CC BY
116
ИЗВЕСТИЯ
ПЕНЗЕНСКОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО ПЕДАГОГИЧЕСКОГО УНИВЕРСИТЕТА имени В. Г. БЕЛИНСКОГО ОБЩЕСТВЕННЫЕ НАУКИ № 28 2012
IZVESTIA
PENZENSKOGO GOSUDARSTVENNOGO PEDAGOGICHESKOGO UNIVERSITETA imeni V. G. BELINSKOGO PUBLIC SCIENCES № 28 2012
удк 332.252.7
УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ СТОИМОСТЬЮ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРИ КОМПЛЕКСНОМ ОСВОЕНИИ ТЕРРИТОРИИ
© Е. С. дЕниСОВА Пензенский государственный университет архитектуры и строительства, кафедра землеустройства и геодезии e-mail: [email protected]
Денисова Е. С. - Управление инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексном освоении территории // Известия ПГПУ им. В. Г. Белинского. 2012. № 28. С. 335-338. - В данной статье была установлена и подтверждена высокая актуальность рассматриваемой проблемы совершенствования управления инвестиционной стоимостью при комплексном освоении территории. Разработано понятие инвестиционной стоимости. Определены основные функции, риски, факторы и намечены проблемы формирования эффективной системы управления инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексной жилой застройке.
ключевые слова: земельный участок, девелоперский проект, инвестиционная стоимость, оценка, управление, риски, факторы, комплексное освоение территориями.
Denisova E. S. - Management of the land investment cost lots at complex development of the territory // Izv. Penz. gos. pedagog. univ. im.i V. G. Belinskogo. 2012. № 28. P. 335-338. - The article states and proves high urgency of the management improvement problem in investment cost at complex development of the territory. The authors developed the investment cost concept. The main functions, risks, factors are defined and the problems of an effective control system formation in investment cost of the land lots are specified for a complex housing estate.
Keywords: zemelny site, developer project, investment cost, assessment, management, risks, factors, complex development of territories.
В настоящее время, особое значение приобретает проблема эффективного управления реализацией инвестиционных проектов комплексного освоения территориями на стадии приобретения земельного участка. При этом основным экономическим инструментом принятия инвесторами-застройщиками эффективных управленческих решений на стадии земельного девелопмента являются процессы управления инвестиционной стоимостью. именно здесь определяются возможные цели приобретения, прогнозный уровень доходности инвестиций и возможность применения государственно-инвестиционного партнерства. Поэтому развитие системы управления инвестиционной стоимостью земельных участков под комплексную жилую застройку являются актуальной научно-практической проблемой. Её использование в практике, по мнению автора, позволит повысить инвестиционную привлекательность и экономическую надежность данных типов проектов.
Существенное влияние на развитие теории и методологии управления инвестиционной стоимости оказали работы таких известных российских ученых и специалистов, как С. Базоев, и. Бланк, г. Булычева, С. грибовский и т. д. Однако указанные исследования уделяли наибольшее внимание проблемам оценки
рыночной стоимости, а не инвестиционной, имеющей свои особенности. Работы зарубежных специалистов, таких как д. Бишоп, Ф. Блек, Р. Брэйли и т. д., несмотря на большую научную значимость, нуждаются в адаптации к современным российским условиям. наиболее весомый вклад в разработку проблематики эффективности экономических механизмов управления проектами профессионального девелопмента недвижимости внесли В. П. Антонов, С. А. Баронин, С. П. коростелев, П. Ф. лойко и другие авторы. несмотря на плодотворную деятельность ученых и практиков, современное состояние, условия и перспективы развития системы управления инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексном освоении территории в научно-практической литературе практически не освещены. Это препятствует развитию инвестиционно-девелоперских проектов в частности проектов комплексной жилой застройки.
комплексная жилая застройка является особенностью градостроительного развития городских территорий в крупных урбанизированных центрах и городских поселениях. Это связано с тем, что:
1. Резервы «точечной и уплотнительной застройки» в крупных городах практически исчерпаны;
2. На рынке появились крупные жилищные девелоперы, способные осваивать обширные территории;
3. Наличие внутри центральных городских территорий застройки множества градостроительных и инфраструктурных ограничений: недостаток электрических мощностей; ветхость инженерных сетей и отсутствие достаточной инженерной и социальной инфраструктуры для нового строительства, что подталкивает застройщиков-девелоперов инвесторов на окраины;
4. Более низкая стоимость земли вне центра города, где и развиваются проекты комплексной жилой застройки.
