CC BY
53Цифровизация процессов регистрации и налогового регулирования сделок с недвижимостью в РФ и за рубежом
Сулейманов Джабраил Нохаевич
кандидат экономических наук, директор Налогового института Российского нового университета, [email protected]
Миргородская Марина Геннадьевна,
кандидат экономических наук, доцент кафедры «Оценка бизнеса, учета и корпоративных финансов» Московского государственного университета технологий и управления им. К.Г. Разумовского (ПКУ), [email protected]
В статье рассматриваются вопросы проблем в сфере рынка недвижимости, связанные с системой учета и регистрации объектов недвижимости и прав на них, а так же порядком их налогообложения и процессов цифровизации. Сделки с недвижимостью представляют собой один из важных секторов рыночной экономики. Земля и объекты недвижимости играют важную роль в разных видах коммерческой деятельности, наличие четких и адекватных правил регистрации и налогообложения оборота объектов недвижимости необходимо для защиты прав собственности на них. В Российской Федерации в этой сфере все еще имеется немало проблем. Все они могут быть распределены на три группы. Первая - это проблемы, связанные с выделением и с идентификацией объектов недвижимости с применением современных цифровых технологий. Вторая группа проблем - это обеспечение защиты прав участников сделок с недвижимостью. Третья группа - это проблемы надежности расчетов при совершении сделок с объектами недвижимости с цифровым следом. В совокупности эти три группы проблем создают немалые риски для участников сделок с объектами недвижимости, что негативно отражается на общем инвестиционном климате в РФ и тормозит развитие этого рынка. Ключевые слова: недвижимость, сектор экономики, рынок недвижимости, сделка, посредник, покупатель, продавец, налог на сделку с недвижимостью, цифровая экономика.
Сделки с недвижимостью представляют собой один из важных секторов рыночной экономики. Земля и объекты недвижимости играют важную роль в разных видах коммерческой деятельности, наличие четких и адекватных правил регистрации и налогообложения оборота объектов недвижимости необходимо для защиты прав собственности на них.
В Российской Федерации в этой сфере все еще имеется немало проблем. Все они могут быть распределены на три группы. Первая - это проблемы, связанные с выделением и с идентификацией объектов недвижимости с применением современных цифровых технологий. Вторая группа проблем -это обеспечение защиты прав участников сделок с недвижимостью. Третья группа - это проблемы надежности расчетов при совершении сделок с объектами недвижимости с цифровым следом.
В совокупности эти три группы проблем создают немалые риски для участников сделок с объектами недвижимости, что негативно отражается на общем инвестиционном климате в РФ и тормозит развитие этого рынка.
Между тем, за рубежом накоплен немалый опыт успешного регулирования такого рода операций, многое из которого может быть использовано в России. Рассмотрим с этой целью опыт таких стран, как США, Франция и Швеция. При этом отметим, что со Швецией у РФ имеется соглашение об обмене опытом именно в этой сфере.
Главной особенностью США является упрощенный характер совершения сделок с недвижимостью. Обычно достаточно простой договоренности между покупателем и продавцом, нет обязанности привлекать к сделкам посредников (риелто-ров), особой профессии нотариусов в США также нет (правом заверять документы обладает всякий дипломированный юрист), а для оплаты сделки достаточно выписки и передачи банковского чека на сумму сделки [4].
А если у покупателя или продавца нет счета в банке, то допускается и оплата сделки наличными деньгами. При этом ключевым моментом является уплата всех налогов, связанных с данным объектом недвижимости.
Однако это упрощенность компенсируется сложным и хорошо разработанным законодательством о налогах, уплачиваемых в связи с приобретением и владением недвижимостью.
х
X
о
го А с.
X
го т
о
2 О
м
сч
0 сч
сч
01
о ш m
X
<
m О X X
При этом в США велика роль риелторов - в вопросах оценки объекта недвижимости, определения его продажной цены и выяснения всех плюсов и минусов (дефектов) материального состояния объекта продажи. Именно поэтому риелторская деятельность в США лицензируется государством, риелторы, чтобы получить такую лицензию, должны сдавать сложный экзамен и представить подтверждения своей добропорядочности.
