CC BY
5
4. Сафаргалина Ю.М., Арасланбаев И.В. ОПЫТ УПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АПК В сборнике: СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ЭКОНОМИКИ В УСЛОВИЯХ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ Сборник статей Международной научно-практической конференции. Ответственный редактор А.А. Сукиасян. 2014. с. 202-204.
5. Арсланбекова Р.М., Арасланбаев И.В. РОЛЬ ИКС В ПОВЫШЕНИИ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ АПК В сборнике: СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ЭКОНОМИКИ В УСЛОВИЯХ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ Сборник статей Международной научно-практической конференции. Ответственный редактор А.А. Сукиасян. 2014. с. 13-15.
Кузнецова А. С. студент 4 курса факультет «Земельного кадастра»
Юрченко К.А. с. т преподаватель Кубанский Государственный Аграрный Университет Россия, Краснодарский край, г. Краснодар ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
В статье рассматриваются основные вопросы общей и частной оценке земель сельскохозяйственного назначения, также понятие кадастровой оценки, кадастровая стоимость, качество земли, бонитировка земель; выделены факторы, влияющие на кадастровую стоимость земель сельскохозяйственного назначения; анализируются Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения от 20 сентября 2010 года N 445.
Ключевые слова: кадастровая оценка, сельскохозяйственные земли, удельный показатель кадастровой стоимости земли; факторы ценообразования.
THEORETICAL QUESTIONS CADASTRAL VALUATION AGRICULTURAL LANDS
The article discusses the main issues of public and private assessment of agricultural land, as the concept of cadastral valuation, cadastral value, the quality of land, valuation of land; The factors that influence the cadastral value of land for agricultural purposes; analyzes the Guidelines for state cadastral valuation of agricultural land on September 20, 2010 N 445.
Keywords: cadastral valuation, agricultural land, the rate of cadastral value of the land; pricing factors
Согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-Ф3 кадастровая оценка - это совокупность действий, которая выполняется в следующем порядке:
1. утверждение решений об осуществлении государственной кадастровой оценки;
2. образование перечня объектов недвижимости, которые подлежат государственной кадастровой оценке;
3. выбор исполнителя работ и заключение с ним договора;
4. установление и формирование отчета о кадастровой стоимости;
5. экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости;
6. принятие результатов определения кадастровой стоимости;
7. занесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (ГКН).[1]
Положением главы 31 "Земельный налог" части второй Налогового кодекса Российской Федерации закреплен принцип платности использования земли. Формами такой платы являются земельный налог и арендная плата. При исчислении земельного налога налоговой базой является кадастровая стоимость земельного участка. При расчете арендных платежей за земельные участки и в случае выкупа земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если вы являетесь собственником находящегося на нем здания или сооружения, а также при оформлении наследства для исчисления размера госпошлины, которое оформляется нотариусом, тоже используется кадастровая стоимость.
С помощью получаемых в государственный бюджет денежных средств решается много социальных и экономических вопросов в стране. Основой кадастровой оценки является деление земли на категории и виды разрешенного использования. В зависимости от факторов влияющих кадастровую стоимость, ее расчет ведется по-разному.
Можно выделить следующие факторы, влияющие на кадастровую стоимость земель сельскохозяйственного назначения:
1. Расстояние до:
- центров инфраструктуры;
- пунктов хранения сельскохозяйственной продукции;
- баз снабжения материально-техническими ресурсами;
- элементов окружающего ландшафта;
2.Характеристика:
- состояния дорожной сети;
- плодородие почвы;
- технологические свойства почв;
- состояние и свойства грунта для прогнозирования возможного строительства и затрат на него;
-рельефа местности;
3.Наличие:
- объектов коммунальных услуг;
- источников загрязнения;
- конкуренции продавцов и покупателей;
- ирригационных систем и зеленых насаждений.
Согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-Ф3 кадастровая стоимость в Российской Федерации является стоимостью, установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости. [2] Согласно федеральному стандарту оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508 под кадастровой стоимостью в Российской Федерации понимается рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости. [3]
Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий учитывает нахождение интегральных показателей по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению для расчета рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.
Объектом оценки являются сельскохозяйственные угодья, в границах субъектов РФ. Согласно Земельному кодексу земли сельскохозяйственного назначения являются землями, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. [4]
Оценка земель делится на общую и оценку земель по эффективности возделывания отдельных видов насаждений т.е. частная оценка. Массовые оценочные работы по землям сельскохозяйственного назначения содержат бонитировку почв и экономическую оценку земель.
Первым этапом оценочных работ является бонитировка почв, которая показывает относильное качество земель.
В. А. Махт, В. А. Руди, Н. В. Осинцева считают, что «качество земли -важнейший фактор плодородия и организации ее использования, предмет целенаправленного улучшения, изучения и оценки». [5]
Бонитировка (от лат. Bonitas) - представляют собой сравнительную характеристику качества пахотных и других земельных угодий. Производится по запасу питательных веществ и других факторов,
определяющих степень естественного плодородия.
Бонитировка почв проводится на основании почвенных обследований, информация берется у сельскохозяйственных организаций за пятилетний период и выражается в баллах. Объектом оценки являются почвенные разновидности, а так же их группы. Предмет оценки - это общие физические свойства почвы, т. е. те свойства, которые влияют на рост сельскохозяйственной продукции.
Цель бонитировки:
1) необходимо объединить земельные угодья и почвы в группы по их продуктивности;
2) установить более благоприятную почву для определенной сельскохозяйственной культуры;
3) предоставить производственную оценку района или одного хозяйства;
4) произвести оценку с учетом почвенно-климатических условий и выявить производственные ресурсы;
5) рационально вести сельскохозяйственное производство;
6) обнаружить почвенные недостатки и правильно распределить мероприятия по повышению плодородия и урожайности сельскохозяйственных культур на различных почвах.
