CC BY
241
Учет затрат на создание элементов инженерной инфраструктуры, благоустройство территории и выполнение технических условий по подключению к магистральным инженерным сетям при оценке объектов недвижимости, вовлекаемых в инвестиционную деятельность1
О.М. Красноперов
исполнительный директор ЗАО ЗАО «ЦНИИПРОМЗДАНИЙ ЭКСПЕРТИЗА», кандидат технических наук
Сегодня довольно часто приходится сталкиваться с решением задач, связанных с оценкой объектов, являющихся собственностью Российской Федерации, вовлекаемых в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях. Действующий алгоритм оценки для таких целей предполагает соотнесение текущей стоимости будущих доходов или выручки от проекта и соответствующих затрат или инвестиций, необходимых для его реализации. Таким образом, от корректности и правильности определения количественных показателей этих составляющих зависит точность и достоверность получаемой оценки. При этом подводные камни могут подстерегать оценщика при определении как доходной, так и затратной составляющих проекта. Спрогнозировать доход от реализации проекта, имея в своем распоряжении анализ рынка недвижимости, особенно таких популярных сегментов, как жилье, административно-офисная или торговая недвижимость, для опытного оценщика не представляет особого труда. Сложнее составить прогноз для таких малопопулярных, или «штучных», сегментов рынка, как объекты рекреационного секто-
ра, рентал-парки, некоторые объекты социально-культурного назначения и другие. Хотя и здесь можно подобрать соответствующие аналоги и решить задачу прогнозирования дохода. Остановимся более подробно на проблемах, связанных с обоснованием затратной составляющей.
На первый взгляд этот вопрос намного прозрачнее и проще, чем прогноз будущих доходов - нет нужды проводить анализ рынка, достаточно подобрать соответствующий проектный аналог, ввести необходимые корректирующие поправки, умножить на соответствующий показатель строительной мощности и получим результирующее значение стоимости строительства. Благо и нормативно-расчетная база, предоставляемая в распоряжение современного оценщика, достаточно универсальна. На смену легендарным сборникам УПВС пришли справочники оценщика, разрабатываемые «КО-Инвест», Региональные справочники стоимости (РСС), базовые удельные показатели стоимости (БУПС) и другие издания.
Самым, наверное, популярным является комплекс справочников оценщика (КО-Ин-
1 Материалы статьи размещены на сайтах МГК «РосРазвитие» (www.rosrazvitie.ru) и ИА Advisers (www.advisers.ru).
вест), которые позволяют производить расчеты по определению потребности в денежных средствах или инвестициях, необходимых для строительства объектов различного назначения.
В справочных показателях стоимости, представленных, например, в справочнике «Жилые дома» (выпуск 2003 года), учтен следующий круг затрат:
а) прямые затраты;
б) накладные расходы (по нормативам Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу) в процентах от фонда оплаты труда;
в) прибыль в строительстве в процентах от фонда оплаты труда;
г) усредненная величина доначислений к стоимости по 7 главам сводного расчета стоимости в размере 20 процентов от суммы затрат по главам 8-12 сводного сметного расчета;
д) непредвиденные работы, затраты и ряд местных налогов.
Казалось бы, справочный показатель стоимости, представленный в Справочнике оценщика, является универсальным, так как отражает всю структуру сводного сметного расчета, в том числе:
• глава 4 - объекты энергетического хозяйства;
• глава 5 - объекты транспортного хозяйства и связи;
• глава 6 - наружные сети водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения;
• глава 7 - благоустройство и озеленение территории.
