CC BY
132
Евразийский Союз Ученых (ЕСУ) # 9 (18), 2015 | ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
143
29. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга четвертая: Договоры о перевозке, буксировке, транспортной экспедиции и иных услугах в сфере транспорта. 4-е изд., стер. - М.: Статут, 2007. - 910с.
30. Пугинский Б.И. Составные обязательства в гражданском праве// Вестник Московского университета. Серия 11 (Право). - 2003. - № 6. - С. 3146.
ВОПРОС О ВИНДИКАЦИИ КАК СПОСОБЕ ЗАЩИТЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
Медведева Мария Михайловна
Студентка Тюменского государственного университета, г. Тюмень
АННОТАЦИЯ
В работе рассмотрены условия удовлетворения заявленных требований традиционно признаются, изучены концепции виндикации недвижимости, проанализированы перспективы развития законодательства о виндикационном иске, рассмотрены аспекты внесения записи в реестр, дана характеристика объекта виндикации в теории и судебной практике.
ABSTRACT
In work conditions of satisfaction of the declared requirements traditionally are considered admit, concepts of vindication of real estate are studied, prospects of development of the legislation on the vindikatsionny claim are analysed, aspects of entering of record into the register are considered, the characteristic of object of vindication in the theory and jurisprudence is given.
Ключевые слова: виндикация недвижимости, виндикационный иск.
Keywords: vindication of real estate, vindication claim.
На основании ст. 301 - 303 ГК РФ [6], утративший владение собственник может предъявить владеющему несобственнику виндикационный иск, или иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Условиями удовлетворения заявленных требований традиционно признаются: 1) наличие у истца права собственности; 2) утрата фактического владения вещью; 3) возможность конкретизировать вещь при помощи индивидуальноопределенных признаков из иных однородных вещей; 4) фактическое нахождение вещи в незаконном владении ответчика.
При этом вопрос о виндикации как способе защиты права собственности юридических лиц на недвижимое имущество является весьма дискуссионным, поскольку под сомнение нередко ставится сама возможность виндикации недвижимости. Здесь довольно давно сложились две взаимоисключающие концепции:
1) концепция абсолютной виндикации, базирующейся на традициях римского права, исходившего из права собственника требовать вещь от всех, кто держит вещь и имеет возможность ее отдать. При этом некоторые ученые, отмечая приоритет защиты прав собственника по отношению к защите прав добросовестного приобретателя, считают единственным правовым основанием возникновения права собственности у последнего истечение срока приобретательной давности на спорную вещь [27];
2) концепция ограниченной виндикации, в основе которой лежит представление о необходимости ограничения сферы применения данного способа защиты права собственности исходя из специфики объекта прав, условий отчуждения имущества от собственника, круга лиц, способных выступать ответчиками по подобным требованиям, а
также срока их предъявления [26].
В дореволюционной российской науке последняя концепция практически не находила поддержки, поскольку в ней усматривалось ограничение права собственности [10]. Вместе с тем некоторыми учеными отмечалась необходимость ограничения применения виндикации в интересах развития гражданского оборота и защиты добросовестных приобретателей, которые приобретают недвижимые имущества, добросовестно полагаясь на поземельные книги [4]. В советском гражданском праве вопрос об ограничении виндикации решался с учетом особенностей, обусловленных существовавшим в стране политическим строем [12]. Немаловажное значение имело и упразднение деления вещей на движимые и недвижимые, поскольку акцент был смещен в сторону конкуренции договорного и виндикационного исков [1], а также решения вопроса о добросовестности владельца имущества [11], а не характеристик последнего, которые в подобных условиях принципиального значения не имели.
