CC BY
46КОМИССИЯ ПО ЮРИДИЧЕСКИМ ВОПРОСАМ: МЕЖДУНАРОДНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЭКОЛОГИЧЕСКИХ И ЗЕМЕЛЬНЫХ
ПРАВООТНОШЕНИЙ
УДК 343.146
Аксёнов Дмитрий Игоревич Подгорный Ярослав Геннадьевич Уральский государственный юридический университет
Институт юстиции Россия, Екатеринбург Aksenov_dima1999@mail.ru yaroslav 1999yp@mail.ru Aksyonov Dmitriy Igorevich Podgorniy Yaroslav Gennagievich Ural State Law University Institute of Justice Russia, Ekaterinburg
УПРОЩЕННЫЙ ПОРЯДОК ПОЛУЧЕНИЯ ЗЕМЛИ: ПРОБЛЕМЫ И
ПУТИ РЕШЕНИЯ
Аннотация: в данной статье анализируются положения Федерального закона от 30.06.2006 № 9Э-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" по получению земли в упрощенном порядке. Выявляются проблемы правового регулирования, связанные с таким владением землей, представлены пути решения данных проблем и практика высших судов и судов общей юрисдикции.
Ключевые слова: земля, земельный участок, упрощенный порядок оформления прав, межевание, налоги, административная ответственность, закон о «дачной амнистии».
SIMPLIFIED PROCEDURE FOR EARTH RECEIVING: PROBLEMS AND
SOLUTIONS
Annotation: this article analyzes the provisions of the Federal Law of 30.06.2006 № 93-FZ "On Amendments to Certain Legislative Acts of the Russian Federation Regarding the Issuing in a Simplified Procedure of Citizens' Rights to Certain Real Estate Objects" on land acquisition in a simplified manner. Problems of legal regulation associated with such land ownership are identified, ways to solve. Key words: land, simplified procedure for registration of rights, land surveying, taxes, administrative responsibility, the law on "dacha amnesty".
В Федеральном законе от 30.06.2006 № 93-Ф3 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества четко определены категории земель, которые можно оформить в частную собственность по упрощенной схеме. Это могут быть следующие виды земельных участков:
- садовые;
- дачные;
- предоставленные для организации подсобного хозяйства;
- выделенные под индивидуальное строительство гаража;
- предназначенные для ИЖС;
- полученные в пожизненное наследуемое владение;
- выделенные для бессрочного пользования.
Существует два критерия, которым должен соответствовать земельный участок, чтобы его владелец мог воспользоваться правом упрощенной
регистрации земли в собственность. Во-первых, он должен быть получен до 30 октября 2001 года, то есть до того момента, когда в нашей стране был принят Земельный кодекс РФ. Во-вторых, выделенный участок должен быть только исключительно в целях ведения хозяйства или строительства дома. На земли, которые были предоставлены для использования в промышленных целях, этот закон не распространяется [11].
Чтобы оформить в упрощенном порядке земельный участок нужно будет предоставить одно из следующих доказательств того, что гражданин имеет право на эту землю:
- документ о выделении для частного строительства этого участка;
- свидетельство о праве на этот участок;
- справку, в которой указаны сведения из хозяйственной книги, выданной местной администрацией и доказывающая наличие права на конкретный земельный участок [8].
В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающем или удостоверяющем право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность [3].
Также изменить правило, что оформляется в собственность фактически занятая земля, а не по официальным данным. Предлагается, что при регистрации части земельных участков, которые фактически входят на территорию других собственников, сторонами при соглашении земля, фактически задействованная, регистрирующим субъектом, может быть
выкуплена в собственность при поддержке государства в размере 35% от стоимости согласованной сторонами.
По мнению Чикильдиной Анны Юрьевны введение в действие положений Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества «в целом упрощает и удешевляет процедуру оформления дачной недвижимости на законодательном уровне» [10].
Нередко возникают ситуации, когда реальные границы земельных участков не соответствуют тем, которые указаны в официальных документах. Закон и в этом случае идет навстречу гражданам, позволяя им оформить в собственность те сотки, которые принадлежали им исключительно в реальности, а не по официальным данным.
Но это правило действует только в том случае, если при этом не будут задеты какие-либо интересы владельцев смежных участков, а размеры земель не будут значительно превышать минимально установленный размер для данной местности. Для разрешения сложных спорных ситуаций собственникам участков придется обратиться в суд.
В качестве проблем правового регулирования оформления права на земельный участок в упрощенном порядке можно рассматривать:
1. Отсутствие обязанности постановки участков на учет и проведение работ по проведению территориального землеустройства (межевания), что связано с дополнительными тратами со стороны правообладателей. Именно в связи с затратностью (хотя до 2015 года затраты были и не такими уж большими - раньше субъектам федерации разрешалось самостоятельно устанавливать максимальные расценки) [1] и затянутостью межевания, проводимого, как правило, коммерческими организациями, обязанность по его проведению перед оформлением прав на участок была исключена из закона в октябре 2007 года, но при этом возникли новые сложности.