Иными словами, получается, что все составляющие и элементы инженерной инфраструктуры и благоустройства учтены в составе справочной расценки. Вместе с тем углубленный анализ справочных показателей и консультации со специалистами - разработчиками Справочника оценщика показали, что по указанным разделам сводного сметного расчета в части объектов инженерной инфраструктуры учтены затраты на создание необходимых элементов исключительно до первых колодцев или точек ввода в здание, а в час-
ти элементов благоустройства - только затраты на устройство крылец и отмосток. Это обусловлено тем, что мощностные и конструктивные характеристики элементов инженерной инфраструктуры весьма индивидуальны для каждого конкретного проекта и зависят от большого числа факторов, определяющих их стоимость, таких как удаленность от точек подключения, марка, материал, конструкционные и технологические особенности, технические условия, стоимость подключения к магистральным источникам и т. д. В таблице 1 представлена выборка справочных показателей стоимости строительства многоэтажных жилых домов (высотой от 9 этажей и выше) в различном конструктивном исполнении.
Из таблицы 1 видно, что справочная стоимость строительства жилых домов, представленная в Справочнике оценщика «Жилые дома», по состоянию на декабрь 2006 года находится в пределах от 404 до 983 долларов США за 1 квадратный метр жилой площади, а по состоянию на июнь 2007 года соответственно 427-1 039 долларов США за 1 квадратный метр (с учетом роста индекса стоимости (СМР) с декабря 2006 по июнь 2007 года на 5,7 процента). Как считают специалисты-застройщики, за такую цену едва можно поставить «коробку» дома, но предъявить готовый к эксплуатации объект приемочной комиссии никак невозможно.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что при использовании Справочника оценщика для получения адекватной оценки затратной составляющей проекта необходимо отдельно учитывать затраты на обеспечение объекта элементами инженерной инфраструктуры и благоустройства территории.
Другим, также пользующимся широкой популярностью источником нормативносправочной информации, является ежегодно издаваемый «Региональный справочник стоимости строительства» (РСС), разработанный специалистами Московского центра ценообразования в строительстве (МЦЦС) «Мосстройцены» и научно-производственной фирмой (НПФ) «Центр информационных технологий».
Таблица 1
Справочные показатели стоимости строительства жилых домов высотой от 9 этажей и выше в городе Москве
№ п/п Показатель Источник информации и формула для расчета 9-этажные 10-зтажные и более
панель- ные кирпич- ные панель- ные кирпич- ные моно- литные
1 Шифр объекта Жилые дома. Укрупненные показатели стоимости строительства. Издание второе, дополненное. Серия «Справочникоценщика». М.: ООО «КО ИНВЕСТ», 2003 4.4.1.01 (с. 230) 4.4.2.01 (с. 244) 4.5.1.01 (с. 262) 4.5.2.01 (с. 264) 4.5.5.03 (с. 268)
2 Справочная стоимость строительства в уровне цен Московской области, р./м2 5 046,76 6 126,66 6 473,14 5 119,32 10 634,15
3 Региональноклиматический коэффициент для перехода в уровень цен города Москвы 1,000 (с. 358)
4 Корректирующий коэффициент на декабрь 2005 года по сравнению с декабрем 2002 года http://www.coinvest.ru/res/DOC109 / korr_2002.XLS 1,447 1,686 1,447 1,686 1,670
5 Стоимость строительства в декабре 2005 года, р./м2 стр. 2 х стр. 3 х стр. 4 7 303 10 330 9 367 8 631 17 759
6 Средний региональный индекс на строительномонтажные работы на декабрь 2006 года по сравнению с фактическими ценами на 1 января 2000 года Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве». М.: КО-Инвест, 2006 3,698 (с. 30)
7 Средний региональный индекс на строительномонтажные работы на декабрь 2005 года по сравнению с фактическими ценами на 1 января 2000 года 2,994 (с. 30)
8 Корректирующий коэффициент на декабрь 2006 года по сравнению с декабрем 2005 года стр. 6 / стр. 7 1,235
9 Стоимость строительства в декабре 2005 года без учета НДС, р./м2 стр. 5 х стр. 8 9 020 12 758 11 569 10 661 21 932
10 Курс доллара США на 1 января 2007 года http://www.cbr.ru/currency_base/da Пу.аэр 26,3311 26,3311 26,3311 26,3311 26,3311
11 Стоимость строительства в декабре 2006 года без учета НДС, долл. США/м2 стр. 9/стр. 10 343 485 439 405 833
12 Стоимость строительства в декабре 2006 года с учетом НДС, долл. США/м2 стр. 11 х 1,18 404 572 518 478 983
Информация, представленная в РСС, может быть использована на ранних стадиях инвестиционного процесса при выборе проекта строительства и для проведения ориентировочных расчетов по определению необходимого размера инвестиций; для предварительного расчета стоимости строительства при формировании стартовых цен для проведения подрядных торгов, а также для решения других задач, связанных с оперативным определением стоимости строительства.
