CC BY
32
УПРАВЛЕНИЕ ПРОЦЕССОМ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЬЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Аннотация. В статье обосновывается необходимость создания в Российской Федерации постоянно функционирующей системы государственной кадастровой оценки недвижимости, формулируются основные проблемы существующего механизма кадастровой оценки, приводятся требования, предъявляемые к этой системе, описывается состав и структура системы государственной кадастровой оценки. Особое внимание в статье уделяется схеме функционирования системы кадастровой оценки как в период оценки, так и между такими периодами.
Ключевые слова: система кадастровой оценки, кадастровая стоимость, обоснование системы оценки, общие и специфические функции, функциональная схема, системные требования, достоинства системы.
MANAGING THE PROCESS OF DETERMINING THE CADASTRAL VALUE OF THE REAL ESTATE IN THE RUSSIAN FEDERATION
Annotation. The article substantiates the need to create in the Russian Federation a constantly functioning system of state cadastral valuation of real estate. In the article the main problems of the existing mechanism of cadastral valuation are formulated, the composition and structure of the system of state cadastral valuation system and the requirements for this system are described. Particular attention is paid to a functional scheme of the abovementioned system both in the assessment period and between such periods.
Keywords: cadastral valuation system, cadastral value, valuation system grounds, general and specific functions, functional scheme, system requirements, advantages of the system.
Обоснование создания системы государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Российской Федерации. Исследование негативной ситуации в сфере определения и оспариванием кадастровой стоимости недвижимости в нашей стране выявило:
1) недостатки действующего механизма определения кадастровой стоимости [2; 3]:
- отсутствие единства в управлении процессом определения кадастровой стоимости на федеральном, региональном и местном уровнях государственного управления;
- кампанейский характер процедур определения кадастровой стоимости недвижимости (переоценка кадастровой стоимости недвижимости производится не чаще чем каждые 3-5 лет, тогда как ситуация на рынке меняется постоянно);
- методологические ошибки в оценочном законодательстве;
- несовершенство информационного обеспечения процесса определения кадастровой стоимости недвижимости;
- отсутствие государственной организационной структуры управления, ответственной за результаты определения и оспаривания кадастровой стоимости;
- некачественную оценку кадастровой стоимости недвижимости;
- отсутствие государственного финансирования научных исследований по проблематике определения, управления и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости;
- недостаточную квалификацию оценщиков кадастровой стоимости и несоблюдение ими положений этических стандартов;
- негативное влияние руководителей регионов, заказывающих оценку кадастровой стоимо-
© Григорьев В.В., Маховская В.В., 2015
УДК 352.075.2 В.В. Григорьев В.В. Маховская
Vladimir Grigoriev Vilena Makhovskaya
сти региональной недвижимости в том или ином уровне кадастровой стоимости недвижимости в своих регионов;
2) недостатки процедур оспаривания кадастровой стоимости:
- методологическую ошибку в законодательстве по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости, заключающуюся в том, что кадастровая стоимость, определенная по методологии массовой оценки недвижимости, оспаривается путем определения рыночной стоимости по другой методологии - методологии индивидуальной оценки;
- несовершенство механизма оспаривания кадастровой стоимости;
- слабую методологическую проработанность самого механизма оспаривания кадастровой стоимости недвижимости.
К настоящему времени, на наш взгляд, сложились предпосылки для коренного изменения действующего в нашей стране на протяжении 15 лет механизма определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в нашей стране:
1) несовершенство механизма определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости уже привело и в дальнейшем, с началом оспаривания кадастровой стоимости строений, еще более усилит социальную напряженность в стране;
2) некомплексность, раздробленность, лоскутность процесса определения кадастровой стоимости недвижимости обусловливает необходимость достижения системности, комплексности, методологического единообразия процесса определения и оспаривания кадастровой стоимости в стране, а также согласованности результатов оценки при определении кадастровой стоимости (несовершенство региональных рынков недвижимости часто порождает противоречивые данные о рыночных ценах сделок даже в случае с однородными объектами недвижимости);
3) кампанейский (один раз в три-пять лет) характер определения кадастровой стоимости ведет к снижению точности оценки кадастровой стоимости недвижимости, распылению финансовых и трудовых ресурсов, снижению доходности местных бюджетов, неэффективности всего процесса определения и оспаривания кадастровой стоимости. В связи с этим необходимо добиться систематичности процесса определения кадастровой стоимости недвижимости. Внедрение более частой переоценки кадастровой стоимости недвижимости приведет к сглаживанию значительных колебаний значений кадастровой стоимости по региональным рынкам недвижимости, а также к более эффективному использованию финансовых и трудовых ресурсов, осуществляющих кадастровую оценку;
4) основная предпосылка совершенствования механизма определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости - это методологическое противоречие между методами определения кадастровой стоимости и методами ее определения при оспаривании, которое проникло в действующее законодательство по определению кадастровой стоимости недвижимости;