В настоящее время аргументы сторонников ограничения применения виндикации как способа защиты права собственности на недвижимое имущество можно подразделить на две группы. Первые связаны с сущностными характеристиками недвижимости. Не без основания считается, что лишиться владения в смысле фактического, физического обладания вещью можно лишь применительно к движимому имуществу либо к объектам "недвижимости в силу закона" (например, морским и воздушным судам), истребование которых будет сопровождаться перемещением в пространстве объекта от незаконного владельца к собственнику [8]. Однако судебной практикой в отсутствие законодательно закрепленных ограничений эта мысль
144
Евразийский Союз Ученых (ЕСУ) # 9 (18), 2015 | ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
не воспринята, в силу чего суды принимают к рассмотрению исковые требования виндикационного характера, касающиеся недвижимости.
Подобная позиция поддерживается и некоторыми учеными, отмечающими невозможность замены виндикационного иска негаторным, поскольку виндикация предполагает отобрание имущества у фактического владельца и передачу его собственнику, а не запрет на совершение действий, создающих препятствия в его пользовании. То есть речь идет о точной юридической квалификации со стороны суда требования, предъявленного собственником к лицу, завладевшему (пользующемуся) чужим недвижимым имуществом [5]. При этом отобрание объекта спора, на наш взгляд, будет выражаться в установлении запрета его использования незаконным владельцем и освобождении земельных участков, зданий, сооружений, а также помещений в них от принадлежащего ему имущества.
Другие аргументы связаны с правовым режимом недвижимости, во многом определяемым системой государственной регистрации прав на соответствующие объекты и сделки с ними. Как отмечает Ф.О. Богатырев, "в случае с недвижимостью истца больше всего интересует уничтожение записи на имя ответчика и учинение записи на свое имя" [2].
Действительно, государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество придает этому факту свойство публичной достоверности, поскольку в силу закона она является единственным доказательством существования такого права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. В связи с этим нельзя не отметить возникшую коллизию между нормой закона и ее судебным толкованием. Дело в том, что согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда РФ при отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным
законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца (п. 36
Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление № 10/22)). Так, Пленум ВАС РФ, пересматривая в порядке надзора судебные постановления нижестоящих судов по иску ОАО "КАМАЗ" об истребовании из чужого незаконного владения недвижимого имущества (административно-бытового корпуса и гаража), отметил, что они неосновательно не учли представленные истцом доказательства возникновения у него права собственности на спорное имущество, в том числе акт ввода в эксплуатацию, инвентарные карточки учета основных средств объединения "КАМАЗ", Постановление Совета Министров СССР от 25 июня 1990 г. № 616, послужившее правовой основой для передачи в собственность акционерного общества "КАМАЗ" всего имущества объединения "КАМАЗ" [16]. В этом смысле чрезвычайно важным является указание Пленума ВАС РФ о том, что факт нахождения
имущества на балансе лица сам по себе не является доказательством права собственности или законного владения [26].
Подобный подход с точки зрения перспектив развития законодательства представляется более корректным, поскольку позволяет, предъявляя виндикационный иск, относить факт неправильности записи в государственном реестре прав на недвижимое имущество к основанию иска и включать его непосредственно в предмет доказывания. В то же время в подобных случаях, на наш взгляд, можно говорить только о владельческой защите.
Как представляется, логика складывающихся в сфере оборота недвижимости отношений требует предварительной постановки вопроса о правильности записи в реестре. Одним из поводов для внесения изменений в него может являться удовлетворение иска о признании сделки недействительной, что подтвердит отсутствие юридических оснований для совершения имеющейся записи. Однако нельзя не учитывать следующее: в Постановлении № 10/22 однозначно определено, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения (п. 34).
Исключение составляют случаи истребования имущества, приобретенного у лица, которое не имело права его отчуждать, когда судам предписывается учитывать правила, установленные ст. 301, 302 ГК РФ, даже если в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества (п. 35).
При этом Е.А. Суханов считает, что спор о наличии или об отсутствии вещного права на такой объект всегда сводится к спору о правильности указанной записи [7], т.е. он должен разрешаться путем заявления иска о признании права, а не о виндикации или реституции недвижимости. Однако, как справедливо отмечает В.В. Витрянский, "удовлетворение такого требования судом может оказаться достаточным для обеспечения защиты права собственности лишь в том случае, если надлежащий собственник не утратил своего владения спорной недвижимостью".