Как предписывается в общей части Сборника РСС, при формировании полной стоимости строительства, определяемой на основе справочных показателей, к стоимости строительно-монтажных работ следует добавлять стоимость оборудования (лифты, технологическое оборудование и т. п.), стоимость мебели, а также стоимость проектно-изыскательских, прочих работ и других затрат, влияющих на стоимость строительства. Указанные затраты рекомендуется учитывать по фактическим данным в соответствии с проектом и с учетом конкретных условий строительства. При определении общего объема инвестиционных затрат недостаточно определить стоимость строительства только самого здания, также необходимо знать и учитывать стоимость строительства наружных инженерных коммуникаций, работ по благоустройству и озеленению территории строительства.
Имея в своем распоряжении данные по набору и объему планируемых работ, можно определить их стоимость, используя информацию, размещенную в Части II РСС, в которой приведены более 1 400 позиций укрупненных показателей стоимости строительства инженерных коммуникаций и благоустройства. Иначе говоря, общая стоимость строительства всего объекта может быть определена как сумма затрат по возведению самого здания (или зданий), строительству наружных инженерных коммуникаций, благоустройству и озеленению территории строительства. При этом применение Справочника оценщика и Сборников РСС в части определения величины затрат на инженерную инфраст-
руктуру и благоустройство становится возможным только в том случае, если в распоряжении оценщика имеются данные о физических объемах и мощностных характеристиках этих элементов.
Вместе с тем, как показывает практика, на момент проведения оценки в распоряжение оценщика в лучшем случае предоставляется эскизный проект, концепция или предпроектная проработка предполагаемой застройки. А на этой стадии составляющая элементов инженерной инфраструктуры и благоустройства территории представлена достаточно условно. Это обусловлено тем, что на этапе предварительной проработки проекта строительства физически не могут быть получены технические условия на подключение к магистральным инженерным сетям, а параметры внутрип-лощадочных и внеплощадочных сетей прорабатываются только на стадии «рабочий проект». Так как же учесть эту часть затрат на стадии предварительной оценки инвестиционного проекта?
Единственным нормативно-справочным источником, на основании которого могут быть произведены расчеты по определению величины затрат на строительство элементов инженерной инфраструктуры, является московский «Сборник базовых удельных показателей по стоимости строительства» (БУПс), утвержденный правительством Москвы 6 июня 1997 года № 595-РЗП. В таблице 2.13 БУПс, в которой приведена структура затрат на строительство микрорайона, выделены затраты на инженерное оборудование и благоустройство территории в размере 9,2-10,9 процента (в зависимости от численности населения микрорайона) от общей суммы затрат на их застройку.
Однако следует сделать довольно существенную ремарку - указанный справочник разработан 10 лет назад. Может быть, за это время что-то изменилось? Вопрос не риторический, и ответ на него можно найти, потому что проблема анализа и оценки затрат на инженерное обеспечение объектов строительства в период с 2005 года по настоящее время неоднократно обсуждалась в средствах массовой
информации и специализированных изда-ниях2.
