CC BY
61УДК 624.19.05
Экономические науки
Корнев Сергей Александрович, студент ОСУН ФГБОУ ВО «Национальный исследовательский московский государственный строительный университет», Москва, Россия
УПРАВЛЕНИЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ: СОСТОЯНИЕ И ФАКТОРЫ ФОРМИРОВАНИЯ
Аннотация: Проанализированы особенности управления коммерческой недвижимостью. Раскрыты основные факторы формирования стоимости услуг коммерческой недвижимостью. Обобщены подходы к установлению стоимости услуг управления недвижимым имуществом.
Ключевые слова: управление коммерческой недвижимостью, стоимость услуг управления, плата за управление недвижимым имуществом.
Annotation: Features of commercial real estate management are analyzed. The main factors of formation of cost of services by the commercial real estate are opened. The approaches to the establishment of the cost of real estate management services are generalized.
Keywords: commercial real estate management cost of management services, real property management fee.
В западных странах рынок услуг управления коммерческой недвижимостью является на сегодня важным сектором экономики, который создает существенную часть ВВП соответствующих стран. Безусловным лидером в этой сфере является датская компания ISS, входящей в пятерку крупнейших работодателей в мире и объединяет 530 000 сотрудников по всему миру. Годовая выручка компании составляет около 10 млрд. долл. [5, с. 45].
Например, в России работает около 100 управляющих компаний, 15 из которых
Л
сосредоточены в управлении более 1 млн. м каждая [3, с. 197].
Услуги по управлению недвижимостью принято как разделять на отдельные функциональные блоки (управление технической эксплуатацией и инженерной инфраструктурой объектов недвижимости; недвижимым имуществом; строительством объектов недвижимости; активами (портфелем недвижимости)), так и объединять в группу комплексных услуг.
В Москве под управлением внешних профессиональных управляющих компаний находилось около 10% офисных помещений и около 2-3% торговых. В Санкт-Петербурге соответственно - 15% и менее 5% [1]. С начала 2011 г. емкость рынка управления выросла более чем на 15%, постепенно растет спрос на услуги управляющих компаний в регионах [3]. Однако даже на сегодняшний день, по оценкам экспертов, доля объектов офисной недвижимости в России, управляются внешними компаниями, не превышает 30% [3]. Для сравнения, например, в Польше показатель доли переданных в полное управление объектов коммерческой недвижимости достигает в сегменте офисной недвижимости - 95%, торговой - 40%, в сегменте логистической недвижимости также около 40% [3].
Конкурентоспособность и дальнейшее распространение услуг управления коммерческой недвижимостью обусловливается их стоимостью, уровнем затрат на обслуживание объектов и эффектом от управления.
Стоимость услуг управления (плата за услуги управления) коммерческой недвижимостью существенно зависит от таких факторов, как [1, а 765]:
- тип недвижимости (по функциональному назначению) и класс ее качества B, C, D и др.), размер площадей, передаваемых в управление;
- доходность недвижимости (уровень валового дохода, прибыли, чистого операционного дохода);
- спектр услуг управления, предоставляемых (управление по отдельным функциональным направлением или комплексное управление), организация управления (внешнее, внутреннее, комбинирование аутсорсинга
отдельных функций (услуг) управления с созданием внутренних организационных подразделений).
Расходы на управление эксплуатацией могут формироваться по концепции открытого (утверждается детальный операционный бюджет, экономия затрат возвращается владельцу) и закрытого бюджета (разрабатывается операционный бюджет, согласуется общая сумма затрат на эксплуатацию, а на конец бюджетного периода перерасчета и возврата суммы сэкономленных средств не происходит). Учитывая достаточно широкие возможности оптимизации эксплуатационных расходов в условиях кризиса и рецессии на рынке коммерческой недвижимости, на наш взгляд, формирование закрытого бюджета более привлекательным для управляющих компаний.
Обобщая данные по уровню оплаты услуг управляющих компаний, можно, по нашему мнению, выделить следующие подходы к установлению стоимости услуг управления недвижимым имуществом [4, а 45]:
- увязки с эксплуатационными затратами или общими затратами строительства объекта недвижимости;
- увязки с показателями результативности и эффективности управленческой деятельности (арендной платы, валового дохода от эксплуатации объекта, прибыли);
- определение фиксированной суммы оплаты (в соответствии с конъюнктурой спроса и предложения на данный вид услуг, существующего уровня оплаты за аналогичные услуги других субъектов рынка).
На основании указанных подходов на рынке, применяют три основные схемы оплаты услуг управляющей компании:
1) фиксированное вознаграждение;
2) фиксированное вознаграждение плюс процент от арендных платежей;
3) переменный процент от фиксированной суммы вознаграждения (с учетом степени заполняемости объекта управления) [5, с. 165].
