11УДК 332.8
DOI 10.24411/9999-056А-2020-10030
ВЛИЯНИЕ РЫНОЧНЫХ РЕФОРМ
НА ЖИЛИЩНУЮ СФЕРУ В ДАЛЬНЕВОСТОЧНОМ РЕГИОНЕ (1990-2010-е гг.)
Александр Владимирович Ярославцев,
кандидат исторических наук, доцент, Хабаровский государственный институт культуры, г. Хабаровск. E-mail: [email protected]
В постсоветский период произошла трансформация политических, экономических, жилищных правоотношений, которые повлияли на жилищные условия граждан. В статье рассматриваются показатели, характеризующие развитие жилищной сферы на Дальнем Востоке России, и факторы, влияющие на этот процесс. Сделан вывод о том, что цивилизованный рынок жилья на Дальнем Востоке не сформирован, тарифы на услуги ЖКХ необоснованно высокие, а доходы населения низкие, что не позволяет решать жилищные проблемы большинству дальневосточников и является одной из причин их оттока из региона.
Ключевые слова: жилищные отношения, рынок жилья, реформа ЖКХ, Дальний Восток России.
IMPACT OF MARKET REFORMS ON HOUSING SPHERE IN THE FAR EASTERN REGION (1990s - 2010s)
Alexander Yaroslavtsev, Khabarovsk State Institute of Culture, Khabarovsk, Russia. E-mail: [email protected].
In the post-Soviet period, there was a transformation of political, economic, and housing legal relations, which affected the housing conditions of citizens. The article considers the indicators that characterize the development of the housing sector in the Russian Far East, and the factors that influence this process. It is concluded that the civilized housing market in the Far East has not been formed, tariffs for housing and utilities services are unreasonably high, and the population's income is low, which does not allow solving housing problems for most Far Eastern residents and is one of the reasons for their outflow from the region Keywords: housing relationships, housing market, housing and communal services reform, the Russian Far East.
Потребность в жилище имеет двойственную природу: с одной стороны, это объективная необходимость человека, с другой — субъективно осознаваемое несоответствие между желаемым и реальностью, например, в отношении площади и качества имеющегося жилья. Сам факт наличия жилья при желаемом качестве придаёт человеку уверенность в пространстве социума, что влияет на формирование его образа жизни.
В современных условиях в городской среде распространена массовая типовая многоэтажная застройка, сокращены зелёные зоны для отдыха жителей отдельных микрорайонов, что отрицательно сказывается на физическом и психическом здоровье людей. В сельской местности изменений в жилищном строительстве практически не происходит: преобладают типовые индивидуальные дома с земельными участками под огороды и сады, которые помогают семье (при желании) повысить качество жизни, поднять благосостояние.
В последние годы наблюдается возведение состоятельными людьми домов повышенной комфортности — коттеджей. Коттеджи строят не только на городской территории, но и за её пределами, что вызывает неоднозначную реакцию сельских жителей, как положительную, так и отрицательную — раздражение. Человек, проживающий рядом с коттеджем в менее комфортном жилье, может испытывать неудовлетворённость своими жилищными условиями. Возникающая потребность в их улучшении может быть обусловлена увеличением количества членов семьи, созданием новых семей. В результате у граждан появляется желание построить новый дом или квартиру, либо купить жилище. Мотивация к улучшению жилищных условий может иметь различную основу, но непременно влияет на расширение участия населения в жилищном строительстве (табл. 1).
Таблица 1
Сведения о частных домах, построенных населением в России за 1995-2018 гг.
1995 2000 2005 2010 2015 2018
Общий метраж, млн кв. м 9 13 18 25,5 35,3 32,4
Число квартир, тыс. 90 106 127 192,0 272,0 233,0
Средний размер, кв. м 100 119 138 132,6 129,6 139,1
Сост. по: [1, с. 8; 3, с. 5]
Рынок жилищного строительства разнообразен: от возведения индивидуальных домов до приобретения квартир в многоквартирном доме. В последние годы в регионах ДФО отмечается увеличение объёмов строительства жилищного фонда. Так, в 2019 г. было введено в эксплуатацию 2426,7 тыс. кв. м жилья, что на 103% больше, чем в 2018 г. Половина всего
построенного жилья приходится на два субъекта ДФО: Республику Саха (Якутия) — 579,8 тыс. кв. м и Приморский край — 549,7 тыс. [4].
