CC BY
38Влияние оценки сельскохозяйственных угодий на инвестиционную привлекательность предприятия Influence of the assessment of agricultural lands on the investment attractiveness of the
enterprise
Ц Л московский
■p ЭКОНОМИЧЕСКИЙ Ч^Я ЖУРНАЛ
УДК 332.628 DOI 10.24411/2413-046Х-2019-11009 Кустышева Ирина Николаевна,
кандидат технических наук, доцент кафедры геодезии и кадастровой деятельности, Тюменский индустриальный университет, г. Тюмень,
Авилова Татьяна Владимировна, доктор экономических наук, профессор кафедры геодезии и кадастровой деятельности, Тюменский индустриальный университет, г. Тюмень
Мельникова Алена Владимировна, магистрант гр.ФПСм- 18, Тюменский индустриальный университет, г. Тюмень
Kustysheva I.N., [email protected]
Avilova T.V., kustyshevain@tyuiu. ru
Melnikova А-V., irina1983kust@gmail. com
Аннотация. В статье рассматривается оценка сельхозугодий на инвестиционную привлекательность предприятия, так как земля является уникальным природным ресурсом и занимает ключевое место во всей системе сельскохозяйственной деятельности. Важно знать, насколько правильно оценены сельскохозяйственные угодья потому, что сельскохозяйственные предприятия озадачены повышением своей продуктивности, рентабельности и конкурентоспособности. Им необходимо использовать оценку сельскохозяйственных угодий, как главного средства производства агропромышленного комплекса, для обоснования инвестиционной привлекательности предприятия. Summary. The article discusses the assessment of farmland on the investment attractiveness of the enterprise, as the land is a unique natural resource and occupies a key place in the entire system of agricultural activity. It is important to know how well agricultural land is valued because agricultural enterprises are perplexed by increasing their productivity, profitability and competitiveness. They need to use the assessment of agricultural land, as the main means of production of the agro-industrial complex, to justify the investment attractiveness of the enterprise.
Ключевые слова: сельскохозяйственные угодья, рыночная стоимость, кадастровая стоимость, инвестиционная привлекательность.
Keywords: agricultural land, market value, cadastral value, investment attractiveness.
В настоящее время Россия по инвестициям в экономику занимает весьма скромное место в мире. Это связано, прежде всего, с низкой инвестиционной привлекательностью, которая в первую очередь определяется такими показателями как [1,2]:
1) политической стабильностью;
2) юридическими гарантиями для инвесторов;
3) развитой инфраструктурой;
4) налоговыми льготами.
Для разрешения такого рода проблем и установления устойчивого рыночного механизма государству принадлежит определяющая роль. Создание положительного инвестиционного имиджа является основой при разработке и реализации целевых программ, а также условием для активизации и повышения эффективности инвестиционной деятельности за счет расширения возможностей распространения достоверной и систематизированной информации, необходимой как соискателям инвестиций, так и потенциальным инвесторам.
Основная цель данного направления инвестиционной политики - это заинтересовать российские и международные деловые круги, показать привлекательные для потенциальных инвесторов характеристики предприятий и условия осуществления инвестиционной деятельности, представить область как перспективного партнера, обладающего значительным экономическим потенциалом и благоприятным инвестиционным климатом [3].
Актуальность темы исследования заключается в том, что земля является уникальным природным ресурсом и занимает ключевое место во всей системе сельскохозяйственной деятельности. Поэтому важно знать, насколько правильно оценены сельскохозяйственные угодья. Также немаловажная роль отводится повышению инвестиционной привлекательности, так как сельскохозяйственные предприятия озадачены повышением своей продуктивности, рентабельности и конкурентоспособности.
Земля - один из компонентов окружающей среды, важнейший природный ресурс, на протяжении всей истории используемый людьми для удовлетворения разнообразных потребностей - ведения сельского хозяйства, размещения жилых и производственных объектов, получения доступа к другим природным объектам. В настоящее время, земельный фонд РФ - это вся территория страны. Информация о распределении земель на категории публикуется на сайте Росреестра (Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии) [4,5].
Для исследования выбран земельный фонд Тюменской области, а именно земли сельскохозяйственного назначения. Наибольшую часть земельного фонда Тюменской области на 1 января 2017 года составляют земли лесного фонда -20515,6 тысяч га (83 %) по сравнению с землями сельскохозяйственного назначения они составляют всего лишь 1% (т.е. 180,9 тысяч га).
Земельные площади сельскохозяйственного назначения занимают пятое место по площади и составляют 1%, таким образом, они являются ценнейшими природными ресурсами Тюменской области. Использование данной категории земли с рациональной
Московский экономический журнал № 1 2019
позиции согласно правовым нормам является актуальным вопросом современности. Значимость усиливается ввиду ограниченности природных богатств.