При этом риелторы в США объединены в Национальную Ассоциацию риелторов (NAR). В ее компетенцию входят вопросы утверждения стандартов работы риелторов, их этики и состава программ обучения. Несмотря на то, что участие в организации необязательно, в ней состоят более миллиона риелторов-экспертов. Поэтому большинство сделок с недвижимостью в США совершаются с участием таких риелторов и риски мошенничества при этом условии сводятся к минимуму [3].
Для оформления сделки риелтор предлагает типовой договор, составленный по образцу, утвержденному риэлтерской ассоциацией данного штата. В случае привлечения кредита, к этому документу прикладывается также банковское подтверждение об одобрении займа.
Затем между сторонами подписывается контракт (Contract to Purchase Real Estate), с указанием всех условий сделки - суммой продажи, начального депозита, условиями продажи, сроками проведения инспекции и оценки объекта, а также с указанием конкретного срока оформления сделки. Правовыми вопросами совершения сделки обычно занимается компания, проверяющая права собственника (Title Company), а также юридическая компания (Escrow Company) или адвокат (Closing Attorney), занимающиеся регистрацией сделки.
Важное значение при совершении сделки занимает также инспекция недвижимости (Home inspection clause), предусмотренная контрактом на сделку. Цель такой инспекции - убедиться в отсутствии скрытых проблем с недвижимостью. Продавец обязан предоставить покупателю и инспектору свободный доступ к объекту для этих целей.
Затем в качестве гарантий выполнения принятых обязательств покупатель должен внести определенный депозит (обычно - 3,5 % от суммы сделки) на эскроу-счет компании, получившей эксклюзивное право на продажу объекта.
В дальнейшем, если продавец или покупатель не выполняют свои обязательства, контракт может быть расторгнут. Это может произойти в следующих ситуациях: покупатель не внес депозит в установленный срок, покупатель или продавец отменяют сделку при отсутствии форс-мажорных обстоятельств, продавец препятствует доступу к объекту для проведения инспекции или финального осмотра, продавец не освобождает помещение в установленный срок.
Само оформление сделки занимает обычно от 30 до 60 дней. В это время осуществляется инспекция недвижимости лицензированным специалистом (Physical Inspection). Его задача - выявить все недостатки и предоставить покупателю письменный отчет за вознаграждение. По результатам инспекции покупатель может отказаться от сделки, если выявленные недостатки критичны, либо попытаться договориться с продавцом о скидке с цены объекта.
Такая инспекция не обязательна, но обычно рекомендуется. Стоимость зависит от сложности объекта. Так, за небольшую квартиру или дом площадью около 140 кв. м придется заплатить $300500. В ходе такой инспекции выявляются конструктивные дефекты здания, состояние сантехники, коммуникаций, электропроводки. Также рекомендуется проведение проверок на наличие термитов и других древоточащих насекомых, а также на наличие газа (радона), свинцово-содержавшей краски и присутствия различных видов плесени.
После подписания контракта купли-продажи происходит проверка юридической регистрации владения недвижимости (Title Search). Суть процедуры заключается в том, чтобы выявить, возможна ли продажа данной недвижимости, например, нет ли у нынешних владельцев невыполненных обязательств по ипотеке, есть ли какие другие залоги и т.д. Стоимость такой проверки входит в общие расходы по закрытию сделки.
Одновременно оформляется договор обязательного страхования недвижимости. Эту процедуру берет на себя регистрирующая компания, она же вручает потом покупателю страховой полис в отношении титула на недвижимость (Title insurance).
После оплаты полной суммы сделки покупатель получает документ на право собственности на объект недвижимости - так называемый «титул» (deed). При этом в ряде штатов право собственности на объект переходит покупателю только после регистрации «титула» в окружном суде или в специальной регистрационной палате.
