CC BY
241
Теория и практика определения стоимости земли под недропользование
В.В. Бастрыкин директор ООО «Фирма «Колор», оценщик (г. Прокопьевск) В.В. Болотских заместитель директо ра ООО «Фирма «Колор», оценщик-эксперт (г. Прокопьевск) Л.Л. Бирюкова заместитель директора ООО «Фирма «Колор», оценщик-эксперт (г. Прокопьевск)
Валентин Владимирович Бастрыкин, firmacolor@mail.ru
Используемые термины
Под горным отводом в отношении лицензий на разработку месторождений и добычу каменного угля понимается геометризованный блок недр (ст. 7 Закона о недрах [1]). Иными словами, это объемный пространственный элемент, расположенный под поверхностью земли, ограниченный в трех плоскостях (по высоте, ширине и длине), состоящий из полезного ископаемого.
Проекция горного отвода - часть земной поверхности, расположенная вертикально над горным отводом и по форме повторяющая конфигурацию контура горизонтальной проекции поверхности участка недр.
Земельный участок - недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
Земельный отвод - часть земной поверхности, расположенная над горным отводом, может и чаще всего состоит из совокупности ранее разграниченных и вновь образованных земельных участков, а также вообще не разграниченных земель.
Обычно земельный отвод значительно больше по площади, чем проекция горного отвода. Это следует из того, что невозможно выкопать карьер с отвесными стенами и достать из недр уголь. Предварительное
согласование границ земельного отвода проводится на стадии подготовки аукциона для продажи лицензии. В пункте 4 статьи 12 Закона о недрах указано, что лицензия на право пользования недрами должна содержать указание границ земельного участка или акватории, выделенных для ведения работ, связанных с пользованием недрами. Окончательно границы земельного отвода определяются проектным решением по разработке конкретного месторождения, а проект согласовывается с распорядителем земельных ресурсов. Земельный отвод предоставляется на условиях аренды (ст. 25.1 Закона о недрах). Он может предоставляться без конкурсных торгов (подп. 20 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации; далее -ЗК РФ).
Деградированные земли (ограниченные в обороте). В соответствии с пунктом 2.2 Методики определения размеров ущерба от деградации почв и земель [3] «Под степенью деградации (деградированности) почв и земель понимается характеристика их состояния, отражающая ухудшение состава и свойств. Крайней степенью деградации является уничтожение почвенного покрова и порча земель *».
Согласно пункту 12 части 5 статьи 27 ЗК РФ «Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципаль-
Здесь и далее в цитируемом тексте курсивным шрифтом выделено нами. - Авт.
*
ной собственности следующие земельные участки:
12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли».
Перечень проектной документации и требования к составу проектной документации регламентированы приказом Министерства природных ресурсов и экологии Российской Федерации от 25 июня 2010 года № 218 «Об утверждении требований к структуре и оформлению проектной документации на разработку месторождений полезных ископаемых, ликвидацию и консервацию горных выработок, и первичную переработку минерального сырья».
Положение о подготовке, согласовании и утверждении технических проектов разработки месторождений полезных ископаемых и иной проектной документации на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр, по видам полезных ископаемых и видам пользования недрами утверждено постановлением Правительства Российской Федерации [5].
Особая группа объектов недвижимости - земельные участки под недропользование
Земельные участки под недропользование представляют собой особую группу объектов, предоставляемых исключительно субъектам, имеющим лицензии на добычу полезных ископаемых, поэтому в силу особого порядка их предоставления, использования и возврата в гражданский оборот они не могут обращаться на открытом рынке.
К строительству горных предприятий и добыче полезных ископаемых нельзя приступить без одновременного использования участка земной поверхности. Это актуально как для открытого, так и подземного способа добычи. Таким образом, при наличии в недрах запасов полезных ископаемых характер использования земли, расположенной над этими запасами, ставится
в зависимость от возможности их разведки, разработки и добычи. Недра являются исключительной собственностью государства, их использование возможно только на основании лицензии на право пользования недрами. По общему правилу предприятиям, учреждениям и организациям земельные участки предоставляются для разработки полезных ископаемых на лицензионных участках недр после оформления горного отвода и утверждения проекта рекультивации и восстановления ранее отработанных земель.
