Тенденции рынка инвестиционных площадок в условиях инвестиционно ориентированной политики землепользования (на примере Пензенской области) Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

 Тенденции рынка инвестиционных площадок в условиях инвестиционно ориентированной политики землепользования (на примере Пензенской области)

Н.Ю. Улицкая доцент кафедры кадастра недвижимости и права Пензенского государственного университета архитектуры и строительства, доцент, кандидат экономических наук (г. Пенза) М.С. Акимова доцент кафедры кадастра недвижимости и права Пензенского государственного университета архитектуры и строительства, доцент, кандидат экономических наук (г. Пенза) М.В. Улицкая аспирант кафедры кадастра недвижимости и права Пензенского государственного университета архитектуры и строительства, магистрант направления «Землеустройство и кадастры» (г. Пенза)

Наталья Юрьевна Улицкая, terramarket58@yandex.ru

Инвестиционное ориентирование политики в сфере землепользования

Десятилетия в России идут дискуссии о проблемах становления современного земельного строя, развивающегося в рыночных условиях. Особую озабоченность у отечественных ученых вызывает нерациональное и неэффективное использование земель сельскохозяйственного назначения, поскольку в этом секторе землепользования первостепенной проблемой является нивелирование ошибок государственного управления по распределению таких земель, допущенных в 1990-х годах (см. [1, 2]). В итоге социальная ориентированность землепользования привела к тому, что у собственников земли отсутствуют побудительные стимулы к ее сохранению, а государственный контроль за сельскохозяйственными угодьями неэффективен (см. [3, 4]).

Продолжительное время наблюдается трансформация государственного воздействия на систему землепользования, свя-

занная с реализацией новой парадигмы национальной политики, переходящей от сырьевой к инновационной модели развития государства (см. [5, с. 13]). В связи с этим ученые делают акцент на важность ориентирования публичного управления земельными ресурсами на интересы бизнеса (см. [6]). Первостепенное значение для перехода на инвестиционное ориентирование землепользования имеет развитие рыночной инфраструктуры территорий, обеспечивающей комфортные условия для бизнеса (см. [7]). Однако многие авторы видят в числе причин, препятствующих становлению новой парадигмы управления земельными ресурсами как инфраструктурой территории, отсутствие единых подходов к формированию такой инфраструктуры (см., например, [8]).

Основным аргументом того, что в России уже осуществлен переход на инвестиционное ориентирование землепользования, являются систематизация научных взглядов по этому вопросу, а также законодательное обеспечение.

Значимая, по нашему мнению, с научной точки зрения является работа [9], в которой организация бизнес-территорий (в том числе особые экономические зоны различных типов, технопарки) представлена как действенный государственный инструмент диверсификации российской экономики посредством диффузии нововведений, способствующий переходу от сырьевого к инновационному типу социально-экономического развития, с выделением трех основных моделей бизнес-территорий:

1) дирижистская модель - инициатором и организатором выступают федеральные и региональные власти, определяющие назначение, структуру, специализацию такой бизнес-территории;

2) либеральная модель - бизнес-территория детерминируется усилиями хозяйствующих субъектов, объединяющихся по кластерному принципу для получения си-нергетического эффекта;

3) рефлексивная модель - при совпадении интересов объединяются возможности и ресурсы власти и бизнеса для развития особенно проблемной территории.

Кроме того, следует отметить, что, по мнению ученых, в России основным направлением государственного регулирования инновационного и инвестиционного развития территорий является кластерный подход - вокруг ядра выстраивается сеть социально-культурных объектов, инновационных высокотехнологичных предприятий и организаций, создаются и функционируют бизнес-структуры, местами образуются технопарковые формирования и научно-образовательные центры (см. [10]). Однако положительное влияние на социально-экономическое развитие территории кластеры будут иметь тогда, когда, с одной стороны, они сами будут обеспечены инфраструктурой с низкой стоимостью аренды, с другой - если органы федеральной власти будут участвовать в расходах на создание инфраструктуры для нужд кластера, стимулировать размещение предприятий посредством предоставления налоговых

льгот и финансирования, с третьей - будут поддерживаться региональными властями (см. [11]).

Соответствующим образом развивается и федеральное законодательство, ориентированное на повышение инвестиционной привлекательности территорий и востребование земельных ресурсов. Данные таблицы 1 свидетельствуют о том, что законодательством предусмотрена организация целого ряда бизнес-территорий с особым режимом землепользования.

Начиная ориентировочно с 2000-х годов в субъектах Российской Федерации (в Ленинградской области с 1998 года, в Белгородской области с 2004 года, в Курганской области с 2006 года, в Тюменской области с 2007 года, в Ханты-Мансийском автономном округе - Югра и Тамбовской области с 2008 года, в Пензенской области с 2009 года, в республиках Дагестан и Бурятия, Свердловской, Московской и Оренбургской областях с 2010 года, в Республике Ингушетия и Челябинской области с 2011 года, в Волгоградской и Воронежской областях с 201 2 года, в Ростовской области с 201 3 года, в Омской области и Алтайском крае с 2014 года, в Забайкальском и Хабаровском краях с 2015 года) для вовлечения в экономический оборот неиспользуемых земель или неэффективно используемых объектов недвижимости органы власти стали создавать инвестиционные площадки, организовывать особые зоны, строить обеспечивающую инвестиционную инфраструктуру, стараясь привлечь инвестиции и бизнес на территорию.