В теории и судебной практике сохраняется классический подход к характеристике объекта виндикации, в качестве которого может выступать только индивидуально-определенная вещь, поскольку существо такого требования состоит в возврате конкретной вещи, а не в замене ее другой вещью или вещами [22]. В связи с этим возникает вопрос о возможности виндикации реконструированной недвижимости, а также имущества, определенного родовыми признаками.
Позиция судов по первому вопросу является довольно определенной и заключается в том, что виндикация реконструированной недвижимости, утратившей прежние параметры, невозможна. Подобная позиция поддерживается и в науке. Как справедливо отмечает М.Б. Братусь, "для удовлетворения виндикационного притязания
Евразийский Союз Ученых (ЕСУ) # 9 (18), 2015 | ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
145
собственник должен доказать не только
индивидуальную определенность предмета спора, но и его идентичность той вещи, которая выбыла из его обладания" [3].
В отношении виндикации имущества,
определенного родовыми признаками, единого подхода как в теории, так и в судебной практике не выработалось. Традиционно считается, что она в отношении таких объектов невозможна [20], хотя еще в советской науке высказывалось мнение о ее ограниченном применении в подобных случаях. Так, по мнению В.А. Рясенцева, виндикационный иск может применяться к вещам, определяемым родовыми признаками, если к моменту предъявления требования имущество индивидуализировано в силу факта нахождения у ответчика отдельно от других однородных вещей [25]. М.Я. Кириллова также считает, что виндикация такого имущества возможна, если оно так или иначе отграничено от иных вещей того же рода, чтобы принадлежность их собственнику не вызывала сомнений [24].
Интерес в связи с этим представляет истребование из чужого незаконного владения доли в общей собственности. Позиции судов по этому вопросу расходятся. Одни исходят из того, что доля в праве в силу своей природы не имеет индивидуальных признаков, ибо, как отмечали еще римские юристы, никто не является собственником части всего предмета, но имеет собственность на часть всего нераздельного целого. Поэтому ее нельзя идентифицировать настолько, чтобы обеспечить истребование из чужого незаконного владения. Так, одним из оснований отказа в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения было следующее: истец не доказал, что истребуемое имущество на момент обращения в суд обладало индивидуально-определенными
признаками. Указание на ее числовое обозначение таковым не было признано [17].
Кроме того, как отмечается в судебных решениях, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. На этом основании Арбитражный суд Республики Коми, установив, что предпринимателю Л. принадлежит не спорное нежилое помещение, а доля в праве общей собственности на это имущество, а также то, что остальные участники общей долевой собственности не давали согласия на истребование спорного помещения, отказал в удовлетворении исковых требований [13].
Таким образом, можно говорить об объективных и субъективных критериях ограничения возможности истребования доли в общем имуществе. Первые связаны с необходимостью индивидуализации объекта, вторые - с наличием согласованного волеизъявления сособственников. Последнее обстоятельство поднимает еще одну теоретическую и практическую проблему [26].
Согласно ст. 301 ГК РФ возможно предъявление иска к ответчику как к незаконному владельцу, но признание такого статуса за сособственником проблематично, хотя К.И.
Скловский допускает предъявление подобного иска к нему, если он занимает чужую часть вещи [23]. Однако с таким подходом трудно согласиться, поскольку указанный факт практически невозможно установить в условиях совместного пользования имуществом.