В соответствии со статьей 7 Закона о недрах участок недр предоставляется пользователю в виде горного отвода - геометризованного блока недр. Пользователь недр, получивший горный отвод, имеет исключительное право осуществлять в его границах пользование недрами в соответствии с предоставленной лицензией. Статьей 1.2 Закона о недрах установлено, что участки недр не могут быть предметами сделок, а права на них переходят по специально установленному порядку (например при переоформлении лицензий и в других случаях, установленных статьей 17.1 Закона о недрах).
Лицензии на пользование недрами предоставляются при наличии предварительного согласия распорядителя земельными ресурсами на отвод соответствующего земельного участка для целей недропользования. В пункте 4 статьи 12 Закона о недрах установлено, что лицензия на право пользования недрами должна содержать указание границ земельного участка или акватории, выделенных для ведения работ, связанных с пользованием недрами.
Статья 25.1 этого закона регулирует порядок предоставления и изъятия земельных участков, необходимых для пользования недрами: земельные участки, необходимые для ведения работ, связанных с пользованием недрами, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются пользователям недр в аренду без проведения тор-
гов (конкурсов, аукционов). Земельный участок, необходимый для ведения работ, связанных с пользованием недрами, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется пользователю недр после получения лицензии на пользование недрами и оформления геологического отвода и (или) горного отвода.
Земельный отвод предоставляется на условиях аренды (ст. 25.1 Закона о недрах) и может предоставляться без конкурсных торгов (подп. 20 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для проведения работ, связанных с пользованием недрами, должен предусматривать проведение работ по рекультивации такого земельного участка (п. 2. ст. 39.8 ЗК РФ).
Отвод участка в окончательных границах и оформление земельных прав пользователя недр осуществляются после утверждения проекта работ по недропользованию. Основная особенность правового режима земельных участков для разработки полезных ископаемых заключается в следующем: поскольку основанием для получения земельного участка является право на горный отвод, право на земельный участок сохраняется до тех пор, пока сохраняется право на горный отвод. С утратой права на горный отвод прекращается и право на земельный участок. В то же время прекращение права на земельный участок не влечет за собой прекращения права недропользования. Таким образом, право на земельный участок подчинено праву пользования недрами.
В силу названных принципов выбор земельного отвода для отработки запасов полезных ископаемых на конкретном лицензионном участке недр не случаен, он определяется проектным решением по вскрытию и разработке запасов на лицензионном участке недр и проектом строительства угледобывающего предприятия. А сам земельный участок в его границах являет-
ся для этой цели уникальным, каким-либо иным участком заменить его невозможно.
По площади горный и земельный отводы могут не совпадать. Обычно земельный отвод больше горизонтальной проекции горного, так как, помимо горного производства, включает объекты технологической цепи (транспорт, дробление, обогащение, отвалы породы, склады готовой продукции), а также другие территории экономической заинтересованности предприятия. Для наглядности и понимания разницы приведем краткие перечни проектной документации для оформления горного и земельного отводов.
Проект горного отвода должен содержать следующие материалы:
• пояснительная записка, в которой даются обоснование горного отвода, геологическая характеристика месторождения и данные о застройке поверхности;
• топографический план с указанием запрашиваемого и соседних горных отводов;
• геологическая карта и разрезы с границами горного отвода;
• выписка из протокола Государственной комиссии по запасам полезных ископаемых (далее - ГКЗ) и справка вышестоящей организации о необходимости получения горного отвода.
Проект земельного отвода изготавливается заказчиком и должен содержать следующие материалы:
• ситуационный план района расположения строительства в масштабе 1:25 000-1:50 000;
• сводный план отвода земли в масштабе 1:5 000-1:10 000 с указанием границ землепользователей, отводимых участков, предварительного горного отвода;
• генеральный план поверхности проектируемого предприятия;
• пояснительная записка с характеристикой проектируемого предприятия и обоснованием выбора площадки;
• правовые документы, разрешающие строительство горного предприятия.
Понятие статуса земельного участка под недропользование
В нормативных документах отсутствует юридическое определение земельного участка под недропользование. В общем смысле к этому понятию относят земельные участки, находящиеся в границах проекции горного отвода. Но это понятие является неполным без изучения статуса объекта.
