22УДК 332.832.2
Теоретико-методологические и методические аспекты определения инвестиционной привлекательности объектов жилищного строительства
Саенко И.А., Инженерно-строительный институт Сибирского федерального университета, Красноярск, Россия
Ключевые слова: объекты жилой недвижимости, инвестиционная привлекательность, жилищное строительство, методика оценки, классификация.
Основной целью современной государственной жилищной политики является комплексное решение проблем перехода к устойчивому и надлежащему функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающему экономическую доступность и комфортность жилья для граждан, что в свою очередь предполагает учитывать застройщиками параметры инвестиционной привлекательности объектов жилой недвижимости для различных социальных групп населения при реализации программ нового строительства, реновации и реконструкции существующего жилья в регионе под патронажем органов исполнительной власти муниципалитетов. Инвестиционная привлекательность объектов жилой недвижимости выступает фактором развития сферы жилищного строительства, поэтому определение характеризующих ее параметров и разработка методики оценки является предметом ряда научно-практических исследований за последние годы. В статье отражены результаты исследования, основанного на комплексном системном подходе учета параметров инвестиционной привлекательности жилой недвижимости, под которой понимается ее способность вызвать коммерческий и/или иной интерес у инвестора, включая способность после реализации инвестиционного проекта приносить доход и/или иные выгоды инвестору как собственнику жилья. Определение инвестиционной привлекательности объектов жилищного строительства представляет собой сложный многоаспектный процесс оценки объектов по выделенным и существенным для инвестора параметрам. Параметры следует относить в три группы: первая - характеризует потребительские свойства объектов жилой недвижимости, вторая - стоимостные параметры, такие как размер инвестиций на создание и/или приобретение и затраты на эксплуатацию объекта, третья - предполагаемые выгоды от владения и распоряжения объектом. Предлагаемая методика оценки комфортности и классификации объектов жилой недвижимости позволяет формировать и упорядочить параметры инвестиционной привлекательности объектов жилищного строительства, а также может стать инструментом стоимостной оценки и регулятором рынка жилой недвижимости.
Theoretical, methodological and methodological aspects of determining the investment attractiveness of housing construction objects
Saenko I.A., Civil Engineering Institute of the Siberian Federal University, Krasnoyarsk, Russia
Keywords: residential real estate, investment attractiveness, housing, assessment methodology, classification.
The main goal of modern state housing policy is a comprehensive solution to the problems of transition to sustainable and proper functioning and development of the housing sector. This fact ensures economic affordability and comfort of housing for citizens, which in turn implies developers to take into account the parameters of investment attractiveness of residential real estate for various social groups programs for new construction, renovation and reconstruction of existing housing in the region under patronage executive authorities of municipalities. The investment attractiveness of residential real estate is a factor in the development of the housing sector, therefore the definition of parameters characterizing it and the development of an assessment methodology has been the subject of a number of scientific and practical research over the past years. The article reflects the results of a study based on an integrated system approach to taking into account the parameters of investment attractiveness of residential real estate, which refers to its ability to generate commercial and / or other investor interest, including the ability to generate income and / or other benefits to the investor as a homeowner after the investment project. The determination of the investment attractiveness of housing construction projects is a complex, multidimensional process of evaluating objects based on selected and significant parameters for the investor. The parameters should be attributed to three groups: the first characterizes the consumer properties of residential properties, the second the cost parameters, such as the amount of investment in the creation and / or acquisition and the cost of operating the object, the third the estimated benefits from owning and disposing of the object. The proposed methodology for assessing the comfort and classification of residential real estate allows forming and streamlining the parameters of the investment attractiveness of housing construction projects, and can also become a tool for valuation and a regulator of the residential real estate market.
В научной литературе сформировалась точка зрения, что инвестиционная привлекательность любой хозяйственной системы представляет собой обобщенную характеристику совокупности социальных, экономических, организационных, правовых, политических, социокультурных предпосылок, предопределяющих целесообразность ее инвестирования [1-4]. Понятие инвестиционная привлекательность используется субъектами хозяйствования при выявлении условий инвестирования, которые влияют на их предпочтения при выборе того или иного объекта инвестирования. Объектом инвестирования могут выступать хозяйственные системы различного уровня и функционального назначения, каждая из которых обладает собственным набором значимых свойств, имеющих ценность для инвесторов.