Здесь особо следует подчеркнуть, что инвестиционное ориентирование землепользования рассматривается нами не как уход государства от социальных обязательств перед населением (они сохраняются в полном объеме), а как акцентирование на способах повышения эффективности землепользования посредством развития организационно-правовых инструментов воздействия на оборот земельных участков, применения рыночных механизмов

Таблица 1

Законодательное обеспечение инвестиционного ориентирования системы

землепользования 1

Федеральный закон Вид территории Особенность землепользования Период функционирования территории

от 22.07.2005 № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» Особая экономическая зона (ОЭЗ) - часть территории страны, на которой действует особый режим осуществления предпринимательской деятельности, а также может применяться таможенная процедура свободной таможенной зоны ОЭЗ могут создаваться на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственности граждан или юридических лиц ОЭЗ должны принадлежать к категории земель промышленности и иного специального назначения, земель населенных пунктов, земель особо охраняемых территорий и объектов, земель лесного фонда, земель сельскохозяйственного назначения 9 лет (срок продлению не подлежит)

от 03.12.2011 № 392-ФЗ «О зонах территориального развития в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Зона территориального развития - часть территории субъекта Российской Федерации, на которой резидентам предоставляется государственная поддержка Субъекту Российской Федерации передаются следующие полномочия: • образование земельных участков, уточнение границ земельных участков; • принятие решений о предоставлении земельных участков резидентам в аренду; • заключение договоров аренды земельных участков 12 лет

от 29.12.2014 № 473-ФЗ «О территориях опережающего социально-экономического развития в Российской Федерации» (в редакции от 03.07.2016) Территория опережающего социально-экономического развития - часть территории субъекта Российской Федерации, включая закрытые административно-территориальные образования, на которой установлен особый правовой режим осуществления предпринимательской и иной деятельности Земельные участки, зарезервированные в целях размещения объектов развития инфраструктуры не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок Распоряжение земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, а также объектами инфраструктуры осуществляется управляющей компанией 70 лет (срок может быть продлен по решению Правительства Российской Федерации

1 Таблица составлена авторами настоящей статьи по результатам анализа существующего законодательства.

Приоритеты региональной политики в сфере землепользования в Пензенской области 2

формирования целенаправленных предложений земли бизнесменам и инвесторам.

Так, например, на территории Пензенской области, как и в других регионах, действует ряд императивных документов, направленных как на развитие инвестиционного потенциала территории и стимулирование бизнес-активности, так и на обеспечение прав граждан на жилье и комфортную среду жизнедеятельности (см. рис.).

Наиболее острым остается вопрос, как органы власти соблюдают баланс социальных и инвестиционных интересов территории. Можно выделить несколько вариантов развития событий:

1) превалирование инвестиционных приоритетов. В этом органы власти:

• всецело поддерживают хозяйствующих субъектов даже в ущерб интере-

сам населения (выступают инициаторами инвестиционных предложений, активно продвигают инвестиционные предложения, создают инвестиционную инфраструктуру;

• изымают земли у граждан и юридических лиц для государственных или муниципальных нужд;

• неактивно и длительно проводят мероприятия по обеспечению категорий граждан земельными участками;

• предоставляют населению менее ценные земли по сравнению с инвесторами и бизнесменами;

2) превалирование социальных приоритетов - органы власти отдают предпочтение реализации социальных обязательств, а инвесторам и бизнесменам предоставляют земли по остаточному принципу;

2 Информация, представленная на рисунке, получена авторами настоящей статьи в результате мониторинга региональных законов, нормативных правовых актов и целевых программ.

3) формальное соблюдение требований по развитию инвестиционного и социального ориентирования землепользования. В этом случае органы власти:

• действуют по принципу «сверху скажут - сделаем»;

• инерционно проводят мероприятия по улучшению как инвестиционного климата территории, так и уровня жизни населения;

4) гармоничное управление земельными ресурсами с учетом инвестиционных и социальных интересов территории, с вовлечением органов власти, населения и бизнеса в принятие управленческих решений относительно вариантов использования земельных ресурсов.

На современном этапе развития земельного строя можно говорить о том, что органы власти в большей степени отдают приоритет активизации хозяйственного использования земли - создают обеспечивающую инвестиционную инфраструктуру (бизнес-инкубароты, технопарки и т. п.), формируют инвестиционные предложения, предлагают инвестиционные площадки, совершенствуют законодательство, а также механизмы вовлечения земель в оборот и механизм государственно-муниципально-частного партнерства.