Наряду с этим встречается немотивированное применение норм о виндикации к искам об истребовании из чужого незаконного владения доли в праве собственности [17]. Позиция Президиума ВАС РФ по этому вопросу оформилась к 2010 г., когда в Постановлении от 9 февраля 2010 г. N 13944/09 по делу N А56-31225/2008 (далее - Постановление N 13944/09) сначала была допущена аналогия закона к истребованию долей в праве собственности на имущество, а затем ВАС РФ в Постановлении N 10/22 указал, что при рассмотрении данного требования по аналогии закона подлежат применению ст. 301, 302 ГК РФ (п. 42). Правда, обоснование такого решения представляется сомнительным и скорее указывает на доминирование в нем принципа целесообразности. В частности, было отмечено, что при нарушении права на долю в праве собственности на недвижимую вещь обладателю такого права должна быть обеспечена защита и восстановление доли в праве общей долевой собственности на конкретную вещь обеспечивает стабильность гражданского оборота. Кроме того, было указано на то, что в понятие имущества входят не только вещи, но и иное имущество, а гл. 16 ГК РФ предусматривает право общей долевой собственности, в том числе на неделимую вещь, допуская установление долей в праве соглашением сторон.
Требование о возврате недвижимого имущества может быть адресовано только лицу, у которого оно фактически находится в незаконном владении. В силу этого суды отказывают в удовлетворении требований о виндикации при отсутствии доказательства того, что спорное имущество находится у ответчика [14]. При этом необходимо учитывать обстоятельства приобретения имущества, поскольку в силу закона виндикация не может быть применена к добросовестному приобретателю имущества при его возмездном отчуждении, за исключением случаев, когда оно произошло с ведома или по воле собственника. Последнее обстоятельство является чрезвычайно значимым в ситуациях с выводом активов организации, что особенно актуально при банкротстве. Если решение об отчуждении имущества было принято администрацией должника, то арбитражный управляющий не вправе заявлять требование о виндикации, поскольку превышение полномочий на совершение сделок не может рассматриваться как совершение их неуправомоченным лицом.
Вопрос о формировании воли юридического лица заслуживает особого внимания, поскольку от его решения зависит возможность удовлетворения заявленных требований. Здесь возникает проблема оценки процесса формирования воли, а также формы волеизъявления. В большинстве случаев как выбытие имущества помимо воли юридического лица суды
146
Евразийский Союз Ученых (ЕСУ) # 9 (18), 2015 | ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
квалифицируют: 1) совершение от имени
хозяйственных обществ крупных сделок и сделок, в которых имеется заинтересованность без одобрения компетентных органов юридического лица (совета директоров, общего собрания), особенно в ситуации конфликта интересов либо при попытке вывести активы юридического лица [19]; 2) совершение сделок лицом, не имеющим на это надлежащим образом оформленных полномочий.
В то же время некоторые суды делают вывод, что, если договор купли-продажи подписан от имени хозяйственного общества его генеральным директором, нельзя считать, что помещение выбыло из владения истца помимо его воли [15]. ФАС Московского округа в одном из своих постановлений пояснил, что согласно п. 1 ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. По смыслу данной нормы действия юридического лица являются совокупным результатом волевых решений и фактических действий всех его органов, принятых и совершенных в пределах предоставленных им законом и уставом полномочий. Следовательно, если сделка по отчуждению имущества фактически была совершена генеральным директором истца как представителем общества, имеющим право действовать от его имени без доверенности, это является выражением воли общества на ее совершение.
Таким образом, факт нарушения порядка одобрения крупной сделки или сделки, в которой имеется заинтересованность, сам по себе не рассматривается как достаточное доказательство совершения сделки без наличия воли юридического лица [18]. В силу этого в качестве дополнительного аргумента нередко приводится явно заниженная цена сделки. И в случае удовлетворения заявленных требований акцент делается скорее на последнем обстоятельстве.
Не меньшее значение имеет и возмездность сделки. При этом оценке подлежат как форма встречного предоставления, так и факт получения денег. Так, в п. 37 Постановления N 10/22 было разъяснено, что получение имущества в качестве вклада в уставный (складочный) капитал является возмездным приобретением, так как в результате внесения вклада лицо приобретает права участника хозяйственного общества (товарищества). Также предполагается, что встречное удовлетворение не обязательно должно последовать от контрагента, для того чтобы отношение квалифицировалось как возмездное.