Для понимания особенностей оценки стоимости таких объектов, как земельные участки под недропользование, необходимо рассматривать их во взаимосвязи с земельным рынком и с учетом исторического аспекта - «жизненного цикла», который определяет статус земельного участка этой особой группы. Только при оценке земельных участков, которые используются в целях добычи полезных ископаемых, требуется определение статуса конкретного участка для точного описания количественных и качественных характеристик объекта, в то время как для недропользователя судьба отдельного участка из совокупности многих, которые составляют земельный отвод, представляет интерес лишь в части земельной платы.
Общий алгоритм получения прав и осуществления деятельности по добыче полезных ископаемых можно упрощенно представить следующей схемой. Вначале на аукционе приобретается лицензия на право пользования недрами, после ее оформления следует проектирование предприятия, которое будет осуществлять добычу. Перечень проектной документации и требования к составу проектной документации регламентированы приказом Министерства природных ресурсов и экологии Российской Федерации [4], а Положение о подготовке, согласовании и утверждении технических проектов разработки месторождений полезных ископаемых и иной проектной документации на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр, по видам
полезных ископаемых и видам пользования недрами утверждено, как мы уже отмечали, постановлением Правительства Российской Федерации [5].
При этом уточняются границы земельного отвода, необходимого для ведения работ на лицензионном участке. Затем следует строительство предприятия и ввод в эксплуатацию (возможны варианты поочередного проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию). После отработки запасов полезных ископаемых проводится рекультивация земель, затем осуществляется возврат их государству. Для проектирования и строительства выбор площадки и уточнение границ земельного отвода обусловлены технологическими требованиями, земельный отвод рассматривается в целом, а не по границам отдельных земельных участков, если они были ранее образованы и вошли в него. В отвод могут входить и неразграниченные земли, которые не размежеваны, и их межевание, постановка на кадастровый учет и оформление прав проводятся уже после утверждения границ земельного отвода.
Таким образом, во временном (историческом) аспекте «жизненный цикл» отдельного земельного участка под недропользование можно представить состоящим из трех условных периодов, каждому из которых присуще особое состояние объекта:
1) образование земельного участка в установленных границах в природном рельефе и предоставление его в составе земельного отвода недропользователю для ведения деятельности в соответствии с лицензией на право пользования недрами;
2) использование объекта в технологическом процессе разработки месторождений полезных ископаемых и качественное изменение характеристик объекта, при этом первоначальный рельеф участка изменяется навсегда. Он перестает существовать в том виде, в котором он был описан (границы), поставлен на учет, поскольку в проекции его границ создано искусственное технологическое сооружение (котлован/
карьерная выемка, насыпь/отвал, водный объект). При этом качественные характеристики изменятся безвозвратно, и объект будет существовать только в виде застроенного участка. Игнорирование этого факта, то есть представления объекта в виде незастроенного участка, например, для участка в контуре карьерной выемки, ведет к правовой коллизии - координаты земельного участка попадут в координаты участка недр;
3) рекультивация на техническом и биологическом этапах. В процессе технологического этапа уклоны насыпей выпо-ложивают и сглаживают до безопасных значений, планируют поверхность, которую засыпают изолирующим и поверхностным (почвенным) слоями грунта. Затем образовавшуюся поверхность засевают многолетними травами, саженцами деревьев, плодовых кустарников и т. п., карьеры засыпают или затапливают и таким образом делают искусственными водоемами. Территория приобретает статус подработанной и имеет ограничения по видам использования, то есть она непригодна под производство сельскохозяйственной продукции, ограничивается по возможности застройки и т. д.
Таким образом, с момента утверждения границ земельного отвода в соответствии с проектным решением земельный участок, расположенный в его границах и в проекции горного отвода, приобретает статус участка под недропользование, но при этом обязательно наличие на него оформленных прав недропользователя. С этого времени он не может свободно обращаться на рынке в силу ограничений по земельному законодательству о недрах.