Основным налогом в США в этой сфере является налог на недвижимость (Property Tax), который уплачивается один или два раза в год. Сумма налога на недвижимость рассчитывается на основе оценочной стоимости объекта и обычно составляет 1%-2% от этой суммы. Кроме того, в ряде штатов для собственников недвижимости применяются местные целевые налоги, которые используются для финансирования учебных заведений, больниц и иных объектов социальной инфраструктуры.
Другим важным налогом является налог на сделки с недвижимостью (Transfer Tax), который уплачивается при совершении сделки. Уплата этого налога является условием регистрации сделки и внесения в реестр сведений о переходе
права собственности на объект недвижимости. Обычно этот налог уплачивается продавцом, но по договоренности сторон его сумма может быть разделена между участниками сделки или принята на себя покупателем. Размер этого налога устанавливается, исходя из оценочной стоимости передаваемого объекта недвижимости и он различается для разных штатов. Например, в штате Калифорния он составляет $0,55 на каждые $500 стоимости объекта недвижимости.
Еще один налог - это налог на прирост капитала (Capital Gains Tax). Этот налог уплачивается продавцом объекта недвижимости и он рассчитывается с суммы разницы между покупной стоимостью объекта недвижимости и его ценой при продаже. В случае если объект находился в собственности продавца менее 12 месяцев, доход от его продажи облагается обычным подоходным налогом с применением прогрессивно растущих ставок, наивысшая из которых составляет 39,6 %. В остальных случаях применяется пониженная ставка налога - 20%.
По этому налогу существует льгота, которая применяется в тех случаях, когда выставленный на продажу объект недвижимости является основным и единственным жильем его собственника. При этом размер этой льготы ограничен суммой в 250 тыс. дол. для одного собственника и в 500 тыс. дол. - для семей.
При этом доходы от сдачи объекта недвижимости в аренду также облагается налогом - по обычным ставкам подоходного налога (с наивысшей ставкой в 39,6%). Кроме того, для иностранцев, продающих объекты недвижимости в США, установлен налог на вывоз капитала, ставка которого составляет 10 % от стоимости продаваемого объекта недвижимости.
Покупка недвижимости во Франции требует прохождения через целый ряд обязательных этапов. Так, при первом знакомстве с объектом через обязательного риелтора требуется подписание специального обязательства - Bon de Visite. Это -стандартная практика, которая означает, что, если вы потом решите продолжить покупку, то должны делать это именно через агента, представившего вам объект. Обращение к другому агенту или установление прямого контакта с продавцом грозят большими штрафами.
Затем между сторонами, при посредничестве риелтора, подписывается предварительный контракт - Compromis de Vente. По условиям этого контракта продавец обязуется заключить сделку, в то время как покупателю дается десятидневный период на размышления, во время которого сделку можно отменить. По истечении этого периода на покупателя также налагается обязательство заключить сделку и заплатить 10% от согласованной покупной цены в качестве авансового депозита.
Далее составляется «соглашение об оговорках» - Clauses Suspensives. Оно очень важно,
поскольку при определенных обстоятельствах позволяет покупателю отказаться от покупки. Например, если для приобретения недвижимости во Франции вам требуется привлечение ипотечного кредита, то нотариус должен включить этот факт в это соглашение. И тогда покупатель не будет обязан совершить сделку, если предоставление ипотечного кредита будет отклонено банком. Другие примеры оговорок могут быть связаны с разрешением на перепланировку или с выполнением определенных работ.
После подписания Compromis de Vente нотариус запускает проверку объекта, проверяя, в частности, записи в земельном кадастре, межевание участка, права собственности и т.д. Во Франции поисковые запросы не включают в себя проверку градостроительного плана застройки участка неподалеку от вашего дома, поэтому рекомендуется посетить мэрию, чтобы узнать о возможности заявок на перепланировку земель и на производство строительных работ в этом районе.