Жилая недвижимость представляет собой сложную хозяйственную систему, включающую отдельные объекты и права собственности на них. Ценность жилой недвижимости заключается в способности удовлетворять жилищные потребности людей, которые дифференцированы в соответствии со структурой населения и домохозяйств по различным признакам, наиболее значимым из которых являются доход, выступающий основным фактором формирования платежеспособного спроса на объекты жилой недвижимости, отличающиеся для пользователей по степени комфортности условий и способов в них проживания в зависимости от права собственности.
Платежеспособность спроса на жилую недвижимость определяет возможную стоимость объектов жилой недвижимости на рынке жилья: первичном, вторичном и аренды. Стоимость жилья на первичном рынке формируется на основе оценки инвестиционной привлекательности объектов жилищного строительства.
Вопросам оценки инвестиционной привлекательности объектов жилищного строительства посвящены работы [5-9], в которых отражены алгоритм, параметры и информационное обеспечение процесса оценки объектов. В настоящем исследовании на основе обобщения имеющегося материала сформирован авторский подход к оценке инвестиционной привлекательности объектов жилой недвижимости для застройщиков с ориентацией на различия потребителей, их потребительских предпочтений при выборе способа удовлетворения жилищной потребности, что позволит максимизировать эффективность деятельности сферы жилищного строительства и обеспечить удовлетворенность различных групп потребителей приобретаемым жильем
Представляя жилую недвижимость как хозяйственную систему, следует выделить ее элементы (объекты) и взаимосвязи в процессе создания, функционирования, взаимодействия и трансформации.
Основным элементом в системе жилой недвижимости выступают люди и их жилищные потребности, то есть потребности в жилищном благе, которые они удовлетворяют на основе имеющихся прав на владение, распоряжение и пользование объектами природно-антропогенного характера в течение определенного времени; совокупность природно-антропогенных объектов жилой недвижимости, созданных людьми, и определяемая ими пространственно-временная жилая среда; жилая среда, изменение которой происходят в процессе жизнедеятельности людей, главным образом, на основе реализации разнообразных инвестиционно-строительных проектов; процесс жизнедеятельности людей как взаимоотношения и взаимодействия в обществе по поводу обустройства и устойчивого развития жилой среды, призванной удовлетворять потребности каждого человека и общества в целом (рис. 1).
Автор полагает, что объект жилой недвижимости - это определенная в правовом поле часть недвижимого имущества, которая обособлена или может быть обособлена физически в такой мере, при которой обеспечивается возможность пользования ею по назначению - удовлетворять жилищную потребность, и этот объект является структурным элементом в иерархии природно-антропогенного пространства, определяемого как жилая среда, в котором продуцируется жилищное благо.
На основе работ [10,11], выделяются следующие иерархические уровни природ-но-антропогенного пространства (жилой среды) для удовлетворения жилищных потребностей людей:
- комната, квартира, индивидуальный жилой дом - реализуют возможность индивидуального обустройства пространства для человека и отдельной семьи и соз-
Рис.1. Элементы и взаимосвязи в процессе создания, функционирования, взаимодействия и трансформации жилой недвижимости (составлено автором)
дания бытовых удобств внутри жилых помещений, формирует тесные межличностные контакты близких людей, представляет жилищное благо для отдельно взятого домохозяйства;
- многоквартирный жилой дом, группа домов (комплекс) с прилегающим земельным участком - позволяет совместно с «соседями» принимать решения и конкретные действия по обустройству «своего» дома и двора и формировать бытовые удобства мест общего пользования, определяет условия для личностного общения людей, представляет жилищное благо для проживающих в этом доме или комплексе;
- микрорайон, район - определяет бытовые удобства территориально обозначенной в рамках населенного пункта жилой зоны, формирует ее социально пространственную инфраструктуру и обезличенные контакты общения, представляет жилищное благо для населения микрорайона;
- поселение, регион - уровень пространственного обустройства, характеризующий жилищное благо как комфортность проживания в конкретном населенном пункте с позиции природно-климатических характеристик, транспортной доступности, особенностей рынка труда и развитости социальной инфраструктуры, то есть совокупности факторов, влияющих на удовлетворенность человека не только жилищными условиями, но и в целом качеством жизни.
