Управление стоимостью недвижимости в системе девелопмента Текст научной статьи по специальности «Строительство и архитектура»

_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №04-1/2017 ISSN 2410-6070_

Список использованных источников :

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 года

3. Уголовный кодекс Российской Федерации от 24 мая 1996 года

4. Мадатова О.В. Финансово-правовые основы национальной безопасности РФ: учебное пособие. Краснодар: Издательство «Светочь», 2016. - 142 с. ISBN 978-5-9908032-0-6

©Ткаченко К. А., Мадатова О. В.

УДК 332.87

Н.И. Трухина

Д.э.н., профессор, ВГТУ г.Воронеж, Российская Федерация Г.А. Калабухов К.э.н., доцент, ВГТУ г.Воронеж, Российская Федерация А.А. Полетаев Магистрант, ВГТУ г.Воронеж, Российская Федерация А.Ю Кистерев Магистрант, ВГТУ г.Воронеж, Российская Федерация

УПРАВЛЕНИЕ СТОИМОСТЬЮ НЕДВИЖИМОСТИ В СИСТЕМЕ ДЕВЕЛОПМЕНТА

Аннотация

Статья посвящена вопросам качественного преобразования объектов недвижимости, обеспечивающим возрастание их стоимости. Рассмотрен механизм определения экономической эффективности проведения ремонтных мероприятий, мониторинг технического состояния здания.

Ключевые слова

Девелопмент, возрастание стоимости, эффективность, техническое состояние, мониторинг, реконструкция.

Девелопмент недвижимости представляет собой качественное преобразование объектов недвижимости, обеспечивающее возрастание их стоимости и ведущее одновременно, как правило, к увеличению совокупного фонда недвижимости. Девелопмент конкретизируется через ряд процессов:

- новое строительство зданий и сооружений на незастроенных земельных участках;

- реконструкцию (модернизацию) - восстановление полезности изношенного объекта недвижимости с использованием современных технологий и материалов, путем изменения архитектурных и объемно -планировочных решений;

- реставрацию - воссоздание объекта недвижимости в первоначальное состояние;

- развитие территорий - комплексную застройку, реконструкцию и модернизацию объектов недвижимости в масштабах кварталов, районов и иных крупных территорий.

В условиях современной экономики важной характеристикой физического потенциала объектов недвижимости является их способность к саморазвитию, переходу от одного вида использования к другому - это и является одной из важных задач девелопмента. Кроме того, изменяются требования к объемно-планировочным решениям, которые должны обеспечивать возможность преобразования внутреннего пространства зданий, позволяющего менять вариант их использования [1,2].

Проект развития недвижимости - это реализуемая система взаимосвязанных мероприятий с

_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №04-1/2017 ISSN 2410-6070_

применением ограниченного объема ресурсов в течение заданного периода времени, направленная на создание качественно новых объектов в заданные сроки в целях последующего возврата вложенных средств и получения дохода.

Обычно экономический и управленческий аспект девелопмента реализуется через повышение ценности объекта вследствие произведенных физических изменений, причем не любыми физическими преобразованиями, а только теми, которые соответствуют запросам потребителей. Чем больше это соответствие, тем выше ценность объекта, тем эффективней девелопмент [3,4]. При этом стратегия управления недвижимостью имеет различия для зданий индивидуального проектирования, уникальных, крупных зданий с высокой степенью доходности и рентабельности их содержания, и большого количества зданий массовой застройки, как правило, жилого назначения.

Возникает ситуация, когда здание, выполненное из сравнительно новых конструкций, требует их замены или усиления в связи с изменением объёмно-планировочных решений, заменой оборудования, увеличением вместимости здания, а следовательно, с возрастающими нагрузками по сравнению с ранее запроектированными расчётными схемами. Опыт и анализ большого количества реальных производственных и коммерческих проектов, показывает, что наиболее правильные и перспективные решения были приняты на основании проведённых обследований технического состояния несущих конструкций перед разработкой новых вариантов бизнес-проектов.

Особое место в оценке важности и значимости для принятия правильного и выверенного проектного решения, занимает процесс обследования технического состояния конструкций зданий на основе современных подходов к системе мониторинга.

Именно мониторинговая непрерывность получения информации обеспечивает достоверность полученных результатов, по сравнению с инспекционными формами обследования.