Главным документом сделки является купчая -Acte de Vente, которая составляется после внесения покупателем авансового депозита. Такой документ подписывается в офисе нотариуса, и именно в этот момент покупатель должен оплатить остаток покупной цены. Нотариальный сбор, который включает в себя два налога (taxe d'habitation и taxe fonciere), также должен быть выплачен на этом этапе.
Налоги при покупке недвижимости составляют примерно 7% от суммы сделки и включают НДС, регистрационные сборы и оплата услуг нотариуса.
Основной налог, который уплачивают владельцы недвижимости во Франции, - это налог на недвижимость (taxe foncière). Размер налога устанавливается местным муниципалитетом и зависит от региона, площади и стоимости жилья. Чем престижнее район, тем выше налог. В каждом случае земельный налог рассчитывается индивидуально от кадастровой стоимости возможной аренды данного жилья на 1 января каждого года.
Еще один налог - налог на проживание (taxe d'habitation). Он оплачивается тем, кто фактически живет в доме или квартире. Если жилье сдается в аренду, то этот налог выплачивается арендатором. Если в жилом объекте живет его владелец, то он платит два налога - на проживание и недвижимость. Как правило, налог на проживание в городах немного выше, чем в деревнях. Налог на проживание также включает в себя сбор за телевизионную лицензию, если у владельца есть телевизор в доме. Налог на телевидение составляет примерно 125 евро в год, причем его размер не зависимости от количества телевизоров доме.
х
X
о го А с.
X
го m
о
.
2 О M
сч
0 сч
сч
01
о ш m
X
<
m О X X
Во Франции также существует налог на крупные состояния (ISF, impot de solidarité sur la fortune), который взимается с полной суммы активов налогоплательщика (включая и объекты недвижимости), если она превышает 1,3 млн евро. Это налог - прогрессивный и он предусматривает две ставки -0,25% и 0,5% [7].
Кроме того, в туристических зонах существует дополнительный налог, который взимается в случае, если недвижимость пустует более двух лет. Если жилье пустует три года, налоговая ставка составит 10%, за четвертый год - 12,5%, и за каждый последующий год - 15%. Этот налог берется в Париже, Тулузе, Лионе, Монпелье, Каннах, Грассе, Антибах, Ницце.
В случае сдачи имущества в аренду взимается подоходный налог - по ставке в 20%. При продаже объекта недвижимости взимается налог на прирост капитала (Impot Sur le Plus Values), которым облагается разница между стоимостью продажи и покупки. Для нерезидентов (кроме граждан стран ЕС) этот налог 33,3% плюс 15,5 % от разницы между покупкой и продажей. Через 5 лет владения недвижимостью облагаемая налогом добавленная стоимость уменьшается на 2% за каждый последующий год, через 17 лет - на 4%, через 24 года - на 8%. После 30 лет владения недвижимость этим налогом не облагается. Также налог на прирост не берется с жилья, которое является основным местом жительства.
Наиболее удобно организовано осуществление сделок с недвижимостью в Швеции. В этой стране такие сделки совершаются на основании договора, составляемого в произвольной форме. В этом договоре должны быть указаны его стороны, наименование и описание объекта сделки и его цена. За помощью в проведении сделки можно обратиться к услугам маклера (но - не обязательно), который должен быть зарегистрирован в Ассоциации жилищных маклеров Швеции - Fastighets maklar namnden. Нотариусов в Швеции тоже нет [8].
После внесения задатка рекомендуется провести обследование состояния объекта. Для этого привлекают экспертные услуги лицензированного специалиста по строительным экспертизам, который изучит состояние дома, отметит недостатки и укажет примерную стоимость их исправления. По итогам экспертизы заказчик получает официальный протокол состояния объекта, на основании которого в случае значительных дефектов он может расторгнуть договор или потребовать снижения стоимости жилья.
Проведение такой экспертизы не является обязательным условием, однако только при наличии такого заключения эксперта можно будет получить компенсацию от продавца при обнаруженных дефектах строения. В противном случае все расходы по устранению проблем ложатся на покупателя.