Следует отметить, что при сохранении спроса на жильё ежегодный рост стоимости одного кв. м удерживает население от строительства или приобретения жилой недвижимости. В 1998 г. средняя цена одного кв. м на первичном рынке жилья составила 5050 руб., на вторичном — 4941. В течение двух последующих лет эта цена выросла в 1,5—2 раза. К 2005 г. она составляла на первичном рынке 25 394 руб. / на вторичном — 22 166 руб., 2010 г. — 48 144 / 59 998, 2015 г. — 51 530 / 56 283, 2019 г. — 64 059 / 58 528 [10]. Особенно резкое повышение цен наблюдается в Дальневосточном регионе (табл. 2).
Таблица 2
Средние цены на рынке жилья в ДФО в 2005—2018 гг. (на конец года, руб. за кв. м общей площади)
2005 2010 2015 2018
Первичный рынок жилья
Дальневосточный федеральный округ 26 356 48 028 64 777 71 702
Республика Бурятия 18 907 28 933 39 902 40 321
Республика Саха (Якутия) 24 160 48 481 71 608 71 746
Забайкальский край 15 000 32 425 53 331 50 042
Камчатский край 26 300 44 949 70 621 66 790
Приморский край 30 405 50 665 63 158 73 135
Хабаровский край 29 919 48 786 60 751 67 962
Амурская область 22 814 46 162 57 055 56 455
Магаданская область 34 851 55 000
Сахалинская область 64 500 89 338 95 970
Еврейская авт. область 11 750 23 500 41 183 39 377
Вторичный рынок жилья
Дальневосточный федеральный округ 20 351 47 908 72 829 70 254
Республика Бурятия 14 005 33 314 41 602 44 888
Республика Саха (Якутия) 21 974 46 813 84 028 73 714
Забайкальский край 14 095 38 715 49 140 50 983
Камчатский край 15 200 42 428 60 695 60 684
Приморский край 21 421 54 613 85 638 87 118
Хабаровский край 24 194 42 867 59 915 64 575
Амурская область 16 433 40 135 56 138 56 808
Магаданская область 8 556 30 772 51 709 46 937
Сахалинская область 20 679 64 189 80 211 108 795
Еврейская авт. область 12 376 27 878 42 6 5 38 436
Сост. по: [8, с. 1159, 1161].
На протяжении ряда лет возрастает число граждан, желающих решить жилищные проблемы с помощью ипотечных кредитов. Если в 2005 г. в ДФО было выдано 1066 кредитов, то в 2010 г. — 23 283, 2015 г. — 69 570, 2018 г. — 176 493. Наибольшее количество ипотечных кредитов в 2018 г. было получено в таких субъектах ДФО, как Приморский край — 36 581, Республика Саха (Якутия) — 35 572, Хабаровский край — 31 087 (табл. 3).
Таблица 3
Сведения о жилищных кредитах, предоставленных физическим лицам в ДФО в 2005—2018 гг. (количество кредитов)
2005 2010 2015 2018
■ о ■ о ■ о ■ о
с с с с
с ^ = <Ы 5 ^ * а я ■о « ^ с ^ = «и 5 ^ и 2 я ■о = ? « ^ с ^ = «и 5 ^ и 2 я ■о = ? « ^ с ^ = «и 5 ^ и 2 я ■о = £ « а;
а X 5 Е- а X Я Е- а X Я Е- а X Я н
Дальневосточный
федеральный округ 2 614 1 066 26 047 23 283 69 810 69 570 176 608 176 493
Республика Бурятия 334 155 2 625 2 161 4 885 4 874 11 403 11 399
Республика Саха (Якутия) 702 97 3 859 3 166 14 145 14 020 35 572 35 507
Забайкальский край 336 62 2 942 2 519 6 594 6 589 15 640 15 640
Камчатский край 42 2 1 170 1 045 3 508 3 466 8 031 8 009
Приморский край 369 327 3 975 3 768 13 461 13 430 36 588 36 581
Хабаровский край 327 180 5 981 5 761 12 428 12 424 31 087 31 087
Амурская область 272 208 2 262 1 908 5 707 5 701 15 782 15 778
Магаданская область 60 8 289 527 2 403 2 395 5 193 5 190
Сахалинская область 150 25 2 028 1 832 5 072 5 064 13 482 13 472
Еврейская авт. область 16 2 461 447 956 956 2 328 2 328
Чукотский авт. округ 6 0 155 149 651 650 1 504 1 504
Сост. по: [8, с. 1108, 1109].
Отсутствие удовлетворяющих человека жилищных условий является одной из причин миграции, что характерно и для Дальнего Востока. В 1990-е гг. жилищное строительство в регионе, как и все другие сферы, переживало кризис. Повсеместно останавливали свою деятельность строительные компании и предприятия по производству строительных материалов, государство прекратило оказывать поддержку посредством кредитования строительства индивидуального жилья, муниципальное и государственное строительство жилищного фонда уже не инвестировалось, как в 1970—1980 гг. Данные проблемы вошли в число факторов, повлиявших на массовый отток населения из региона, который начался в конце 1980-х гг.
