ТЕРРИТОРИЯ КОМПЛЕКСНОГО РАЗВИТИЯ: СИТУАЦИЯ СЕГОДНЯ Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Территория комплексного развития: ситуация сегодня

Кириенко Юрий Петрович

преподаватель кафедры "Архитектура" Национального исследовательского московского государственного строительного университета (НИУ МГСУ)

В целом все, что связанно с комплексным развитием территорий представляет собой довольно сложную и забюрократизированную конструкцию, которую необходимо обсуждать всем заинтересованным, в этом процессе, сторонам. Необходимо определить правила игры, а властям разобраться с полномочиями между субъектами и федеральным центром. Федеральный закон о КРТ действует уже год, и в процессе его реализации в ряде регионов возникли различные трудности, включая разночтения в определении критериев жилья и территорий, попадающих под программу комплексного развития. Цель этой статьи - это попытка определить некоторые проблемы КРТ, выявленные сегодняшним днем и задать вектор их решения. Определение перечня проблем в механизме реализации КРТ -это важная задача в дальнейшем понимании комплекса социально-экономических задач в развитии жилья, и в целом градостроительства в нашей стране. Важнейшим инструментом в решении поставленных задач является закон о комплексном развитии территорий. При его использовании необходимо выявлять новые подходы для отработки основных принципов формирования механизмов комплексного развития территорий, начиная с мастер-планов отдельных кварталов или иных элементов планировочной структуры до вопросов стратегического планирования агломераций и внеагломерационных территорий в контексте комплексного развития.

Отдельно необходимо рассмотреть проблематику в комплексном развитии сельских территорий, определить функцию - ее развитие и дальнейшие перспективы. Все, упомянутое в этом тексте является предварительным анализом механизма комплексного развития территорий и в дальнейшем проблем не станет меньше, но уже сейчас можно дать некоторые оценки и рекомендации запущенному процессу КРТ. Ключевые слова. Комплексное развитие территорий (КРТ), застроенные территории, аварийный и «ветхий» жилой фонд, «стартовый» дом

CSI CSI

0

CSI

см

01

S I-О ш m х

<

m о х

X

Рост жилищного строительства в крупных российских городах выявил колоссальную проблему в развитии территорий жилого назначения. Эта задача была всегда актуальна для страны. В наше время, кода амортизация существующего жилого фонда, стремительный рост аварийного и ветхого жилья и особенно колоссальные сложности в обеспечении жилых объектов элементами инженерной, дорожно-транспортной и социальной инфраструктурами актуальность, поставленных вопросов, чрезвычайно велика. Ряд вопросов уместно решать за счет применения новых технологий и новаций в строительстве которые могли бы эффективно использованы для решения задач строительства современного жилья. Но основной проблемой является дефицит свободных земельных участков, пригодных под застройку и наличие стратегических подходов к использованию территорий, занятых ветхим и аварийным жильем, индивидуальной жилой застройкой, гаражами и нефункционирую-щими промышленными зонами. В связи с этим остро встала проблема реновации деградировавшей застройки подобных территорий.

Отсутствие практики решения подобных задач выявило проблему отсутствия комплексного подхода к расселению. Исходя из этого, возникают вопросы о необходимости и целесообразности предоставлять земельные участки в уже застроенных районах для так называемой "точечной" застройки или ограничиться на этих территориях размещением социальных объектов и формирования общественных пространств, исходя из реальных характеристик территории. Определение участков для размещения «стартовых» домов всегда сложная задача и не ограничивается только градостроительными факторами. Кроме того, высвобождение участков - не только долгий, но и дорогостоящий процесс. Только судебные процедуры способны растянуть процесс высвобождения территории на 3-5 лет.

Рис. 1. Пример комплексной застройки территории.

Что предполагает активное участие всех заинтересованных сторон процесс - проектировщиков, инвесторов, застройщика, строителей и конечно единого общественного мнения.

Именно поэтому модель договора развития застроенных территорий была введена в Градостроительный кодекс Российской Федерации как механизм государ-

ственно-частного партнерства в сфере градостроительства, направленный на решение проблем, связанных с решением основных вопросов КРТ, так и вопросы социальных обязательствами государства по расселению из аварийного жилья. Отсюда возникает дефицит денежных средств, выделяемых на реализацию договоров развития застроенных территорий и как как правило на строительство объектов социальной сферы, в первую очередь - школы и детские сады.

Первым и успешным шагом решения проблем в этой области стала реализация механизма комплексного развития застроенных территорий, в основе которого лежит расселение аварийных многоквартирных домов и интересов застройщиков - правообладателей земельных участков.