При удовлетворительных результатах экспертизы покупатель совершает окончательный расчет с продавцом, выплачивая оставшуюся сумму. Право на недвижимость возникает в момент заключения сделки. Для этого в течение не более трех месяцев с момента подписания договора о сделке необходимо получить lagfart - свидетельство о переходе прав собственности. Для этого следует подать заявление, приложив оригинал и копию договора, в регистрирующий орган Национального земельного кадастра. За оформление свидетельства взимается пошлина, равная 1,5% от налоговой стоимости объекта сделки, а также административный сбор в размере €80.
Управление Национального земельного кадастра ведет следующие виды регистров: главный регистр, регистр координат, регистр планов, регистр территорий, регистр адресов, регистр прав и кадастровые карты.
Технической основой этой системы регистров является ведение банка земельных данных -LDBS. LDBS также включает копию регистра массовых оценок недвижимости Государственной налоговой службы.
Кроме того, в LDBS имеются следующие базы данных: регистр зданий, регистр ассоциаций собственников, регистр закладных, база данных по ценам продаж недвижимости, база данных гарантий по жилищным кредитам.
LDBS также обеспечивает доступ к таким внешним базам данных - таких, как регистр компаний и ассоциаций (юридических лиц), регистр ипотечных компаний. При этом к информационной системе LDBS подключены терминалы кадастровых бюро и терминалы судов, которые осуществляют регистрацию прав на недвижимость.
Также к LDBS в реальном режиме времени подключено 25 тыс. «внешних» терминалов: 4 тыс. муниципальных органов, терминалы банков, дорожных учреждений, Национального архива, органов налоговой службы, агентов по продаже недвижимости, оценщиков, страховых компаний и др.
В отношении налогообложения в Швеции также все устроено предельно просто. Кроме уплаты регистрационных налогов, собственники объектов недвижимости обязаны платить общий подоходный налог, в базу обложения которого включается и владение объектами недвижимости (в порядке установления вмененного налога по каждому объекту недвижимости). Налоговые декларации составляются самим налоговым органом, который направляет их налогоплательщикам для проверки и подписания [9].
Какие из этого зарубежного опыта можно сделать выводы для России?
Во-первых, желательно установление правильной системы регистрации объектов недвижимости и учета прав собственников. В этом случае возможно обойтись без необходимости запрашивать
какие-либо документы или справки от собственника объекта сделки - все необходимые сведения проще получить прямо из электронного государственного регистра. Для этих целей рекомендуется использовать опыт Швеции, так как в вопросах процессов цифровизации они преуспели.
Во-вторых, следует установить жесткий контроль за риелторами (маклерами), на которых возлагается полная ответственность в отношении защиты прав сторон сделки с созданием открытой цифровой базы данных риелторов. В этом отношении можно использовать опыт Франции.
В-третьих, рекомендуется организовать совершение сделок с объектами недвижимости таким образом, чтобы все операции и расчеты по ним проводились максимально прозрачно и под контролем регулирующих органов (включая и налоговые органы). И данные сделки были размещены в цифровом банке данных (цифровой след) [2].
В этом случае можно будет исключить или минимизировать участие посредников, которые способны на реализацию разного рода мошеннических схем. В этом плане можно использовать опыт Швеции и США.
Таким образом, можно сделать вывод, что использование передового, положительного зарубежного опыта, в том числе с использованием современных цифровых технологий может существенно упростить и сделать более комфортным и надежным весь процесс совершения сделок с недвижимостью в Российской Федерации.
Литература
1.Сулейманов Д.Н. Экономический потенциал трудовой миграции-М: МНИ, 2020. - 172с.
2. Сулейманов Д.Н. Цифровизация деятельности налоговых органов. Сборник докладов Всероссийской научно-практической конференции Цифровые технологии: тренды и перспективы. - М. Российский новый университет, 2020. - С.78-87.
