CC BY
35
РАЗВИТИЕ АПК
УДК: 332.21
ТЕНЕВАЯ ЭКОНОМИКА НА ЛОКАЛЬНЫХ РЫНКАХ ЗЕМЕЛЬ: КРАХ ИЛИ ПЕРСПЕКТИВЫ РЕФОРМЫ СОБСТВЕННОСТИ
М.В. РОГОВА, инженер лаборатории экономической и социальной географии
E-mail: traveller-irk@ya.ru Институт географии имени В.Б. Сочавы Сибирского отделения РАН
Статья раскрывает специфику и особенности земельных рынков на муниципальном уровне, сложившихся на фоне проведения реформ собственности и местного самоуправления. В ходе исследований сделаны выводы, имеющие значение для прогноза развития сельских сообществ Прибайкалья. Рассмотрен состав земель, пригодных для организации домашнего хозяйства и семейного бизнеса, проанализирована высокая стоимость земельных участков, не сопоставимая с уровнем жизни и доходов населения сельских сообществ.
Ключевые слова: локальный рынок земель, теневая экономика, ценовая политика, сельские сообщества
Неформальная экономика и частная собственность. Итоги реформы собственности, как и проблемы сельских сообществ, связанные с перераспределением земель, практически не ощущаются на уровне округов и регионов. С проведением приватизации стали возможными сделки с землей, равно как и перемены в законодательстве, регулирующем земельную сферу. Сложившиеся в регионах и субъектах Российской Федерации локальные земельные рынки имеют свою как открытую, так и закрытую специфику, свою политику ценообразования и разброс цен, своих покупателей и продавцов. Не менее важным аспектом в исследованиях рынков считает-
ся многообразие социокультурных факторов, набор которых является уникальным для каждого региона. В частности, инструментарий оценки региональных особенностей описывают в своей работе Р.В. Косарев и Д.В. Олянич [8]. Каждому региону присуща уникальная композиция стимулов и ограничений в деятельности субъектов рынка, которые дополняют общие условия экономического регулирования в данной сфере предпринимательства. Прежде чем рассматривать особенности локального рынка земель в Байкальском регионе, коснемся некоторых принципиальных черт современной экономики, немаловажными из которых можно считать формирующиеся отношения собственности.
Локальный рынок земли - своеобразная арена, где не только происходит сама сделка купли-продажи земельного участка, но и формируется новый тип отношений собственности, соответствующий современным экономическим условиям. Об этом соответствии упоминали еще в XIX в. К. Маркс и Ф. Энгельс, указывая, что отношения собственности каждой эпохи соответствуют способам производства и обмена данной эпохи. В целом этих выводов на протяжении нескольких десятков лет придерживались и советские экономисты, уточняя при этом, что отношения собственности изменяются под влиянием многообразных факторов (военных захватов,
государственного законодательства, политических революций и т.д.), принимая формы, соответствующие общественному способу производства [10]. По наблюдениям В.И. Лоскутова, в настоящее время даже бывшие теоретики марксизма придерживаются другой, постинституциональной трактовки собственности. Она отражает юридическую сторону собственности с помощью таких понятий, как легитимность, легальность, легитимация и пр. Из наиболее известных авторов по этой тематике можно отметить Р.И. Капелюшникова, И.А. Семенову, О.И. Короткову, Е.М. Скаржинскую и В.В. Чек-марева, М.В. Снеговую, В.А. Рыбакова.
Определения легитимности (неформальное признание прав собственности) и легальности (формальное признание прав собственности) дает Р.И. Капелюшников [6]. Собственно, это те институциональные режимы, в рамках которых понятие собственности рассматривается чаще всего. Влияние культуры, гражданского сознания и менталитета, влияющих на восприятие прав собственности, раскрывает М.В. Снеговая [20]. При этом культурная инерция при формировании института частной собственности в России объясняется исторически сложившимися отношениями власти и общества.
В работе И.А. Семеновой справедливо отмечено, что российское государство традиционно воспринималось обществом как учреждение образовательное, просветительское и исправительное, но не правовое [17]. С этой точки зрения современные работы по изучению института собственности восполняют исторический пробел, когда единственно безусловной легитимностью обладал только институт власти. При этом только сложившийся институт государственного управления, как это следует в частности из работ О.И. Коротковой [7], способен сформировать условия для эффективного развития собственности, где главным целевым объектом является население как первичный собственник имущества.