Пользоваться землями сельскохозяйственного назначения согласно статье 78 ЗК РФ могут следующие категории лиц, которые отражены на рисунке 1.
Коммерческие и некому ep»ie скис организации
Ч
Подразделения научных н образовательных организаций,
ОТНОСЯЩИХСЯ к
сельскому хозяйств
Казачьи общества
Граждане, созлятогщте ЛИХ iuiii КПХ
оощины коренных мапоч! [сп е иных этносов
Рисунок 1- Лица, которые могут пользоваться землей
сельскохозяйственного назначения
Каждому владельцу, пользователю, арендатору сельскохозяйственных земель необходимо знать стоимость земельных участков. Оценка сельскохозяйственной земли также необходима при покупке или продаже сельхоз участков. Так при совершении сделки купли-продажи продавцу важно знать реальную рыночную стоимость приобретаемой земли, так как продавать ее слишком дешево не имеет смысла, как впрочем, и завышать цену. На рисунке 2 представлена информация, в отношении каких земель оцениваются участки в категории земель сельскохозяйственного назначения.
имущее I'liCM] [ЫС кешлпекеы
с\х земли н незастроенные ЗУ
Земельные доли
Рисунок 2- Земли, в отношении которых осуществляется оценка земель
с/х назначения
Результатом проведения оценки сельскохозяйственных земель является стоимость земель сельскохозяйственного назначения. Виды стоимости представлены на рисунке 3.
Г Рыночная /
Г ^ Тикшщацниныш L. J
VI Г 1 Кадастровая Я -Л
г ^ IlUbâcl hiuiuhhui L
Инвестиционная стоимость рассчитывается в целях инвестиции в земли сельскохозяйственного назначения для конкретного инвестора. При ее определении не обязательно учитывается возможность продажи земельного участка на открытом рынке.
Инвестиции играют очень важную роль в развитии экономики любого государства, поэтому их правильная научно-обоснованная интерпретация имеет большое теоретическое и практическое значение.
С переходом России на рыночные отношения, со всеми их атрибутами, в экономической литературе, деловом и бытовом обиходе стало преобладать понятие «инвестиции» [5,6,7]. Наиболее общей, основной целью привлечения инвестиций является повышение эффективности функционирования предприятий в рыночных условиях.
На эффективность сельского хозяйства существенное влияние оказывают капиталообразующие инвестиции, зависящие от ряда факторов, представленных на рисунке 4.
Субъективные факторы
О&ьект 1шные факторы
1. Цены на ci продукцию.
"2... Продснтнаа CTVH по крсдигту
3 1 Т|-гт- '-.--пт! 1 rif-ii-rt-i д -л пошитиз гюс^дарска ti ннн^сгищюнный климат юшфетаогй региона.
4. Сезонность ггрол^водсхва.
Г 1 ypoxaïiiiocTb t 'x к^зтьтур. ^
3. Tomanonfï пршзво^стса ГТрО,ЗуЕС11С1 D1 ■
3. Х^лкгср ИЫБССШЦИН.
4. Suâap utibïLii пер&осчерелш.« [¡тт.; стггисгтi
Рисунок 4. Факторы, влияющие на привлечение инвестиций в сель скохозяйственно м про изводетве. Основными источниками инвестиций в сельское хозяйство являются: внутренние (собственные средства предприятий) и внешние (государственные средства и средства частных инвесторов, в том числе иностранных) [8,10]. В действительности же
мероприятия, направленные на повышение инвестиционной привлекательности, должны осуществляться постоянно. Внимание на финансовое состояние и положение предприятия на рынке обращают не только инвесторы и потенциальные собственники, но и покупатели продукции предприятия, поставщики (при принятии решения о сотрудничестве и предоставлении товарных кредитов), конкуренты (при выработке своих стратегических и тактических действий), другие участники рыночных отношений.
Объектом для исследования инвестиционной привлекательности выбрано сельскохозяйственное предприятие «ИП Тимохович А.В.», которое зарегистрировано в Едином Государственном Реестре Индивидуальных Предпринимателей с 2010 года. Данное предприятие занимается выращиванием сельскохозяйственной продукции в Загваздинском сельском поселении.
Данное предприятие активно развивается на сельскохозяйственном рынке. Основным видом деятельности предприятия являются:
1) выращивание столовых корнеплодных и клубнеплодных культур с высоким содержанием крахмала или инулина (картофель);
2) выращивание однолетних кормовых культур;
3) разведение молочного крупного рогатого скота, производство сырого молока;
4) предоставление услуг в области растениеводства.