3. Competition In The Real Estate Brokerage Industry. A Report by the Federal Trade Commission and U.S. Department of Justice. April 2007.
4. Как управляют недвижимостью в США (https://news .ners.ru/kak-upravlyayut-nedvizhimostyu-v-ssha.html)
5.
http://www.metropoldevelopment.ru/mediacache/3bc 53e45-bf43-4fl7-9f26-42e4fl8cefa2.pdf
6. Правовое регулирование недвижимости в зарубежных странах (https://lawbook.online/kniga-grajdanskoe-pravo-rossii/pravovoe-regulirovanie-nedvijimostiv-74194.html)
7. Самые важные законы в сфере недвижимости во Франции (https://arendal.ru/samye-vazhnye-zakony-v-sfere-nedvizhimosti-vo-franczii/)
8. Кадастр и регистрация прав на недвижимость в Швеции
(http://www.sweden4rus.nu/rus/info/juridisk/kadastr_shv ecii)
9. Формирование и регистрация недвижимости в Швеции // Олле Миллгард, Королевский Технический Институт, Стокгольм, Швеция (http://masters.donntu.org/2006/ggeo/malykhina/libra ry/lib12.htm)
Digitalization of registration processes and tax regulation of real estate
transactions in the Russian Federation and abroad Suleimanov Dzh.N., Mirgorodskaya M.G.
Russian New University, Moscow State University of Technology and its
management. K.G. Razumovsky JEL classification: G20, G24, G28, H25, H30, H60, H72, H81, K22, K34
The article discusses issues of problems in the real estate market related to the system of accounting and registration of real estate objects and rights to them, as well as the procedure for their taxation and digitalization processes. Real estate transactions represent one of the important sectors of the market economy. Land and real estate objects play an important role in various types of commercial activities; the presence of clear and adequate rules for registering and taxing the turnover of real estate objects is necessary to protect property rights to them. There are still many problems in this area in the Russian Federation. All of them can be divided into three groups. The first one is the problems associated with the selection and identification of real estate objects using modern digital technologies. The second group of problems is ensuring the protection of the rights of participants in real estate transactions. The third group is the problems of reliability of settlements when making transactions with real estate objects with a digital footprint. Taken together, these three groups of problems create significant risks for participants in transactions with real estate, which negatively affects the general investment climate in the Russian Federation and hinders the development of this market. Keywords: real estate, economic sector, real estate market, transaction, intermediary, buyer, seller, tax on real estate transactions, digital economy. References
I.Suleymanov D.N. The economic potential of labor migration-M: MNI, 2020. - 172p.
2. Suleimanov D.N. Digitalization of tax authorities' activities. Collection of
reports of the All-Russian Scientific and Practical Conference Digital Technologies: Trends and Prospects. - M. Russian New University, 2020. - P.78-87.
3. Competition In The Real Estate Brokerage Industry. A Report by the
Federal Trade Commission and U.S. Department of Justice. April 2007.
4. How real estate is managed in the USA (https://news.ners.ru/kak-
upravlyayut-nedvizhimostyu-v-ssha.html)
5.http: //www.metropoldevelopment.ru/mediacache/3bc53e45-bf43-4f17-9f26-42e4f18cefa2.pdf
6. Legal regulation of real estate in foreign countries (https://lawbook.online/kniga-grajdanskoe-pravo-rossii/pravovoe-regulirovanie-nedvijimostiv-74194.html)
7. The most important laws in the field of real estate in France
(https://arendal.ru/samye-vazhnye-zakony-v-sfere-nedvizhimosti-vo-franczii/)
8. Cadastre and registration of rights to real estate in Sweden (http://www.sweden4rus.nu/rus/info/juridisk/kadastr_shvecii)
9. Formation and registration of real estate in Sweden // Olle Millgard, Royal
Technical Institute, Stockholm, Sweden
(http://masters.donntu.org/2006/ggeo/malykhina/library/lib12.htm)
X X О го А С.
X
го m
о
2 О M
