Управление инвестиционным развитием территорий по комплексной жилой застройке на основе региональных кадастровых систем Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

ИЗВЕСТИЯ

ПЕНЗЕНСКОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО ПЕДАГОГИЧЕСКОГО УНИВЕРСИТЕТА имени В. Г. БЕЛИНСКОГО ОБЩЕСТВЕННЫЕ НАУКИ № 28 2012

IZVESTIA

PENZENSKOGO GOSUDARSTVENNOGO PEDAGOGICHESKOGO UNIVERSITETA imeni V. G. BELINSKOGO PUBLIC SCIENCES № 28 2012

УДК 338.2

УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННЫМ РАЗВИТИЕМ ТЕРРИТОРИЙ ПО КОМПЛЕКСНОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКЕ НА ОСНОВЕ РЕГИОНАЛЬНЫХ КАДАСТРОВЫХ СИСТЕМ

© Е. А. АНЧИХРОВ Пензенский государственный университет архитектуры и строительства, кафедра экспертизы и управления недвижимостью e-mail: [email protected]

Анчихров Е. А. - Управление инвестиционным развитием территорий по комплексной жилой застройке на основе региональных кадастровых систем // Известия ПГПУ им. В. Г. Белинского. 2012. № 28. С. 198-202. -

Статья посвящена общетеоретическому моделированию региональных кадастровых систем управления инвестиционным развитием территорий как ключевого рыночного фактора управления инвестициями в жилищное строительство.

Ключевые слова: инвестиции, строительство, кадастр.

Anchihrov E. A. - Management of the investment development of the territory of the complex residential development on the basis of regional cadastral systems // Izv. Penz. gos. pedagog. univ. im.i V. G. Belinskogo. 2012. № 28. P. 198-202. - The article is devoted to General theoretical study of the simulation of the regional cadastral systems management of investment development of territories as a key market factors management of investments in housing construction. Keywords: investments, construction, cadastre.

В настоящее время в Российской Федерации одной из современных тенденций рынка жилищной недвижимости является его развитие в условиях формирования единого государственного кадастра недвижимости - новейшего инструмента регулирования рынка жилищной недвижимости [3]. Переход к единой системе кадастра недвижимости, рождает реструктуризацию имущественных отношений, которая влияет как на управление инвестиционным развитием жилищного строительства в части формирования единой информационной инфраструктуры рынка [2], так и на повышение экономической надежности функционирования всей системы управления инвестиционной деятельности.

Исследования показали, что процессы формирования и развития кадастра недвижимости можно представить в виде модели (рис. 1).

Как показал проведенный анализ, создание такого мощного инструмента управления недвижимостью как единого государственного кадастра недвижимости является инновационным инструментом выхода из кризиса и фактором стабилизации жилищного рынка, в том числе и в сфере управления инвестиционной деятельностью. В рамках данного исследования в качестве ключевого сегмента жилищного рынка рассматривается разновидность данного рынка - комплексная жилая застройка территорий. Это определяется

тем, что данный вид жилищной застройки является инвестиционно-привлекательным и высокорискованным сегментом жилищного рынка и появился благодаря переориентация развития жилищного строительства от преимущественной «точечной» застройки к комплексному освоению территорий. Автор считает что, дальнейшая стабилизация объемов строительства жилья, несомненно, будет связана с началом новых строительных площадок, где главную роль будет играть приобретение земельных участков под комплексную жилую застройку, которые требуют особых методов управления [3,4].

Анализ проведенный автором показал, что в настоящее время в России формируется не только центральная общефедеральная система кадастра недвижимости, но и фактически действует система взаимодействующих кадастров недвижимости на общефедеральном, региональном и муниципальном уровнях. именно эта инновационная инфраструктура управления также должна стать современной системой управления всего инвестиционного девелопмента.

В рамках проводимого исследования принята рабочая гипотеза о возможности научно-методического и общетеоретического моделирования региональных кадастровых систем недвижимости как функциональнонадежностной системы управления инвестиционным развитием территорий по комплексной жилой застройки.

Рис. 1. Обзор основных законодательных актов регулирующих рынок недвижимости и прогноз принятия единого закона о кадастре и регистрации прав

В ходе авторских исследований была разработана,в рамках принятой гипотезы, функционально-системная модель управления инвестиционным развитием территорий по комплексной жилой застройке на основе региональных кадастровых систем (рис. 2).