Основным элементом в системе жилой недвижимости выступает здание как объект капитального строительства и прилегающая к нему территория, местоположение и характеристика которых зависят от решений, принимаемых заказчиком в процессе разработки и реализации инвестиционно-строительных проектов по созданию объектов жилой недвижимости. Именно заказчик должен учитывать потребительские предпочтения и запросы людей, в соответствии с которыми предлагать готовые и/или строящиеся объекты жилой недвижимости, каждый из которых будет иметь обособленную конкретным человеком или домохозяйством инвестиционную привлекательность, что позволит заказчикам как субъектам хозяйствования повы-
сить эффективность деятельности за счет определения целевых групп потребителей и инвесторов.
Проведенное исследование показало, что инвестиционная привлекательность объектов жилищного строительства связана с определением и оценкой системы параметров, характеризующих потребительскую ценность и стоимость создаваемых объектов жилой недвижимости и возможности от распоряжения ими, которые следует разделить на группы (критерии):
1) ценность потребительских свойств объектов, которая определяет комфортность жилищных условий домохозяйств;
2) стоимость совокупных затрат владения объектом жилой недвижимости, которая зависит от стоимости приобретения - единовременных затрат или инвестиций в объект жилой недвижимости и стоимости содержания - текущие затраты собственника, в том числе и инвестора если он остается собственником жилья и на этом праве распоряжается и использует объект жилой недвижимости по своему усмотрению, в том числе может использовать для удовлетворения собственной жилищной потребности, либо распорядиться в других целях, например, сдать в аренду третьим лицам;
3) предполагаемая выгода от распоряжения и/или использования на основе прав собственности на каждом этапе жизненного цикла объектов жилой недвижимости, которая определяется возможностью совершаемых сделок на рынке жилья либо связана с выгодами домохозяйств от проживания.
Оценка инвестиционной привлекательности предполагает сравнение различных объектов по параметрам вышеуказанных трех групп с целью выбора наиболее предпочтительного варианта. На момент определения инвестиционной привлекательности объекта жилищного строительства сложно оценить полную стоимость совокупных затрат владения объектом жилой недвижимости, так как адекватной сравнительной оценке поддается лишь размер единовременных затрат, связанных с созданием объекта и/или приобретением на него прав собственности с увязкой со степенью комфортности жилищных условий применительно к ним. Планирование предполагаемых коммерческих выгод будет зависеть от текущей ситуации на рынке жилья, которую одновременно следует относить ко всем объектам жилой недвижимости, каждый из которых на тот момент времени также будет иметь соответствующую инвестиционную привлекательность, определяемую вышеуказанными параметрами.
На основе вышеизложенного определяем, что для оценки инвестиционной привлекательности объектов жилищного строительства необходимо учитывать комфортность проживания в них и стоимость создания и /или приобретения.
Исследование показало, что оценка комфортности жилищных условий потребителем производится на основе отдельно предъявляемых требований к пространственной среде жилых помещений, к зданию, в котором располагаются жилые помещения, к обустройству пространства прилегающей к зданию придомовой территории, к расположению здания в районе поселения, его окружению и наличию социальной и транспортной инфраструктуры и может быть выражена формулой:
K = Ш ; К ; К ;.К ), (1)
* ж.п. ж.з. п.т. в.о.' 4 '
где К - комфортность жилищных условий; К^п - комфортность пространственной
среды жилого помещения, обусловлена качеством принятых объемно-планировочных и конструктивных решений, обеспечивающих воздушно-тепловой комфорт, световой комфорт, акустический комфорт и пр.; Кжз - комфортность проектных решений здания, связана с архитектурным обликом здания, комфортностью общественных зон, обеспечением безопасности жителей, и пр.; Кпт - комфортность обустройства придомовой территории, предполагает удобство расположения здания, включая транспортную доступность и озеленение прилегающей территории, внешнее окружение и пр.; Кео - комфортность внешнего окружения, в том числе комфортность природно-климатических условий и экологическая безопасность месторасположения, комфортность социальной среды, включая обеспеченность объектами социальной инфраструктуры и наличие мест приложения труда.