Фиксированное вознаграждение устанавливается преимущественно в случае осуществления управления технической эксплуатацией, из расчета на квадратный метр площади, пригодной для сдачи в аренду. Размер вознаграждения зависит от следующих факторов:
- класс объекта - чем выше класс, тем выше вознаграждение;
- площадь объекта - чем больше площадь, тем меньше вознаграждение в расчете на квадратный метр;
- значимость конкретного объекта для управляющей компании -размер вознаграждения должен быть максимально сниженным, в случае, если это позволяет выйти на новый стратегический рынок или охватить более высокий класс объектов управления, что позволит повысить статус управляющей компании.
В случае если компания занимается комплексным управлением, а не только управлением технической эксплуатацией недвижимости, то используется схема фиксированное вознаграждение плюс сумма процент от арендных платежей (примерно 1%) и процент от непрофильных доходов, инициирует управляющая компания (примерно 10%) (сдача в долгосрочную аренду рекламных площадей, сдача в краткосрочную аренду мест общего пользования для проведения мероприятий, предоставление дополнительных услуг пользователям объектов) [5, с. 178].
По мнению специалистов, при установлении оплаты услуг управляющей компании в процентах от ежемесячного валового дохода от эксплуатации объекта, последняя оказывается заинтересованной в том, чтобы объект недвижимости приносил максимальный доход в течение длительного периода времени.
Сменный процент от фиксированной (по договоренности сторон) суммы вознаграждения для управляющей компании устанавливается тогда, когда целесообразно стимулировать активный брокеридж коммерческой недвижимости, повышать уровень заполняемости арендных площадей, переданных в управление. Возможен вариант определения размера
вознаграждения управляющей компании в данном случае - установление процента вознаграждения равного или пропорционального процента заполняемости объекта недвижимости: например, если объект заполнен лишь на 60%, то и вознаграждение управляющей компании будет составлять в текущий период 60% от суммы вознаграждения [2, с. 102].
При дифференциации платы за управление коммерческой недвижимостью целесообразно учитывать, что осуществлять управление торговой недвижимостью сложнее, чем офисной и индустриальной (складской). По этой причине, плата за управление торговой недвижимостью значительно выше, чем за управление другими типами коммерческого недвижимого имущества.
Определение платы должно базироваться на типе имущества и затратах времени, необходимого для обеспечения услуг управления. Это означает знание регламентов управления, затрат ресурсов и времени на обслуживание каждого отдельного клиента и типа собственности. Уровень расходов имеет сопоставляться с уровнем платы за управленческие услуги. В отношении имущества, включенного в портфель недвижимости, такой пересмотр рекомендуется работы не менее 1 раза в год.
Важно обеспечивать расширение функций и перечень услуг, предоставляемых при управлении объектами коммерческой недвижимости, поскольку охват каждого дополнительного вида услуг является основой для дифференциации и повышения платы за управление.
Выводы. Стоимость услуг управления (плата за услуги управления) коммерческим недвижимым имуществом существенно зависит от таких факторов, как: тип недвижимости (по функциональному назначению) и класс ее качества B, C, D и др.) размер площадей, передаваемых в управление; доходность недвижимости (уровень валового дохода, прибыли, чистого операционного дохода); спектр услуг управления, предоставляемых (управление по отдельным функциональным направлением или комплексное управление) организация управления (внешнее, внутреннее, комбинирование
аутсорсинга отдельных функций (услуг) управления с созданием внутренних организационных подразделений).
Расходы на управление эксплуатацией могут формироваться по концепции открытого (утверждается детальный операционный бюджет, экономия затрат возвращается владельцу) и закрытого бюджета (разрабатывается операционный бюджет, согласуется общая сумма затрат на эксплуатацию, а на конец бюджетного периода перерасчета и возврата суммы сэкономленных средств не происходит). Учитывая достаточно широкие возможности оптимизации эксплуатационных расходов в условиях кризиса и рецессии на рынке коммерческой недвижимости, на наш взгляд, формирование закрытого бюджета более привлекательным для управляющих компаний.
Библиографический список:
1. Блинова Т. Г. Использование методов мониторинга в управлении обеспечением энергетической эффективности объектов недвижимости // Экономика и предпринимательство, 2015. - № 6-3 (59-3). - С. 765-769.
2. Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие/ под общей редакцией профессора Грабового П. Г. Часть 1,2 (2-е издание переработанное и дополненное). - М.: Проспект, 2013 - 576 с.
3. Трухина Н. И., Калабухов Г. А., Кистерев А. Ю. Управление стоимостью недвижимости в системе девелопмента // Инновационная наука, 2017. - Т. 1. - № 4. - С. 197-200.
4. Construction Management // Eugenio Pellicer, Victor Yepes, José C. Teixeira, Helder P. Moura, Joaquin Catala, John Wiley & Sons, 2013. - 336 pages.
5. Cost Studies of Buildings // Allan Ashworth, Srinath Perera, Routledge, 2015. - 570 pages.
