CC BY
27
УДК 332
РО! 10.23672/d0270-1173-0888-а
Чикин Ян Михайлович
магистр кафедры экономики промышленности, учета, анализа и аудита, Московский авиационный институт, Национальный
исследовательский университет chikin-yan@rambler.ru
Суркова Екатерина Валерьевна
кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики промышленности, учета, анализа и аудита, Московский авиационный институт, Национальный
исследовательский университет surkovaev@mai.ru
Метод оценки объектов жилой недвижимости как инструмент управления в сфере жилищного строительства
Yan M. Chikin
Master of the Department of Industrial Economics, Accounting, Analysis and Audit, Moscow Aviation Institute, National Research University chikin-yan@rambler.ru
Ekaterina V. Surkova
Candidate of Economic Sciences, Associate Professor Department of Industrial Economics, Accounting, Analysis and Audit, Moscow Aviation Institute, National Research University surkovaev@mai.ru
The method of residential
real estate assessment as a management tool in the residential construction sphere
Аннотация. Разделение объектов жилой недвижимости мера необходимая, связана она с неоднородностью людей, являющихся потребителями этих объектов. Кроме того, влияние на разделение оказывает еще и уровень научного-технического прогресса общества, традиции, присущие, тому или иному обществу. Статья посвящена актуальной проблеме дифференциации объектов жилой недвижимости по степени комфортности. Предложен метод дифференциации объектов жилой недвижимости по степени комфортности, предусматривающий деление на классы объектов жилой недвижимости и формируемой ими пространственной среды.
Ключевые слова: объект жилой недвижимости, дифференциация объектов жилой недвижимости, оценка объектов жилой недвижимости.
Annotation. The division of residential properties is a necessary measure, it is associated with the heterogeneity of people who are consumers of these objects. In addition, the level of scientific and technological progress of society, traditions inherent in a society, also has an impact on the division. The article is devoted to the actual problem of differentiation of residential real estate by the degree of comfort. A method of differentiation of residential real estate objects according to the degree of comfort is proposed, providing for the division into classes of residential real estate objects and the spatial environment formed by them.
Keywords: residential property, differentiation of residential real estate, appraisal of residential real estate.
Ведение. Разделение объектов жилой недвижимости по присущим им основным характеристикам - стадии жизненного цикла, форме собственности (социальный наем, собственность), а также, по потребительским характеристикам - площадь объекта, расположение объекта и др. - есть дифференциация объекта жилой недвижимости.
Разделение объектов жилой недвижимости мера необходимая, связана она с неоднородностью людей, являющихся потребителями этих объектов. Кроме того, влияние на разделение оказывает еще и уровень научного-технического
прогресса общества, традиции, присущие, тому или иному обществу.
После развития жилищно-строительной сферы развивается рынок жилья. По итогам развития жилищно-строительной сферы и, вследствие этого изменения положения дел на рынке новостроек или первичного жилья, появляются объекты с соответствующими существующим в данный момент времени характеристиками. Положение дел на рынке жилья напрямую зависит от сложившейся ситуации в жилищно-строительной сфере. Привлечение инвестиций для реконструкции уже имеющегося фонда объектов и его
расширения за счет строительства новых - все это есть работа сферы жилищного строительства [1].
Вопрос о наличии методологического инструментария, позволяющего производить сравнительную оценку объектов жилой недвижимости по степени комфортности, возникает в случае рассмотрения проблемы степени (уровня) удовлетворения потребности покупателя жилья.
При этом производится оценка степени удовлетворения приобретателя объекта жилой недвижимости на основе предъявляемых требований со стороны приобретателя. Оцениваются качественные и количественные показатели, характеризующие качество и способность удовлетворения заявленных потребностей для объектов жилой недвижимости и окружающей жилой среды. Оценке подлежат такие параметры, характеризующие потребительские качества, как: местоположение объекта жилой недвижимости, качество исполнения и характеристики здания, в котором
приобретается объект жилой недвижимости. Местоположение объекта жилой недвижимости принимается во внимание, когда речь заходит как о расположении внутри самого здания, так и расположение объекта - удаленность от основных автомагистралей, а также от основных транспортно-пересадочных узлов.
