Выселение из жилого помещения за неуплату коммунальных платежей Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 347.2

выселение из жилого помещения за неуплату коммунальных платежей

К.В. Мелешко

Аннотация. В статье рассматриваются случаи выселения граждан из жилых помещений как мера ответственности за неуплату коммунальных платежей в течение более шести месяцев подряд.

ключевые слова: выселение, коммунальные платежи, задолженность.

Abstract. The article reviews the cases of eviction of citizens from their premises as liability for failure to pay utility charges within over 6 months.

Keywords: eviction, utility payments, liability.

Жилищным законодательством РФ предусмотрена ответственность за неуплату коммунальных платежей в форме выселения. Право на жилище является одним из фундаментальных принципов конституционного права (ст. 40) [1], которое реализовывается посредством наличия такого объекта гражданского оборота как жилое помещение. В этой связи представляется интересным исследовать условия применения такой меры ответственности, как выселение из жилого помещения за неуплату коммунальных платежей. Для более последовательного и детального анализа указанной проблематики проведем дифференциацию жилых помещений на:

■ жилые помещения, находящиеся в собственности граждан;

■ жилые помещения, предоставленные им по договорам социального найма.

Выселение нанимателя из жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, согласно ст. 90 ЖК РФ [4], возможно за неуплату коммунальных платежей в течение шести месяцев подряд, но при этом существует обязанность по предоставлению гражданам другого жилого помещения на условиях договора социального найма. В соответствии с ЖК РФ (п.1 ст.155) [4] плата вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего

собрания членов товарищества собственников жилья или жилищного кооператива. Для подачи иска о выселении за неуплату коммунальных платежей необходим факт систематического невнесения денежных средств в течение шести месяцев подряд, что подтверждает дело, в котором администрация г. Климовска Московской области обратилась в суд г. Климов-ска с иском к нанимателю квартиры К. и членам его семьи о расторжении договора социального найма и выселении из занимаемого жилого помещения с предоставлением другого жилья. В качестве доказательств истец указал, что наниматель и члены его семьи, пользуясь жилым помещением муниципального жилищного фонда, не исполняют своих обязанностей по внесению платы за потребляемые жилищно-коммунальные услуги более шести месяцев, задолженность на момент обращения в суд составляет 20 940 руб. Суд, рассмотрев полученные и представленные сторонами доказательства и возражения против иска, пришел к выводу, что гр. К совершает жилищно-коммунальные платежи периодически и неоплаченных счетов за период более шести месяцев не имеется. Исходя из отсутствия предусмотренных законом оснований к расторжению договора социального найма жилого помещения и выселению ответчиков, суд решением от 25 июня 2010 г. в удовлетворении заявленных требований истцу отказал [10].

Принудительное выселение за неуплату не допускается, если причины задолженности относятся к уважительным. Уважительные причины обозначены в Постановлении Пленума Верховного Суда от 02.07.2009 г. №14 (п.38) [7]. К уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги относятся: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др. Не считаются уважительными такие причины невнесения платы, как злоупотребление спиртными напитками или наркотическими средствами, забывчивость и т.д.

Учитывая практику судебных решений, установлено, что если наниматель имеет задолженность свыше шести месяцев по уважительной причине, то иски о расторжении договора найма удовлетворению не подлежат, при этом обязательны требования о погашении задолженности.

О данном обстоятельстве свидетельствует следующая судебная практика: при рассмотрении дела по иску администрации г. Климов-

ска Московской области к гр-ке Ш. о расторжении договора социального найма и выселении ее из однокомнатной квартиры по основаниям, предусмотренным п. 1 ч. 4 ст. 83 и ст. 90 ЖК РФ, суд признал, что Ш. действительно не оплачивает жилищно-коммунальные платежи непрерывно более чем шесть месяцев подряд с 2004 г. На день рассмотрения дела за ней образовалась задолженность в сумме 162 037 руб. При рассмотрении дела суд учел, что гр-ка Ш. имеет преклонный возраст, пенсионерка по старости, размер пенсии составляет 4541 руб. 01 коп. За жилищно-коммунальные услуги ей ежемесячно начисляется 2394 руб., т.е. более 50% получаемой пенсии. Других доходов она не имеет, страдает множеством заболеваний. Климовский городской суд Московской области 28 июня 2010 г. постановил решение об отказе администрации города в удовлетворении заявленных требований по причине установления уважительности причин невнесения нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги [10].