За основу построения данной модели управления принято предположение, что моделируемая кадастровая система управления состоит из трех взаимодействующих и взаимодополняющих подсистем [1, 6]: К1 - государственный кадастр недвижимости; К2 -региональный кадастр недвижимости; К3 - муниципальный кадастр недвижимости (рис. 3).

На разработанной модели данные элементы представлены в виде функциональных блоков с системными взаимосвязями / (К1-К2), / (К2-К3) и / (К3-К1), которые и формируют процессы управления инвестиционным развитием. Следует отметить,что инвестиционный менеджмент в данной модели реализуется через инвестиционно-градостроительный цикл.

Современная система характеризуется образованием на базе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, которой предстоит организовать переход на единый налог на недвижимость, а также использовать его для целей инвестиционной деятельности[2].

Выполненный обзор в этой области показал необходимость и перспективность рассмотрения инвестиционно-градостроительного цикла как функциональной системы, состоящих из определенных этапов

и подэтапов. Предложены следующие функции-этапы данного жизненного цикла:

- Функция - этап (Р1) - Перспективная градостроительная подготовка инвестиционного развития территории. Данный этап состоит из четырех под-этапов:

1.1 Разработка схем территориального планирования (схем тер. планирования субъектов РФ, муниципальных районов, генеральных планов городских округов и поселений);

1.2 Подготовка плана реализации документов территориального планирования;

1.3 Разработка правил землепользования и застройки территорий (формирование территориальных зон, градостроительных регламентов);

1.4 Разработка документов по планировке территории (проекты планировки, проекты межевания территорий, разработка градостроительных планов земельных участков, выделение земельного резерва).

- Функция - этап (Р2) - Инвестиционный маркетинг территории в системе регионального кадастра недвижимости. данный этап состоит из пяти под-этапов:

2.1 Инвестиционный маркетинг территории в системе регионального кадастра недвижимости;

2.2 Исследование инвестиционных возможностей отраслей и потенциальных инвестиционных проектов и программ;

2.3 Подготовка и проведение инвестиционных форумов в регионе;

/(К.-К2)

Рис. 2. Функционально-системная модель управления инвестиционным развитием территорий по комплексной жилой застройке на основе региональных кадастровых систем

2.4 Участие в муниципальных, региональных, федеральных и международных инвестиционных форумах;

2.5 Подготовка и реализация программ государственно-частного партнерства по приоритетным инвестиционным направлениям развития региона.

- Функция - этап (Р3) - Территориальный земельный девелопмент в системе кадастра недвижимости. данный этап состоит из пяти подэтапов:

3.1 Маркетинг земельных участков правообладателями для выявления потенциальных возможностей более эффективного их использования;

3.2 Формирование и перераспределение земельных участков (вынос на местность границ земельных участков с последующим их межеванием и постановкой на государственный кадастровый учет);

3.3 Подготовка, проведение аукционов по продаже прав аренды (собственности) земельного участка для целей жилищного строительства;

3.4 Преобразование и разукрупнение земельных участков;

3.5 Корпоративный земельный девелопмент по участию компаний в аукционах по продаже прав аренды (собственности) на земельные участки для целей жилищного строительства.

- Функция - этап (Р4) - Инвестиционный девелопмент комплексной жилой застройки. данный этап состоит из семи подэтапов:

4.1 Идентификация заказчика застройщика (девелопера) на основе государственной регистрации прав частных лиц (аренды, собственности) на приобретённые земельные участки в системе кадастра недвижимости;

4.2 Получение разрешения на начало строительства;

4.3 Проведение инженерных изысканий для строительства;

4.4 Создание проектной документации на объект;

4.5 Осуществление строительства (подготовительный и основной этап).

4.6 Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

Рис. 3. Модель системы кадастра недвижимости и их взаимодействия при обеспечении инвестиционной деятельности

4.7 Локальный инвестиционный девелопмент стадий (очередей) строительства.

- Функция - этап (Р5) - Кадастровый инжиниринг недвижимости. данный этап состоит из двух под-этапов:

5.1 Формирование построенного объекта (проведение кадастрового инжиниринга).

5.2 Государственная регистрация прав на построенный объект, учет сервитутов.

- Функция - этап (Р6) - Использование и воспроизводство объекта недвижимости. данный этап состоит из четырех подэтапов:

6.1 Использование объекта недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом;

6.2 Реконструкция, капитальный ремонт, изменение назначения объекта недвижимости;

6.3 Преобразование объекта недвижимости (изменение границ, площади, вида разрешенного использования и т. д.);

6.4 Сделка с объектом недвижимости, смена правообладателя.