Обзор подходов к дифференциации объектов жилой недвижимости.
На данный момент, основной метод разделения или дифференциации жилья по классам комфортности, ведет к разделению групп объектов на такие классы, как: эконом-класс, бизнес-класс, элит-класс.
Согласно подходу, основанному на Методологических положениях по наблюдению за уровнем и динамикой цен на рынке жилья [2], на рынке жилья могут быть выделены следующие типы квартир (рис. 1).
Рисунок 1 - Типы квартир на рынке жилья, согласно Методологическим положениям по наблюдению за уровнем и динамикой цен на рынке жилья
В 2012 году Национальным советом Российской Гильдии риелторов была введена Единая методика классификации жилых новостроек по потребительским качествам (классам) [3]. Методика, предложенная Российской Гильдией риелторов,
была разработана по заказу Федерального фонда содействия развития жилищного строительства.
Классификация распространяется на многоквартирные жилые здания с высотой до 75 метров. В
их число также входят и общежития квартирного типа, жилые помещения, входящие в состав помещений зданий другого функционального назначения.
Руководствуясь предложенной методикой, рынок первичного многоквартирного жилья, выделяют четыре класса (рис. 2).
Рисунок 2 - Классификация жилья по потребительскому качеству, согласно Российской Гильдии риелторов
Структура классов качества жилья, согласно этой методике, выглядит так:
- массовая жилая недвижимость, в состав которой входит жилье эконом-класса и комфорт-класса;
- жилая недвижимость повышенного качества, в состав которой входит жилье бизнес-класса и жилье элит-класса.
Дополнительно отметим, что жилье эконом и комфорт классов могут быть объединены в группу массового жилья, а жилье бизнес-класса и элит-класса могут быть объединены в группу жилья, так называемого. повышенного качества. На классы разделение жилья происходит по признакам обязательным или отсекающим, и факультативным, или опциональным (табл. 1) [3].
Таблица 1
Признаки, используемые для определения классов
Обязательные признаки (Отсекающие признаки)
Архитектура
Несущие и ограждающие конструкции Объемно-планировочные решения
Внутренняя отделка общественных зон
Общая площадь квартир
Площадь кухни
Инженерное обеспечение
Придомовая территория двора и безопасность
Инфраструктура дома
Параметры парковочной зоны
Класс проекта может быть снижен из-за несоответствия критериям объекта по обязательному признаку, в то время, как несоответствие рассматриваемого объекта недвижимости по факультативным признакам не подразумевает снижения класса проекта.
Приведенная классификация имеет ряд существенных недочетов. Первый недостаток связан с тем, что классификационные признаки, не охватывают всех предъявляемых потребителем требований, то есть, они являются слишком узкими и поэтому не подходят в полной мере. Вторым недостатком является то, что параметры признаков
Факультативные признаки (Опциональные признаки)
Остекление
Внутренняя отделка квартир
Характеристика входных групп и дверных блоков
(вход в квартиру)
Внешнее окружение и наличие социальной инфраструктуры в районе
по многим позициям трактуются без привязки к конкретным значениям. Конкретные значения того или иного параметра позволили бы произвести разграничение степени комфортности пространственной жилой среды.
Метод, основанный на классификации жилья по потребительскому качеству, разработанный Российской Гильдией риелторов, наиболее широко распространен и наиболее широко применяется в нынешнее время, когда встает вопрос о необходимости разделения жилой недвижимости на классы.
Еще один подход к дифференциации жилой недвижимости - это дифференциацией жилой недвижимости, принятая Росстатом. Несмотря на то, что при ее применении учитываются такие параметры оценки, как из какого материала возведен объект, этажность объекта; метраж и планировка составляющих объекта - квартир, а также степень их благоустройства. Однако ключевым ее недостатком является то, что при ее использовании не учитывается такой важнейший для потребителя параметр объекта, как степень обустройства придомовой территории объекта -наличие в непосредственной близости от рассматриваемого объекта жилой недвижимости параметров социальной, бытовой и транспортной инфраструктуры.