Экономический результат внедрения системы мониторинга складывается из двух элементов:

1. предупреждение ускоренного износа, рациональное увеличение сроков службы конструктивных элементов здания за счёт снижения их недоремонта и повышения безотказности и т.п.;

2. сокращение затрат на ремонт конструкций за счёт рациональной организации и последовательности проведения ремонтных мероприятий.

Снижение физического и морального износов зданий при ремонте является наиболее характерным показателем социально-экономической эффективности системы [5,6].

Для жилого дома экономическая эффективность ремонтных мероприятий определяется по формуле:

= СвХ(АФ + АМ) р 1000 Х Ср Х q ( )

Здесь ДФ = Ф' - Ф"; ДМ = (cb-cb)xmo, ^

CB

где Ср - стоимость восстановления отказа, в который включены затраты на мониторинг;

CB, CB' - восстановительная стоимость здания до и после ремонта;

Ф', Ф" - физический износ здания до и после ремонта;

ДФ - устранимый физический износ;

ДМ - устранимый моральный износ;

q - коэффициенты пропорциональности для определения себестоимости работ.

Такая экономическая категория, как степень экономической эффективности, становится характерным показателем, означающим улучшение благоустройства жилого здания с минимальными затратами.

Ежегодный экономический результат от внедрения системы мониторинга может быть определён по формуле:

Эппр = ^*£Эф + ^ДСр) (3)

где Эф - экономический эффект от снижения физического износа жилищного фонда Эф =

эф +Э»ф+Э»'ф;

_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №04-1/2017 ISSN 2410-6070_

Эф - экономический эффект от предупреждения износа жилищного фонда при профилактике; Э»ф - экономический эффект от увеличения срока службы зданий, связанного с мониторингом эксплуатационного износа;

Э» ф - экономический эффект от снижения недоремонта;

ДСр - снижение затрат на ремонт зданий при мониторинге по сравнению с ремонтом в структуре планово-предупредительных мероприятий.

ДСр = ДСд + ДС0Т + ДСав; (4)

ДСд - снижение затрат на ремонт элементов;

ДС0Т - исключение затрат на работы при предупреждении отказов отдельных элементов (кровли, межпанельных стыков, отмосток, полов балконов и т.д.)

ДСав - снижение затрат на аварийно-диспетчерские работы за счёт мониторинга эксплуатационного износа;

^ - коэффициент влияния изменения внешней среды и архитектурного ландшафта на общую экономию (0,8 - 1,2).

Мониторинг состояния здания позволяет не фиксировать происходящие разрушения, а предотвращать их наступление с сопутствующими затратами, что является мощным экономическим стимулом и аргументом в пользу его применения для планирования своевременных ремонтов, для контроля за новостройками и процессами включения конструкций в работу.

Непрерывное и профессиональное мониторирование жилого фонда страны эффективно решит технические проблемы ремонтов и выстроит базу всего механизма содержания жилья, обеспечив обоснованную очередность ремонтов на объектах, достоверность проектно-сметной документации и контроль за её исполнением.

Все это, в конечном счете, будет способствовать качественному преобразованию недвижимости в виде повышения ее ценности. С точки зрения регионального аспекта - это увеличение стоимости и доходности расположенной на территории региона недвижимости, а значит рост налоговых и иных поступлений в государственный бюджет, улучшение благосостояния населения территории и города в целом через появление новых рабочих мест, развитие объектов социальной инфраструктуры и т.п. Социальные позитивные последствия управления стоимостью в системе девелопмента проявляются в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, качества жизни населения под влиянием изменений в фонде недвижимости.

Список использованной литературы:

1. Трухина, Н.И., Мищенко, В.Я., Мещерякова О.К. Экономические методы управления имуществом комплексом // Учебное пособие. г.Воронеж, Воронежский гос. арх. -строит. ун-т., 2003г. - с.114

2. Трухина, Н.И. Научные аспекты управления объектами недвижимости в жилищной сфере / Монография. г.Воронеж, Воронежский государственный университет, 2006 г. - с.356

3. Трухина Н.И., Погребенная Е.А. Планирование и контроль в управлении организаций жилищной сферы // Журнал «Труд и социальные отношения», г.Москва. 2010г. - №3, с.57-62

4. Трухина Н.И., Погребенная Е.А. Организационно - экономический механизм планирования и контроля в управлении жилищной недвижимостью / Монография. г. Ростов - на - Дону, Рост. гос. строит ун-т, 2010г. -с.164

5. Трухина Н.И., Баринов В.Н. Стратегическое планирование деятельности организаций жилищной сферы в современных условиях // Методологический и научно-практический журнал «ФЭС: Финансы. Экономика. Стратегия» №2 (51), г.Воронеж, февраль 2012г, с.42-45

6. Трухина Н.И., Вопросы финансовой стабилизации предприятий жилищно-коммунального комплекса (региональный аспект) // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ №4, 2006г.