Соответственно, необходимо учитывать, что возмездность сделки не может однозначно свидетельствовать о добросовестности приобретения имущества. В частности, приобретение имущества по явно заниженной цене зачастую рассматривается судами как свидетельство недобросовестности лица, приобретающего его, хотя встречается позиция, основанная на неверном толковании положений ст. 421 ГК РФ о свободе выбора сторонами условий
договора.
Применительно к виндикационному иску принципиальное значение имеет условие о сроке исковой давности, истечение которого рассматривается как безусловное основание для отказа в удовлетворении заявленных требований, что должно служить целям обеспечения стабильности гражданского оборота. В связи с этим заслуживает внимания высказанное в литературе мнение о том, что "виндикационное требование возникает, а вместе с ним течение срока исковой давности должно начинаться с момента, когда виндикант узнал или должен был узнать о личности нарушителя. Если "фигура" нарушителя неизвестна, то возможность виндикации все еще является охранительной
правоспособностью, а не субъективным правом на
защиту, содержание которого предполагает
определенную модель поведения конкретного
обязанного лица" [9].
Интерес представляет также вопрос о сферах использования виндикационного иска. В частности, судебная практика предлагает применять эту модель для решения вопроса о сносе самовольно построенного на чужом земельном участке объекта. Так, в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 17 января 2006 г. N Ф08-5763/2005 указано, что возведение самовольной постройки связано с лишением собственника (пользователя) владения той частью земли, на которой расположен объект самовольного строительства. Подобную позицию разделяют и другие суды [21].
Список литературы:
1. Амфитеатров Г.Н. Вопросы виндикации в советском праве // Советское государство и право, 1941. - № 2. - С. 48 - 49.
2. Богатырев Ф.О. Как дальше регулировать оборот недвижимости? (Обсуждение концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе) // Хозяйство и право, 2003. -№ 11. - С. 125
3. Братусь М.Б. Вещно-правовые способы защиты права собственности и владения: Автореф. дис. канд. юрид. наук. - М., 2005. - С. 10.
4. Васьковский Е.В. Учебник гражданского
права. - М., 2003. - С. 349.
5. Витрянский В.В. Актуальные проблемы
судебной защиты права собственности на
недвижимость // Гражданское право современной России / Сост. О.М. Козырь, А.Л. Маковский. - М., 2008. - С. 20.
6. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ: по сост. на 01 сентября 2015 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
7. Гражданское право: В 4 т. Т. 2 / Отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд. - М., 2005. - С. 183 - 184.
8. Гражданское право: Учебник: В 4 т. Т. 2 / Отв. ред. Е.А. Суханов. - М., 2007. - С. 184 - 185.
9. Лоренц Д.В. Виндикация: юридическая природа и проблемы реализации. Краснодар, 2008. -С. 9.
10. Лыкошин А.И. Об отыскании
Евразийский Союз Ученых (ЕСУ) # 9 (18), 2015 | ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
147
недвижимых имений из чужого владения // Гражданское и уголовное право, 1888. - № 4. - С. 60.
11. Маслов В.Ф. Осуществление и защита права личной собственности в СССР. - М., 1961. - С. 191.
12. Моргунов С.В. Виндикация в гражданском праве: Теория. Проблемы. Практика. -М., 2006. - С. 29.
13. Определение ВАС РФ от 15 октября
2008 г. № 13265/08 по делу № А29-6139/2007.
14. Определение ВАС РФ от 25 декабря
2009 г. № ВАС-16771/09 по делу № А60-40115/2008-С1.
15. Определение ВАС РФ от 26 октября 2009 г. № ВАС-11130/09 по делу № А40-2607/08-28-
24.
16. Постановление Президиума ВАС РФ от 5 апреля 2011 г. № 15293/10 по делу № А65-26510/2009-СГ3-12.