Вторым этапом массовых оценочных работ является экономическая оценка земли, которая включает в себя частную и общую оценку. Частная оценка-это оценка по продуктивности возделывании некоторых сельскохозяйственных культур.
Основные показатели:
• продуктивность по видам угодий;
• окупаемость затрат;
• дифференциальный доход;
Общая оценка-это установление показателей характеризующих эффективность использовании земли при приобретенном уровне земледелия и объективных показателей плодородия.
Основные показатели:
• урожайность основных сельскохозяйственных культур;
• окупаемость затрат;
• дифференциальный доход.
До 2015 года все земельные платежи за земли сельскохозяйственного назначения частная кадастровая оценка исчислялась от кадастровой стоимости, рассчитанной на основании Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения от 4 июля 2005 года №145.
С 2010 года было утверждено определение кадастровой стоимости земельных участков, на основании Методических рекомендаций по
государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения от 20 сентября 2010 года N 445.
Согласно Методическим рекомендациям №445 земли, которые по определению относятся к сельскохозяйственным и на которых проводят оценочные работы, делятся на шесть групп. Они выделяются по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода в сельскохозяйственном производстве:
I группа - сельскохозяйственные угодья;
II группа - земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства и т.д.;
III группа - земли под замкнутыми водоемами;
IV группа - земли под древесно-кустарниковой растительностью, болотами, нарушенные земли;
V группа - земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;
VI группа - земли, пригодные под оленьи пастбища, свалками, оврагами, песками и т. п. [6]
Для определения удельного показателя кадастровой стоимости первой группы земель, используется доходный подход, метод капитализации. Сущность этого метода заключается в конвертации прибыли за один год в стоимость с помощью коэффициента капитализации.
Коэффициент капитализации-это ставка, которая необходима для преобразования потока доходов к одной суммарной стоимости. Применяется этот метод если, стабильный доход и доход возрастает равными шагами. Первым делом рассчитывается годовой чистый операционный доход, затем коэффициент капитализации и рыночная стоимость рассчитывается по формуле:
С=ЧОДЖ
где С — рыночная стоимость недвижимости;
ЧОД - чистый операционный доход;
Я - коэффициент капитализации.
Удельный показатель кадастровой стоимости второй и четвертой группы земель оценивается индивидуально, удельные показатели кадастровой стоимости земель принимаются равными удельным показателям рыночной стоимости этих земель, затем оформляется отчет в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Определение удельного показателя кадастровой стоимости для третей группы сопровождается выделением и оценкой эталонных земельных
участков.
Порядок действий:
1. составление групп земельных участков, в границах которых расположены эти земли;
2. необходимо произвести кластеризацию земельных участков, то есть разбить земельные участки на группы с максимально похожими характеристикам;
3. определить эталонный земельный участок для всех кластеров;
4. рассчитать рыночную стоимость всех эталонных земельных участков, в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности;
5. определение удельных показателей кадастровой стоимости этих земель.
Составление групп земельных участков подразумевает нижеуказанные действия:
1. установление перечня факторов стоимости земельных участков для субъектов РФ;
2. описание земельных участков в разрезе факторов стоимости;
3. группировка земельных участков на основе схожести характеристик, установленных в разрезе факторов стоимости.
Для пятой группы удельный показатель кадастровой стоимости определяется на основе значения среднего для субъекта РФ удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда.
Удельный показатель кадастровой стоимости шестой группы рассчитывается с применением минимального показателя для субъекта РФ, полученного по результатам оценки земель сельскохозяйственного назначения по первой группе.
Для определения кадастровой стоимости земельного участка необходимо найти произведение суммы удельных показателей кадастровой стоимости земель на площадь, занимаемых этими землями в границах земельного участка.
Кадастровая стоимость земельных участков вновь образуемых в результате раздела, объединения или изменения границ определяется согласно приказу минэкономразвития РФ от 12.08.2006 №222 "Об утверждении методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка" путем умножения площади земельного участка на средний удельный показатель кадастровой стоимости по району.
Жуков В.Д., Радчевский А.Н и Юрченко К.А. считают такой подход не совершенным так как у «сельскохозяйственных организации, у которых фактический совокупный почвенный балл ниже среднего по бывшему
колхозу, кадастровая стоимость завышена, а по которым совокупный почвенный балл выше среднего по бывшему колхозу кадастровая стоимость и земельный налог занижены, чем нарушается основной принцип налогообложения - принцип справедливости» [7]
Применение новой методики позволит сделать земельные платежи более справедливыми Государственная кадастровая оценка земель осуществляется по единой методической документацией с применением единого программного обеспечения, поэтому результаты кадастровые стоимости земельных участков земель сельскохозяйственного назначения, являются сопоставимыми для всей территории Российской Федерации. Это дает возможность использовать стоимость земель не только в налогообложении, но и для формирования государственной политики в области инвестиционной деятельности, принятия инвестиционных решений и позволяет еще лучше управлять земельными ресурсами.
Использованные источники:
1. "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-Ф3
2. Приказ Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222 (ред. от 17.11.2011) "Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка"
3. Приказ Минэкономразвития РФ от 4 июля 2005 г. N 145
"Об утверждении методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения"
4. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 N 445 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения"
5. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508
6. Жуков В.Д., Радчевский А.Н., Юрченко К.А. «Кадастровая оценка вновь образуемых земельных участков земель сельскохозяйственного назначения»
7. В. А. Махт, В.А. Руди, Н.В. Осинцева «Проблемы кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения»/Махт В.А., Руди В.А., Осинцева Н.В. // Часть I. Оценка качества и классификация сельскохозяйственных угодий. - Омск: Кн. изд-во, 2007. - 112 с.