Однако имеются официальные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) о регистрации сделок купли-продажи земельных участков из земель различных категорий (земли сельскохозяйственного назначения, земли промышленности), в том числе с такими видами разрешенного использования (далее так-
же - ВРИ), как недропользование, для разработки полезных ископаемых, для ведения горных работ, для размещения отвалов породы и т. п., то есть указывающих, что использование такого участка будет напрямую связано с недропользованием. Вряд ли в этом случае государственные и муниципальные органы, уполномоченные от имени государства распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, повсеместно нарушают требования закона. Тогда единственно возможной ситуацией для обращения таких объектов на рынке является временное отсутствие у такого объекта статуса участка под недропользование.
Это подтверждается фактическими данными. В исследованной базе регистрации сделок Росреестра есть сведения о подобных сделках. В ряде случаев удалось установить кадастровые номера объектов и определить доступные характеристики (точный адрес, дату постановки на учет, кадастровую стоимость, точный вид разрешенного использования), а на спутниковых снимках определить границы, физическое состояние объекта, ближайшее окружение.
Приведем конкретный пример.
В 2013-2015 годах по договорам купли-продажи в 8 муниципальных районах угольными предприятиями были приобретены права на 88 земельных участков из земель промышленности под цели, связанные с недропользованием, из них 60 -в Прокопьевском районе Кемеровской области. При этом на дату сделки участок КН 42:10:0106002:23 площадью 60 000 м2 по адресу: Кемеровская обл., р-н Прокопьев-ский, 5 км на север от с. Соколово, имел вид разрешенного использования «под ведение личного подсобного хозяйства», тогда как граничащие с ним с обеих сторон участки КН 42:10:0106002:24 и КН 42:10:0106002:99 имели ВРИ «в целях добычи полезных ископаемых» (ЗАО «Разрез «Купринский»).
По актуальным данным вид разрешенного использования участка КН 42:10:0106002:23 изменен на недрополь-
Местоположения участков на кадастровой карте [6]
зование, а по спутниковой карте, представленной на рисунке, видно, что в этой зоне действительно ведутся горные работы, там размещен породный отвал разреза. Последние изменения внесены в ГКЗ 14 января 2019 года. Участок образован и поставлен на учет 17 июня 2005 года. Соседние участки КН 42:10:0106002:24, КН 42:10:0106002:28 в той же площади также поставлены на учет 17 июня 2005 года, что ведет к однозначному выводу о том, что они представляют собой бывшие земельные паи колхозников.
По данным Российского федерального геологического фонда, разрез «Куприн-ский» имеет лицензию на разведку и добычу каменного угля на месторождении Соколовское, участок Купринский, Кемеровская область, в 35 км ЮВ г. Белово. Лицензия КЕМ 13 820 ТЭ выдана разрезу
«Купринский» 3 ноября 2006 года со сроком окончания 1 июня 2025 года в порядке переоформления лицензии КЕМ 13178 ТЭ, которая выдавалась 1 июня 2005 года ОАО «Асфальтобетонный завод» г. Белово. Фактическое освоение лицензионного поля началось значительно позднее, именно поэтому выкуп земельных наделов проводился в 2013-2015 годах. Есть ряд позиций, где один и тот же земельный участок участвует в двух последовательных сделках с интервалом в 1 месяц. В апреле 2014 года участок КН 42:10:0106002:23 был приобретен за 278 093 рубля (4,63 р./м2), а в мае того же года перепродан за 8 339 643,21 рубля (138,99 р./м2) - в 30 раз дороже. Аналогичным образом совершались повторные сделки еще с 24 земельными участками, то есть совершено 48 сделок с ценами, отличающимися в 11-30 раз. Вывод очевиден -
первые сделки соответствуют ценам выкупа земельных паев у частных лиц, а затем неустановленный покупатель перепродал их недропользователю по завышенным ценам.