На практике ответчикам рекомендуется добровольно погасить образовавшуюся задолженность, после чего по ряду дел производство прекращается в связи с отказом истцов от исковых требований, так как сумма задолженности погашена. В некоторых случаях стороны заключают мировые соглашения, согласно условиям которых ответчики обязуются выплатить суммы задолженностей в оговоренные сроки.

Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ [2], если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. Если же иск подлежит удовлетворению, то в решении суда обязательно должен быть указан факт предоставления другого социального жилого помещения, предоставляемого в связи с выселением и которое будет являться предметом нового договора социального найма. При этом должен быть расторгнут договор социального найма на прежнее жилье на основании вступившего в силу решения суда о выселении.

Предоставленное жилье должно строго соответствовать требованиям ЖК РФ (ст. 15 п. 2) о порядке признания помещения жилым помещением, а именно: изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.) В п. 6 ст. 15 Закона Россий-

ской Федерации от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» [5] также указано, что в случае если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития. Примером может служить следующее дело: муниципальное образование «Городской округ Электросталь» Московской области обратилось в суд с иском к гр. Г. о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении с предоставлением другой жилплощади. Основанием послужил тот факт, что гр. К с 2002 г. не вносит плату за жилье и коммунальные услуги по неуважительным причинам, задолженность по состоянию на март 2010 г. составляет 170 789 руб. Ранее истцу был выдан судебный приказ на взыскание долга с гр. Г. и были направлены предупреждения о необходимости погашения долга. Образовавшаяся задолженность так и не была погашена. Судом было произведено исследование материалов дела, путем которого выяснилось, что наниматель Г. 1951 г. рождения, зарегистрированный в системе государственного пенсионного страхования, получателем пенсии не значится, страховые взносы на его лицевой счет не поступали, в качестве безработного на учете в местном государственном центре занятости населения не состоит и не состоял, на учете в ООПП МУЗ «Электростальская Центральная государственная больница» не состоит, за медицинской помощью в период с января 2008 г. не обращался, от явки в суд уклоняется, доказательств уважительности причин неисполнения обязанности по оплате жилищно-коммунальных услуг не представил. Предоставляемое ему другое жилье является изолированным жилым помещением - комнатой площадью 11,8 кв. м, находится в том же населенном пункте в г. Электросталь, относится к жилищному фонду социального использования (собственник - администрация муниципального образования) и свободно от прав других лиц. Согласно акту санитарного обследования от 29 марта 2010 г. помещения и экспертному заключению от 7 апреля 2010 г. №204 филиала Федерального государственного учреждения здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Московской области» в г. Электросталь другое жилье соответствует Санитарно-эпидемиологическим требованиям к жилым зданиям и помещениям - СанПиН 2.1.2.1002-00 и пригодно для постоянного в нем проживания. С учетом изложенных обстоятельств суд пришел к выводу о законности заявленных истцом

требований и 8 апреля 2010 г. постановил решение об их удовлетворении [10].

Несмотря на установленную императивную норму ч. 2 ст. 15 , ст. 90 ЖК РФ о недопустимости выселения граждан в жилые помещения, не отвечающие санитарным и техническим нормам, на практике встречаются и такого рода решения: Ухтинский городской суд Республики Коми, удовлетворил иск администрации о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя М. и членов его семьи, но при этом не исследовал вопрос о санитарной и технической пригодности предоставляемого им жилья и не истребовал соответствующие доказательства от истца. Суд ограничился лишь ссылкой на соответствие его размера требованиям закона и расположение в этом же населенном пункте.

Следует отметить, что выселение как мера ответственности практикуется не часто, неплательщикам, по большей части, дается срок для ликвидации долга и возможность отсрочки. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений. Если в течение вынесенного судом срока не будут устранены нарушения, то суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

Не стоит забывать о том, что выселение не освобождает от уплаты долгов. Одновременно с выселением к нанимателю предъявляется требование об уплате всей суммы задолженности и пени в соответствии с ч. 14 ст. 155 ЖК РФ: «Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники) (за исключением взносов на капитальный ремонт), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается».

Ежегодно в суды поступает около 1700000 исков от жилищно-коммунальных органов о взыскании с граждан задолженности по жилищно-коммунальным услугам. Ежегодно судами взыскивается в среднем 28 млрд руб., что составляет всего лишь одну пятую часть от общей суммы долга.Количество исков о выселении неплательщиков жилищно-коммунальных услуг в год составляет от 4000 до 6000 дел от

всего числа потребителей. Большая часть таких дел, как правило, прекращается, возвращается без рассмотрения или остается без рассмотрения по различным правовым основаниям: в связи с отказом жилищно-коммунальных органов от иска, из-за неявки сторон и т.д. [9].