Качественный и количественный анализ специфики прав собственности, включая необходимость четкого определения прав частной собственности в целях их защиты, обосновываются в работе Е.М. Скаржинской и В.В. Чекмарева [19]. Субъектную юридическую оценку собственности дает также В.А. Рыбаков, конкретизируя интересы граждан и выделяя право на личную и частную собственность [16]. Автор отмечает, что как только личная собственность выбрасывается на рынок товаров или
труда, она превращается в рыночную частную собственность, т.е. личная собственность, которая носит потребительский характер, легко переходит в товар, реализуемый на рынке. Для данного исследования это принципиальный момент, который объясняет процесс формирования отношений собственности в рыночных условиях.
По сути, собственность, становясь предметом торга с превалирующей на рынке долей теневого сегмента, приобретает высокую стоимость для конечного потребителя. В этом заключается основная проблема реформы собственности в настоящее время. Основные сектора коррупционного рынка -это распределение бюджета, управление государственной собственностью и природными ресурсами. И хотя сложно измерить данную латентную составляющую, в целом, по данным экспертов, объем российского рынка коррупции составляет порядка 300 млрд долл. в год1. Рост коррупции именно на земельном рынке достигает колоссальных масштабов. По оценкам В.И. Леваковой, ежегодный оборот взяток на земельном рынке России перевалил за отметку 10 млрд долл. [9]. Особенно высоки ставки за перевод земель в вид разрешенного использования с возможностью строительства, к примеру на землях сельскохозяйственного назначения. По данным Н.И. Шагайды, цена земельного участка возрастает при этом до 960% [21]. Расчет автора представлен по участкам, которые приобретались гражданами Московской области. Можно привести в качестве примера одно из сельских сообществ Прибайкалья, где цены на участки, приобретенные вместе с возможностью строительства загородных домов, увеличилась в 15-17 раз [14]. Приведенные цифры наряду с приобретенной стоимостью составляют область неформального рынка земельных участков. Существует еще один показатель роста теневого сектора на земельном рынке. Он заключается в существенной разнице цен на участки даже в пределах одного населенного пункта.
Формирование цен на земельные участки в сельских сообществах - следствие фактора теневой экономики. Для начала приведем диаграммы цен по объектам продаж в двух населенных пунктах Прибайкалья. В диаграммах (рис. 1-2) приведены цены на земельные участки, фиксировавшиеся в 2012 г. - первой половине 2013 г.
1 Эксперт: Объем рынка коррупции в РФ составляет порядка 300 млрд долл. в год. URL: http://www.rbc.ru/rbcfreenews/2013 0408172047.shtml.
В первом случае в пос. Никола минимальная цена за сотку земли возрастает почти в 38 раз, в Листвянке - в 13 раз. Это два самых востребованных населенных пункта по приобретению земельных участков. Во-первых, они расположены вдоль популярного по объектам загородного строительства Байкальского тракта, который расположен в Иркутском районе Иркутской области. Во-вторых, поселки располагаются вблизи крупнейших водных объектов: пос. Никола - на берегу Иркутского водохранилища, пос. Листвянка - на берегу оз. Байкал. Эти обстоятельства обусловливают высокую стоимость некоторых участков.
Существенный разброс цен на земли характерен для стран с развитым институтом частной собственности. Однако говорить о его развитии в России пока не приходится, особенно если под развитием понимать не доступность участков для приобретения их в собственность, а подготовленность институциональных и законодательных рамок для развития частной собственности в России. Разброс цен в данном случае скорее носит спекулятивный характер и связан с высокой долей коррупционных сделок в период приобретения земельных участков и оформления их в частную собственность.
Либерализация цен, происходившая параллельно с реформой собственности, усугубила
Цена 1 (43) 1800,
Цена 10 (1615)
Цена 2 (92)
Цена 9 (366)
Цена 8 (275)
Цена 3 (143)
Цена 4 (165)
Цена 7 (257)
Цена 5 (183)
Цена 6 (220)
Рис. 1. Цены на участки в пределах пос. Никола (в скобках даны реальные цены, тыс. руб./сот.)
Цена 1 (60)
Цена 2 (87)
Цена 3 (91)
Цена 4 (94)
Цена 5 (96)
Цена 6 (98)
Цена 7 (121)
Цена 8 (132)
Цена 9 (143)
Цена 10 (148)
Рис. 2. Цены на участки в пределах пос. Листвянка (в скобках даны реальные цены, тыс. руб./сот.)