Этические аспекты этих сделок не представляют интереса для целей оценки, здесь важно выявление другого фактора - земельные участки находились в рыночном обороте потому, что не имели надлежащего статуса «под недропользование». Именно с такими ситуациями связаны случаи присутствия на рынке подобных объектов. Кроме того, угольные компании заблаговременно приобретают землю, которая в перспективе будет использоваться в целях углеразработок, когда планируется расширение зоны горных работ за счет прирезки запасов, то есть приобретения дополнительных участков недр к существующим отводам. Бывает и так, что в границах утвержденного земельного отвода уже находятся земли, которые принадлежат иным лицам и права на них надлежащим образом ранее оформлены, тогда недропользователь имеет преимущественное право на них. Здесь возможен прямой выкуп участка у прежнего владельца или через процедуру изъятия земельного участка под государственные нужды. Во всех случаях эти условия имеют определенные отличия от рыночных, где продавец не обязан продавать принадлежащую ему собственность, а покупатель не обязан ее покупать (ст. 3 Закона об оценочной деятельности). Именно поэтому рыночные исследование цен сделок с земельными участками, даже если они имеют виды разрешенного использования «недропользование», «добыча и разработка полезных ископаемых», «размещение отвалов» и т. п., содержат данные и выводы только об объектах, которые фактически еще не имеют статуса участка под недропользование, и их обращение на рынке не подпадает под ограничения, которые несет этот статус. Наличие статуса проявляется в том, что для таких участков исключается возможность их свободного обращения на
рынке. Права на них могут иметь только недропользователи, оформившие лицензию на горный отвод, для освоения которого недропользователю предоставляется и земельный отвод.
Факторы, влияющие на стоимость земли под недропользование
Фактор единства судьбы земельных
участков
С высоты птичьего полета видно, что земля похожа на лоскутное одеяло - полосы посевов, лесозащитные полосы, луга, лесные массивы, речки, озера, болота. Вопросы землеустройства и установления земельных границ известны еще со времен древних цивилизаций, землемеры существовали и в средние века, и в советском прошлом. Они существуют и в настоящее время. Вопросы землеустройства и учета земель имеют многовековую историю. В России и в дореволюционные времена, и в советское время велся учет земельных ресурсов. Кадастровый учет (кадастровое деление и идентификация по кадастровым номерам) введен в новой России в 90-х годах XX века, но до настоящего времени значительная часть земель страны не учтена, и границы участков не установлены.
Что касается территорий, которые в дальнейшем стали использоваться в целях разработки месторождений полезных ископаемых, то в них также входили земли различных категорий - сельскохозяйственные, лесные и земли иного назначения, которые уже были ранее разделены на отдельные участки. После утверждения границ земельных отводов для разработки участков недр часть этого «лоскутного одеяла» попала в зону земельного отвода недропользователя, а для него границы отдельных участков не имеют никакого значения, поскольку проект разработки месторождения осуществляется в целом, с использованием всего земельного отвода. По этой причине при оценке стоимости земельных участков необходимо рассма-
тривать их не как самостоятельные объекты, история которых существует исключительно в их границах, а как составные части общего земельного отвода, который используется в определенных целях, по единому проекту, после чего земле возвращаются ее утраченные качества.
Фактор генерации доходности
Этот фактор обусловлен закрепленным земельным законодательством принципом платности землепользования (ст. 65 ЗК РФ), согласно которому пользование землей осуществляется за плату, взимаемую в виде арендной платы, если землепользователь располагает только правом пользования землей на основании договора аренды, либо в виде земельного налога, который уплачивают собственники земельных участков.
Объекты образованы из земель, государственная собственность на которые не разграничена, и распорядителем земельных участков выступает орган местного самоуправления. Арендные отношения начинаются с даты, установленной в договоре, и продолжаются в течение всего периода, пока земля используется в целях недропользования. Несмотря на то, что в договорах установлены конкретные сроки их действия, прекращение договорных отношений не предполагается по их истечению - предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок. Кроме того, при прекращении договора предусмотрен возврат участка в надлежащем состоянии по акту приема-передачи. Исходя из толкования этих условий можно сделать вывод о том, что поскольку участок на момент передачи его арендатору существует в установленных границах и не нарушен горными работами, он должен быть возвращен в таком же или близком к нему состоянии с учетом специфического характера использования. В общем случае под этим понимается приведение участка в надлежащее состояние после рекультивации земель, поскольку в иных случаях
арендатор не сможет выполнить это обязательство, если объект физически не существует, а на его месте имеется карьерная выемка или отвал (то есть застроенный земельный участок).