Поскольку в данном случае отсутствует четкая определенность границ участка, при возникновении спора с правообладателями соседних земельных участков определять их границы необходимо в судебном порядке, что лишь подтверждает важность предварительного межевания.
Если границы земельного участка не были определены ранее, то при выдаче кадастрового паспорта в нем будет указана формулировка: «сведения о соответствующих параметрах земельного надела являются ориентировочными и подлежат уточнению» [11]. А кадастровый паспорт обычно запрашивают при заключении договора купли-продажи земельного участка и данная формулировка в нем может насторожить покупателей. Да и в случае судебного разбирательства при решении спора с соседями владельцу такого участка будет сложнее доказать площадь своего надела. По мнению Истомина А.В. из-за таких положений наблюдается «явное противоречие не только между гражданским и земельным правом, но и норм земельного законодательства друг другу» [9]. Поэтому, во избежание сложностей, лучше все-таки провести процедуру межевания и подать заявление в кадастровую палату об уточнении границ земельного участка.
2. Также существует ряд проблем, связанных с отсутствием правовых последствий для лиц, не оформивших право на земельные участки, находящиеся в их фактическом владении. Несмотря на то, что закон призван ускорить процесс государственной регистрации прав и учета земельных участков на территории РФ, чтобы максимально снизить долю объектов недвижимости, не прошедших учет и, следовательно, не являющихся объектами налогообложения, фактические владельцы зачастую не заинтересованы в дополнительных тратах, как на стадии регистрации, так и в связи с уплатой налогов, если не намерены вводить участок в гражданский оборот. В данном случае, прежде всего, реализуется публичный интерес -выявление объектов налогообложения, разграничение государственной собственности на земельные участки, кадастровый учет земельного участка.
Пока государство лишь продлевает сроки «дачной амнистии». Согласно ФЗ от 23.06.2014 № 171-ФЗ она была продлена на срок до 31 декабря 2020 [2].
Хотелось бы отметить, что на данном этапе реализации закона граждане не спешат оформлять свои участки в собственность, так как боятся увеличения налога на землю, а также их пугает стоимость землеустроительных работ. Никаких санкций за нежелание человека оформить соответствующим образом право собственности на земельный участок не предусмотрено. Однако в таком случае гражданин не сможет его продать, подарить, сдать в аренду или в залог под кредит.
Однако, если имеются правоустанавливающие документы и принято решение зарегистрировать право собственности, то может возникнуть вопрос: необходима ли процедура межевания с целью установления границ земельного участка. Первоначальная редакция закона о «дачной амнистии» предусматривала такую процедуру обязательной. Но в 2007 году это условие было отменено. Стало достаточно сведений, которые содержатся в правоустанавливающих документах на участок. Заявитель тем самым сэкономит время и средства.
Позитивной оценки заслуживает предусмотренная Законом возможность установления государственными органами субъектов Российской Федерации максимальных расценок на проведение землеустроительных работ. Ст. 11 Закона "О дачной амнистии" предусматривает, что предельные максимальные цены (тарифы, расценки, ставки) работ по проведению территориального землеустройства в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, могут устанавливаться субъектами Российской Федерации на период до 1 января 2010 года [1]. К сожалению, диспозитивный характер данной нормы не повлиял на регулирование тарифов землеустроительных работ, осуществля-
емых, как правило, коммерческими организациями. Поэтому стоимость межевания земельных участков, как правило, не снизилась.
Решение № 2-1976/2016 2-1976/2016~М-2019/2016 М-2019/2016 от 7 сентября 2016 г. по делу № 2-1976/2016 (Каширский городской суд Московской области). Об установлении границ земельного участка и признании права собственности на земельный участок.
Из системного толкования Федерального закона от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ следует что если реальные границы земельного участка и его площадь не совпали с имеющимися данными в правоустанавливающих документах, право на получение земельной площади в большем размере возможно, если при межевании земельных участков, в отношении которых должен проводиться государственный кадастровый учет, не нарушаются права смежных землепользователей, уточненная площадь земельного участка не превышает минимальный размер, установленный в соответствии с нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
В соответствии с п. 9 ст. 38 Федерального закона № 221- ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», если при определении границ отсутствует документ о праве собственности, то учитываются границы существующие на местности 15 и более лет и закрепленные с использованием природных объектов.
Решение Верховного Суда РФ от 22.05.2009 № ГКПИ09-484 «Об удовлетворении заявления о признании частично недействующим абзаца четвертого пункта 2 формы декларации об объекте недвижимого имущества, утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 15.08.2006 № 232».