Для оценки комфортности жилищных условий авторами разработана методика оценки комфортности и классификации объектов жилой недвижимости по степени комфортности, которые приведены ниже в разделе «Результаты исследования». По нашему мнению, введение подобного классификатора позволит застройщикам, как профессиональным участникам рынка жилья, успешнее планировать свою хозяйственную деятельность и лучше ориентировать население как пользователей и инвесторов при оценке инвестиционной привлекательности объектов жилищного строительства, и как следствие, будет являться инструментом стоимостной оценки объектов жилой недвижимости. Данная методика является базовой основой оценки привлекательности объектов жилищного строительства.
Рассмотрим последовательность разработки методики оценки комфортности и классификации объектов жилой недвижимости.
На первом этапе были сформированы в соответствии с определенными выше уровнями комфортности жилищных условий, параметры оценки каждого уровня объектов жилой недвижимости: жилых помещений, жилого здания, прилегающей территории к жилому зданию или комплексу жилых зданий, внешней окружающей природно-антропогенной жилой среды.
В таблице 1 приведен перечень параметров комфортности каждого уровня (Ау.), который был составлен авторами на основе исследования нормативной базы в сфере строительства и стоимостной оценки объектов жилой недвижимости и дополнен с учетом собственных представлений в этой предметной области.
На втором этапе необходимо было определить частные показатели ^ф, характеризующие каждый параметр комфортности каждого выделенного уровня комфортности и предложить вариант их оценки. Оценка показателей комфортности может производиться по измеряемым и устойчиво различающимся качественным и количественным признакам, характеризующим каждый уровень формируемой объектами жилой недвижимости пространственной среды, включая характеристику внешней среды. Показатели измеряются в специфических для каждого свойства единицах. Для измерений параметров используются метрологические, экспертные, аналитические методы.
Предположение о числе, составе и характерным свойствам (показатели Qij) объектов жилой недвижимости и внешнего окружения могут, по нашему мнению, корректироваться в будущем.
На третьем этапе следовало определить алгоритм унифицирующего преобразования для сопоставления различных потребительских свойств объектов жилой
Таблица 1
Система параметров оценки комфортности объектов жилой недвижимости и формируемой ими пространственной среды
Внутренняя среда Внешняя среда
Жилое поме- Жилое здание Прилегающая терри-
щение тория жилого здания или комплекса жилых зданий
-комфортность -состояние объекта; - тип жилой зоны; Качество среды:
объемно-плани- -качество архитек- - расположение -обеспеченность
ровочных реше- турного облика объекта в поселении; жильем на человека;
ний; здания; - транспортная -наличие современ-
-защищенность -качество обще- доступность; ных форматов потре-
помещений от ственных зон - окружение; бления;
накопления внутри здания; - доступность обще- -уровень
радона; -контроль и управ- ственного транспорта; загруженности
-естественная ление системами - доступность социаль- дорог;
освещенность; инженерного обе- но-бытовых объектов; - уровень
-искусственная спечении здания; - обеспеченность при- преступности;
освещенность; -озеленение здания; домовой территории - освещенность
-воздушно- -входной контроль физкультурно-оздоро- города;
тепловой и обеспечение безо- вительными, спортив- -внешняя
комфорт; пасности жителей; ными сооружениями транспортная
-световой -контроль и управ- и игровыми площад- доступность;
комфорт; ление воздушной ками; -уровень городского
-акустический средой; -озелененность терри- благоустройства;
комфорт; -качество тории; -степень благоприят-
-качество санитарной -инсоляция прилегаю- ности природных
внутренней защиты. щей территории; условий;
отделки. -защищенность придомовой территории от ионизирующих и магнитных излучений; -близость водной среды и визуальный комфорт; -обеспеченность стоянками для автомобилей; -доступность экологического транспорта. -уровень экологического загрязнения. Стоимость жизни: - возможность приобретения собственного жилья; - возможность аренды 1-комн. квартиры; -уровень расходов на потребление; -уровень расходов на оплату услуг ЖКХ; -покупательская способность населения.