В собственности предприятия «ИП Тимохович А.В.» имеется земельный участок с общей площадью 873302,2 м2, более 50 гектаров заняты картофелем, а остальная площадь предназначена для сенокосов. Земельный участок расположен на землях сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием -сельскохозяйственные угодья. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 462850,17 рублей.
На сегодняшний день предприятие активно развивается. С инвестиционной точки зрения предприятие располагается в удобной транспортной доступности, имеет в собственности земельный участок, современную технику для обработки полей под картофель, овощехранилище и оборудование для сортировки. Многие инвесторы вкладывают свои средства в сельское хозяйство, так как оно является долгосрочным и если подойти к вложению грамотно, то можно добиться положительных результатов. Вложенные инвестиции в предприятие «ИП Тимохович А.В.» позволят рентабельно и выгодно совершать оборот сельскохозяйственной продукции, расширить объемы производства и быть более конкурентоспособным на рынке сбыта.
Основной целью предпринимательства является извлечение большей прибыли и рациональное ее использование. Для этого необходимо развивать производственный потенциал предприятия, а также повышать уровень конкурентоспособности [9]. Это можно достигнуть благодаря привлечению внешних инвесторов, которые дают предприятию преимущества и, как правило, являются мощный толчок в развитии. Если предприятию необходимо привлечение инвесторов, то следует составить корректную программу с целью повышения инвестиционной привлекательности предприятия. Для этого проводится ряд мероприятий представленных на рисунке 5.
привлекательности
Таким образом, для повышения инвестиционной привлекательности для дальнейшей деятельности предприятия, целесообразно провести анализ с целью выявления сильных и слабых сторон предприятия, наличия ресурсов и выявления инвестиционных рисков при вложении денежных средств. Такие меры позволяют повысить инвестиционную привлекательность и определить рациональность деятельности предприятия.
Оценка инвестиционной привлекательности складывается из рациональных вложений денежных средств инвестором, который, в свою очередь, должен оценить риски, складывающиеся из вложения капитала в тот или иной инвестиционный проект. Таким образом, перед инвестором стоит важная задача - это определить какой объект является наиболее привлекательным для вложения средств при минимальном риске. Основой выбора является правильная оценка объектов инвестирования [5].
Подходы к оценке инвестиционной привлекательности сельскохозяйственного предприятия складываются из определенных факторов, которые представлены на рисунке 6.
привлекательность
При оценке инвестиционной привлекательности важно оценить все стороны деятельности предприятия [6,7]. Следовательно определение инвестиционной привлекательности сводится к следующим последовательным этапам рисунок 7.
Экономическое состояние макросреды законодательные социально-политические условия. инфраструктура
Этап 1 Амин 1 внешней среды
аспекты.
Объем протекции коякуреятоспособвость. рыкочки стоимость акини Этап 2 Определение рыночных пошипи
Отбор системы показателей, характеризующих деятельность предприятия Этап 3 Проведение жспертном оиенкп
Анализ финансовой устойчивости, платежеспособности рентабельности Этап 4 Ретроспективный анализ показателей
>тап 5 Комплексный анализ рисков
Этап 6 Анализ б\лмши денежных потоков
ттап ' ГИ11П1 «говая оие нка компании
Рисунок 7. Этапы проведения оценки инвестиционной привлекательности
Таким образом, для оценки инвестиционной привлекательности необходима точная и достоверная информация как о предприятии в целом, так и о финансовом состоянии. В таблице 1 приведен укрупненный баланс исследуемого предприятия. В целом финансово-экономическое состояние предприятия «ИП Тимохович А.В.»может быть охарактеризовано как стабильное и развивается стабильными темпами.
Валовой доход получаемый с 50 га пашни по состоянию на 2017 год равен 15660 тыс. рублей. По сравнению с 2013 годом валовой доход вырос на 5680,8 тыс. рублей.
Таблица 1 - Укрупненный баланс предприятия
Актив' Пассив Сумма тыс.руб.
1 2
Актив:
Внеоборотные активы 864
Оборотные актиЕЫ 1756
Баланс 2623
ПассиЕ:
Капиталы н резервы 1797
Краткосрочные обязательства 823
Ъ алане 2624
Для определения рыночной стоимости оцениваемого сельскохозяйственного земельного участка применили два подхода к оценке и соответственно два метода определения рыночной стоимости земли. Итоговая стоимость представлена в таблице 2.
Таблица 2 - Рыночная стоимость объекта оценки
№ п-'п Метод дисконтирования Метод сравнения продаж
1 2 3
Рыночная стоимость, тыс. руб. 9634.156 9327.68
Итоговая стоимость, тыс. руб.