Как указывает заявитель, пункт 2 Декларации содержит сведения о таком виде объекта недвижимого имущества, как "Жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке", что противоречит действующему законодательству и нарушает права заявителя на
регистрацию в упрощенном порядке права собственности на жилое строение с правом регистрации проживания в нем, расположенное на садовом земельном участке. Заявление Гриба Романа Борисовича удовлетворить.
Апелляционное определение Московского городского суда от 04.06.2018 по делу № 33-24204/2018.
Требование: О признании права собственности на земельный участок, установлении границ земельного участка.
Обстоятельства: Истица указала, что ей, как работнику птицефабрики, по личному заявлению был выделен земельный участок. Она открыто, непрерывно и добросовестно пользуется земельным участком как своим собственным, платит налоги. Свидетельство не получила, считала, что сделает это в любое время. Спорный земельный участок сформирован, однако в упрощенном порядке зарегистрировать право собственности на него невозможно в связи с отсутствием правоустанавливающего документа.
Решение: Требование удовлетворено.
Пути совершенствования данной правовой проблемы напрямую связаны с проблемами правового регулирования. Путем решения проблемы для лиц, не оформивших земельные участки соответствующим образом, по нашему мнению, служит введение административной ответственности на лиц, кто пренебрегает регистрацией своего права собственности. Нужно ввести штраф, превышающий стоимость межевания своей земли, чтобы предоставить выбор гражданину либо заплатить штраф, либо сэкономить и заплатить за межевание, зарегистрировать право на землю и ввести ее полноценно в гражданский оборот.
Также требуется вернуть предшествующую практику, что субъекты федерации смогут сами устанавливать максимальные расценки межевания земель, при этом сделать верхний порог стоимости, закрепленный на федеральном уровне.
И установить предельные сроки осуществления межевания земель, равные 1 месяцу, для организаций, осуществляющих данный вид деятельности. Также ввести санкцию, за превышение этих сроков. Это должно сделать процедуру проведения межевания более привлекательной для собственника участка, что в свою очередь позволит четко определить границы участков и решить часть судебных споров, касательно этих вопросов.
Четкое определение границ участка поможет собственнику, осуществлять сделки, связанные с землей, т.к. у контрагента не будет сомнений, касательно размеров этих участков, и риска, что часть арендуемых земель может находиться в собственности 3-х лиц.
Также изменить правило, что оформляется в собственность фактически занятая земля, а не по официальным данным. Предлагается, что при регистрации части земельных участков, которые фактически входят на территорию других собственников, сторонами при соглашении земля, фактически задействованная, регистрирующим субъектом, может быть выкуплена в собственность при поддержке государства в размере 35% от стоимости согласованной сторонами.
Можно ввести норму, что лица, которые зарегистрируют свое право собственности, смогут платить сокращенный земельный налог. Т.е. нами предлагается мера, что лицо, зарегистрировавшее свое право собственности до июня 2019 года, будет платить налог на 50% меньше, что должно мотивировать граждан узаконить свое право.
Из всего вышеизложенного следует, что хоть закон о «дачной амнистии» действует и действительно позволяет гражданам узаконить свое право, он порождает также и ряд проблем, которые требуют незамедлительного решения и, по нашему мнению, введение сказанных мер должно разрешить данные проблемы.
Список литературы:
1. Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».
2. Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О Внесении изменений в земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
3. Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
4. Решение Верховного Суда РФ от 22.05.2009 № ГКПИ09-484 «Об удовлетворении заявления о признании частично недействующим абзаца четвертого пункта 2 формы декларации об объекте недвижимого имущества, утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 15.08.2006 № 232».
5. Решение № 2-1976/2016 2-1976/2016~М-2019/2016 М-2019/2016 от 7 сентября 2016 г. по делу № 2-1976/2016.
6. Апелляционное определение Московского городского суда от 04.06.2018 по делу № 33-24204/2018.
7. Булацкая Н. Г. Проблемы и перспективы дачной амнистии.
8. Грызыхина Е. А. Оформление права собственности на земельные участки в упрощенном порядке. Вестник Омского университета. Серия «Право». 2007. № 3 (12). С. 56-58.
9. Истомин А. В. «Неудачная» амнистия, или негативные последствия упрощенного порядка оформления право граждан на земельные участки. Наука и образование: хозяйство и экономика; предпринимательство; право и управление. 2012. № 6 (25).
10. Чикильдина А. Ю. Оформление права собственности на дачные земельные участки: общий и упрощенный порядок. Бизнес. Образование. Право. Вестник Волгоградского института бизнес, 2012, № 3.
11. Упрощенный порядок регистрации прав на недвижимое имущество. https://rosreestr.ru/site/press/news/uproshchennyy-poryadok-registratsii-prav-na-nedvizhimoe-imushchestvo/(дата обращения 27.03.2019).
12. Дачная амнистия-2012. Часть 2. Как быстрее оформить собственность http://rapsinews.ru/legislation_publication/20120602/263321512 (дата обращения 10.03.2019).
