Унитарное предприятие арендодатель в договоре аренды недвижимого имущества Текст научной статьи по специальности «Право»

© Кочетов Г.В., 2010

УДК 347.453 ББК 67.404.212.4

УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ - АРЕНДОДАТЕЛЬ В ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Г. В. Кочетов

Для эффективного использования имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, закрепляется за государственными или муниципальными предприятиями на самостоятельных, хотя и ограниченных, вещных правах хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ) или оперативного управления (ст. 296 ГК РФ). Унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 294 ГК РФ). Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК РФ).

Законодательство РФ не предусматривает способов согласования сделки ГУП по передаче в аренду объектов недвижимого имущества (единственной обязательной их характеристикой, исходя из необходимости фактического подтверждения дачи согласия, является письменная форма), что делает возможным использование ГУПом любых способов получения согласия собственника объектов недвижимого имущества, отвечающих требованиям разумности и возможности идентифицировать должностное лицо (орган), его давшее:

- направление территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом (далее - Росимущество) письма, содер-

жащего согласие собственника на сдачу в аренду объектов недвижимого имущества (абз. 2 п. 3 постановления Правительства РФ от 31 августа 2000 г. № 648 «Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности»);

- издание соответствующего распоряжения территориального управления Росимущества;

- согласование письма ГУП о даче согласия на сдачу в аренду объектов недвижимого имущества путем проставления визы «согласовано» с подписью уполномоченного лица и печатью соответствующего территориального управления Росимущества 1;

- закрепление согласия собственника на сдачу в аренду объектов недвижимого имущества в уставе ГУП или договоре

о передаче имущества в хозяйственное ведение ГУП. Таким образом собственник согласовывает все будущие сделки ГУП по передаче в аренду объектов недвижимого имущества.

На возможность оформления «генерального» согласия собственника существуют различные точки зрения. Так, ФАС Московского округа, отменяя Постановление апелляционной инстанции, отказал в освобождении ответчиком занимаемых им помещений, указал, что АО ММЗ было уполномочено передавать в аренду недвижимое имущество на срок менее одного года договором от 24.06.94 г. о передаче на баланс заводу в полное хозяйственное ведение объектов приватизируемого государственного предприятия «Московский металлургический завод», остающихся в го-

сударственной собственности2. По другому делу ВАС РФ указал, что условие договора о передаче имущества в хозяйственное ведение предприятия, предусматривающее право предприятия сдавать в аренду недвижимое имущество без согласия собственника, противоречит ст. 294 и 295 ГК РФ, а потому является недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 ГК РФ 3. На наш взгляд, Определение ВАС РФ является необоснованным, так как закон, указывая на необходимость получения согласия собственника на передачу недвижимого имущества в аренду, не устанавливает способы получения данного согласия, а из самого закона не следует, что согласие собственника должно носить «разовый» характер и распространяться лишь на одну сделку. Мы разделяем позицию К.П. Кряжевских 4 и Д.А. Зайкова 5 относительно того, что законом не ограничены ни способы дачи данного согласия, ни пределы его распространения (временные, субъектные), определяемые непосредственно самим собственником объектов недвижимого имущества.

Однако в настоящее время вопрос о согласии собственника на передачу в аренду недвижимого имущества практически утратил актуальность в связи с последними изменениями действующего законодательства. В соответствии с п. 3 Постановления Правительства РФ от 30 июня 1998 г. № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» (с изменениями от 23 марта 2006 г.) (далее - Постановление № 685) заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации. Данное положение породило многочисленные споры в судебной практике. Так, ФАС Уральского округа признал обязательность проведения конкурса на право заключения договоров аренды объектов недвижимого имущества6. Напротив, ФАС Дальневосточного округа подтвердил правильность применения норм материального права судами первой и апелляционной инстанций о том, что, поскольку указанный в п. 3 Постановления № 685 порядок про-

ведения конкурса на право заключения договора аренды объектов недвижимого имущества Минэкономразвития России до настоящего времени не разработан и не утвержден, законодательно установленного порядка сдачи федерального недвижимого имущества в аренду по конкурсу нет 7. Кроме того, существовала такая позиция, что ГУП вправе заключать договор аренды объектов недвижимого имущества без проведения конкурса согласно подп. «г» п. 3 Постановления № 685 -в связи с установлением федеральным законом особого порядка распоряжения объектами недвижимого имущества.