и продолжается до сих пор. Лишь в отдельных дальневосточных субъектах федерации в последние годы наблюдается небольшой миграционный прирост. Так, в 2019 г. в Республике Бурятия он составил 999 чел., в Чукотском автономном округе — 546 чел., но в 7 из 11 субъектов ДФО фиксировался отток, в том числе в Забайкальском крае он составил 5519 чел., Хабаровском крае — 3061, на Камчатке — 1589 [9]. Отрицательная динамика миграции населения базируется на потере мотивации у дальневосточников и ухудшении перспектив социально-экономического развития региона. Очевидно, что при таких обстоятельствах вкладывать средства в жилищное строительство население не будет ни для личного использования, ни для дальнейшей перепродажи на рынке жилья.
В рыночных условиях у жилища появилась новая функция: оно становится товаром и как объект жилой недвижимости, и в виде жилищных услуг. Жилище приобрело статус капитала, то есть товара, приносящего прибавочную стоимость (аренда, доходный актив), и статус богатства, то есть меры благосостояния (показатель покупательной способности семьи).
Для значительной части населения Дальнего Востока жилище остаётся недоступным экономическим благом. Статистика фиксирует низкий процент тех, кто может выступать покупателями на рынке жилой недвижимости, и высокий процент населения, которое по уровню текущих доходов не является платёжеспособным на рынке жилья (таб. 4).
Таблица 4
Сведения о среднедушевых денежных доходах населения (в месяц, руб.)
за 2005-2018 гг.
2005 2010 2015 2018 Место субъекта в РФ в 2018 г.
Дальневосточный ФО 8 989 20 807 35 019 35 478 3
Республика Бурятия 6 027 14 271 23 858 24 081 56
Республика Саха (Якутия) 11 350 23 088 37 013 42 669 11
Забайкальский край 5 908 14 205 22 014 23 992 57
Камчатский край 11 167 27 010 42 818 48 758 8
Приморский край 7 163 17 298 31 072 34 619 15
Хабаровский край 9 654 22 479 35 460 39 084 13
Амурская область 5 988 14 323 28 240 30 937 22
Магаданская область 11 167 27 801 50 750 59 774 5
Сахалинская область 12 640 30 727 47 872 53 783 6
Еврейская авт. область 6 406 15 348 23 759 24 696 52
Чукотский авт. округ 19 669 38 147 63 308 78 812 2
Сост. по: [8, с. 199].
Существенно влияют на снижение доходов населения тарифы на жилищно-коммунальные услуги. Ежегодное увеличение тарифов составляет в среднем от 2,4% до 6,5% (табл. 5). Доля расходов домашних хозяйств на оплату услуг ЖКХ (в % от общей суммы расходов на оплату услуг) в 2005—2018 гг. в России составляла 34,4—36,1%, в ДФО — 36,6—39,3%. Наибольшие затраты населения на оплату услуг ЖКХ в 2018 г. были в Чукотском АО — 53,7%, Камчатском крае — 49,4%, Магаданской области — 45,6%, Амурской области — 42,2% [8, с. 285].
Таблица 5
Средние потребительские тарифы на отдельные виды жилищно- коммунальных услуг в России (на конец года; руб.)
2010 2015 2016 2017 2018
Плата за жильё в домах государственного и муниципального жилищных фондов, за м2 общей площади 14,28 24,84 25,92 28,87 31,10
Содержание и ремонт жилья для граждан собственников жилья в результате приватизации, граждан собственников жилых помещений по иным основаниям^, за м2 общей площади 13,69 25,41 27,03 22,40 22,96
Услуги по организации и выполнению работ по эксплуатации домов ЖК, ЖСК, ТСЖ1), за м2 общей площади 14,02 25,09 26,46 21,76 22,28
Взносы на капитальный ремонт, за м2 6,74 7,13
Водоснабжение холодное, за м3 23,64 25,04 26,64 28,08
Водоотведение, за м3 18,90 20,24 21,80 23,23
Водоснабжение горячее, за м3 71,10 121,66 128,67 135,70 143,96
Отопление, за Гкал 1649,18 1735,87 1771,19 1818,60
Газ сетевой, за месяц с чел. 43,81 67,56 68,24 73,04 75,59
Газ сжиженный, за месяц с чел. 165,79 254,52 275,23 278,02 273,55
Электроэнергия в квартирах без электроплит за минимальный объём потребления^, в пересчёте за 100 кВт ч 232,03 333,42 359,02 371,44 387,16
1) 2015—2016 гг. — включая взнос на капитальный ремонт.