недвижимости и внешнего окружения, измеряемых в разных по диапазону и размерности шкалах.
В этих целях нами предлагается, что оценка Р. будет представлять собой относительный безразмерный показатель, отражающий степень приближения абсолютного показателя свойства О к максимальному О и минимальному О показателям
^тах ^тгп
по каждому определенному параметру комфортности. Относительный показатель описывается зависимостью:
Р=АОтп.... 2, 2^) (2)
Все показатели О,, выбранные для оценки степени комфорта, могут относиться к одной из двух групп:
1) если частный показатель О, связан с анализируемым интегральным свойством У. степени комфорта монотонно возрастающей зависимостью (т.е. чем больше значение О,, тем выше степень комфорта), то значение соответствующей унифицированной переменной К., подсчитывается по формуле:
К = (О - О )/(О - О ) (3)
где О , - абсолютный показатель свойства; О -максимальный показатель свой-
^г) ' ^тах
ства; О - минимальный показатель свойства.
' ^тгп
2) если частный показатель О, связан с анализируемым интегральным свойством У. степени комфорта монотонно убывающей зависимостью (т.е. чем больше значение О,, тем ниже степень комфорта), то значение соответствующей унифицированной переменной Р, подсчитывается по формуле:
Р = 1 - [(О - О )/(О - О )] (4)
где О ,О ,О - то же, что и в (3).
^ г,^ ^ тах^ ^ тгп ' 47
Рекомендуемый уровень показателей свойств, как минимальный, так и максимальный, следует определять в соответствии с установленными нормативными требованиями, приведенными в стандартах, ГОСТах, сводах правил и официальных методиках исходя из принципа полезности и рациональности, когда дальнейшее изменение показателя уже не принесёт сколько-нибудь весомого увеличения степени комфорта.
Отдельные параметры комфортности можно охарактеризовать лишь дискретными значениями вида «да/нет», исходя из наличия/отсутствия требуемого материального объекта либо соблюдения/несоблюдения установленного требования. Такие значения сами по себе являются граничными, и в этом случае значения относительного показателя ^становятся равными единице либо нулю соответственно.
На четвертом этапе необходимо определить весовой индекс каждого критерия комфортности О в интегральной оценке степени комфортности каждого выделенного уровня комфортности У . Значения весовых индексов устанавливаем с привлечением разновидностей экспертного и аналитического методов.
В таблице 2 приведен пример для оценки одного из определенных авторами параметра комфортности.
Таблица 2
Пример для оценки параметра «комфортность объемно-планировочных решений»
Критерий Показатели е ■^тт е ^тах в У
комфортность объёмно-планировочных решенний Высота помещений не менее, м 3 4 0,08
Коэффициент соотношения ширины и глубины 60% помещений 1,5 2
Площадь квартир, м2: 1-комн. 2-комн. 3-комн. 4-комн. 5-комн. 28 44 56 70 84 60 80 120 250 350 0,11
Площадь кухни 8 20 0,08
Свободная планировка Нет Да 0,08
Нормативная база параметра: СП 42.13330; СП 54.13330 Методы определения: анализ проектной документации, измерение линейных размеров и площадей, визуальное определение
На пятом этапе определяем интегральную оценку степени комфортности каждого уровня У которая может быть определена с помощью следующей формулы:
У = Т"тР.О., (5)
' М =1 V 3 у '
j =1
где Р.. - относительный показатель свойства; О.. - весовой индекс свойства, при этом 0 < GlJi < 1, а сумма весов равна единице. 3
На шестом этапе в соответствии с полученным результатом интегральной оценки степени комфортности, относим рассматриваемый уровень пространственной среды У1, формируемой объектами жилой недвижимости и факторами внешнего окружения, к одному из возможных, на наш взгляд, четырех классов объектов жилой недвижимости по степени комфортности и в этих целях, выделяемых:
• минимальный уровень или эконом-комфорт (К),
• повышенный комфорт (ПК),
• бизнес-комфорт (БК),
• элит-комфорт (ЭК) (таблица 3).