Авторы и эксперты этих публикаций едины во мнении, что на сегодняшний день подключение к коммуникациям - одна из самых болезненных проблем для девелопера. Высокая изношенность сетей, дефицит мощностей, огромное количество инстанций и согласований заставляют застройщиков тратить на решение вопроса массу времени и денег. В среднем присоединение к сетям занимает от года до полутора лет и для условий, к примеру, Московского региона, по данным, опубликованным в издании Commercial Real Estate, сегодня составляет 15-20 процентов от себестоимости проекта, а порой достигает и 50 процентов. При этом не всегда существует техническая возможность подключения.
Многие застройщики констатируют наличие устойчивого дефицита в сфере инженерного обеспечения. Иными словами, сегодня имеет место перманентный, ставший почти вечным конфликт между застройщиками и коммунальщиками. Он заключается в том, что первые хотят мощности, а вторые не могут их выделить. А если могут, то за большие деньги. Для подключения к сетям застройщику необходимо пройти временной путь длиной 1-1,5 года, на протяжении которого осуществляются следующие действия:
• оформляется заявка на присоединение;
• сетевые организации выдают технические условия подключения;
• местные «сетевики» получают квоты от региональных сетевых организаций;
• застройщик оформляет договор на разработку проекта присоединения;
• застройщик оплачивает выделяемые мощности;
• застройщик сдает сети, после чего объект присоединяют к коммунальной инфраструктуре.
Перечислены лишь основные этапы, которые необходимо пройти для получения электроэнергии. При этом не учитывались промежуточные согласования во множестве инстанций (их число в зависимости от сложности трасс и электроустановок потребителя иногда достигает 30).
Большой проблемой для застройщика является необходимость согласовывать вопросы подключения со всеми коммунальными службами, и каждая из них на свое усмотрение определяет технические условия и стоимость подключения. Обычно это требование проложить энное количество километров сетей, отремонтировать котельную, установить дополнительный котел, переложить сотни метров тепловых труб, проложить кабель и т. п. На инвестора «вешают» все - от сложных и дорогих работ до реконструкции сетей. К примеру, в технических условиях по комплексу «Континенталь» в Северо-Западном округе компании «Конти» было предписано перенести газовые коммуникации, реконструировать конверсионные сети. Компании «ЛВН-Девелоп-мент» предложили для подведения электросетей к бизнес-центру Vaviloff Tower построить прокол под Профсоюзной улицей. Эта работа технически очень сложная, поскольку нельзя перекрыть магистраль и раскопать ее. В этой ситуации выход был найден - комплекс подключили к двум подстанциям, расположенным с той же стороны дороги, что и офисный центр3.
2 // Commercial Real Estate (Коммерческая Недвижимость) «Сеть в большом городе». 19.07.2006;
// Commercial Real Estate (Коммерческая Недвижимость) «Сеть в большом городе». 19.07.2006;
// Аналитика рынка недвижимости. Май 2006 года;
// Портал Агентства недвижимости IBL-Realty (май 2005 года);
// ФК-НОВОСТИ, Центр «Новая политика», Ведомости от 28 августа 2006 года / http://www.novopol.ru/arti-cle10967.html;
// портал недвижимости krasnoyarsk.osean.ru (май 2006 года);
// Материалы VII Международного конгресса по строительству IBC - 2007, Санкт-Петербург / http://www.interstroyexpo.com;
// Ведомости. 2007. № 42 (1816).
3 Commercial Real Estate (Коммерческая Недвижимость) «Сеть в большом городе». 19.07.2006.
Еще один немаловажный аспект в коммунальных вопросах - «человеческий фактор». Вопрос решается положительно или отрицательно на основании взаимоотношений застройщика и местной администрации. Если они сложились, глава администрации всегда «надавит» на коммунальные службы, заставит выделить требуемые мощности. В противном случае или откажут вовсе, или заставят платить по максимуму. Проблема выстраивания взаимоотношений со многими коммунальными службами, возможно, разрешится с вступлением в силу постановления Правительства Российской Федерации от 13 февраля 2006 года № 83. Согласно этому документу орган местного самоуправления не позднее чем за 30 дней до даты принятия решения о предоставлении для строительства земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства обязан предоставить заинтересованным лицам технические условия.
