации объекта ИЖС рассматривается как заключительный или постинвестиционный, проблематику завершения жизненного цикла также необходимо учитывать в процессе планирования деятельности застройщиков и девелоперов. Разработка финансовых планов на проведение завершающих мероприятий (например, реконструкция или снос) с учетом оценки затрат и доступности финансирования - также является важным аспектом процессов управления стоимостью объектов жилой недвижимости. Так, например, переход к замкнутым цепочкам поставок позволит сократить экологическую нагрузку, а также обеспечит поток материалов для переработки и вторичного использования [9]. Следовательно, на стадии завершения жизненного цикла здания, процессы управления стоимостью основываются на извлечении стоимости из всех доступных для перепродажи или переработки ресурсов.
Заключение
Анализ проведенного исследования показал, что рынок ИЖС демонстрирует темпы роста, которые
сопряжены с ростом стоимости объектов строительства. В данных условиях реализация потенциала роста данного сектора зависит от качества процессов управления стоимостью строящихся объектов на различных этапах жизненного цикла. В процессе исследования для каждой из стадий жизненного цикла объекта ИЖС (проектирование, конструирование, эксплуатация и завершение) проанализированы особенности управления стоимостью и предложены конкретные меры по их улучшению.
На этапе проектирования в качестве инструмента совершенствования процессов управления стоимостью строительства возможно за счет использования современных инструментов, таких как информационные модели зданий, для точной оценки величины капитальных затрат. Благодаря более точной оценке капитальных затрат на этапе проектирования можно более эффективно планировать и оптимизировать бюджет строительного проекта, предотвращая возникновение непредвиденных затрат.
На этапе конструирования управление целесообразно осуществлять с использованием методов оценки рисков и прогнозирования стоимости. Для улучшения управления стоимостью на этапе эксплуатации предложено внедрение системы компьютерного учета и мониторинга затрат. Наконец, на завершающей стадии жизненного цикла рекомендуется переход к замкнутым цепочкам поставок с целью сокращения экологической нагрузки и обеспечения возможности вторичного использования материалов.
Можно прийти к выводу, что оптимизация процессов управления стоимостью на различных этапах жизненного цикла объектов ИЖС позволяет участникам рынка с высокой достоверностью оценивать реальные затраты на строительство, а также принимать обоснованные решения в области ценообразования на объекты недвижимости.
Литература
1. Балахнин А.М. Инструменты анализа развития рынка жилой недвижимости России в современных экономических условиях // Прогрессивная экономика. 2023. № 12. С. 52-65.
2. Баронин С.А., Учинина Т.В., Кочкин Н.С. Стоимостной инжиниринг жизненных циклов объектов капитального строительства комплексной жилой застройки // Жилищные стратегии. 2023. Т. 10. № 4. С. 385-402.
3. Брежнева О.В. Жизненный цикл объектов строительства // Управление. Экономический анализ. Финансы. Уфа: Редакционно-издательский комплекс УГАТУ, 2018. С. 12-16.
4. Герасимов К.Б. Управление инновациями в строительных фирмах // Вестник НГИЭИ. 2020. № 8 (111). С. 104-116.
5. ДОМ.РФ: В России наблюдается рекордный рост индивидуального жилищного строительства // Единый ресурс застройщиков. URL: https://erzrf.ru/news/
domrf-v-rossii-nablyudayetsya-rekordnyy-rost-individualnogo-zhilishchnogo-stroitelstva-?regions=РФ&tag=Информационная%20откры-тость (дата обращения: 14.03.2024).
6. Дома на участках под ИЖС на 70% дороже объектов на землях садоводства // ЦИАН. URL: https://spb.cian.ru/stati-doma-na-uchastkah-pod-izhs-na-70-dorozhe-obektov-na-zemljah-sadovodstva-330597/#:~: text=Средняя%20сто-имость%20дома%20в%20России,—%20в%20 2%2С3%20раза. (дата обращения: 15.03.2024).
7. Зайцев Д.В., Скрипник О.Б. Проблемы предоставления услуг в сфере учета объектов недвижимости // Вопросы устойчивого развития общества. 2022. № 7. С. 121-125.
8. Костанова Д.А. Обоснование затрат жизненного цикла зданий и сооружений // Научный журнал. Инженерные системы и сооружения. 2015. № 4 (21). С. 43-48.
9. Кузьмин И.А. управление замкнутыми цепями поставок: цифровая трансформация и оценка эффективности // Прогрессивная экономика. 2023. № 6. С. 27-40.
10. Моисеева И.И., Шибина В.А. Ценообразование и процесс управления стоимостью на разных этапах жизненного цикла объекта строительства // Научный аспект. 2022. Т. 5. № 3. С. 540-547.
11. Мониторинг объемов жилищного строительства // Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. URL: https://minstroy-rf.gov.ru/trades/zhilishnaya-politika/8/#:~: tex-t=ввод%20жилья%20на%20территории%20 Российской%20Федерации%20составил%20 102%2С7%20млн, показателя%20аналогично-го%20периода%202021%20года. (дата обращения: 07.03.2024).
12. Мошкалев Д.С., Бахтизина А.Р. Методы и инструменты управления стоимостью строительства на предпроектном этапе жизненного цикла объекта капитального строительства // Вестник МГСУ. 2023. Т. 18. Вып. 1. С. 132-142.
13. Саенко И.А., Хомич Д.Н. Особенности и парадигма управления стоимостью объектов жилой недвижимости // Фундаментальные исследования, 2017. № 3. С. 205-2011.