По мнению многих экспертов, практически единственным решением всех вышеперечисленных проблем является запуск в крупных городах России масштабных проектов комплексного освоения территории в сфере жилищного строительства, создающих городскую среду принципиально нового качества. Такое качество городского пространства достигается за счет комплексности функционального зонирования территории и сбалансированного набора объектов: жилые кварталы разного класса, торговые точки различного формата, сектор услуг населению, современные производственные и офисные площади, объекты социальной направленности: школы, детсады, вузы, медицинские центры. кроме различных количественных параметров и стандартов жилищного комфорта в качестве «управляющих» параметров становятся такие как безопасность, экологичность, дизайн, разнообразие архитектурных решений, культурная уникальность [4].
недостаточная проработанность данной проблемы, а именно: управление инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексном освоении территории, обусловило необходимость исследований в данной области.
Под инвестиционной стоимостью понимают -стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. Проще говоря, это стоимость для конкретного инвестора [1].
для целей исследования было разработано авторское определение понятия инвестиционной стоимости земельных участков при комплексном освоении территории для целей жилищного строительства.
Инвестиционная стоимость земельных участков при комплексном освоении территории - это разновидность стоимости, которая формируется для конкретного инвестора типа заказчика-застройщика с учетом технико-экономических характеристик планируемого инвестиционного проекта комплексной жилой застройки, которая определяет техническую возможность, экономическую целесообразность и эффективность участия девелопера в данном типе жилой застройки в условиях идентификации уровней рисков в получении доходов, определение возможной степени софинансирования социальных инжненерно-инфраструктурных объектов за счет бюджетных
средств всех уровней в рамках государственного частного партнерства.
инвестиционная стоимость применяется при решении следующих задач:
• принятие управленческих решений;
• составление инвестиционного проекта;
• покупка объекта.
Процесс реализации девелоперского проекта связан с оценкой прав собственности на земельные участки или стоимости прав аренды земельного участка, оценкой затрат на реализацию, оценкой эффективности предполагаемого инвестиционностроительного проекта. В развитых странах данными вопросами занимаются специализированные консалтинговые фирмы или сервейинговые компании [2].
Традиционно первой стадией реализации девелоперского проекта является приобретение в собственность земельного участка, подготовленного к строительству или реконструкции. В Российской Федерации рынок земельных участков находится в начальной стадии развития, лишь малая часть земельных участков находится в рыночном обороте. Основная часть прав на земельные участки находится у государственных, региональных и муниципальных органов власти (см. таблицу 1). Из таблицы 1 видно, что в государственной и муниципальной собственности находятся 92,2 % земель.
исходя из выше сказанного, реализация инвестиционно-строительных проектов комплексной жилой застройки осуществляется на «чужой», как правило, государственной земле. В соответствии с законодательством необходимо проведение независимой оценки, что и указывается нормативно-правовых актах о вовлечение государственных земель в хозяйственный оборот. Однако в этих случаях уже необходимо применять методологию оценки эффективности инвестиционных проектов и методологию оценки девелоперских проектов - инвестиционную оценку.
Под инвестиционной оценкой земельных участков под комплексную жилую застройку понимается - комплекс мероприятий направленных на консультирование собственника земельного участка и потенциального девелопера (инвестора) в стоимостных параметрах проекта улучшения земельного участка [2]. В результате этого подготавливается отчет об оценке недвижимости (земельного участка существующих улучшений на нем), разработке техникоэкономического обоснования проекта и бизнес-плана, оценки бюджетной эффективности проекта.
инвестиционная оценка базируется на трех основных теориях и практиках: стоимостной оценки, оценки эффективности инвестиционных проектов и оценки девелоперских проектов (см. таблицу 2). необходимость инвестиционной оценки обусловлена особенностями реализации девелоперских проектов на ранних, пред инвестиционных стадиях девелопмента.
Рассмотрим подходы и методы инвестиционной оценки девелоперских проектов (см. таблицу 3).