7. Корницкая О.В., Околелова Э.Ю., Трухина Н.И. Развитие инноваций и механизм их распространения на предприятиях стройиндустрии // Управление экономическими системами: электронный научный журнал № 12 (60), 2013г, с.93

© Трухина Н.И., Калабухов Г.А., Полетаев А.А., Кистерев А.Ю., 2017

_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №04-1/2017 ISSN 2410-6070_

УДК 336.1: 332.1

И.В. Усков

Д.э.н., профессор кафедры гуманитарных и социально-экономических дисциплин Крымского филиала Краснодарского университета МВД России, г. Симферополь, РФ

ОСОБЕННОСТИ МЕЖБЮДЖЕТНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РФ

Аннотация

В статье раскрыта сущность межбюджетных отношений. Выделены функции и задачи межбюджетных отношений. Определены комплексные направления по трансформации межбюджетных отношений.

Ключевые слова

Межбюджетные отношения, муниципальные бюджеты, муниципальные органы власти, бюджет, бюджетная политика.

Межбюджетные отношения возникают между органами центральной и субрегиональной власти, преимущественно разных уровней, по разграничению на постоянной основе расходных и доходных полномочий, соответствующих им расходов и в максимально возможной степени доходных источников, а также межбюджетному регулированию, в целях обеспечения доступа граждан на всей территории страны к получению бюджетных услуг в объёме и качестве не ниже минимально необходимого уровня.

Система межбюджетных отношений, как и любая исследуемая система, имеет свой объект и субъект. Объектом действия межбюджетных отношений выступают финансовые ресурсы, распределяемые между бюджетами разных уровней. Субъектами системы межбюджетных отношений выступают государственные и муниципальные органы власти. Межбюджетные отношения включают в себя отношения между органами власти разных уровней по поводу разграничения налогов и закрепления их на постоянной или долговременной основе в качестве собственных за соответствующими бюджетами.

Значение межбюджетных отношений чрезвычайно велико, поскольку они не только оказывают воздействие на всю финансовую систему страны, но и определяют возможности социально-экономического развития регионов страны. Именно отношения, возникающие между уровнями государственной и местной власти связанные с перераспределением и использованием ограниченных финансовых ресурсов, отражает сферу действия системы межбюджетных отношений.

Межбюджетные отношения не ограничивается выравниванием, бюджетной обеспеченности территориальных образований, где она меньше минимально необходимого уровня. В их функции входят также возмещение бюджетам дополнительных расходов или потерь доходов, вызванных решениями, принятыми органами власти другого уровня, и возможное долевое участие бюджетов вышестоящего уровня в расходах нижестоящих бюджетов, имея в виду стимулирование приоритетных (наиболее социально значимых) с позиции вышестоящих органов власти направлений расходования средств этих бюджетов.

Межбюджетные отношения позволяют создать необходимых исходных условий для достижения сбалансированности всех звеньев бюджетной системы с учетом возлагаемых на них расходных полномочий при соблюдении минимальных государственных социальных стандартов, исходя из имеющегося доходного потенциала территорий и необходимости стимулирования расширения ими собственной доходной базы [1, с. 3].

Межбюджетные отношения необходимо рассматривать как отношения, возникающие между центральной властью и органами местного управления по поводу формирования доходных источников, осуществления расходных полномочий и безвозмездного перераспределения бюджетных ресурсов между государственным и местными бюджетами. Межбюджетные отношения возникают в процессе распределения и перераспределения бюджетных средств между различными уровнями власти в период исполнения бюджета. Выражая распределительные отношения, межбюджетные отношения проявляют себя как на стадии первичного распределения (в виде отчислений в местные бюджеты определённой доли бюджетных ресурсов), так и на стадии перераспределения (в виде дотаций, субсидий, субвенций из государственного бюджета).

Разграничение доходов, осуществляемое на единых подходах для бюджетов соответствующего