CC BY
40
УДК 332.87 : 349.44
Товарищество собственников жилья как объект управления
С.А. Зуденкова
ФГОУВПО «Российский государственный университет туризма и сервиса»,
г. Москва
Действующий Жилищный кодекс РФ определяет товарищество собственников жилья (ТСЖ) как некоммерческую организацию, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 135 ЖК РФ).
Процесс создания товариществ собственников жилья в Подмосковье, как, впрочем, и в целом в России, идет медленно. По состоянию на сентябрь 2007 г. в Московской области действует немногим более пятисот товариществ собственников жилья, а также более тысячи жилищных кооперативов22. Для сравнения, осенью 2006 г. в Московской области было зарегистрировано 364 товарищества собственников жилья, 1139 жилищностроительных, жилищных, молодежных жилищных кооперативов, 118 управляющих организаций, причем из 78 муниципальных образований управляющие компании созданы в 44 муниципальных образованиях, товарищества собственников жилья самостоятельно занимающиеся вопросами управления — в 52. В ряде муниципальных образований, таких как Волоколамский, Зарайский, Каширский, Лотошинский, Можайский, Серебряно-Прудский, Талдомский районы работа по внедрению новых форм управления многоквартирными домами ведется крайне слабо, а то и не ведется вовсе. В тоже время такие муниципальные образования, как г. Долгопрудный, г. Королев, Пушкинский, Ленинский, Сергиево-Посадский, Щелковский, Наро-Фоминский, Павлово-Посадский, Дмитровский районы накопили определенный опыт23. Знакомство и использование этого опыта позволит активизировать процесс создания ТСЖ, а, следовательно, и реформирование жилищно-коммунального хозяйства.
Как известно, ТСЖ имеет право самостоятельно осуществлять управление и содержание дома, нанять по трудовому договору управляющего или же заключить договор на управление с организацией любой формы собственности. Одно из главных
22 Сообщение Агентства новостей Подмосковья от 25.09.2007 www.mosreg.ru
23 Сообщение Министерства по делам печати и информации Московской области от 24.10.2006 www.mosreg.ru
преимуществ, которое получают владельцы квартир, создав товарищество, —
возможность выйти из-под монополии муниципальных эксплуатационных организаций. ТСЖ самостоятельно определяет все необходимые расходы по текущей эксплуатации и ремонту общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд и устанавливает на основе принятого бюджета товарищества размеры платежей, сборов и взносов для каждого собственника. Таким образом, основными отличительными чертами ТСЖ можно назвать:
• деятельность по обеспечению управления жилым домом;
• представительство интересов собственников квартир;
• коллегиальность принятия решений и демократические процедуры управления организацией.
Одно из преимуществ некоммерческой формы управления жильем проявляется в том, что механизм контроля осуществляется самими жителями, является неотъемлемой частью, обязательной составляющей структуры созданного ими объединения. Если такой механизм не создан или действует с перебоями, это свидетельствует о нарушении уставной деятельности организации, на практике она не может реализовать данные ей полномочия.
Хотя ТСЖ как форма управления жилищным фондом существует уже почти 10 лет, до настоящего времени многие вопросы организации и функционирования ТСЖ остаются нерешенными, что оказывает сдерживающее влияние на развитие указанных организаций.
Основными ошибками, возникающими в значительной степени от непонимания сути деятельности ТСЖ, были и являются следующие:
1. Неправильно сформулированные в учредительном протоколе вопросы повестки дня и принятые голосованием общего собрания домовладельцев документы на пользование земельным участком оформлены на внешнюю управляющую организацию.
2. Сбор средств на расчетный счет внешней управляющей организации ведет к потере платежами статуса членских взносов.
3. В ТСЖ не должны оформляться счета-фактуры, договоры на оказание услуг товариществом своим членам.
4. Для расчета величины затрат на обслуживание и управление домохозяйством применяются нормативы муниципальных жилищных организаций (без учета индивидуальных особенностей домовладений и большого диапазона размеров их площади, а также реальной потребности в штатном персонале).
5. Сохранение действовавшей ранее системы расчетов за ЖКУ через жилищные организации без учета изменения статуса собственников-потребителей, объединившихся в некоммерческую организацию.