На седьмом этапе можно определить обобщающий показатель комфортности проживания для объекта жилой недвижимости, расположенного в обозначенной для застройки и/или проживания зоне муниципального образования, по формуле:
Таблица 3
Деление на классы объектов жилой недвижимости и формируемой ими пространственной среды по степени комфортности
Уровни комфорта Эконом-комфорт Повышенный комфорт Бизнес-комфорт Элит-комфорт
Жилое помещение 0 - 0,25 0,25 - 0,5 0,5 - 0,75 0,75 - 1
Жилое здание 0 - 0,25 0,25 - 0,5 0,5 - 0,75 0,75 - 1
Прилегающая территория жилого здания или комплекса жилых зданий 0 - 0,25 0,25 - 0,5 0,5 - 0,75 0,75 - 1
Внешнее окружение 0 - 0,25 0,25 - 0,5 0,5 - 0,75 0,75 - 1
К=Г^УЯ,, (6)
Однако, применение этого показателя для оценки инвестиционной привлекательности объектов жилищного строительства нецелесообразно.
Далее рассмотрим алгоритм проведения оценки инвестиционной привлекательности объектов жилищного строительства, который включает следующие этапы.
Этап 1. Формирование системы предпочтительных или удовлетворяющих требований инвестора параметров объектов жилищного строительства в соответствии с критериями оценки их инвестиционной привлекательности:
- параметры, характеризующие потребительские свойства объектов, то есть комфортность условий проживания в них р);
- стоимостные параметры, характеризующие размер инвестиций на приобретение или создание объектов, а также будущие затраты, связанные с их содержанием
(с);
- параметры, учитывающие возможные выгоды: потребительское благо от проживания в объекте; выгоды от продажи или сдачи объекта в аренду (V).
Этап 2. Определение возможных объектов инвестирования.
В качестве множества альтернатив О следует рассматривать произвольную конечную совокупность N объектов, зависящих от п предпочтительных параметров А (р1,р2,... ,рп):
О = {А,.....,А= Sn<zRn , (7)
где Rn - множество имеющихся объектов на рынке жилой недвижимости;^" - множество рассматриваемых объектов жилищного строительства с удовлетворяющими параметрами из множества Rn.
Этап 3. Сбор и анализ по каждому из альтернативных объектов необходимой исходной информации в соответствие с предпочтительными параметрами.
Сбор данных о потребительских характеристиках объектов жилищного строи-
тельства для определения комфортности жилищных условий (Р.) формируется в соответствии с определенными выше уровнями комфортности: жилые помещения, жилое здание; прилегающая территория жилого здания или комплекса жилых зданий; внешняя среда.
На основе представленной выше методики могут быть выбраны все или отдельные параметры для оценки комфортности каждого уровня объекта жилой недвижимости, которые будут задействованы при оценке инвестиционной привлекательности объектов жилищного строительства.
При этом в аспекте определения инвестиционной привлекательности объектов жилищного строительства значение степени комфортности чем выше, тем объект более интересен с позиции инвестирования.
Стоимостные параметры (С.) включают:
1) единовременные затраты, связанные со стоимостью приобретения прав на объект жилищного строительства или единовременные затраты по созданию объекта, включая стоимость приобретения прав на земельный участок, затраты на инженерные изыскания и проектирование, строительно-монтажные работы и благоустройство территории до ввода объекта в эксплуатацию;
2) периодические расходы (затраты) на эксплуатацию и ремонт после ввода объекта жилищного строительства планового периода времени, связанного с получением выгод от распоряжения и использования объекта.