Таким образом, стоимость земельного участка, полученного на основе двух методов, а именно, методом дисконтирования и методом сравнения продаж было выявлено, что рыночная стоимость составляет 9480890 рублей. Отсюда можно сделать вывод, что сельскохозяйственные земли являются привлекательными для инвестиционных вложений. Так как по сравнению с кадастровой стоимостью, которая равна 462850,17, рыночная стоимость намного больше. Также следует отметить, что необходимо пересмотреть кадастровую оценку земель, так как многие предприятия не могут рассчитывать на финансовую поддержку банка. Говоря об инвестициях необходимо сказать, что инвестиционное решение зависит от сравнения рыночной и инвестиционной стоимости, так как сопровождение инвестиционной стоимости зависит от рыночной. Это связано с принятием правильного решения, то есть, если инвестиционная оценка будет выше рыночной стоимости, значит инвестиционная привлекательность предприятия - высока. А если наоборот, то инвестор не станет вкладывать инвестиции в оцениваемое предприятие. Следовательно, задачей оценщика является обеспечить конкурентность предприятия для принятия положительного решения инвестора. Инвестиционные вложения очень важны,
на сегодняшний день, сельскохозяйственным предприятиям, так как в основном данные предприятия работают с минимальной прибылью [10].
Агропромышленный комплекс оказывает большое влияние на экономику России. В свою очередь агропромышленный комплекс подразумевает совокупность различных отраслей народного хозяйства, которые направлены на развитие сельскохозяйственной продукции. Однако данная отрасль является малопривлекательной для вложения инвестиций, так как имеет огромные риски и недостаток инвестиционных ресурсов. Поэтому инвестору необходимо учитывать:
1) увеличен срок окупаемости, так как данная отрасль капризна, т.е. подчиняется законам природы;
2) природно-климатические условия. Сельское хозяйство связанно с сезонностью, так как природные явления: дождь, снег, засуха оказывают неблагоприятное воздействие на урожай сельскохозяйственных культур, тем самым снижают производительность труд. Таким образом, для получения актуальных выводов необходимо учитывать результаты сельскохозяйственной деятельности предприятия за 3-5 лет;
3) сезонность. Поскольку на предприятиях сельскохозяйственной направленности не равномерно используется техника, выручка, а также
неравномерно реализуется продукция. Следует отметить и длительность производственного процесса, таким образом, анализ о проделанной работе проводят в конце года;
4) месторасположение. Необходимо учитывать расположение предприятия и его удаленность от хозяйствующих субъектов, железной и автомобильной дороги.
Как было сказано ранее на отрасль сельского хозяйства оказывает влияние как государство, так и территориальные особенности. Нужно отметить, что без помощи государства трудно развиваться малым предприятиям, государство является главным звеном в создании условия для инвестирования.
Список литературы
1. Захарова Н.А. Инвестиционная привлекательность сельскохозяйственного
2. Официальный сайт предприятия [Текст] / Автореф. дис. 08.00.05 / Н. А. Захарова; НИИ экономики и орг. АПК Центр.-Чернозем. р-на РФ РАСХН- М.:Росреестр - служба государственной регистрации [Электронный ресурс] - Режим доступа: https://rosreestr.ru/.
3. Асаул А.Н. Оценка собственности. Оценка объектов недвижимости.
4. Учебник [Текст] / А.Н. Асаул, В.Н. Старинский, М.К. Старовойтов, Р.А.
5. Фалтинский; под ред. Заслуженного деятеля науки РФ, д.э.н. проф.А.Н. Асаула.-СПб.: АНО «ИПЭВ», 2012 г. -472с.
6. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости [Текст] / С.В.Грибовский,Е.Н. Иванова,Д.С. Львов, О.Е. Медведева - М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. — 704 с.
7. Лавренко В.Д. Инвестиционная привлекательность и способы ее повышения [Текст] / В.Д. Лавренко // Вестник Университета. -2014. -№8. - С.4.
8. Кряхтунов А.В., Пелымская О.В., Черных Е.Г.Роль градостроительной и землеустроительной документации в предоставлении земельных участков для строительства // Казанская наука. 2016. № 12. С. 46-48.Москва : РУСАЙНС, 2018. — 262 с
9. Избранные проблемы и перспективные вопросы землеустройства, кадастров и развития территорий — 2017 : коллективная монография / кол. авторов ; под общ. ред. А.П. Сизова. — Москва : РУСАЙНС, 2018. — 262 с
10. Budarova V.A., Cherezova N.V., Martynova N.G., Medvedeva J.D., Dubrovskiy A.V. Information technologies for monitoring the territory of subsoil use. Revista ESPACIOS. Vol. 39 (Number 16) Year 2018 Page [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.revistaespacios.com/a18v39n16/18391637.html (дата обращения 25.11.2018)