6. Допущение в директивных документах органов местного самоуправления нарушений прав собственников помещений в многоквартирном доме на самостоятельное решение вопросов содержания и распоряжения частной и обще долевой собственностью (санкционирование перепланировок общего имущества без согласия всех совладельцев; отчуждения нежилых помещений и т. п.).
7. Нарушения прав дольщиков-инвесторов при оформлении разрешений на строительство жилых объектов и документации на передачу их в эксплуатацию, а также в осуществлении выбора собственниками формы управления многоквартирным домом-новостройкой.
Представленный перечень ошибок является далеко не полным. Основная причина возникающих ошибок заключается в том, что до настоящего времени присутствует непонимание того, что ТСЖ — не разновидность жилищной организации, а специфическая форма некоммерческого управления жилищным фондом.
Решение указанных проблем и устранение выделенных ошибок в деятельности ТСЖ может быть обеспечено как в результате активизации деятельности органов власти по содействию организации ТСЖ, что подразумевает упрощение процедуры регистрации товарищества, установления налоговых льгот (например, с 1 января 2008 г. ТСЖ и ЖСК в Московской области будут освобождены от уплаты налога на имущество организаций, если это имущество не сдается в аренду, а также предусмотрено снижение ставки налога на прибыль на 4%, который эти организации должны платить в областной бюджет24), так и путем объединения ТСЖ для решения возникающих сложных вопросов, обмена опытом и т.д. Подобные некоммерческие организации должны выступать в качестве центра поддержки ТСЖ и заниматься представительством интересов собственников во взаимоотношениях с муниципалитетом, коммунальными структурами; защитой прав собственников жилья и проведением разъяснительной общественной работы.
Повышение эффективности деятельности ТСЖ связано с реализацией комплексного подхода к управлению, который должен включать в себя три основополагающих момента.
24 Закон Московской области «О дополнении закона Московской области «О льготном налогообложении в Московской области» статьей 26.2 «Льготы, предоставляемые товариществам собственников жилья» от 29 сентября 2007 г. № 163/2007-03.
1. Самоорганизация граждан до уровня сознательного принятия коллективных решений, т.е. до уровня реализации ими права на самоуправление.
2. Грамотная кадровая политика, как гарантия обеспечения нормативных требований эксплуатации жилищного фонда при соблюдении качества и адекватной величины затрат.
3. Оформленный документально механизм контроля жителями законности действий и качества работы персонала и руководства уполномоченной собственниками управляющей организации.
Схема организации процесса управления ТСЖ приведена на рис. 1.
Рис. 1. Организация процесса управления ТСЖ
Объект управления — ТСЖ находится в совместном владении собственников общего имущества многоквартирного дома и по их выбору должен быть управляем одним из разрешенных законом способов.
Верхняя половина схемы раскрывает структуру самоуправляемой организации: руководящий орган — общее собрание собственников, исполнительный орган —
правление (члены-собственники), контролирующий орган — ревизионная комиссия (члены-собственники). Налицо установленный уставом процесс самоуправления, осуществляемый во всех случаях непосредственно собственниками — жителями многоквартирного дома: сами решили, реализовали решение и проконтролировали полученный результат. Естественно, что такое возможно только при достаточном уровне самоорганизации. Следует обратить внимание на то, что ни в одной из трех ступеней невозможно участие в принятии решений представителей каких-либо внешних организаций, включая органы власти.
Управление жилищным фондом всегда подразумевает управление эксплуатацией, а это значит, что целью исполнения должностных обязанностей каждого из работников ТСЖ (включая административно-управленческий персонал) должно быть осуществление мероприятий по организации эксплуатации многоквартирного дома, т.е. ТСЖ создается только для решения задач содержания и ремонта жилищной недвижимости, принадлежащей его членам. Ведение товариществом предпринимательской деятельности также осуществляется для решения только этой уставной задачи.
Нижняя часть схемы — необходимые инструменты для осуществления процесса управления домом ТСЖ. Полный объем функций управленческого и технического персонала должен быть грамотно распределен между штатными работниками и совместителями на основе утвержденных общим собранием должностных инструкций. Величину фонда оплаты труда нужно устанавливать реально, ориентируясь на объем необходимых работ по эксплуатации домовладения, ситуацию на рынке труда в данном городе и платежеспособность жителей данного конкретного дома, а также с учетом инфляции и возможного изменения объема работ (например, в связи с комплексным капремонтом, организацией автостоянки, открытием второго расчетного счета, оформлением ведения предпринимательской деятельности по решению общего собрания и т.д.).