5) важнейшей предпосылкой создания системы государственной кадастровой оценки недвижимости является то, что в обществе зреет недовольство несправедливостью, которая сложилась в процессе определения и оспаривания кадастровой стоимости в Российской Федерации и которая выражается в том, что кадастровая стоимость недвижимости завышена. Все высокоплатежные субъекты хозяйствования оспаривают кадастровую стоимость своей коммерческой недвижимости, определенную с использованием методологии массовой оценки, рыночной стоимостью, определенной с использованием методологии индивидуальной оценки, в основном в сторону снижения ее уровня. При стабильной тенденции развития рынка недвижимости это обстоятельство противоречит методологиям массовой и индивидуальной оценки: рыночная стоимость должна быть всегда выше кадастровой стоимости, а получается наоборот: кадастровая стоимость выше рыночной. Дело в том, что методология массовой оценки основана на усреднении фактических цен сделок с однородными объектами недвижимости и при определении кадастровой стоимости не используется наиважнейший принцип
индивидуальной оценки - принцип лучшего, наиболее эффективного использования оцениваемого объекта, при котором объект имеет максимальную стоимость. То есть при расчете рыночной стоимости по методологии индивидуальной оценки должна получаться максимальная стоимость объекта недвижимости, а не усредненная, как, при определении кадастровой стоимости этого же объекта по методологии массовой оценки. Иначе говоря, как отмечалось ранее, при стабильном рынке недвижимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть всегда больше кадастровой стоимости. На практике мы видим противоположную ситуацию: в процессе оспаривания кадастровой стоимости через рыночную стоимость доказывается, что рыночная стоимость объекта недвижимости меньше, чем его же кадастровая стоимость. И эта абсурдная ситуация становится предметом процессов судопроизводства;
6) следующей предпосылкой к созданию системы государственной кадастровой оценки является то, что последние годы исследования проблемы определения кадастровой стоимости велись в основном в сфере совершенствования методологического обеспечения процесса оценки кадастровой стоимости. Работ, в которых рассматривались бы организационно-управленческие проблемы коренной перестройки всего механизма определения и оспаривания кадастровой стоимости, недостаточно. В то же время, в связи с недостаточной координацией деятельности различных государственных органов управления в процессе определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости, с недостатками механизма формирования заказов на оценку кадастровой стоимости и принятия результатов оценки, а также в связи с необходимости оптимизации состава функций и задач государственных органов управления в сфере определения и оспаривания кадастровой стоимости эти проблемы стали очень актуальными.
По нашему мнению, коренное изменение существующего механизма определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости необходимо осуществлять путем создания в Российской Федерации на базе Росреестра системы государственной кадастровой оценки недвижимости по опыту развитых зарубежных стран.
Состав, структура и схема функционирования системы государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. Понятие структуры означает упорядочение элементов и отношений между ними по какому-либо признаку (в нашем случае распределение элементов системы государственной кадастровой оценки объектов недвижимости осуществляется по функциональному признаку). Под структурой системы государственной кадастровой оценки (ГКО) объектов недвижимости будем понимать форму распределения общих и специфических оценочных функций, методов, организационных структур, персонала, информации и других элементов системы, обеспечивающих реализацию этих оценочных функций с целью определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Структура системы ГКО отражает состав и взаимосвязь ее элементов. Каждому элементу системы предписаны конкретные цели и задачи. В связи с тем что составляющие систему ГКО элементы обладают ограниченными возможностями, генеральная цель - определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в Российской Федерации, отражающая назначение системы ГКО, - разбивается на последовательность подцелей так, что достижение генеральной цели равноценно достижению совокупности подцелей. Такая иерархия целей применяется не только для построения многоуровневой структуры системы ГКО, но и для построения отдельных подсистем, а также для определения структуры функций и подфункций системы ГКО.
Основным критерием при проектировании структуры системы ГКО является тип технологии определения кадастровой стоимости. Под технологией в данном случае понимается соответствующая последовательность потока работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости. Основой для проектирования структуры рассматриваемой системы ГКО является перечень общих и специфических функций определения кадастровой стоимости недвижимости. Детальный анализ
функций и задач системы ГКО дает возможность получить представление о ее структуре и отношениях между взаимодействующими элементами.
В соответствии с общими функциями кадастровой оценки система ГКО состоит из пяти подсистем:
1) административной подсистемы.
2) подсистемы подготовки данных об объектах оценки;
3) подсистемы анализа и моделирования;
4) подсистемы оценки и утверждения результатов оценки;
5) подсистема оспаривания результатов оценки.
Реализация функций и задач всех пяти подсистем определения кадастровой стоимости недвижимости в постоянном режиме позволяет получить качественную оценку кадастровой стоимости, что и является целью создания и функционирования системы ГКО недвижимости. Функционирование системы ГКО недвижимости сводится к регулярному повторению множества процедур и операций, выполняемых в отдельных подсистемах и в системе в целом.