Существует еще несколько методов и классификаций объектов жилой недвижимости. Они также, как и приведенные выше методы, не позволяют составить целостную картину рассматриваемого вопроса. В связи с этим, авторами предложен метод дифференциации объектов жилой недвижимости по степени комфортности.
Метод дифференциации объектов жилой недвижимости по степени комфортности.
Метод дифференциации объектов жилой недвижимости по степени комфортности основывается на следующих основных характеристиках:
• комфортность представляет собой обобщенную характеристику степени комфортности жилой среды;
• комфорт - это есть совокупность свойств объектов жилой недвижимости и формируемой ими пространственной среды связанных с достигаемым с его помощью результатом, которым является степень комфортности;
• иерархическая структура образуется из всех свойств, формирующих комфортность каждого уровня жилой пространственной среды. Первый ярус - самое сложное свойство, который представляет собой оконечный индикатор - степень комфортности;
• покупатель принимает во внимание все потребительские свойства окружающей пространственной среды, при определении комфортности жилищных условий.
Метод заключается в присвоении весовых коэффициентов для каждого из рассматриваемых критериев оценки комфортности объектов жилой недвижимости и формируемой ими пространственной среды. Критерии оценки приведены в таблице 2.
Значения весовых коэффициентов выведены с использованием литературных источников [4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13], а также путем синтеза и анализа имеющейся информации и имеющихся данных.
Таблица 2
Система критериев оценки комфортности объектов жилой недвижимости и формируемой ими пространственной среды
Зоны воздействия факторов, формирующих комфортность объектов жилой недвижимости
Жилое помещение
Комфортность-объемно-планировочных решений;
Обеспеченность естественным освещением; Звуковой комфорт; Воздушно-тепловой комфорт;
Световой комфорт;
Внутреквартирная
отделка
Жилое здание
Состояние объекта;
Качество архитектурного облика
здания;
Удобство архитектурно-планировочных решений;
Контроль и управление системами инженерного обеспечения здания; Наличие вспомогательных помещений внутри здания для совместного пользования жителями;
Обеспечение безопасности жителей и качество зон общего пользования внутри здания;
Качество строительных материалов;
Качество санитарной защиты
Прилегающая территория жилого здания или комплекса жилых зданий с инфраструктурой
Тип жилой зоны, определяющий плотность застройки;
Транспортная доступность; Расположение объекта в поселении; Доступность общественного транспорта; Доступность объектов социально-бытовой инфраструктуры;
Обеспеченность придомовой территории физкультурно-оздоровительными, спортивными сооружениями и спортивными площадками; Озелененность территории; Инсоляция прилегающей территории; Акустическая защита придомовой территории; Безопасность и благоустройство прилегающей территории;
Близость водной среды и визуальный комфорт; Обеспеченность стоянками для автомобилей; Доступность экологического транспорта
Выводы. Таким образом, благодаря разработанному методу, появляется возможность проведения более точной классификации объектов по степени комфортности за принятие во внимание большего числа параметров, нежели в ранее разработанных и используемых методах. Параметры признаков в этом методе имеют привязку к конкретным значениям. Конкретные значения того или иного параметра позволяют произвести разграничение по степени комфортности пространственной жилой среды. Благодаря разра-
ботанному методу, потребители из групп каждого уровня достатка, каждый из которых выбирает себе жилье по подходящим для них параметрам уровня потребительского качества, смогут наилучшим образом сформулировать свой спрос. Продавцы же, в свою очередь, основываясь на желаниях каждого потребителя, с присущими его уровню потребительского качества параметрами, смогут наилучшим образом этот спрос удовлетворить.
Литература:
1. Бондалетова Н.Ф. Организационно- экономические аспекты повышения инвестиционной привлекательности инноваций на рынке жилой недвижимости : дис. ... канд. Экон. Наук : 08.00.05 / Бондалетова Наталья Федоровна. М., 2013. 156 с.