последствия от хаотичной приватизации земель населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения. В качестве первоочередной выгоды от приобретения земельного участка этих категорий земель рассматривалась возможность строительства коттеджных поселков, туристических объектов и соответствующей инфраструктуры. В соответствии с этими определенными, но достаточно узкими коммерческими интересами, лоббировались поправки в законодательство как регионального, так и федерального уровня. Примеры региональных законов, позволивших строить на землях сельскохозяйственного назначения, приведены в авторской статье [14]. Речь идет о законодательных актах, касающихся родовых усадеб в субъектах РФ2. Проект аналогичного закона в Госдуму был внесен по инициативе либерально-демократической партии России летом 2013 г.
Подобные законотворческие инициативы кроме директивно провозглашаемых благих экономических намерений имеют обратную, достаточно нелицеприятную сторону. В первую очередь, они обращены против сельских сообществ и тех его представителей, кто готов заниматься домашним, а тем более фермерским хозяйством на землях сельскохозяйственного назначения в соответствии с видом разрешенного использования. Зачастую эти земли отчуждаются в пользу организаций-подрядчиков загородного строительства. Если земли сельскохозяйственного назначения находятся в достаточно удаленных местах и не востребованы в качестве коттеджных поселений, тогда интерес к ним проявляют крупные агрохолдинги. Однако и в этом случае наблюдается превалирование интересов крупного собственника над частными, а в ряде случаев и их поглощение. По сведениям Института конъюнктуры аграрного рынка, приведенным в статье О. Виссера и М. Споора, крупные агрохол-динги имеют в аренде или собственности порядка 10% российских сельскохозяйственных земель [4]. Очень часто власти эту цифру не воспринимают всерьез, аргументируя тем, что на Западе, особенно в Северной Америке и Канаде, крупный бизнес контролирует почти всю сельскую местность. Однако при этом, как отмечает А.М. Никулин, контроль крупного агробизнеса распространяется на доста-
2 Закон Белгородской области от 15.03.2010 № 331 «О ро-
довых усадьбах в Белгородской области»; Закон Брянской области от 12.07.2011 № 65-З «О родовых усадьбах в Брянской области».
точно независимые слои фермерских хозяйств, оказывая им поддержку через специальные программы кредитования, поддержки технологий и инноваций в сельском хозяйстве [12]. В России крупные агро-холдинги зачастую эксплуатируют труд наемной рабочей силы, как это фактически происходило в советское время в коллективных хозяйствах.
Кроме того, в России даже в регионах с развитым фермерским хозяйством, таких как Краснодарский край, получили развитие практики земельного рейдерства. Информация об этом содержится в ряде публикаций, в частности в журнале «Русский репортер» [2, 3, 11]. В таких сравнительно удаленных от центра регионах России агрохолдинги вторгаются в земли фермеров, незаконно засевая их площади или собирая с их полей урожай. При этом применяются бандитские схемы запугивания, а местная власть и представители полиции, как правило, придерживаются политики невмешательства, зачастую пребывая в связке с главами агрохолдингов.
Сращение властных и бизнес-структур в отношении интереса к земельной собственности отмечают и в других регионах. В Подмосковье достаточно было подловить собственника земельного пая на юридических аспектах, воспользоваться правовой неграмотностью и приписать его земельный участок к составу крупного землевладельца. Мелкие собственники, как правило, проигрывают перед мошеннической схемой, хотя она и проводится официально через суды. Разумеется, существующая реальность, равно как и приватизация земель по данному сценарию, не могут восприниматься обществом как легитимные процессы.
В исследованиях сельских сообществ Прибайкалья автор сталкивался не только с игнорированием права на частную собственность сельских жителей, но и с нарушением права на землю достаточно крупного землепользователя - Прибайкальского национального парка. Суть проблемы здесь также заключается в тесной связке представителей бизнеса и местных властей. Конфликт местной администрации и охраняемой природной территории закончился отчуждением земель парка в пользу частных собственников - владельцев туристических баз на побережье оз. Байкал. Это решение было принято вопреки исключительному праву парка на приватизацию своих земель, прописанному в Федеральном законе от 14.03.1995 № 33-ФЗ (ред. от 12.03.2014) «Об особо охраняемых природных территориях» (п. 4 ст. 12). Решающую роль здесь
сыграла та же схема лоббирования на локальном уровне интересов определенной группы лиц. Как видим, право граждан и даже организаций на свою собственность игнорируется независимо от региона страны и тем более от его удаленности или близости к центру.