Таким образом, законодателем определяется норма, определяющая права органов местного самоуправления и правообладателей земельных участков в развитии, утвержденных правилами землепользования и застройки территорий муниципальных образований.

Российские регионы уже подготовили 95 проектов -решений о комплексном развитии территорий (КРТ), заключено 32 договора по их реализации. И это только начало развития вопросов градостроительства в сфере развития территорий. Не считаться со сложившейся проблемами расселения, и стремительными темпами роста ветхого и аварийного жилья - недопустимо. Механизм КРТ предусматривает расселение аварийного и ветхого жилья, а также дает возможность властям регионов сносить неаварийные многоквартирные дома и проводить модернизацию инженерной инфраструктуры. Для этого необходимо согласие двух третей собственников квартир.

Процедура крайне сложная для общественного понимания гражданами целостности восприятия поставленных задач.

Президент РФ Владимир Путин подписал соответствующий закон в декабре 2020 года. Помимо заключенных договоров вовлечены в оборот и ведутся, по инициативе ДОМ. РФ, согласования по 72 проектам в 31 регионе с общей площадью земельных участков соразмерным градостроительному потенциалу около 14 млн. квадратных километров.

Новый порядок изъятия земель для КРТ позволяет застройщику уйти от старого регулирования и ускорить процесс получения разрешительной документации. Закон позволяет в рамках КРТ изымать для государственных и муниципальных нужд участки с расположенными на них объектами, однако есть определенные аспекты, усложняющие эти вопросы - конечно предмет собственности. При этом срок на заключение договора о передачи собственником прав на квартиру или иной объект недвижимости, попавший под программу КРТ, составит 45 дней - это выход за пределы, устаревших временных норм градостроительного развития территорий.

Некоторые регионы включились в разработку проектов КРТ и создание соответствующих норм быстрее других. Например, Тюменская область приступила одной из первых к разработке нормативных актов, в том числе были приняты нормы для вовлечения в КРТ земель ИЖС и садовых товариществ. Тем была определена первостепенная задача заключения договоров КРТ по инициативе правообладателя, если региональные планы не предполагают реализацию иных таких проектов. Конечно, объекты ИЖС превратились сегодня в

иную норму юридически-правовои организации управления территориального сообщества граждан с индивидуальными приоритетами конкретного территориального образования.

VA**** % 1 I

1 Зона осуществления деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории

Выкопировка из карты градостроительного зонирования ПЗЗ г.о. Домодедово с выделенным желтым цветом Земельным участком Выкопировка из луб.гичной кадастровой карты с выделенной желтым цветом зоной КУРТ-пп

Рис. 2. Границы территории КРТ.

Но, принимая во внимание все инициативы законодателя, необходимо отметить, что основополагающий принцип формирования КРТ не получил инструмент реального финансирования и инвестирования строительства компенсационного жилья, в рамках переселения и дальнейшей реновации депрессивных территорий. Это, наверное, самая серьезная вещь, которая сегодня тормозит развитие КРТ в тех регионах, в тех столичных городах и исторических центрах, где стоимости метра инвестиционной составляющей не хватает для того, чтобы на рыночных условиях можно было бы строить «стартовые дома».

В начале 2022 года Минстрой планирует начать разрабатывать программы по субсидированию проектного финансирования для реализации проектов КРТ.

Но помимо проектного финансирования возникает проблема социального толка -это то, что на территориях расселения у большинства, проживающих там людей, нет планов на переезд на новое место жительства. Зачастую территории под переселение определяются не в сложившейся среде центральной или иной сложившейся части населенного пункта, а на окраинных земельных участках, только предполагаемых к перспективному развитию. Поэтому возникает необходимость предлагать иные материальные и социальные жизненные ценности - это озелененные территории: парки, скверы; объекты торговли; школы и детские сады.

Надо менять механизм субсидий для людей с низкими доходами, переселяемых из аварийного жилья в жилье равноценное - пусть это будет жилье на условиях социального найма, но с гарантиями его получения. Субсидии на найм позволят арендовать квартиры в этих комплексах абсолютно всем гражданам. Возникает необходимость дополнительного разъяснения постановление Правительства РФ от 1июня 2021 года №846 о предоставлении субсидий на переселение из аварийного жилищного фонда, которая может быть представлена Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

Не отработаны сценарии подготовки мастер - планов для разработки проектов планировки территорий комплексного развития, являющимся необходимым документом для формирования договора КРТ. Собственно и не определен статус этого документа, в части региональной или территориальной принадлежности. Нет единого нормативно-правового акта, определяющего состав и содержание такого мастер-плана. Также не

X X

о го А с.