Стоимостные параметры объектов жилищного строительства зависят главным образом от качества, и количества ресурсов, необходимых для их строительства и эксплуатации, определяются проектными решениями, а также зависят от стоимости используемых ресурсов на рынке.
В аспекте определения инвестиционной привлекательности объектов жилищного строительства стоимостные параметры чем ниже, тем объект более предпочтителен для инвестирования.
Так как параметры, учитывающие возможные выгоды, являются разновекторны-ми и характеризуют будущую ситуацию, которая может развиваться по нескольким сценариям, то для оценки инвестиционной привлекательности на текущий момент времени эти параметры определять не представляется полезным для решения поставленной задачи.
Этап 4. Выбор объекта инвестирования.
Для рассматриваемых объектов из множества альтернатив х (х1,....., хп) и у(у,.....,
уя) необходимо установить отношение порядка xRy, порожденное скалярным упорядочиванием одномерных составляющих У".
В этом случае определяется:
г^л = i1, если V = 1 , пх. - у) п( зкхк - у) ,} (8)
\хщ>\ ^0, в других случаях / (8)
И, если ^у] = 1, то объект х предпочтительнее объекта у. В случае [xRy] = 0 говорить о том, что х хуже у нельзя, так как объекты могут быть несравнимы.
Путем проведения ряда итераций на предмет сравнения отдельных объектов между собой по выделенным параметрам в конечном итоге определяется объект инвестирования наиболее соответствующий предпочтительным потребительским и стоимостным параметрам.
Определение инвестиционной привлекательности объектов жилищного строительства представляет собой сложный многоаспектный процесс оценки объектов по выделенным и существенным для инвестора параметрам. Параметры следует относить в три группы: первая - характеризует потребительские свойства объектов жилой недвижимости, вторая - стоимостные параметры, такие как размер инвестиций на создание и/или приобретение и затраты на эксплуатацию объекта, третья -предполагаемые выгоды от владения и распоряжения объектом.
Предлагаемая методика оценки комфортности и классификации объектов жилой недвижимости позволяет формировать и упорядочить параметры инвестиционной привлекательности объектов жилищного строительства, а также может стать инструментом стоимостной оценки и регулятором рынка жилой недвижимости.
Библиография
1. Виноградова Д.И. Факторы, влияющие на экономическую эффективность и инвестиционную привлекательность объектов недвижимости // Научный альманах. - 2015. - № 7 (9). - С. 72-74.
2. Жариков И.С., Бондарева А.Н., Тюремских М.А Влияние объемно-планировочного и конструктивного ре-
шения объектов недвижимости на их инвестиционную привлекательность // Вестник научных конференций. - 2015. -№ 1-2 (1). - С. 48-51.
3. Павлов В.В. Некоторые подходы к формированию многофакторной системы показателей оценки инвести-
ционной привлекательности проектов многофункциональных объектов недвижимости // Недвижимость: экономика, управление. 2015. - № 4. - С. - 10-13.
4. Стешенко Д.Ю., Окорокова М.А.
Влияние выбора земельного участка на инвестиционную привлекательность объекта недвижимости // StudArctic Forum. - 2017. - Т. 1. № 5 (5). - С. 77-87.
5. Баюк О.А., Денежкина И.Е., Зададаев С.А.
Метод оценки инвестиционной привлекательности градостроительных проектов //Вестник Финансового университета. - 2014. - № 2 (80). - С. 74-78.
6. Куверин И.Ю. Совершенствование методологии расчёта стоимости и инвестиционной привлекательности
объектов недвижимости // В сборнике: International innovation research сборник статей X Международной научно-практической конференции. - 2017. - С. 95-98.
7. Ларионов А.Н., Клюева Т.Г. Экологичность и экономическая эффективность как факторы инвестиционной
привлекательности жилищного строительства // Недвижимость: экономика, управление. - 2011. - № 1. - С. 14-17.