2) 2010 г. — электроэнергия в квартирах без электроплит.
Сост. по: [2, с. 61]
Одной из причин неблагополучия населения является безработица. В 2018 г. средний возраст безработных в ДФО составил 36,3 лет. В 9 из 11 субъектах ДФО наибольшая доля безработных приходится на молодёжь в возрасте от 20 до 29 лет. Хуже всего дело обстоит в Хабаровском крае, где в 2018 г. более 40% молодёжи не могло найти себе работу [8, с. 159].
Очевидно, что жилищная проблема не является сугубо экономической и имеет более широкие проявления и последствия, связанные с реформой ЖКХ, которая довела отраслевое хозяйство до кризисного состояния. Сегодня многие населённые пункты, когда-то процветавшие, ещё сохраняют построенные ранее дома, как памятники советскому строю, но многие находятся в депрессивном состоянии — действующих предприятий нет, как нет и колхозов, совхозов, которые обеспечивали трудовую занятость жителей сельской местности, отсутствуют коммуникации.
Государственная политика по отношению к российскому Дальнему Востоку должна измениться. Целесообразно вернуться к мерам, которые применяли власти в Российской империи и СССР, среди них — налоговые льготы (в том числе земельный налог не оплачивался 20 лет [7]), ссуды до 1% или беспроцентные, отсрочка на два года платежей по ссудам [5], денежная помощь в размере 50% от стоимости ремонта или строительства домов, государственное строительство жилья [6], доступные тарифы, создание рабочих мест и т.д.
Анализ уровня жизни дальневосточников показывает, что в поиске решений проблем региона современными органами управления не учтены исторические уроки. Современная государственная политика не содержит мер, которые позволят достигнуть ожидаемого результата реализации программы «Дальневосточный гектар» —увеличения численности населения региона.
Таким образом, проблемы граждан в жилищной сфере вызваны неэффективной социально-экономической политикой и реформой ЖКХ. В ходе реформирования оказались нерешёнными вопросы социальной и правовой защиты граждан от негативного влияния рыночных отношений.
Оценивая состояние жилищной сферы в региональном измерении, можно сделать вывод, что цивилизованный рынок жилья на Дальнем Востоке не сформирован, доходы населения низкие и не позволяют решать жилищные проблемы большинству дальневосточников, тарифы экономически не обоснованы и отданы на усмотрение монополистов, высок процент безработицы среди молодёжи — всё это неизбежно приводит к оттоку населения из региона. Если не изменить положение граждан в жилищной сфере дальневосточного региона, то количество постоянно проживающих здесь жителей будет продолжать сокращаться.
ЛИТЕРАТУРА И ИСТОЧНИКИ
1. Динамика индивидуального жилищного строительства в России и государственные меры, направленные на развитие сектора // Бюллетень о текущих тенденциях российской экономики. 2019. № 54. 23 с.
2. Жилищное хозяйство в России. 2019: стат. сб. M.: Росстат, 2019. 78 с.
3. Индивидуальное жилищное строительство // Бюллетень о текущих тенденциях российской экономики. 2016. № 16. 13 с.
4. О жилищном строительстве в 2019 г. URL: https://www.gks.ru/bgd/free/b04_03/ IssWWW.exe/Stg/d05/20.htm (дата обращения: 15.05.2020).
5. Постановление СНК СССР от 01.02.1930 «О дополнительных льготах для переселенцев в Дальне-Восточный край». URL: http://istmat.info/node/49405 (дата обращения: 18.05.2020).
6. Постановление ЦИК СССР и СНК СССР «О льготах по сельскохозяйственному переселению» от 17.11.1937 № 115/2043. URL: http://istmat.info/node/23548 (дата обращения: 30.05.2020).
7. Правила для поселения русских и иностранцев в Амурской и Приморской областях Восточной Сибири от 27.04.1861 № 36928 // Полн. собр. законов Российской империи. 1861. Т. 36. С. 682—685.
8. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2019: стат. сб. М.: Росстат, 2019. 1204 с.
9. Социально-экономическое положение федеральных округов 2019 г. URL: https:// gks.ru/bgd/regl/b19_20/Main.htm (дата обращения: 15.05.2020).
10. Средние цены на рынке жилья по Российской Федерации в 1998—2019 гг. URL: https://www.gks.ru/ storage/mediabank/tab-hous2.html (дата обращения: 25.05.2020).