Парадоксально, но до сих пор нет четких, понятных всем участникам рынка правил игры. Нет прозрачных методик расчета стоимости присоединения к сетям. Сегодня плата за мощность напрямую не предусмотрена ни одним нормативным актом (ранее это называлось долевым участием в развитии электросети). Все коммунальные службы в ценовой политике руководствуются собственными соображениями.
Застройщик должен платить за все: электричество, тепло, воду, водостоки, водослив, канализацию. Наиболее дорогой ресурс -электроэнергия: в настоящее время присоединение 1 кВт стоит уже около 1000 евро (в Москве - 39-45 тысяч рублей за 1 кВт).
Другие ресурсоснабжающие организации «тянутся» за ценовыми лидерами. Подобную практику взяли на вооружение, например, операторы тепловых сетей ОАО «Мосэнерго» и поставщики услуг по водоснабжению.
Ряд субъектов Российской Федерации предпринимает попытки упорядочить про-
цесс тарификации стоимости предоставления застройщикам возможности подключения к источникам энергоснабжения. Так, например, в городе Калининграде (Кали-ниградская область) до недавнего времени в соответствии с постановлением главы городской администрации от 6 марта 1997 года № 495 при строительстве объектов различного назначения взималась плата в размере 17,7 процента от сметной стоимости строительства на развитие городской инженерной инфраструктуры. В Москве размер платы за подключение определяется в соответствии с методикой, утвержденной постановлением правительства Москвы от 7 ноября 2006 года № 882-ПП. Примерно такая же по сути методика используется в городе Уфе - «О временном положении о порядке определения доли городского округа- город Уфа Республики Башкортостан при осуществлении строительства на земельных участках, предоставляемых физическим или юридическим лицам»4.
Поскольку мы ведем речь об оценке объектов, являющихся собственностью Российской Федерации, следует отметить, что названные нормативные правовые акты могут быть применены только в части, касающейся собственности субъекта Российской Федерации, а в части объектов федеральной собственности они не приемлемы. Это обусловлено тем, что, например, в методике, утвержденной постановлением правительства Москвы от 7 ноября 2006 года № 882-ПП, размер платежей за инфраструктуру по экономической сути представляет собой рыночную стоимость земельного участка или часть доходов проекта, а не затраты на подключение, поэтому методика не может быть использована для определения платежа, компенсирующего инженерные затраты города Москвы в инвестиционных проектах с участием недвижимой собственности Российской Федерации. С точки зрения нормативно-правовых отношений у любого субъекта Российской Федерации отсутствуют основания выступать субъектом гражданско-правовых отношений в инвестиционных контрактах при вов-
4 Методика утверждена решением Совета городского округа Уфа от 27 апреля 2006 года № 10/15.
лечении недвижимого имущества Российской Федерации в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях.
Анализ данных о стоимости инженерного обеспечения строительства, выполнения технических условий и стоимости подключения к магистральным инженерным сетям
для Московского региона (город Москва и ближайшее Подмосковье), выполненный на основании анализа публикаций и мнений авторитетных специалистов и участников инвестиционно-строительной деятельности, представлен в таблице 2 с адресным указанием источников информации.