Так, подп. 10 п. 1 ст. 20 Закона об унитарных предприятиях и ст. 295 ГК РФ предусмотрен особый порядок распоряжения объектами недвижимого имущества, в соответствии с которым собственник имущества дает согласие на совершение ГУП сделок по передаче имущества в аренду. Иных полномочий по сдаче в аренду объектов недвижимого имущества собственник не имеет 8. Аналогичное толкование соответствующих положений перечисленных нормативных правовых актов дает Пленум ВАС РФ, который в п. 40 Постановления от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указал, что собственник (управомоченный им орган) не наделен правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного предприятия.

Решением Верховного Суда РФ было определено, что ограничения на сдачу в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлены непосредственно законом (п. 3 ст. 212, п. 2 ст. 295 ГК РФ и ст. 18 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», далее -Закон № 161). Закон оставляет на усмотрение собственника имущества решение вопроса о возможности дачи согласия на заключение договора аренды, не определяя каких-либо условий, от которых зависит получение испрашиваемого согласия государственным или муниципальным предприятием. Следовательно, условие о заключении договора аренды на

конкурсной основе и при проведении независимой оценки недвижимого имущества не ограничивает права ФГУП по сравнению с тем, как они определены федеральным законом 9.

Следует признать, что в настоящее время оснований для заключения договора аренды во внеконкурсном порядке не имеется. Как следует из содержания п. 2 ст. 295 ГК РФ и ст. 18 Закона № 161, особенности распоряжения имуществом, закрепленным за организацией на ограниченном вещном праве, могут устанавливаться другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами, к числу которых и относится Постановление № 685. Более того, 30 июня 2008 г. Федеральным законом № 103-ФЗ Федеральный закон «О Защите конкуренции» был дополнен ст. 17.1, в соответствии с которой государственное и муниципальное недвижимое имущество, закрепленное за предприятиями на праве хозяйственного ведения, может быть передано в аренду только по итогам конкурса или аукциона. Так как в настоящее время порядок проведения конкурсов и аукционов не установлен, то в соответствии с ч. 3 ст. 53 Федерального закона «О защите конкуренции» конкурсы на право заключения таких договоров проводятся в порядке, установленном Федеральным законом «О концессионных соглашениях», а аукционы на право заключения таких договоров проводятся в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В соответствии с п. 2 ст. 295 ГК РФ предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника. Из ст. 295 ГК РФ следует, что перечень способов распоряжения недвижимым имуществом, для которого необходимо получить согласие собственника, не является закрытым. В связи с этим неизбежно возникает вопрос: что следует понимать под «иными способами распоряжения имуществом»? Рассмотрим вопрос о распоряжении унитарным предприятием недвижи-

мым имуществом в рамках договора аренды такого имущества.

Прежде чем непосредственно перейти к вопросу о пределах правомочий унитарного предприятия по распоряжению недвижимым имуществом в рамках договора аренды, обратимся к судебной практике, которая представляет значительный интерес в исследуемом ограниченном вещном праве. Так, показателен пример взаимоотношений двух хозяйствующих субъектов - общества с ограниченной ответственностью (далее - Общество) и унитарного предприятия (далее - Предприятие) на предмет прекращения в одностороннем порядке по инициативе предприятия договора аренды недвижимого имущества. Учитывая тот факт, что в добровольном порядке Общество не согласилось на прекращения договора аренды, возврат нежилых помещений, Предприятие обратилось в арбитражный суд. Решением от 31 декабря 2003 г. в удовлетворении исковых требований было отказано 10. 16 февраля 2004 г. Постановлением апелляционной коллегии арбитражного суда Пермской области решение первой инстанции было отменено 11. Суд обязал Общество возвратить Предприятию нежилые помещение. Постановлением кассационной инстанции ФАС Уральского округа от 27 апреля 2004 г. Постановление апелляционной инстанции оставлено без изменения 12. Апелляционной коллегией было указано, что поскольку арендодателем имущества является государственное унитарное предприятие, то согласие собственника имущества об отказе от договора аренды и возврате занимаемых помещений не требуется, а письмом от 09.06 2003 г. арендодатель заявил об отказе от договора и возврате занимаемых помещений в течение трех месяцев со дня получения уведомления. Кассационная инстанция ФАС Уральского округа, руководствуясь п. 3 ст. 450 ГК РФ и п. 6.2 договора аренды, также посчитало, что арендодатель прекратил договор аренды в одностороннем порядке.