Планирование затрат на фонд оплаты труда может включать три вида выплат: заработную плату, премиальные и материальную помощь, расходовать которые можно строго в пределах определенных сметой размеров этих трех фондов. Заработная плата начисляется ежемесячно, премии и материальная помощь — по решению правления на основании должным образом оформленного протокола. Разнообразие форм выплат с обсуждением итогов работ и отчетов сотрудников на заседаниях правления обеспечивают эффективность процесса управления и увеличивают возможности осуществления контроля по всем направлениям деятельности товарищества.
Члены правления и ревизионной комиссии ТСЖ имеют право получать премиальные выплаты в соответствии с установленной системой финансового управления, определяющей источник их финансирования и порядок оформления, а также могут выполнять работы как физические лица по гражданско-правовым договорам и вознаграждения по итогам работы по истечении срока их выборных полномочий.
Жители домов ТСЖ должны понимать, что гарантией ведения правильной финансово-хозяйственной деятельности является не зафиксированный кассовой машиной факт внесения платежа наличными деньгами, а постоянно действующая система мероприятий по проверке деятельности правления и персонала товарищества: на сколько их работа соответствует требованиям устава, решениям общего собрания и действующему законодательству (в тех случаях, которые не регулируются уставом).
Оценить эффективность такого варианта организационной структуры управления жилищным фондом как ТСЖ можно на основе характеристики системы управления. Комплексный набор критериев эффективности системы управления целесообразно формировать с учетом двух направлений оценки ее функционирования:
• по степени соответствия достигнутых результатов установленным целям организации;
• по степени соответствия процесса функционирования системы объективным требованиям к его содержанию, организации и результатам.
Критерий эффективности при сравнении различных вариантов организационной структуры дает возможность наиболее полного и устойчивого достижения конечных целей (в нашем случае, это предоставление услуг конечным потребителям в полном объеме и соответствующего качества) при относительно низких затратах ее функционирования.
Экономия средств, возникающая в результате более совершенной структуры организации, может быть определена по формуле
31 = (Р1 - Рэ) х 12 х Побщ (1)
где Э1 - годовая экономия средств, руб.;
Р1 и Рэ — расходы ьпредприятия и взятого в качестве эталонного соответственно по содержанию жилья на 1 кв. м общей площади (без текущего, капитального и аварийного ремонтов) в месяц, руб./кв. м;
Побщ — общая эксплуатируемая площадь организации, взятой за эталон, кв.м.
При этом статьи расходов составляются на основе методики расчета себестоимости содержания и ремонта жилья, приходящегося на один квадратный метр общей площади квартиры, которая определяется по формуле
£ = Бооб / Робщ (2)
где Б — себестоимость содержания и ремонта жилья, приходящегося на 1 кв. м общей площади квартиры, руб./кв.м;
Б общ — общая себестоимость содержания и ремонта жилья, руб.;
Р общ — общая площадь квартир, кв. м.
При этом общая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых и подсобных помещений, веранд, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов и террас, учитываемых со следующими понижающими коэффициентами:
для лоджий — 0,5; для балконов — 0,3.
Таким образом, предлагаемый комплексный подход к ТСЖ как к объекту управления, включающий в себя организационно-экономические и правовые основы деятельности товарищества, специфику современной экономической ситуации и особенности менталитета населения будет способствовать повышению эффективности деятельности товарищества, что позволит не только сделать процесс управления многоквартирным домов прозрачным, но и будет способствовать повышению сохранности жилищного фонда.
Литература
1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 24 декабря 2004 г. № 188-ФЗ.
2. Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».
3. Закон Московской области «О дополнении закона Московской области «О
льготном налогообложении в Московской области» статьей 26.2 «Льготы,
предоставляемые товариществам собственников жилья» от 29 сентября 2007 г. № 163/2007-ОЗ
4. Лушкин С.А., Федоров С.И., Шанталей А.В. Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья. — М.: Юстицинформ, 2007.
5. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ. /Под ред.
Крашенинникова П.В. — М.: Статут, 2005.
6. Варфоломеев В. Организация товарищества собственников жилья: преимущества и проблемы. //Юрист. — 2006. — № 2.
7. www.mosreg.ru