Неформальная занятость и перспективы развития сельских сообществ Прибайкалья с точки зрения частной собственности. Чтобы понять, к чему может привести уже устоявшаяся картина нарушения прав собственности граждан и исключительное соблюдение интересов крупных собственников, следует отметить, что основным источником выживания в сельской местности стало домохозяйство. Именно его функционирование в виде личного подсобного хозяйства или традиционных типов природопользования или ремесленной деятельности обеспечивает выживание сельского населения в отсутствие других источников дохода. Эти неформальные практики и отношения в системе социальных сетей сельских сообществ позволяли им выживать как в советские годы, так и в годы реформ и после. Впрочем, как и отношения собственности, неформальная занятость будет соответствовать тем историческим периодам развития, в которых ее рассматривают исследователи, в частности О.В. Синявская [18]. В продолжение этого тезиса можно отметить, что неформальный сектор усиливается тогда, когда режим всеобъемлющего регулирования разрушен на пути к дерегулированию и свободному рынку, что и наблюдается в постреформенный период.
Примеры неформальной занятости в сельских сообществах Прибайкалья - это прием и размещение гостей в летних домиках во время туристического сезона, рыболовство в отсутствие квот, неучтенные формы пользования электроэнергией, сельскохозяйственной техникой и пр. Без этих нелегальных способов жизнеобеспечения выживание населения в сельской местности стало бы вовсе невозможным. Особенно это касается депрессивных и дотационных территорий, положение которых ухудшилось с момента принятия закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления»3. Закон фактически переложил на плечи и без того нищих муниципальных образований социальные обязательства, не обеспечив их
3 Об общих принципах организации местного самоуправления: Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ (ред. от 28.12.2013), с изм. и доп., вступ. в силу с 30.01.2014.
при этом финансовой поддержкой. Именно с этого момента такие ресурсы, как земельные участки, стали объектами первоочередного дохода для местного самоуправления. В любой борьбе за местную власть земля становилась инструментом предвыборных спекуляций. Кандидаты стремились каждый по-своему упорядочить схему распоряжения землей и сделать ее прозрачной, однако после выборов земля вновь становилась объектом спекулятивного торга и роста коррупционных отношений. Такая политика возможна в первую очередь благодаря неограниченному доступу к ресурсам, которыми обладает местная власть. Отсюда следует, как справедливо отмечает М.Я. Рожанский, что неформальная экономика выступает основным заказчиком на выборах местного самоуправления [15]. От того, как переплетены социальные неформальные сети, зависит функционирование всей сложившейся системы теневой экономики.
Попытки исследовать распределение земельных участков в сельских сообществах, как правило, оказываются неудачными. Земельные комитеты при местных администрациях нередко предоставляют ложную информацию или не представляют ее вообще. Открытым и достоверным источником данных по объектам продаж стала статистика агентств недвижимости, которой автор воспользовался при составлении диаграмм (рис. 1-2). Из этих данных становится понятно, сколько земельных участков выставлено на продажу в муниципальных образованиях и по какой цене. Кроме того, агентства недвижимости предоставляют данные и по категориям земель, и по видам их разрешенного использования. Практически все объекты, выставленные на продажу, находятся в собственности граждан, т.е. приватизированы. Иногда объект, относящийся к охраняемой природной территории, также оказывается в частной собственности. Это уже следствие нелегальной схемы приобретения участка. Как правило, подкованный в вопросах земельного законодательства юрист может оформить практически любой участок как частную собственность. Это несколько напоминает неформально существовавшую профессию лоббиста-крючкотвора «грилейро»4, которая была зафиксирована бразильскими социологами во времена незаконных захватов земель
4 «Грилейро» - термин В. Соболева, характеризующий землевладельцев с капиталом, фабриковавших поддельные документы на право владения свободными территориями. URL: http://www.vokrugsveta.ru/vs/article/5579/.
властями у коренных жителей бассейна Амазонки [1]. Необходимо отметить, что нередко местное самоуправление оказывается не вправе распоряжаться своими земельными ресурсами, как правило, это право берут на себя районные власти. А депутаты от муниципальных образований иногда даже не посвящены в вопросы перераспределения земель, т.е. возможность распоряжаться ресурсами территории постепенно поднимается выше по властной вертикали. Хотя де-юре это право было предоставлено местным самоуправлениям еще в 2003 г. Таким образом, неформальная деятельность обеспечивает существование и рост теневого сектора экономки в земельной сфере.