Л.И. Бусыгин в своей работе выражает несогласие с точкой зрения, изложенной в постановлениях апелляционной и кассационной инстанциях, и представляет собственную позицию по данному вопросу, указывая, что договор аренды есть двусторонняя, возмездная,

консенсуальная сделка, и для возникновения юридического факта, влекущего расторжения договора, требуются воли и волеизъявления и Предприятия, и Департамента имущественных отношений Пермской области (в данном случае), которые вместе являются стороной договора - арендодателем 13. В данном случае, - как пишет Л.И. Бусыгин, - предложения участников стороны арендодателя о расторжении договора должно быть выражено в соответствии с п. 1 ст. 651 ГК РФ путем составления одного документа, подписанного ими. Данный вывод, по мнению Л.И. Бусыгина, следует из п. 1 ст. 452 ГК (соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор), а вышеназванные постановления противоречат п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452 ГК.

На наш взгляд, позиция арбитражных судов по данному вопросу является верной в связи со следующим: в соответствии с п. 2 ст. 295 ГК РФ предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника. Из данного положения следует, что собственник имущества лишь дает согласие на сдачу недвижимого имущества в аренду. В случае согласия собственника предприятие вправе заключить договор аренды от своего имени и, соответственно, приобрести права и обязанности по данному договору. В рассматриваемом случае - односторонний отказ от договора аренды - право, предоставленное сторонам п. 2 ст. 610 ГК РФ и договором. Предприятие же вправе самостоятельно распоряжаться правами, которые предоставлены ему законом или договором, что следует из п. 1 ст. 2 Закона № 161. Так как действующее законодательство не содержит указания на то, что собственник федерального имущества, давая свое согласие унитарному предприятию на сдачу недвижимого имущества в аренду, автоматически становится участником договора аренды на стороне арендодателя, то можно сделать вывод, что единственным арендодателем в таком договоре является пред-

приятие. Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод о том, что выводы арбитражных судов, основанные на п. 3 ст. 450, ст. 610, 620, являются верными, а одностороннее расторжение предприятием договора аренды не противоречит п. 1 ст. 450 ГК РФ (право на одностороннее расторжение договора предоставлено законом - п. 2 ст. 610 ГК РФ) и п. 1 ст. 452 ГК РФ (из п. 2 ст. 612 ГК РФ следует, что договор аренды, заключенный на неопределенный срок, прекращается по истечении трех месяцев с момента предупреждения).

Проанализировав действующее законодательство и складывающуюся судебную практику, можно констатировать, что при изменении или расторжении договора аренды недвижимого имущества, унитарному предприятию нет необходимости получать на это согласие собственника данного имущества, так как эти действия являются не способом распоряжения имуществом, а правом унитарного предприятия, которое предоставляется ему законом и (или) договором на основании согласия собственника, получаемого до заключения договора.

ПРИМЕЧАНИЯ

1 Постановление ФАС Поволжского округа от 23 ноября 2006 г. по делу № А72-13650/05-26/ 605. - Доступ из справ.-правовой системы «Кон-сультантПлюс».

2 Постановление ФАС Московского округа от 30 августа 1999 г. по делу № КГ-А40/2561-99. -URL: http://lawrussia.ru/

3 Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 ноября 2007 г. № 15688/07. - URL: http:// www.russianpeople.ru/

4 Кряжевских К. П. Право оперативного управления и хозяйственного ведения государственным имуществом. - СПб. : Юрид. центр «Пресс», 2004. - С. 183.

5 Зайков Д. А. Заключение договора аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности и закрепленного на праве хозяйственного ведения за ФГУПами // Хозяйство и право. - 2008. - № 11. - С. 46.

6 Постановление ФАС Уральского округа от 20 февраля 2007 г по делу № Ф09-3385/06-С6. - URL: http://www.lawmix.ru/

7 Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18 сентября 2007 г по делу № Ф03-А37/07-

1/3329. - Доступ из справ.-правовой системы «Кон-сультантПлюс».

8 Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18 декабря 2003 г. по делу № Ф04/6330-1971/А45-2003. - ПКЬ: http://www.lawmix.ru/

9 Решение Верховного Суда РФ от 2 июля 2008 г. № ГКПИ-1399. - ^ШЬ: http://www.lawmix.ru/

10 Решение арбитражного суда Пермской области от 31 декабря 2003 г. Дело № А 50-22810/2003-Г-2. -ЦКЬ: http://www.lawmix.ru/

11 Постановление апелляционной коллегии ар-

битражного суда Пермской области от 16 февраля2004 г по делу № А-50-22810/03. - http://www.lawmix.ru/

12 Постановление ФАС Уральского округа от 27 апреля 2004 г. по делу № Ф-09-1147/04 ГК. - Ц^: http://www.lawmix.ru/

13 Бусыгин Л. И. Проблемы правового понимания арбитражными судами права хозяйственного ведения унитарных предприятий // Юрист. -2007.- № 2. - С. 54.