Из этого следует вывод, что участки под недропользование будут использоваться в течение всего цикла отработки запасов, который в целом определяется типичным сроком действия лицензии на недропользование и составляет 20 лет (в некоторых случаях и более, например, при переоформлении лицензий на новый срок). Очевидным является тот факт, что до окончания отработки запасов на лицензионном участке рекультивация в полном объеме проводиться не будет.
Следовательно, в течение всего срока использования такой объект недвижимости будет генерировать доход в пользу арендодателя в виде арендной платы, размер которой может изменяться в течение этого времени в соответствии с условиями договора. А способность генерации дохода является отражением стоимостных характеристик объекта, определяющих его стоимость. На этом и построена концепция доходного подхода к определению стоимости объекта на основе расчета стоимости периодических платежей методами дисконтирования денежных потоков или капитализации доходов.
Важнейшим аргументом в пользу применения методов доходного подхода к оценке стоимости земельных участков под недропользование является то, что доходы генерируются именно земельной составляющей, несмотря на то, что в течение «жизненного цикла» характеристики объектов изменяются. То есть уровень арендной платы, установленный для конкретного земельного участка на момент его физического существования как части поверхности земли и индивидуально идентифицируемой вещи, сохраняется или плавно изменяется в зависимости от внешних условий даже тогда, когда этот объект перестает физически существовать в этом смысле, а су-
ществует только в виде единого объекта недвижимости - участка, застроенного технологическими сооружениями - карьерными выемками, породными отвалами, то есть нарушенного горными работами.
Фактор наличия прямых затрат
в стоимости участка
В течение периода использования земли в целях добычи полезных ископаемых характеристики земельных участков могут изменяться. В период, когда целостность объекта нарушена горными работами и он не существует физически как часть поверхности земли и индивидуально идентифицируемая вещь, стоимость единого объекта недвижимости (далее - ЕОН) можно принять нулевой или даже отрицательной, поскольку после отработки запасов он уже не нужен и самому недропользователю, но никакие иные лица также не могут им пользоваться в силу известных законодательных ограничений. В связи с этим возвращение земле близкого к исходному состояния требует затрат на рекультивацию. Только эти мероприятия могут вернуть объекту его качественные характеристики, то есть возможности установления его границ как части поверхности земли и потребительских качеств - способности использования в дальнейшем.
В этом смысле затраты на приведение земельного участка в пригодное для дальнейшего использование состояние являются неотъемлемой частью образования его стоимости. Именно поэтому известные экономисты ХУИ-Х1Х веков разрабатывали концепцию стоимости земли - стоимость земли определяется количеством труда, вложенного в ее улучшения. Но тогда в основном обсуждались проблемы пахотных земель и считалось, что бросовые земли (заболоченные, заросшие кустарниками и лесами) после проведения ряда мелиоративных мероприятий превращаются в дорогие пахотные и стоимость вложенного труда в целом отражает стоимость улучшенной земли. Очевидно, что ученым не
были известны варианты целенаправленного изменения качества земельных угодий в технологических целях (недропользование) или эта проблема не имела какого-либо экономического значения. Но и сейчас здравомыслие такого подхода трудно опровергнуть или подвергнуть критике.
Следовательно, затраты на рекультивацию могут и должны рассматриваться как инвестиции, как вклад в стоимость земельного участка, направленный на улучшение или сохранение его полезных качеств. При этом состав мероприятий по рекультивации в общем случае не следует рассматривать как создание улучшений - искусственных объектов, таких как здания, сооружения, иные объекты капитального строительства. Рекультивационные работы не вводятся в эксплуатацию и числятся на балансе в дальнейшем, то есть не будут собственностью их создателя в дальнейшем, а полностью переходят в стоимость земельного участка.
Особенностью учета таких затрат является то, что их невозможно «привязать» к границам отдельного конкретного участка, поскольку невозможно засыпать часть карьерной выработки в границах отдельного земельного участка, то есть соорудить земляную башню с отвесными стенами, вписанную в его границы, а сверху насадить траву и деревья. Аналогичным образом нельзя выкопать котлован с отвесными стенами на породном отвале и биологически рекультивировать его дно.