Следует отличать неформальную занятость как совокупность социальных сетей, обеспечивающих выживание сельских сообществ, от неформальной деятельности, в рамках которой функционирует коррупционный механизм перераспределения земель. В первом случае наблюдаются сложившиеся годами практики выживания сельских жителей, без которых жизнь в сельской местности была бы неполноценной, если не абсурдной, как без собирательства или охоты и рыболовства. Во втором случае мы имеем дело с теми экономическими и социальными связями с властями разного уровня, которые поддерживают схему перераспределения земельных ресурсов от мелких собственников к крупным. Следствием этих процессов являются высокие цены на землю в пределах сельских сообществ, несоизмеримые с доходами сельского населения.
В ряде поселений местные жители жалуются на многолетние очереди за земельными участками для сельской молодежи. Хотя право приоритета при получении земли в личную собственность для организации домашнего хозяйства должно быть неоспоримым. Фактически земли, предназначенные для местных жителей, оказываются проданными сельскими или районными администрациями. Те собственники, которые не воспользовались земельными участками, выставляют их затем на продажу по завышенной цене. Такая политика ценообразования определяет высокую стоимость участков и существенный разброс цен на локальных земельных рынках. В любом случае неформальный доход от продажи земель приносит дивиденды только представителям местной власти, которым доступно право распоряжения земельными ресурсами, сельское же сообщество оказывается в проигрыше.
Несмотря на явную дискриминацию сельских жителей в вопросах перераспределения собственности, можно выделить и положительную тенденцию в формировании перспектив развития сельских сообществ. Земельные ресурсы как возможность загородного строительства и занятия туристическим бизнесом явились объектом притяжения в село сравнительно обеспеченного среднего класса. В целом массовый спрос на земли, или земельный бум, пришелся на 2008-2009 гг. Именно тогда наблюдался и пик цен на земельные участки и недвижимость в целом на Байкале. К примеру, в 2008 г. цена за участок в 10 соток достигала 1,2 млн руб. Так высоко оценивались земли на побережье в пределах пос. Большое Голоустное [5]. В то же время стоимость участков земель сельскохозяйственного назначения в Прибайкалье составляла в зависимости от местности от 1,5 до 5,5 млн руб. за 1 га [13]. В настоящее время отмечается не такой существенный разрыв между ценами даже в пределах одного населенного пункта (рис. 3).
Данные диаграммы приведены на 01.01.2014 по ценам, представленным на сайте агентства недвижимости «Инвест 38». Можно наблюдать, что разброс цен на земельные участки существенно сократился: минимальные цены отличаются от максимума всего в 3,6 раза по сравнению с данными 2013 г., когда разница цен в том же пос. Никола доходила до 38 раз (рис. 1).
В менее востребованных по продажам земель населенных пунктах, к примеру в пос. Большое Голоустное, участок в 10-12 соток земли можно приобрести в пределах 300 тыс. руб. Во-первых, такой существенный спад цен понизил интерес перекупщиков к локальным земельным рынкам. Повышать цены на земельные участки не имеет смысла -спроса 6-7-летней давности уже не наблюдается. Во-вторых, за прошедшие годы произошел отсев тех, кто смог построить домохозяйство и ликвидную туристическую базу или хотя бы гостиницу, пользующуюся спросом, и тех, кто не смог обосноваться в сельской местности.
Средний срок ожидаемой ликвидности от туристического бизнеса составляет 5-6 лет. Как правило, из них 2-3 года уходит на строительство, остальное время необходимо для раскручивания бизнеса и поиска своей ниши для успешной конкуренции с другими представителями туристического сектора. По истечении этих лет стало понятно, что большое количество коммерческих отелей на Байкале ос-
Цена 10 (325)
Цена 9 (170)
Цена 8 (155)
Цена 7 (140)
талось невостребованным. Многим собственникам пришлось выставить на продажу уже отстроенные турбазы, так и не принесшие дохода и не оправдавшие затрат. Это привело к парадоксальной ситуации в некоторых сельских сообществах - при достаточно большом предложении объектов продажи, представленных на рынке недвижимости, наблюдается дефицит земельных участков для сельских жителей. Это и есть следствие той земельной политики, которую проводили органы местного самоуправления на протяжении последних лет.