Рассмотрим механизм функционирования системы ГКО на среднем уровне управления -уровне субъекта Российской Федерации. В блок 1 (административную подсистему) поступает запрос на реализацию той или иной специфической функции кадастровой оценки (определение кадастровой стоимости поселений, определение кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения и других специфических функций). Данный запрос должен поступать из региональной администрации, которая при этом руководствуется действующим законодательством о переоценке кадастровой стоимости объектов недвижимости через каждые 3-5 лет (хотя мы считаем, что между периодами оценки недвижимости должна производиться их переоценка в виде, например, индексации: качество, или достоверность, оценки от этого повысится).
Из блока 1 указание об оценке поступает в блок 2 (подсистему подготовки данных об объектах оценки), где осуществляются постоянный сбор, обработка и подготовка информации об объектах оценки. Подготовленная в блоке 2 по соответствующим формам информация об объектах оценки поступает в блок 3 (подсистему анализа продаж и моделирования), где постоянно проводятся сверка информации об объектах оценки, сбор и анализ информации о сделках с недвижимостью, моделирование кадастровой стоимости недвижимости, расчет параметров модели и их верификация (проверка качества и оптимизация параметров модели). Далее полученные в блоке 3 модели оценки кадастровой стоимости поступают в блок 4 (подсистему оценки и утверждения кадастровой стоимости), где осуществляются расчет кадастровой стоимости и сопровождение процедуры ее утверждения в региональной администрации. При этом для расчета кадастровой стоимости привлекаются аккредитованные оценщики, которые обеспечиваются соответствующими оценочными моделями и исходной информацией об объектах оценки и о сделках с объектами-аналогами [1; 4]. В блоке 4 производятся оценка, а также анализ качества полученных результатов оценки. В блоке 5 (подсистеме оспаривания кадастровой стоимости) осуществляются процедуры сопровождения досудебного и судебного оспаривания кадастровой стоимости. Работники данного блока для выполнения своих функций и задач постоянно контактируют с работниками блоков 1-4 с целью подтверждения правильности и установления ошибочности определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Достоверные данные о переоценке кадастровой стоимости объектов недвижимости после утверждения поступают в налоговую службу, которая осуществляет расчет налогов и направление налоговых уведомлений населению.
Поскольку социально-экономические условия в стране и ситуация на региональных рынках недвижимости постоянно изменяются, возникает потребность периодически уточнять (корректировать, переоценивать) кадастровую стоимость объектов недвижимости, а это обстоятельство обуслав-
ливает необходимость функционирования системы ГКО недвижимости в непрерывном режиме. В период между оценкой кадастровой стоимости система ГКО функционирует в своем текущем режиме:
- в административной подсистеме (блок 1) планируют, организовывают, координируют, учитывают и стимулируют деятельность работников всей системы;
- в подсистеме подготовки данных об объектах оценки (блок 2) собирают и обрабатывают информацию о новых объектах оценки и участвуют в процедурах оспаривания кадастровой стоимости недвижимости;
- в подсистеме анализа продаж и моделирования (блок 3) анализируют ситуацию на рынке недвижимости и определяют оценочные нормативы, совершенствуют модели оценки;
- в подсистеме оценки и утверждения кадастровой стоимости (блок 4) разрабатывают и совершенствуют требования, предъявляемые к оценщикам кадастровой стоимости, и участвуют в процедурах оспаривания кадастровой стоимости;
- в подсистеме оспаривания кадастровой стоимости (блок 5) осуществляются досудебные и судебные процедуры оспаривания кадастровой стоимости в постоянном режиме.
Важно, чтобы постоянно совершенствовались все составляющие самой системы ГКО объектов недвижимости: законодательство, по которому функционирует система; функции, которые она реализует; организационные структуры управления; методология оценки; обучение и повышение квалификации персонала системы и др.
Описанная система ГКО объектов недвижимости обладает рядом достоинств:
- она обеспечивает качественные результаты оценки кадастровой стоимости недвижимости в регионах и предоставление достоверных данных для налогообложения недвижимости;
- с ее помощью достигаются оперативность, полнота и достоверность информации, необходимой для оценки кадастровой стоимости недвижимости;
- в ней отсутствует дублирование документов на бумажных и электронных носителях: все информационное обеспечение основано на электронных технологиях (со страховым архивированием постоянной информации и данных).
Приведенные в данной статье структура системы ГКО недвижимости и схема ее функционирования позволяют реализовать основную цель построения системы - определение качественных значений кадастровой стоимости объектов недвижимости для цели налогообложения и других целей.
Библиографический список
1. Богатырев С.Ю. Новые методики и технологии // Слияния и поглощения. - 2012. - № 3.
2. Григорьев В.В. Обоснование создания системы определения кадастровой стоимости недвижимости в РФ // Сб. материалов IX Международного научного конгресса «Роль бизнеса в трансформации общества», секция «Оценка, управление и налогообложение собственности». Ч. 2. - М.: МФПУ Синергия, 2014.
3. Григорьев В.В. К вопросу о создании государственной системы определения кадастровой стоимости недвижимости с целью ее налогообложения // Экономические стратегии. - 2014. - № 4. - С. 52.
4. Федотова М.А., Григорьев В.В. Кадастровая стоимость: 8 проблем оспаривания кадастровой стоимости и 8 мероприятий для их решения // Имущественные отношения. - 2014. - № 5.