Таким образом, нужно ориентироваться на усредненные удельные затраты по рекультивации какой-то нарушенной площади без учета границ участков и распространить этот уровень удельных затрат на площадь соответствующих земельных участков.
Фактор наличия косвенных затрат
в стоимости участка
В процессе исследований было установлено, что территории, на которых ведутся горные работы, являются источниками экологического загрязнения окружающей
среды и оказывают негативное влияние на состояние почвы, воды, воздушную среду, объекты животного и растительного мира, здоровье людей, поэтому в соответствии с законодательством зоны расположения таких объектов отделяются санитарно-за-щитными зонами (далее также - СЗЗ). В соответствии с СанПиН 2.2.1/2.1.1.120003 для угольных предприятий ширина ССЗ составляет 300-500-1 000 метров от границ таких территорий (ширина зоны зависит от категории предприятия, см. раздел 4.1.3. Добыча руд и нерудных ископаемых СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03). 1-я категория 1 000 м - угольные разрезы; 2-я категория 500 м - шахтные терриконы без мероприятий по подавлению самовозгорания; 3-я категория 300 м - предприятия по добыче торфа, каменного, бурого и других углей, производство брикета из мелкого торфа и угля, гидрошахты и обогатительные фабрики с мокрым процессом обогащения. Для земель, расположенных в СЗЗ, вводятся определенные ограничения в составе прав землепользования.
Но основным следствием из введения охранных режимов и ограничений по видам землепользования является существенное снижение или полное прекращение возможности получения доходов от земель, расположенных в санитарно-защитных зонах. Пахотные земли нельзя использовать в связи с заражением почв и поверхностных вод вредными примесями от горных пород, пыли, изменением химического состава микроэлементного содержания почв, поэтому производство сельскохозяйственной продукции на них невозможно. Аналогичным образом следует рассматривать и варианты использования земель под пастбища, сенокосы - эти виды деятельности также осуществлять нельзя. В ряде случаев возможно лишь использование лесных земель, но и здесь качество леса будет стремительно ухудшаться из-за нарушения водно-геологических режимов, изменения уровня грунтовых вод и состава почв.
В целом разработка месторождений
полезных ископаемых порождает мультипликативный эффект - помимо прямого нарушения земель в границах земельных отводов недропользователей, оказывается влияние на состояние окружающей среды на земли, расположенные в СЗЗ. А это, в свою очередь, влияет на потенциальную доходность земель, оказавшихся в границах таких зон, а также наносит экологический вред, последствия которого могут проявляться значительно позднее. В связи с эти экономически обоснованная плата за землю, отведенную под недропользование, должна учитывать потери от нарушения принципа платности землепользования вследствие организации СЗЗ. А эти потери должны предъявляться именно недропользователю, поскольку образование санитарно-защитной зоны обусловлено исключительно ведением процесса добычи полезных ископаемых.
Особенности оценки объектов недропользования
Особая группа объектов требует особой методологии оценки. Земельные участки под недропользование обладают рядом особых характеристик:
1) отличаются от остальных порядком приобретения прав;
2) отличаются характером использования (жизненный цикл);
3) все участки в составе земельного отвода недропользователя связаны общей судьбой;
4) физически существуют только до начала горных работ и после окончания цикла рекультивации. В течение эксплуатации существуют только в составе ЕОН - застроенных земельных участков. Относятся к деградированным землям (ст. 27 ЗК РФ);
5) являются источниками загрязнения окружающей среды и требуют создания ССЗ;
6) использование земли под недропользование влияет на качество входящих в СЗЗ земель;
7) безвозвратно теряют исходные качественные характеристики, которые восстанавливаются только частично.
При этом земельные участки, предназначенные для недропользования:
1) могут генерировать доходность в течение цикла использования, то есть могут рассматриваться как инвестиционный инструмент;
2) создают мультипликативный эффект по снижению доходности окружающих земель;
3) до получения статуса земли под недропользование могут использоваться в гражданском обороте наряду с другими, а после получения статуса не могут обращаться на рынке;
4) для возвращения в хозяйственный оборот требуют рекультивации - частичного восстановления утраченных качественных характеристик, после чего могут быть возвращены в гражданский оборот.