Справедливости ради необходимо отметить, что сейчас местные власти ведут избирательную политику в
отношении перераспределения земель. С одной стороны, к этому их толкает наметившийся дефицит земельных ресурсов в пределах населенных пунктов, с другой - постепенно сформировалось представление о необходимости разумно подходить к составу и характеру населения сельских сообществ. Коммерческий контингент, пришедший в село, оказался неспособным сосуществовать с сельским социумом. Социальная роль и ответственность за жизнь села оказались для большинства коммерсантов непривлекательны. Представители власти стали понимать, что кроме личной выгоды приезжие бизнесмены, а тем более руководящие своими туристическими объектами дистанционно, не выражают стремления к положительным преобразованиям села. Вся социальная инфраструктура по-прежнему лежит на плечах органов местного самоуправления. Лишь единицы соглашаются вести разговор с властями и участвовать в строительстве детских площадок, подъездных путей, а также в уборке твердых бытовых отходов и прочих необходимых для жизнеобеспечения поселка мероприятиях. Этот контингент и представляет собой ту целевую группу и немногочисленную пока прослойку среднего класса, с которым могут быть связаны дальнейшие перспективы развития сель-
Цена 1 (42)
Цена 2 (90)
Цена 3 (91,6)
Цена 4 (126,7)
Цена 5 (127,5)
Цена 6 (139,6)
Рис. 3. Цены на участки в пределах пос. Никола (в скобках даны реальные цены,
тыс. руб./сот.)
ских сообществ. Их активное участие в социальной жизни села постепенно сдвигает область личных и коммерческих интересов к жизни публичной, общественной, политической. Они уже выступают на сельских сходах, и не исключено их участие в выборах в органы местного самоуправления. Этапы борьбы за ресурсы местности постепенно оттесняются стремлением окружить себя и сельское сообщество комфортными условиями проживания и проведения открытой и прозрачной политики в распоряжении ресурсами местности. В конечном итоге это неизменно сократит фактор теневой экономики не только на земельном рынке, но и в схеме распределения бюджетных доходов села. В этом и заключается достойная перспектива для развития сельских сообществ.
Список литературы
1. Барсов С. Пистолерос - коммивояжеры смерти // Вокруг света. 1970. № 6.
2. Буртин Ш. Второе нашествие марсиан. Почему про раскулачивание и коллективизацию - это не про вчера, а про сегодня // Русский репортер. 2012. № 14.
3. Буртин Ш. Технология земельного рейдерс-тва // Русский репортер. 2012. № 14.
4. Виссер О., Споор М. Захват земель в постсоветских странах / Крестьяноведение: теория, история, современность. Ученые записки. 2011. Книга. Вып. 6. М.: ИД «Дело», РАНХиГС. 2011. С. 68-97.
5. Докукина К., Арбузова Е. Зона отчуждения. Жители Большого Голоустного строят свой турбиз-нес на границе с будущей ОЭЗ // Восточно-Сибирская правда. 09.02.2008.
6. Капелюшников Р. Собственность без легитимности? // Вопросы экономики. 2008. № 3. С. 85-105.
7. Короткова О.И. Государственное управление как необходимый процесс в условиях эффективного развития собственности // Государственная власть и местное самоуправление. 2012. № 4. С. 20-25.
8. Косарев Р.В., Олянич Д.В. Инструментарий оценки региональных особенностей рынков коммерческой недвижимости с учетом многообразия социокультурных факторов // Российский академический журнал. 2013. Т. 26. № 4. С. 31-34.
9. Левакова В.И. Земельный рынок - утопия или реальность? // Проблемы МСУ. 2006. № 17.
10. Лоскутов В.И. Собственность без легитимности - не собственность. URL: http://www.loskutov. org/Artcles/articles_10.htm.
11. Нефедова Т.Г. Людям нужна не земля, а работа. Агрохолдинги - спасение России. Зло не в них, а в коррупции // Русский репортер. 2012. № 14.
12. Никулин А.М. Село и воля / Вторая Россия: дифференциация и самоорганизация: сборник научных статей. Книга. М.: ИД «Дело», РАНХиГС. 2012. C. 117-128.
13. Рогова М.В. Проблемы изучения ресурсов сельских сообществ на региональном и локальном уровне // Актуальные вопросы экономики и социологии: тезисы докладов VIII Осенней конференции
молодых ученых в новосибирском Академгородке. Новосибирск: Прайс-курьер. 2012. С. 72-74.
14. Рогова М.В. О частной собственности на землю и социальном расслоении в сельских сообществах Прибайкалья // Самоуправление. 2014. № 1. С. 26-29.
15. Рожанский М.Я. Реформа местного самоуправления: реализованные риски и отложенные возможности / Местное самоуправление: борьба за ресурсы, поиск ресурсов (сельские сообщества Прибайкалья). Книга. М.: МОНФ, ЦНСИиО. 2007. С. 5-27.