X

го m

о

ю

2 О

м м

ем ем о ем

ем

О ш Ш X

<

ш

о

X X

определены технико-экономические показатели и сравнительные характеристики архитектурно-планировочных решений объектов КРТ.

Далее необходимо провести изменения в процедуру внесения изменений в правила землепользования и застройки в части снижения сложно решаемых общественно-правовых задач в ходе общественных обсуждений и слушаний.

Необходимо отметить, что не отработаны критерии выбора будущего инвестора для участия в торгах. Так как, только наличие средств не всегда решает вопросы успеха в развитии территорий.

В определенном смысле, необходимо коснуться сельских территорий. Комплексное развитие сельских территорий базируется на создании абсолютной продовольственной безопасности нашей страны, однако сегодня не создан достойный уровень жизни сельских граждан, отсутствует рост сельхозпроизводства, не развита социальная инфраструктура села.

Это требует коренных изменений в направлении комплексного развития сельских территорий.

Основная проблема - это спад сельскохозяйственного производства, сокращение ресурсов и низкий уровень дохода граждан. Сокращение рабочих мест неизбежно приведет к сокращению численности сельского населения.

Еще одна проблема - приаэродромные территории. Например, в Иркутске аэропорт находится в центре города, и там не могут ввести даже уже построенные школы и детские сады Аналогичная проблема возникла в Московской области, где в городской черте городского округа Щелково размещен главный аэропорт Министерства обороны РФ - «Чкаловский», где на трех площадках, в центральной части города сформированы территории для размещения жилой застройки, Принятие в эксплуатацию жилых домов на этих территориях могут быть оспорено в судебном порядке.

Рис.3 Территория на Рублево -Успенском шоссе.

Около аэродромов выделяются семь подзон с различными ограничениями. Больше всего вопросов вызывает седьмая подзона - в ней ограничивается строительство. Считается, что здесь уровень шума от самолетов не соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям. В некоторых случаях в седьмую подзону попадают целые районы городов. Законодатель разре-

шает сначала определить первые шесть подзон, а потом уже отдельно седьмую. Если местные власти не согласны с границами седьмой зоны, определенной аэропортом, то седьмую зону должен определить Роспо-требнадзор, как орган федерального регулирования, после проведения соответствующей санитарно - эпидемиологической экспертизы проекта с натурными измерениями на конкретной территории.

Также не урегулирован вопрос перехода прав по договорам КРТ, заключенных с правообладателей земельных участков и объектов, которые находятся в частной собственности. И не только это.

Еще одна проблема - разная плотность застройки ветхого и аварийного жилья и той, что комфортна для городских районов. Из-за этого у инвесторов «не сходится экономика проектов», и выход из ситуации - увеличение площади новой застройки, что неминуемо приводит к нарушению градостроительных нормативов и регламентов на что контролеры из правоохранительных органов и других заинтересованных организаций реагируют негативно, расценивая данный способ решения проблемы как превышение должностных полномочий со стороны региональной власти.

Очередная трудность при реализации проектов КРТ - необходимость подведения к новым участкам строительства инженерных коммуникаций - сетей теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения. Но этому есть решение: на такие проекты используются региональные инфраструктурные бюджетные кредиты.

Рис.4 Реновация жилого фонда на примере района Кузьминки в Москве.

Помимо проблем с инженерной инфраструктуры не урегулирован вопрос транспортного обеспечения в части формирования улично-дорожной сети -это конечно финансирование за счет бюджета объектов транспорта в пределах «красных» линий застройки и принятия на городской баланс объектов УДС. Земельные участки под «стартовые» дома не всегда позволяют разместить необходимое количество мест для парковки автомобилей в соответствии с региональными и местными градостроительными нормативами, что приводит к привлечению прилегающих земельных участков в пределах пешеходной доступности или строительству многоэтажных гаражей, что приводит к увеличению стоимости жилья.

Строители и девелоперы считают, что механизм КРТ еще есть куда улучшать. Наличие прав на землю возникает не сразу - с учетом всех процедур в течении года или даже больше застройщик не может выйти на

стройку из-за того, что не может получить ГПЗУ. С даты принятия решения о КРТ установлен запрет на изменение вида разрешенного использования, и это не дает де-велоперу пространства для маневра. Девелоперу также необходимо получить право развивать территорию комплексно не только в своих границах, но и на смежных земельных участках, иначе невозможно заняться развитием объектов инфраструктуры.