Из-за этих особенностей такие земельные участки требуют специального подхода к определению рыночной стоимости, который учитывает следующие факторы:
1) они не могут оцениваться методами сравнительного подхода в силу уникальности характеристик:
• расположены в границах земельного отвода конкретного недропользователя, обладающего исключительным правом на горный отвод;
• в течение срока использования изменяют физические характеристики -к земле прибавляются неотделимые улучшения (карьеры, отвалы, сооружения технологической инфраструктуры), и они уже не существуют в исходном виде как часть поверхности земли, поэтому не могут иметь аналогов в виде незастроенных участков (нет аналогов);
• частичное восстановление их характеристик наступает после процесса рекультивации, тогда земельный участок восстанавливается в своих границах, но качественные характеристи-
ки могут быть иными, чем до начала горных работ;
• открытого рынка земельных участков под недропользование, то есть находящихся в земельных отводах добывающих предприятий и используемых в технологическом процессе, не существует и существовать не может (технологическая безопасность);
• в силу фактора деградации ограничиваются в обороте (ст. 27 ЗК РФ);
2) могут оцениваться методами доходного подхода, поскольку:
• обладают способностью генерации земельной ренты в течение всего срока действия лицензии или периода отработки запасов все зависимости от физических и качественных характеристик;
• способность генерации ренты присуща всей совокупности земель, находящихся в земельном отводе, и доходность каждого элемента этой совокупности (земельных участков, из которых состоит земельный отвод) рассматривается с учетом остальных;
• определение стоимости участков осуществляется методом капитализации земельной ренты, при этом ставка капитализации рассчитывается из нормативного срока эксплуатации земельного отвода (срока действия лицензии или иного срока, установленного для отработки конкретного месторождения);
3) могут оцениваться методами затратного подхода, потому что:
• этот метод применяется для оценки объектов специализированной собственности и уникальных объектов, в том числе земель. Ими, например, могут являться искусственные острова (Китай, ОАЭ), осушенные земли в Голландии, Прикаспийская низменность;
• можно определить затраты на приобретение земельного участка до получения им статуса участка под недропользования по ценам рынка земли,
где они свободно обращаются, то есть определить затраты на приобретение ненарушенного участка в природном виде;
• можно рассчитать затраты на восстановление утраченных в процессе недропользования качественных характеристик исходя из удельных затрат на рекультивацию;
• можно рассчитать потери в земельной плате от окружающих земель в ССЗ, установленных в связи с недропользованием на конкретном земельном отводе.
Заключение
Земельные участки под недропользование представляют собой особую группу объектов недвижимости, отличающихся от прочих специально установленным порядком предоставления прав на них, изменением во времени физических и экономических характеристик в процессе их использования по разрешенному виду и ограничениями в рыночном обороте.
В связи с этим расчет их стоимости осуществляется по специальной методологии, учитывающей уникальность характеристик этих объектов и базирующейся на выявлении и учете степени влияния фактора единства судьбы земельных участков, расположенных в зоне разработки недр, фактора сохранения способности генерации доходности независимо от изменения физических характеристик, факторах наличия в стоимости объектов прямых и косвенных затрат.
ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ
1. О недрах : Закон Российской Федерации от 21 февраля 1992 года № 2395-1. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
2. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября
2001 года № 136-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
3.О методике определения размеров ущерба от деградации почв и земель : письмо Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству от 29 июля 1994 года № 3-14-2/1139. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
4. Об утверждении требований к структуре и оформлению проектной документации на разработку месторождений полезных ископаемых, ликвидацию и консервацию горных выработок, и первичную переработку минерального сырья : приказ Министерства природных ресурсов и экологии Российской Федерации от 25 июня 2010 года № 218. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
5. Об утверждении Положения о подготовке, согласовании и утверждении технических проектов разработки месторождений полезных ископаемых и иной проектной документации на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр, по видам полезных ископаемых и видам пользования недрами : постановление Правительства Российской Федерации от 3 марта 2010 года № 118. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
6. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии : [сайт]. и^: https://pkk5.rosreestr.ru/
7. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «Консультант-Плюс».
8. Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 : утверждены 30 марта 2003 года Главным государственным санитарным врачом Российской Федерации.