16. Рыбаков В.А. Право частной и личной собственности // Гражданское право. 2012. № 3. С.37-41.
17. Семенова И.А. Эмоционально-чувственный компонент правового менталитета российских граждан // Государственная власть и местное самоуправление. 2012. № 1. С. 3-8.
18. Синявская О.В. Неформальная занятость в современной России: измерение, масштабы, динамика. М.: Поматур, 2005. 56 с.
19. Скаржинская Е.М., Чекмарев В.В. Качественный и количественный анализ нечеткой спецификации прав собственности // Теоретическая экономика. 2011. № 4. С. 27-41.
20. Снеговая М.В. Налагают ли культурные и политические традиции ограничения на развитие прав собственности? // Психология и экономика. 2008. Т. 1. № 1-2. С. 20-30.
21. Шагайда Н.И. Институциональные предпосылки обезземеливания крестьян после приватизации 90-х годов прошлого века / Земельная аккумуляция в начале XXI века: глобальные инвесторы и локальные сообщества: сборник научных статей. М.: ИД «Дело» РАНХиГС. 2012. С. 39-57.
Development of agricultural sector
SHADOW ECONOMY IN LOCAL MARKETS FOR LAND: PROPERTY REFORM'S COLLAPSE OR PROSPECTS
Marina V. ROGOVA
Abstract
The article reveals specifics and features of land markets at a municipal level, existing due to the property and local self-government reforms being carried out. The research conclusions are important to forecast the rural
communities' development in the Baikal region. The author considers the land worth household and family business and plots' high price incomparable with the life and income standards of population of the rural communities.
Keywords: local market for land, shadow economy, pricing policy, rural communities
References
1. Barsov S. Pistoleros - kommivoiazhery smerti [Pistoleros - travelling salesmen of death]. Vokrug sveta -Around the World, 1970, no. 6.
2. Burtin Sh. Vtoroe nashestvie marsian. Pochemu pro raskulachivanie i kollektivizatsiiu - eto ne pro vchera, a pro segodnia [The second invasion of Martians. Why dispossession of kulaks and collectivization are about the present, and not the past]. Russkii reporter -Russian reporter, 2012, no. 14.
3. Burtin Sh. Tekhnologiia zemel'nogo reiderstva [The technology of land illegal takeover]. Russkii reporter - Russian reporter, 2012, no. 14.
4. Visser O., Spoor M. Zakhvat zemel' v postsovet-skikh stranakh. Krest'ianovedenie: teoriia, istoriia, sovremennost'. Uchenye zapiski [A capture of land in the Post-Soviet countries. In: Peasant studies: theory, history, the present. Scholarly notes. 2011. Vol. 6]. Moscow, ID "Delo", RPANEPA Publ., 2011, pp. 68-97.
5. Dokukina K., Arbuzova E. Zona otchuzhdeniia. Zhiteli Bol'shogo Goloustnogo stroiat svoi turbiznes na granitse s budushchei OEZ [Exclusion zone. The Greater Goloustnoe's inhabitants are doing tourist business of their own at the boundary of the future SEZ]. Vostochno-Sibirskaia pravda, February 09, 2008.
6. Kapeliushnikov R. Sobstvennost' bez legitimnos-ti? [Ownership without legitimacy?]. Voprosy ekonomiki -Economy issues, 2008, no. 3, pp. 85-105.
7. Korotkova O.I. Gosudarstvennoe upravlenie kak neobkhodimyi protsess v usloviiakh effektivnogo razvitiia sobstvennosti [Public administration as a necessary process in conditions of effective development of property]. Gosudarstvennaia vlast'i mestnoe samoupravlenie - Government and local self-government, 2012, no. 4, pp. 20-25.
8. Kosarev R.V., Olianich D.V. Instrumentarii otsenki regional'nykh osobennostei rynkov kom-mercheskoi nedvizhimosti s uchetom mnogoobraziia sotsiokul'turnykh faktorov [Tools for assessment of regional features of commercial real estate markets taking into account the variety of socio-cultural factors]. Rossiiskii akademicheskii zhurnal - Russian Academic Journal, 2013, vol. 26, no. 4, pp. 31-34.
9. Levakova V.I. Zemel'nyi rynok - utopiia ili real'nost'? [Land market - an utopia or reality?]. Prob-lemy mestnogo samoupravleniia - Problems of local self-government, 2006, no. 17.