2. Об утверждении Методологических рекомендаций по наблюдению за уровнем и динамикой цен на рынке жилья (с изменениями на 30 июля 2015 года): приказ Министерства экономического развития Российской Федерации Федеральная служба государственной статистики от 20 января 2009 г. № 7 // СПС «КонсультантПлюс».
3. Единая классификация многоквартирных жилых новостроек. URL : http://realtymarket.ru/docs/ pdf/ekmzhd.pdf
4. ГОСТ 30494-2011 Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях. URL : http://docs.cntd.ru/document/1200095053
5. ГОСТ ИСО 14644-1 -2002 Чистые помещения и связанные с ними контролируемые среды. URL : http://docs.cntd.ru/document/1200032260
6. ГОСТ Р 56165-2014 Качество атмосферного воздуха. Метод установления допустимых промышленных выбросов с учетом экологических нормативов. URL : http://docs.cntd.ru/document/ 1200113826
7. СП 31 -107-2004 Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий. URL : http://docs.cntd.ru/document/1200038763
8. СП 42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01 -89. URL : http://docs.cntd.ru/document/1200084712
9. СП 50.13330.2012 Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003. URL : http://docs.cntd.ru/document/1200095525
10. СП 51.13330.2011 Защита от шума. Актуализированная редакция СНиП 23-03-2003. URL : http://docs.cntd.ru/document/1200084097
11. СП 52.13330.2011 Естественное и искусственное освещение. Актуализированная редакция СНиП 23-05-95. URL : http://docs.cntd.ru/document/ 1200084092
12. СИ 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные. Актуапизированая редакция СНиП 31-012003 // СПС «КонсультантПлюс».
13. СТО НОСТРОЙ 2.35.4-2011 «Зеленое строительство». Здания жилые и общественные. Рейтинговая система оценки устойчивости среды обитания. URL : http://docs.cntd.ru/document/120 0087581
Literature:
1. Bondaletova N.F. Organizational and economic aspects of increasing the investment attractiveness of innovations in the residential real estate market : dis. ... cand. econ. sciences: 08.00.05 / Bondaletova Natalia Fedorovna. M., 2013. 156 p.
2. On the approval of the Methodological Recommendations for monitoring the level and dynamics of prices in the housing market (as amended on July 30, 2015): order of the Ministry of Economic Development of the Russian Federation Federal State Statistics Service of January 20, 2009. № 7 // SPS «Con-sultantPlus».
3. Unified classification of multi-apartment residential new buildings. URL : http://realtymarket.ru/docs/ pdf/ekmzhd.pdf
4. GOST 30494-2011 Residential and public buildings. Microclimate parameters in the premises. URL : http://docs.cntd.ru/document/1200095053
5. GOST ISO 14644-1 -2002 Cleanrooms and associated controlled environments. URL : http://docs. cntd.ru/document/1200032260
6. GOST R 56165-2014 Air quality. A method for establishing permissible industrial emissions taking into account environmental standards. URL : http:// docs.cntd.ru/document/1200113826
7. SP 31 -107-2004 Architectural and planning solutions for multi-apartment residential buildings. URL : http://docs.cntd.ru/document/1200038763
8. SP 42.13330.2011 Urban planning. Planning and development of urban and rural settlements. Updated edition of SNiP 2.07.01-89. URL : http://docs.cntd.ru/ document/1200084712
9. SP 50.13330.2012 Thermal protection of buildings. Updated edition of SNiP 23-02-2003. URL : http://docs.cntd.ru/document/1200095525
10. SP 51.13330.2011 Noise protection. Updated edition of SNiP 23-03-2003. URL : http://docs. cntd.ru/document/1200084097
11. SP 52.13330.2011 Natural and artificial lighting. Updated edition of SNiP 23-05-95. URL : http:// docs.cntd.ru/document/1200084092
12. SI 54.13330.2016 Residential apartment buildings. The updated edition of SNiP 31 -01 -2003 // SPS «ConsultantPlus».
13. STO NOSTROY 2.35.4-2011 «Green building». Residential and public buildings. Rating system for assessing the sustainability of the environment. URL : http://docs.cntd.ru/document/1200087581