Проанализированная выше функциональная система, состоящая из этапов и подэтапов градостроительного цикла. действует в рамках региональной кадастровой системы состоящей из взаимодействующих между собой существенных функциональных компонент К1-К3 кадастра недвижимости:

Функциональные компоненты системы кадастра недвижимости К1-К3 взаимодействуют на своем уровне с территориальными рынками жилищной недвижимости. Рынок жилищной недвижимости проходя основные стадии, затрагивает виды деятельности, в которых учитываются или используются кадастровые

системы. При этом рынок жилищной недвижимости в данной функционально-системной модели состоит из трех территориальных подвидов:

ФРжн - федеральный рынок жилищной недвижимости, который взаимодействует посредствам функции Рк1 с государственным кадастром недвижимости К1;

РНжн- региональный рынок недвижимости, который в общем виде включает множественное количество таких типов рынков. Он определяется как сумма территориальных региональных рынков !РРж н.. Региональный рынок жилищной недвижимости напрямую взаимодействует посредствам функции Рк2 как с региональным кадастром недвижимости К2, а опосредованно или косвенно он также участвует и в других кадастровых компонентах;

МРжн- муниципальный рынок жилой недвижимости. Он также моделируется как множественная территориальная совокупность представленная в виде ЕМРж1]..Муниципальный рынок жилищной недвижимости напрямую взаимодействует посредствам функции Рк3 с муниципальным кадастром недвижимости КЗ и косвенно с другими типами существенных кадастровых подсистем.

В центре региональной кадастровой системы управления инвестиционным развитием комплексной жилой находиться взаимодействующие между собой основные элементы рыночных отношений - «спрос и предложение». По закону спроса и предложения здесь указаны объект управления, субъект управления и потребитель,которые в свою очередь влияют через функции Zf1, Zf2, Zf3, Zf4, Zf5, Zf6 соответственно на каждый этап функциональной системы, инвестиционноградостроительного цикла (Р1-6).

Процессы реализации управления в данной модели осуществляются через специальные инструменты менеджмента - существенные компоненты SK. К таким существенным компонентам отнесены:

SK 1 - организационные структуры управления системами кадастра недвижимости на федеральнорегиональном уровнях управления с учетом их оптимизации в развитии;

SK 2 - процессы экономической надежности и производительности сделок с недвижимостью недвижимости;

SK 3 - Управление инвестиционными проектами и программами с ориентацией на доступное жилье эконом-класса, энергоэффективность и экономичность.

Проведенное общетеоретическое моделирование региональных кадастровых систем недвижимости как функционально-надежностной системы управления инвестиционным развитием территорий по комплексной жилой застройки позволило завершить их структурное и понятийное определение согласно модели (рис. 2).

Таким образом, проведенные теоретические исследование позволили разработать в рамках принятой рабочей гипотезы функционально-системную модель управления инвестиционным развитием территорий по комплексной жилой застройке на основе региональных кадастровых систем как инновационно-

го экономического инструментария инвестиционного девелопмента комплексной жилой застройки.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Варламов А. А. Земельный кадастр. М.: КолосС, 2004. Т. 2. Управление земельными ресурсами. С. 29-30.

2. Васильев С. В. Приоритетные аспекты создания единой федеральной системы государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета, а также инфраструктуры пространственных данных // Официальное издание «Вестник Росреестра». 2009. № 1. С. 12-14.

3. Грабовой П. Г., Баронин С. А Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости: аспекты экономики, организации и управления в строительстве. Пенза: РИО ПГСХА, 2010. С. 114-115.

4. Петров Н. Е., Шапошникова А. В. Роль кадастра объектов недвижимости в развитии рынка земли и недвижимости в Российской Федерации // Международный журнал «Недвижимость: экономика, управление». 2007. № 3. С. 24-25.

5. Рогатнев Ю. М., Кузнецов И. В. Ленд-девелопмент в системе развития единого объекта недвижимости // Научно-практический ежемесячный журнал «Землеустройство, кадастр и мониторинг земель». 2010. № 5. С. 34-36.

6. Трутнев Э. К. Градорегулирование: основы регулирования градостроительной деятельности в условиях становления рынка недвижимости // Фонд: «Институт экономики города». 2008. С. 66-68.