14. Трегубова А.А., Мишкина Е.В. Управление стоимостью проекта строительства индивидуального жилого дома с применением BIM-технологий // Современные технологии в строительстве. Теория и практика. 2020. Т. 1. С. 306-311.
15. Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 N 384-ФЗ (последняя редакция) // СПС Консультант Плюс. URL: https://www.con-sultant.ru/document/cons_doc_LAW_95720/ (дата обращения: 12.03.2024).
SYSTEMATIZATION OF TASKS FOR MANAGING THE COST OF INDIVIDUAL HOUSING CONSTRUCTION OBJECTS AT VARIOUS STAGES OF THE LIFE CYCLE
Stolyarov A.I.
St. Petersburg State University of Architecture and Civil Engineering
The purpose of the article is to systematize the tasks of managing the cost of residential housing facilities at various stages of the life cycle and to offer recommendations for their improvement. The main stages of the life cycle of a residential housing facility are considered: design, construction, operation and completion of the life cycle. For each stage of the life cycle, the features of cost management processes are analyzed and measures for their improvement are proposed. It is shown that at the design stage, it is advisable to carry out evaluation work using modern tools, such as building information models, which allow to accurately estimate the amount of required capital investments. At the design stage, the improvement of cost management processes is possible through the use of risk assessment methods, cost forecasting, and change management in the project budget. As a tool for improving cost management processes at the stage of operation of an individual residential construction facility, the introduction of a computer accounting and cost monitoring system is proposed. At the end of the life cycle, in the context of managing the cost of a capital construction facility, it is advisable to switch to closed supply chains, which will reduce the environmental burden and ensure the flow of materials for secondary use. The application of the proposed methods will allow to control the growth of housing costs and will contribute to the realization of the growth potential of the individual residential construction sector.
Keywords: construction cost management, life cycle of construction facilities, individual residential construction, life cycle of a construction object.
References
1. Balakhnin A. M. Tools for analyzing the development of the residential real estate market in Russia in modern economic conditions // Progressive Economics. 2023. No. 12. pp. 52-65.
2. Baronin S.A., Uchinina T.V., Kochkin N.S. Cost engineering of life cycles of capital construction facilities of complex residential development // Housing strategies. 2023. Vol. 10. No. 4. pp. 385-402.
3. Brezhneva O.V. The life cycle of construction objects // Management. Economic analysis. Finance. Ufa: UGATU Editorial and Publishing Complex, 2018. pp. 12-16.
4. Gerasimov K.B. Management of innovations in construction firms // Bulletin of the NGIEI. 2020. No. 8 (111). pp. 104-116.
5. DOM.RF: In Russia there is a record growth in individual housing construction // Unified resource of developers. URL: https://erzrf.ru/news/domrf-v-rossii-nablyudayetsya-rekordnyy-rost-individualnogo-zhilishchnogo-stroitelstva-?regions=P0&tag=Information%20 openness (date of access: 03/14/2024).
6. Houses on residential housing plots are 70% more expensive than objects on gardening lands // CYANUS. URL: https://spb.cian.ru/stati-doma-na-uchastkah-pod-izhs-na-70-dorozhe-obektov-na-zemljah-sadovodstva-330597/#:~: text=Average%20 cost%20dome%20b%20Russia,—%20b%20 2%2C3%20raza. (date of address: 03/15/2024).
7. Zaitsev D.V., Skripnik O.B. Problems of providing services in the field of accounting for real estate objects // Issues of sustainable development of society. 2022. No. 7. pp. 121-125.
8. Kostanova D.A. Substantiation of the costs of the life cycle of buildings and structures // Scientific Journal. Engineering systems and structures. 2015. - No. 4(21). pp. 43-48.
9. Kuzmin I.A. management of closed supply chains: digital transformation and efficiency assessment // Progressive Economics. 2023. No. 6. pp. 27-40.
10. Moiseeva I.I., Shibina V.A. Pricing and the cost management process at different stages of the life cycle of a construction object // Scientific aspect. 2022. Vol. 5. No. 3. pp. 540-547.
11. Monitoring the volume of housing construction // Ministry of Construction and Housing and Communal Services of the Russian Federation. URL: https://minstroyrf.gov.ru/trades/zhilishnaya-politika/8/#:~: text=BBog%20xnfibfl%20Ha%20TeppMTopnM%20 Россммско^í%2O0ецерац^l^l%2Oсостав^m%2O1O2%2C7%2O
C3
о
CO £
m Р СГ
CT1 А
IE
млн, показателя%20аналогичного%20периода%20
2021%20года. (date of reference: 03/07/2024).
12. Moshkalyov D.S., Bakhtizina A.R. Methods and tools for managing construction costs at the pre-project stage of the life cycle of a capital construction facility // Bulletin of MGSU. 2023. Vol. 18. Issue 1. pp. 132-142.
13. Saenko I.A., Khomich D.N. Features and paradigm of cost management of residential real estate objects // Fundamental Research, 2017. No. 3. pp. 205-2011.
14. Tregubova A.A., Mishkina E.V. Cost management of an individual residential building construction project using BIM technologies // Modern technologies in construction. Theory and practice. 2020. Vol. 1. pp. 306-311.
15. Federal Law "Technical Regulations on the safety of buildings and structures" dated 12/30/2009 No. 384-FZ (latest edition) // SPS Consultant Plus. URL: https://www.consultant.ru/docu-ment/cons_doc_LAW_95720 / (date of access: 03/12/2024).
e
•a
CM
о
CM