10. Loskutov V.I. Sobstvennost'bez legitimnosti -ne sobstvennost' [Legitimacy-missing property is no property]. Available at: http://www.loskutov.org/Art-cles/articles_10.htm. (In Russ.)
11. Nefedova T.G. Liudiam nuzhna ne zemlia, a rabota. Agrokholdingi - spasenie Rossii. Zlo ne v nikh, a v korruptsii [People need work, not land. Agro-holdings will serve good to Russia. The corruption does harm, not them]. Russkii reporter - Russian reporter, 2012, no. 14.
12. Nikulin A.M. Selo i volia. VtoraiaRossiia: dif-ferentsiatsiia i samoorganizatsiia: sbornik nauchnykh statei [Agriculture and liberty: Another Russia: differentiation and self-organization: a collection of scientific articles]. Moscow, "Delo", Russian Presidential Academy of National Economy and Public Administration Publ., 2012, pp. 117-128.
13. Rogova M.V. [Problems of study of rural communities resources at regional and local levels]. Aktual 'nye voprosy ekonomiki i sotsiologii: tezisy dok-ladov VIII Osennei konferentsii molodykh uchenykh v novosibirskom Akademgorodke [Topical issues of the economy and sociology: theses of reports ofVIII Autumn Conf. of young scientists in the Novosibirsk Campus]. Novosibirsk, Prais-kur'er Publ., 2012, pp. 72-74.
14. Rogova M.V. O chastnoi sobstvennosti na zemliu i sotsial'nom rassloenii v sel'skikh soobsh-chestvakh Pribaikal'ia [Land private property and social stratification in rural communities of the Baikal region]. Samoupravlenie - Self-government, 2014, no. 1, pp. 26-29.
15. Rozhanskii M.Ia. Reforma mestnogo samou-pravleniia: realizovannye riski i otlozhennye vozmozh-nosti. Mestnoe samoupravlenie: bor 'ba za resursy, poisk resursov (sel 'skie soobshchestva Pribaikal 'ia). [Reform of local government: the realized risks and postponed opportunities. Local government: fight and search for resources (rural communities of the Baikal region)]. Moscow, Moscow public scientific fund, Center of Independent Social Research and Education Publ., 2007, pp. 5-27.
16. Rybakov V.A. Pravo chastnoi i lichnoi sobstvennosti [The right for private and personal property]. Grazh-danskoepravo - Civil law, 2012, no. 3, pp. 37-41.
17. Semenova I.A. Emotsional'no-chuvstvennyi komponent pravovogo mentaliteta rossiiskikh grazhdan [An emotional and sensual component of legal mentality of the citizens of Russia]. Gosudarstvennaia vlast' i mestnoe samoupravlenie - Government and local self-government, 2012, no. 1, pp. 3-8.
18. Siniavskaia O.V. Neformal'naia zaniatost' v sovremennoi Rossii: izmerenie, masshtaby, dinamika. [Informal employment in modern Russia: measurement, scale, dynamics]. Moscow, Pomatur Publ., 2005, 56 p.
19. Skarzhinskaia E.M., Chekmarev V.V. Kachest-vennyi i kolichestvennyi analiz nechetkoi spetsifikatsii prav sobstvennosti [A qualitative and quantitative analysis of indistinct specification of the property rights]. Teoreticheskaia ekonomika - Theoretical economy, 2011, no. 4, pp. 27-41.
20. Snegovaia M.V. Nalagaiut li kul'turnye i politicheskie traditsii ogranicheniia na razvitie prav sobstvennosti? [Do the cultural and political traditions restrict the property rights, or not?]. Psikhologiia i ekonomika - Psychology and economy, 2008, vol. 1, no. 1-2, pp. 20-30.
21. Shagaida N.I. Institutsional'nye predposylki obezzemelivaniia krest'ian posle privatizatsii 90-kh godov proshlogo veka. Zemel'naia akkumuliatsiia v nachale XXI veka: global 'nye investory i lokal 'nye soobshchestva: sbornik nauchnykh statei [Institutional prerequisites of land dispossession of peasants after privatization in the 90th the last century. In: Land accumulation at the beginning of the XXI century: global investors and local communities]. Moscow, "Delo", RPANEPA Publ., 2012, pp. 39-57.
Marina V. ROGOVA
V.B. Sochava Institute of Geography, Siberian Branch of Russian Academy of Sciences, Irkutsk, Russian Federation traveller-irk@ya.ru