17. Постановление ФАС ВосточноСибирского округа от 29 июля 2009 г. по делу № А78-2337/07.
18. Постановление ФАС Московского округа от 14 ноября 2006 г. № КГ-А40/11014-06 по делу № А40-51926/04-134-109.
19. Постановление ФАС Центрального округа от 26 декабря 2008 г. по делу № А36-1023/2006;
20. Постановления ФАС ВосточноСибирского округа от 22 января 2008 г. № А10-948/07-Ф02-8705/07 по делу № А10-948/07.
21. Постановления ФАС Дальневосточного округа от 31 октября 2006 г. № Ф03-А51/06-1/3709.
22. Постановления ФАС Северо-Западного округа от 23 декабря 2008 г. по делу № А05-4858/2008.
23. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. - М., 2010. - С. 233.
24. Советское гражданское право. Т. I / Под ред. О.А. Красавчикова. М., 1972. - С. 327.
25. Советское гражданское право. Ч. I / Под ред. В.А. Рясенцева. М., 1986. - С. 405.
26. Стрельников П.А. Виндикационный иск
в защите права собственности на недвижимое
имущество юридических лиц // Журнал российского права, 2014 г. - № 9. - С. 43 - 46.
27. Хузмиева М.Б. Защита права собственности и иных вещных прав от посягательств: Автореф. дис. канд. юрид. наук. - Краснодар, 2009. -С. 25.
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ НА ПОМЕЩЕНИЯ ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ В НЕЖИЛЫХ ЗДАНИЯХ
Медведева Мария Михайловна
Студентка Тюменского государственного университета, г. Тюмень
АННОТАЦИЯ
В работе рассмотрены основные проблемы, возникающие в практике признания прав общей долевой собственности на помещения общего пользования в нежилых зданиях, изучены пути совершенствования законодательства в этой области, рассмотрены условия предъявления исков о признании права, сделаны выводы о том, что виндикационный иск по своей природе поглощает иск о признании права собственности. ABSTRACT
In work the main problems arising in practice of recognition of the rights of common ownership for public rooms in uninhabited buildings are considered, ways of improvement of the legislation in this area are studied, conditions of presentation of claims for recognition of the right are considered, conclusions that the vindication claim for the nature absorbs the claim for recognition of the property right are drawn.
Ключевые слова: помещения общего пользования в здании, недвижимое имущество, виндикационный и негаторный иски.
Keywords: public rooms in the building, real estate, vindication and negatorny claims
Актуальность проблем, связанных с признанием права на помещения общего пользования в здании (особенно нежилом), в настоящее время очевидна. Начиная с установления нового политикоправового режима в России и принятия современного Гражданского кодекса [3], проведения всеобщей приватизации недвижимого имущества мы сталкиваемся с ситуациями, когда множество таких помещений, как лестничные площадки, лифты, технические подвалы и т.д., находятся в индивидуальной собственности физических или юридических лиц. И хотя ситуация, связанная с многоквартирными домами, отчасти урегулирована в законе (ст. 36, 37 ЖК РФ), вопросы, касающиеся помещений общего пользования в нежилых зданиях, остаются нерешенными. В условиях отсутствия какого-либо законодательного регулирования,
касающегося помещений общего пользования в нежилых зданиях, собственники отдельных помещений в нежилых зданиях нередко лишены возможности осуществлять свои права и нести обязанности, связанные с содержанием общих помещений в здании. Неупорядоченность в решении этого вопроса позволяет продавать в нежилых зданиях по отдельным договорам помещения лестничных клеток, балконов, коридоров и т.д. [6], результатом чего становятся трудноразрешимые споры между собственниками отдельных помещений в здании. И хотя в последнее время судебная практика, прежде всего практика арбитражных судов, формируется, как представляется, в правильном направлении, остается немало вопросов, в том числе связанных с юридическим содержанием тех или иных понятий, которые требуют своего разрешения не