8. Никишина О.В., Моргунова Т.А. Оценка инвестиционной привлекательности объектов недвижимости // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. - 2016. - № 2 (17). - С. 80-86.
9. Петрухин А.Б., Петрухин М.А. Оценка инвестиционной привлекательности городской недвижимости
// Генезис экономических и социальных проблем субъектов рыночного хозяйства в России. - 2015. - Т. 1. - № 9. - С. 98-101.
10. Саенко И.А. Разработка методологического подхода к управлению жилищным строительством на основе дифференциации объектов жилой недвижимости по уровню комфортности //
Недвижимость: экономика, управление. - 2016. - № 3. - С. 29-33.
11. Saenko I.A., Sarchenko V.I., Chepeleva K.V. Developing methodology and algorithm for estimating comfortability and classifying residential property // Espacios, 2017, v. 38, no 33, p. 21.
References
1. Vinogradova D.I. Factors affecting the economic efficiency and investment attractiveness of real estate // Nauchnyy
almanakh [Scientific Almanac], 2015, no 7 (9), pp. 72-74 (in Russ.).
2. Zharikov I.S., Bondareva A.N., Turemskikh M.A. Influence of the space-planning and constructive solution of
real estate objects on their investment attractiveness // Vestnik nauchnykh konferentsiy [Bulletin of scientific conferences], 2015, no 1-2 (1), pp. 48-51 (in Russ.).
3. Pavlov V.V. Some approaches to the formation of a multi-factorial system of indicators for assessing the investment
attractiveness of multifunctional real estate projects // Nedvizhimost: ekonomika. Upravleniye [Real Estate: Economics, Management], 2015, no 4, pp. 10-13 (in Russ.).
4. Steshenko D.Yu., Okorokova M.A. The impact of the choice of land on the investment attractiveness of the property // StudArctic Forum, 2017, no 5 (part 1), pp. 77-87 (in Russ.).
5. Bayuk OA, Denezhkina I.E., Zadadaev S.A. Method for assessing the investment attractiveness of urban projects // Vestnik Finansovogo universiteta [Bulletin of the Financial University], 2014, no 2 (80), pp. 74-78 (in Russ.).
6. Kuverin I.Yu. Improving the methodology for calculating the cost and investment attractiveness of real estate objects // International innovation research, collection of articles of the X International Scientific Practical Conference, 2017, pp. 95-98 (in Russ.).
7. Larionov A.N., Klyueva T.G. Environmental friendliness and economic efficiency as factors of investment attractiveness of housing construction // Nedvizhimost: ekonomika. Upravleniye [Real estate: economy, management], 2011, no 1, pp. 14-17(in Russ.).
8. Nikishina OV, Morgunova T.A. Evaluation of the investment attractiveness of real estate // Izvestiya vuzov. Investitsii. Stroitelstvo. Nedvizhimost [News of universities. Investments. Building. The property], 2016, no 2 (17), pp. 80-86 (in Russ.).
9. Petrukhin AB, Petrukhin M.A. Evaluation of the investment attractiveness of urban real estate // Genezis ekonomicheskikh i sotsialnykh problem subyektov rynochnogo khozyaystva v Rossii [The genesis of the economic and social problems of market economy entities in Russia], 2015, no 9 (part 1), pp. 98-101 (in Russ.).
10. Saenko I.A. Development of a methodological approach to housing management based on the differentiation of residential real estate in terms of comfort level // Nedvizhimost: ekonomika. Upravleniye [Real estate: economy, management], 2016, no 3, pp. 29-33 (in Russ.).
11. Saenko I.A., Sarchenko V.I., Chepeleva K.V. Developing methodology for estimating comfortability and residential property // Espacios, 2017, no 33 (part 38), pp. 21.
Автор
Саенко Ирина Александровна, кандидат экономических наук, доцент кафедры проектирования зданий и экспертизы недвижимости, ФГАОУ ВО Сибирский федеральный университет, Инженерно-строительный институт. Адрес: пр-т Свободный 82А, г.Красноярск, 660041, Россия;