В некоторых регионах КРТ может стать драйвером для обновления жилфонда, в том числе сноса аварийного и ветхого жилья. «Реновация в том виде, как она происходит в Москве,- это дело будущего для регионов, поэтому пока акцент должен делаться на расселение домов до 3 этажей, аварийных домов и бараков. Чтобы посчитать, будет или нет участок интересен инвесторам, а также сколько денег понадобится для расселения жителей необходимо применить коэффициент 1,3 - на 30% больше площади придется предоставить жителям, чем они сейчас занимают», - говорит глава комитета Российского союза строителей по комплексному развитию территорий, председатель СРО Ассоциация строительных организаций Новосибирской области Максим Федорченко.

В итоге льготы и меры поддержки инвесторов должны включать освобождение от платы за подключение к сетям, снижение арендной платы и меры налогового стимулирования.

Литература

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004г. за№190-ФЗ;

2. Федеральный закон от 30.12.2020г. за № 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ в целях комплексного развития территорий»;

3. Кузьма И.Е. «Роскапстрой» (г. Москва) «Комплексное и устойчивое развитие территорий - новый инвестиционный драйвер или административный барьер?»

4. Воздушный кодекс РФ от19.03.1997г. за № 60-ФЗ;

5. Статья 47 «Приаэродромные территории» Федерального закона от 01.06.2017г. за №135-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части установления и использования приаэродромной территории и санитарно - защитной зоны»;

6. И.Е.Кузьма «Изымать не изымать, или О некоторых вопросах практической реализации норм Градостроительного кодекса РФ в части застроенных территорий» Законы России: опыт, анализ, практика.2015г.№8

7. Правила землепользования и застройки городского округа Щелково Московской области ГАУ МО «НИ-иПИ Градостроительства» 2020г.;

8. Положение о территориальном планировании в генеральном плане городского округа Щелково Московской области. ГАУ МО «НИиПИ Градостроительства» 2020 г.

Territories of integrated development - the situation today.

Kirienko Yu.P.

National Research Moscow State University of Civil Engineering (NRU MGSU)

JEL classification: L61, L74, R53

In general, everything related to the integrated development of territories is a rather complex and bureaucratic structure that needs to be discussed by all parties interested in this process. It is necessary to define the rules of the game, and the authorities to deal with the powers between the subjects and the federal center. The federal law on the KRT has been in force for a year now, and various difficulties arose in the process of its implementation in a number of regions, including discrepancies in determining the criteria for housing and territories that fall under the integrated development program. The purpose of this article is an attempt to identify some of the problems of CRT that have been identified today and set a vector for their solution. Determining the list of problems in the mechanism for implementing the KRT is an important task in further understanding the complex of socio-economic tasks in the development of housing, and in general urban planning in our country. The most important tool in solving the tasks set is the law on the integrated development of territories. When using it, it is necessary to identify new approaches to work out the basic principles for the formation of mechanisms for the integrated development of territories, starting with master plans for individual blocks or other elements of the planning structure to the issues of strategic planning of agglomerations and non-agglomeration territories in the context of integrated development.

Separately, it is necessary to consider the problems in the integrated development of rural areas, to determine the function - its development and future prospects. Everything mentioned in this text is a preliminary analysis of the mechanism for the integrated development of territories and in the future there will be no less problems, but even now it is possible to give some assessments and recommendations to the launched process of the MRT.

Keywords: Integrated development of territories (KDT), built-up areas, emergency and "dilapidated" housing stock, "starter" house

References

1. Urban Planning Code of the Russian Federation dated 29.12.2004. for No.

190-FZ;

2. Federal Law No. 30.12.2020 No. 494-FZ "On Amendments to the Town

Planning Code of the Russian Federation and Certain Legislative Acts of the Russian Federation for the Purpose of Integrated Development of Territories";

3. I.E. Kuzma "Roscapstroy" (Moscow) "Integrated and sustainable develop-

ment of territories - a new investment driver or an administrative barrier?"

4. Air Code of the Russian Federation dated 19.03.1997. for No. 60-FZ;

5. Article 47 "Airport areas" of the Federal Law of 01.06.2017 No. 135-FZ "On

Amendments to Certain Legislative Acts of the Russian Federation Regarding the Establishment and Use of the Airfield Territory and the Sanitary Protection Zone";

6. I.E. Kuzma "Withdraw not withhold, or On some issues of practical imple-

mentation of the norms of the Urban Planning Code of the Russian Federation in terms of built-up areas" Laws of Russia: experience, analysis, practice. 2015 No. 8

7. Rules for land use and development of the urban district of Shchelkovo,

Moscow Region, GAU MO "NIiPI Urban Planning" 2020;

8. Regulations on territorial planning in the master plan of the Shchelkovo

urban district of the Moscow region. GAU MO "NIiPI Urban Planning" 2020

X X О го А С.

X

го m

о

О

м м