Выселение собственника жилого помещения за неуплату долгов, будь то приватизированное жилье, полученное по наследству или перешедшее по договору купли-продажи, дарения, возможно только на основании вступившего в законную силу решения суда. В соответствии со ст. 446 ГПК РФ [4] «Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением...». Т.е. квартира или иное жилое помещение не может быть реализовано для погашения долга, если является единственной жилплощадью собственника и членов его семьи.

При наличии другого помещения, пригодного для проживания, обратить взыскание по долгам на квартиру можно. Квартира собственника выставляется на торги, из вырученной суммы погашается задолженность, а остаток возвращается бывшему владельцу проданного жилья. Для покрытия долга, суд может принять решение об описи и реализации движимого имущества должника, наложении взыскания на зарплату и иные доходы. Должникам при этом дается пять дней на погашение задолженности [6]. При погашении долга имущество возвращается. Если же долг остается непогашенным, то имущество продается с открытых торгов.

Выселение собственника за неуплату коммунальных услуг, чье жилое помещение является единственным пригодным помещением для проживания, крайне затруднительно на практике. В связи с этим рассматриваются различные законопроекты, которые смогут позволить решать проблемы с неисполнением обязательств по внесению платы за жилое помещение, коммунальные услуги. Так, в 2013 г. Минреги-он России [8] разместил на своем официальном сайте законопроект, в котором говорится о возможности обращения взыскания по долгам за жилищно-коммунальные услуги на квартиры, находящиеся в частной собственности. По их предположению, такая мера может быть применима даже если жилое помещение является единственным пригодным

помещением для проживания собственника и членов его семьи. Для решения суда об обращении взыскания на жилое помещение сумма долга должна была составить не менее 5% от рыночной стоимости жилья. Данный законопроект не получил поддержки.

Среди предложений по обеспечению погашения задолженности по жилищно-коммунальным услугам также можно выделить инициативу Минрегиона России о наложении обременения на квартиры в виде запрета их продажи для жильцов, имеющих задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг, выдвинутую летом 2013 г. [8]. Долг по коммунальным услугам должен превышать их стоимость за шесть месяцев, факт наличия задолженности будет устанавливаться судом, а в качестве основания для обращения к судебному приставу-исполнителю за наложением обременения будет выступать неисполнение собственником требований по погашению задолженности, содержащихся в выданном на основании решения суда исполнительном листе.

Выселение представляет собой одну из мер ответственности гражданина за систематическое нарушение жилищного законодательства. Одной из причин выселения является неуплата коммунальных платежей в течение более шести месяцев подряд. Применительно к жилым помещениям, находящимся в собственности граждан, выселение возможно при условии наличия другого жилого помещения, пригодного для постоянного проживания. Применительно к жилым помещениям, предоставленным по договорам социального найма, выселение за неуплату коммунальных платежей возможно при условии предоставления нанимателю и членам его семьи другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим нормам.

ЛИТЕРАТУРА

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Собрание законодательства РФ. 04.08.2014. №31. ст. 4398.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 31.12.2014) // Собрание законодательства РФ. 29.01.1996. №5. ст. 410.

3. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 №138-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 18.11.2002. №46. ст. 4532.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 29.12.2014) // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. №1 (часть 1). ст. 14.

5. Закон Российской Федерации от 24.12.1992 №4218-1 (ред. от 22.08.2004) «Об основах федеральной жилищной политики» (24 декабря 1992 г.) // Российская газета. №15. 23.01.1993.

6. Федеральный закон от 02.10.2007 №229-ФЗ (ред. от 22.12.2014) «Об исполнительном производстве» // Собрание законодательства РФ, 08.10.2007 №41. ст. 4849.

7. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ. №9. 2009.

8. Проект Федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (подготовлен Минстроем России) (официально не опубликован).

9. Статистические данные, содержащиеся в отчетах Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации за 20062010 гг. (официально не опубликован).

10. Василевская В.П. Обзор судебной практики по рассмотрению судами жилищных споров о выселении. - М., 2012.

К.В. Мелешко,

студентка, Московский финансово-юридический университет МФЮА E-mail: [email protected]