Таблица 2
Данные о стоимости выполнения технических условий и подключения к инженерным сетям при строительстве индивидуальных жилых домов
№ п/п Источник информации Стоимость подключения, в процентах от стоимости строительства
1 Commercial Real Estate / http://www.cre.ru/analytics/198/, «Сеть в большом городе». 19.07.2006 15-20
2 Журнал «Аналитика рынка недвижимости». Май 2006 года/ http://lwadroom.ru/analytic/printarticle.phtml7a_ick212 15
3 Агентство недвижимости IBL-Realty/ http://www.domik.info/news/?action=show&id=267 (май 2005 года) 155
4 Интернет-журнал «Новая политика» от 28 августа 2006 года / http://www.novopol.ru/print10967.html ИА «ФК-НОВОСТИ» (www.fcinfo.ru) Газета «Ведомости» от 28 августа 2006 года 186
5 Портал недвижимости / http://krasnoyarsk.osean.ru (май 2006 года) 15
6 VII Международный конгресс по строительству IBC - 2007, Санкт-Петербург / http://www.cottage.ru/news/regions/66944.html, 217
7 Газета «Ведомости». 2007. № 42 (1816) / http://www.vedomosti.ru/newspaper/ 20-22
Как отмечается в статье «Анатомия зда- чения одного квадратного метра построен-ния: Тепло сквозь стены», «для столичных ной площади к внешним сетям составляет застройщиков гораздо важнее, чтобы город около 500 долларов»8. решил проблему обеспечения строящихся По данным других источников9, затраты на
зданий необходимым количеством энергии выполнение технических условий на подклю-и других ресурсов. Себестоимость подклю- чение к магистральным инженерным сетям
Из расчета 40 000-50 000 долларов США за подключение земельного участка, отведенного под индивидуальное жилищное строительство, к коммуникациям и стоимости строительства коттеджа в размере 250 000-350 000 долларов США.
Из расчета стоимости подключения жилого дома только к электросетям в размере 210-240 долларов США за один квадратный метр при стоимости строительства 1 000-1 400 долларов США за один квадратный метр.
Из расчета стоимости подключения одного квадратного метра в размере 300 долларов США и стоимости строительства в размере 1 400 долларов США за один квадратный метр.
Самарина Н. Анатомия здания: Тепло сквозь стены // Ведомости. 2006. № 218.
// Ведомости. 2007. № 42 (1816).
5
6
7
8
9
составляют от 190 до 290 долларов за один квадратный метр. При величине затрат на строительство жилых домов, составляющей 1 300-1 400 долларов за один квадратный метр (средние затраты - 1 350 долларов за один квадратный метр), получается, что затраты на инженерную инфраструктуру составляют в среднем около 17,1 процента. Таким образом, можно констатировать, что прокладка и замена сетей обходится застройщикам в очень крупную сумму - в среднем 15-20 процентов от стоимости строительства, но она может достигать и 30, и 50 процентов.
Как показывает практика, в развитых европейских странах «коммуналка» составляет 10-12 процентов 10, и к этому, по крайней мере сейчас, нам нужно стремиться. А пока статистический анализ данных, представленных в таблице 1, показывает, что для
Москвы и ближайшего Подмосковья среднее значение удельной величины затрат на создание элементов инженерной инфраструктуры составляет от 17,5 до 17,7 процента. Итак, средневзвешенная величина затрат на инженерное обеспечение, определенная на основе обобщения всех приведенных данных, равняется 17,4, а с учетом допустимых округлений - 17 процентов от величины затрат на строительство объектов основного назначения.
А как же обстоит дело в других регионах?
Результаты анализа ситуации с инженерным обеспечением объектов строительства и, соответственно, оценки затрат на их создание в регионах, выполненных специалистами МГК «Росразвитие», в целом демонстрируют примерно ту же ценовую тенденцию (табл. 3).