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ ►►►►>
Таблица 1
Распределение земель Российской Федерации по формам собственности в разрезе субъектов Российской Федерации (на 1 января 2011 года, тыс. га) [6]
Федеральные округа, субъекты Российской Федерации Общая площадь В собственности граждан В собственности юридических лиц В государственной и муниципальной собственности из них
в собственности Российской Федерации в собственности субъекта российской Федерации в муниципальной собственности
Россия 1709824,6 121382 12064,1 1576378,5 420060,7 7693,5 3176,7
Центральный ф.о. 65020,5 20728,8 3853,4 40438,3 14055,3 855,5 163,1
Северо-Западный ф.о. 168697,2 4357,7 516,1 163823,4 90397,4 195,1 53,5
Южный ф.о. 42087,6 18012,4 1237,1 22838,1 3922,1 1535,9 1840,9
Северо-Кавказский ф.о. 17043,9 4286,3 366 12391,6 1417,5 2038,9 25,1
Приволжский ф.о. 103697,5 31975,5 3872,3 67849,7 19575,4 552,8 485,8
Уральский ф.о. 181849,7 9296,9 577,6 171975,2 57675,2 181,2 80,7
Сибирский ф.о. 514495,3 30500,3 1459,3 482535,7 196110,3 768,2 438,3
Дальневосточный ф.о. 616932,9 2224,1 182,3 614526,5 36907,5 1565,9 89,3
Таблица 2
Взаимосвязь инвестиционной оценки с другими видами оценки
Оценка имущества Оценка эффективности Оценка проекта девелопмента
Деятельность - регулируется законом и стандартами Предмет оценки - имущество Цель оценки - подготовка стоимостной информации для осуществления возможной сделки с имуществом Деятельность - не регулируется Предмет оценки - совокупность действий всех участников проекта Цель оценки - выявление целесообразности или нецелесообразности Деятельность - не регулируется Предмет оценки - деятельность девелопера Цель оценки - выявление целесообразности и эффективности девелоперского проекта
Таблица 3
Подходы и методы инвестиционной оценки
Анализ наиболее эффективного использования Доходный подход Затратный подход Сравнительный подход
Методы Корреляционно-регрессионный анализ Метод дисконтированных денежных потоков Метод чистой балансовой стоимости Метод аналогов
Опционный анализ Метод капитализации Метод скорректированной балансовой стоимости Метод сравнения продаж
Имитационное моделирование Метод экономической прибыли Метод предполагаемого использования Метод кумулятивного построения
конечной целью инвестиционной оценки является определение варианта эффективного использования земельного участка, эффективность девелоперского проекта и формирование инвестиционной стоимости (см. рисунок 1).
на формирование и управление инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексном освоении территории в условиях рыночной экономики должна опираться на понимание сущности рисков и неопределенности, поэтому необходимо их учитывать при инвестиционной оценке девелоперских проектов.
Анализ отношения экономистов к понятию рисков позволил выделить следующие теоретические положения [3]:
- риск и неопределенность тесно связаны друг с другом;
- риск - это вероятность наступления неблагоприятного исхода в получении дохода при реализации инвестиционного проекта;
- неопределенность - это неполноценность или непрочность информации об условиях реализации проекта;
- неопределенность может трансформироваться в измеримый риск и его можно оценить.
При формировании и управлении инвестиционной стоимостью необходимо так же учитывать факторы обусловленные процессом глобализации, макроэкономикой и микроэкономикой (см. рисунок 2).
Таким образом, в ходе исследования была установлена и подтверждена высокая актуальность рассматриваемой проблемы совершенствования управления инвестиционной стоимостью при комплексном освоении территории. Так же осуществлено понятийное уточнение терминологии инвестиционной стоимости, основных функций, рисков, фак-
торов и намечены направления решения проблемы формирования эффективной системы управления инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексной жилой застройке. Выполненные исследования полагают, что данный вопрос требует дальнейших научно-практических исследований в данной области.
Рис. 1. Основные функции инвестиционной оценки девелоперских проектов на стадии земельного участка
Рис. 2. Факторы, влияющие на формирование и управление инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексном освоении территории
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Экономика и управление недвижимостью / Под редакцией П. Г. Грабового. Москва: проспект, 2012. 848 с.
2. Коростелев С. П. Теория и практика оценки для целей девелопмента и управления недвижимостью. М.: Маросейка, 2009. 416 с.
3. Иванова И. Г. «Особенности оценки инвестиционной стоимости предприятий в условиях неопреде-
лённости» Дисс. ... канд. экон. наук. Краснодар, 2006.
4. Поршакова А. Н. Экономический механизм управления надежностью реализации проектов комплексной жилой застройки территорий. Дисс. ... канд. экон. наук. Пенза, 2011.
5. Малышев О. А. Оценка инвестиционной стоимости российских предприятий. Дисс. ... канд. экон. наук. Москва, 2003.
6. [Электронный ресурс]. Режим доступа: www.ocenhik.ru.