Таблица 3
Данные о стоимости выполнения технических условий и подключения к инженерным сетям при строительстве многоэтажных жилых домов в региональном разрезе
№ п/п Регион Респондент, наименование организации Затраты на инженерную инфраструктуру, в процентах от затрат на строительство объектов основного назначения
1 Калининградская область, город Калининград, микрорайон «Юбилейный» (в районе ул. Артиллерийская) Директор Калининградского представительства инвестиционно-строительной компании ЗАО «Строительная корпорация «Рострой» Александр Демьяненко 10-15
2 Калининградская область, город Калининград, ул. Демьяна Бедного Генеральный директор ООО «Альфаст-рой» Виктор Евдоков 12-15
3 Красноярский край, город Красноярск Директор инвестиционно-финансовой компании ИФК «Сибирь-инвест» Олег Бушевец 10-17
4 Республика Башкортостан, город Уфа, ул. Карла Маркса Директор консалтингово-оценочной компании ООО «Эксперт-оценка» Степан Сарбашев 11-15
По словам руководителей инвестиционно- инфраструктуру составляют от 10 до 17 про-строительных и девелоперских организаций центов в общей структуре затрат на строив других регионах, затраты на инженерную тельство. В то же время генеральный дирек-
10 Материалы VII Международного конгресса по строительству ІВС - 2007, Санкт- Петербург / http://www.mter-stroyexpo.com
тор ООО «Альфастрой» (город Калининград) Виктор Евдоков отмечает, что эти данные являются весьма приближенными и по отдельным объектам зачастую оказываются гораздо выше. Так, например, затраты на инженерную инфраструктуру при строительстве жилых домов (шифр 566/2,3) по улице А. Невского из-за дополнительных технических условий калининградского Водоканала, которые составили 1,5 миллиона рублей на долевое участие в строительстве водозабора, превысили 20 процентов в общей стоимости строительства. Или, как отметил директор уфимской консалтингово-оценочной компании «Эксперт-оценка» Степан Сарбашев, при застройке земельного участка площадью около 5 гектаров в конце улицы К. Маркса (город Уфа) величина затрат на инженерную подготовку и обеспечение инженерными сетями под строительство многоэтажных жилых домов на месте существующей малоэтажной застройки частного сектора составила примерно 100 миллионов долларов США, в то время как общие затраты на строительство составили 300 миллионов долларов США. Более детальный анализ этого проекта показал, что в составе затрат на инженерную подготовку были учтены затраты на снос существующих строений и отселение жителей домов, предназначенных к сносу, которые составили около 75 миллионов долларов США. В то же время затраты непосредственно на создание объектов инженерной инфраструктуры составили около 25 миллионов долларов США, то есть примерно 11 процентов в общей структуре затрат на строительство (без учета затрат на отселение и снос существующих строений).
Принимая во внимание сказанное, можно резюмировать, что величина затрат на создание элементов инженерной инфраструктуры формируется под влиянием большого количества факторов организационно-экономического характера. Не учитывать эту составляющую при оценке объектов, вовлекаемых в инвестиционную деятельность, нельзя.
Если проанализировать количественные характеристики удельных показателей затрат на инженерное обеспечение, представ-
ленных в таблице 3, с точки зрения математической статистики, то получается следующая картина:
а) среднее значение исследуемого показателя по нижним значениям приведенных диапазонов составляет 10,86 процента;
б) среднее значение исследуемого показателя по верхним значениям диапазонов -12,9 процента;
в) результирующее среднее или расчетный показатель удельной величины затрат на создание элементов инженерной инфраструктуры (среднее между значениями, полученными в пунктах «а» и «б») составляет 11,92 процента.
В докладе помощника Министра регионального развития Российской Федерации М.М. Куликова «Национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Итоги 2006 года, перспективы на 2007 год»11, прозвучавшем на Всероссийской конференции «Система управления жилищным фондом России», проходившей 24-25 апреля 2007 года в Москве, были обнародованы данные о средней по России структуре рыночной стоимости жилья. В частности, в этом докладе отмечалось, что себестоимость, или сметная стоимость, строительства в структуре рыночной стоимости жилья составляет примерно 46,6 процента, а получение и выполнение технических условий на подключение составляет 5,7 процента. Если сопоставить эти показатели, то получается, что затраты на технические условия составляют 12,2 процента от сметной стоимости строительства объектов основного назначения.
Таким образом, если обобщить все данные, о которых шла речь в настоящей статье, можно сделать вывод о том, что в региональном разрезе средняя величина затрат на инженерное обеспечение объектов строительства составляет 12,06 процента, а с учетом допустимых округлений - 12 процентов.
Кроме строительства перечисленных объектов, достаточно распространенным является индивидуальное, или «коттеджное», строительство. Современные требования к организованным коттеджным поселкам в Подмосковье, например, весьма категоричны - объ-
11 // Имущественные отношения в Российской Федерации, 2007. № 6.
ект должен быть обеспечен электричеством, газом, водопроводом и канализацией.
Так, по информации заместителя директора управления загородной недвижимости компании «Миэль-недвижимость» Владимира Яхонтова12 при строительстве загородных коттеджных поселков электричество и газ, как правило, подключаются от центральных магистралей. Что касается водопровода и канализации, то они могут быть как центральными, так и локальными: вода может поступать из собственной скважины, кроме того, в коттеджах часто используются индивидуальные или поселковые очистные сооружения. В поселках уровня бизнес-класса и выше должна быть ливневая канализация и другие элементы благоустройства, связанные с инженерией, а в некоторых случаях добавляется еще один атрибут - слаботочные системы, такие как оптоволоконная связь, кабельное телевидение, телефон.
Коммуникации делятся на внешние, которые идут от точки подключения до поселка, и внутренние, распределяющие ресурсы по отдельным домам. Совокупная стоимость коммуникаций, включая стоимость получения и выполнения технических условий на присоединение мощностей, обходится застройщику в 140-180 долларов на квадратный метр коттеджа, или 14-16 процентов, что в среднем составляет 15 процентов в структуре затрат на строительство коттеджей.
Подводя итог, можно констатировать следующее: средняя удельная величина затрат на инженерное обеспечение объектов многоэтажного жилищного строительства и объектов общественного назначения (в зависимости от их месторасположения) составляет 12-17 процентов от общей стоимости строительства, а для коттеджного строительства -15 процентов от стоимости строительства.
Как уже отмечалось, на эти величины оказывает существенное влияние огромное количество факторов, имеющих как объективную, так и субъективную природу. В итоге фактические затраты на инженерную инф-
раструктуру могут оказаться как выше, так и ниже средних значений. Для того чтобы снивелировать возможные погрешности при определении результирующих показателей рыночной стоимости оцениваемых объектов, вполне целесообразным может оказаться применение алгоритма поэтапной оценки параметров инвестиционных проектов. Иными словами, вначале оценка проводится на основе данных эскизного проекта и рыночных индикаторов, в том числе отражающих затраты на инженерную инфраструктуру, и другие составляющие проекта. Второй этап оценки должен осуществляться в процессе реализации инвестиционного проекта, после того как будут окончательно сформированы конструктивные и мощност-ные параметры проектируемого объекта, разработана проектно-сметная документация, проведена ее экспертиза, определены технические условия и параметры инженерного обеспечения и благоустройства.
Таким образом, если на стадии проведения оценки отсутствуют данные о физических объемах и мощностных характеристиках элементов инженерной инфраструктуры и благоустройства объектов, предполагаемых к строительству, то для учета этой составляющей мы предлагаем применять рыночный индикатор этого вида затрат, составляющий для многоэтажного жилья, а также объектов общественного назначения - 12 процентов13 от сметной стоимости строительства, а для малоэтажных индивидуальных жилых домов в составе коттеджных поселков - на уровне 15 процентов от стоимости строительства.
Выводы и заключения, приведенные в настоящей статье, являются обобщением данных, опубликованных в различных средствах массовой информации, и отражают мнение отдельных специалистов, в том числе автора. В рамках одной статьи невозможно полностью раскрыть суть и тем более частности затронутой проблемы. Для решения этой задачи, несомненно, требуется проведение дальнейших глубоких исследований.
12 Материалы сайта Ь|Кр//соКаде.ги.тМ
13 Величина удельных затрат на создание инженерной инфраструктуры в размере 12 процентов соответствует нижней границе диапазона изменения этой величины от 12 (для регионального строительства) до 17 (в условиях города Москвы) процентов.