Инвестиционная площадка как специализированное рыночное

предложение бизнес-потребителям земли

Традиционно под инвестиционной площадкой понимается локальное место в виде одного или нескольких земельных участков (свободного либо с объектами природы, строительства, инженерной инфраструктуры), предоставляемое с необходимым портфелем документов для реализации комплекса целевых инвестиционных проектов, направленных на ускорение социально-экономического развития территории посредством организации благоприятных условий для ведения бизнеса.

Следует отметить, что в условиях рынка под инвестиционной площадкой также следует понимать форму организации земельного участка (или нескольких участков) как товара территории, целенаправленно формируемого, продвигаемого и сбываемого бизнес-потребителям. При этом такой товар территории будет являться специализированным предложением, поскольку создается строго для определенных целей хозяйствования бизнесменов и инвесторов. Такое понимание инвестиционной площадки позволяет рассматривать ее через призму маркетинга, а именно:

• товару «по замыслу» соответствует земельный участок с его природными и юридическими характеристиками, что позволяет оценивать качественное состояние земли и уровень соответствия пакета документов целям бизнеса;

• «реальное исполнение» отражает свойства земли как результата развития хозяйственно-отраслевой структуры и инфраструктуры территории, обеспечивающих формирование ценности земли и затрат потенциальных бизнес-потребителей. что позволяет оценивать потребительскую ценность земли-товара для конкретного сегмента рынка деловых потребителей, учитывать блага и издержки, которые возникнут в результате транзакции, корректировать взаимодействие институтов системы обеспечивающей инвестиционной инфраструктуры территории;

• «подкрепление» инвестиционной площадки формируется за счет качества земельного менеджмента через встраивание земель в систему стратегических приоритетов муниципального образования, региона, страны, что позволяет оценивать действия органов государственной и муниципальной властей по ориентированию землепользования, управлению земельными ресурсами, обеспечению

градостроительной и землеустроительной документацией.

По степени развития инфраструктуры выделяются такие инвестиционные площадки, как:

• white-field (земельный участок без коммуникаций и транспортных связей);

• green-field (площадка без строений, но с коммуникациями или возможностями подключения к ним);

• brown-field (площадка с имеющимися на ней неиспользуемыми зданиями и сооружениями);

• black-field (площадка, которую занимает собственник или арендатор-предприятие, ведущий хозяйственную деятельность).

По целевому назначению различаются промышленно-производственные, агропромышленные, строительные, туристско-рек-реационные и иные площадки.

Инвестиционная площадка как товар имеет свой жизненный цикл (от создания до прекращения функционирования), устанавливаемый региональным законодательством, который длится, как правило, от 3 до 13 лет (подробнее см. [12]).

Бизнес-потребители земли (или рынок В2В) - это хозяйствующие субъекты, которые приобретают и используют землю для извлечения прибыли. К основным бизнес-потребителям рынка В2В отнесены:

• недропользователи;

• лесопользователи;

• агробизнесмены;

• девелоперы.

Таким образом, рынок инвестиционных площадок следует рассматривать как сегмент рынка земли, целевой аудиторией которого будут бизнес-потребители земли.

Тенденции рынка инвестиционных

площадок в общей структуре рынка земли в Пензенской области

Пензенская область относится к регионам с неяркой идентификацией народнохо-

зяйственной специализации, поэтому является относительно слабо привлекательной для инвесторов и бизнеса. Среди преимуществ можно отметить только благоприятные природно-климатические условия для развития сельского хозяйства, что стало основой интереса у агробизнеса (см. [13]).

Для определения рыночной ниши сформированных инвестиционных площадок необходимо рассмотреть показатели развития рынка земли в регионе.

Одним из показателей рынка является динамика земельного фонда по категориям и формам собственности (см. [14, с. 337]). Анализ показал, что за последние годы площадь земель сельскохозяйственного назначения сокращается (на 1,5 тыс. га) в основном за счет перевода в земли населенных пунктов (0,6 тыс. га) и земли промышленности и иного специального назначения (0,9 тыс. га). В 2016 году 0,2 тысячи гектара сельскохозяйственных земель были переведены в земли промышленности и иного специального назначения (см. [15]).

Данные, приведенные в таблице 2 (см. с. 21), показывают, что 52 процента сельскохозяйственных земель принадлежат гражданам, 34 процента - агробизнесу. Остальные 328,8 тысячи гектара остаются в государственной собственности (14%), где превалирует муниципальная собственность (9%).

Следует отметить, что в 2007 году на сельскохозяйственные земли преобладала собственность правительства региона (около 40 процентов). С увеличением площади земель населенных пунктов увеличивается их доля, находящаяся в частной собственности (80%). Десятилетием ранее около 60 процентов таких земель находилось в государственной и муниципальной собственности. Государственная собственность на земли водного фонда и земли запаса не разграничена.

Следующим показателем развития рынка земли является активность его участников. Так, количество поставленных на кадастровых учет земельных участков в 2016

году составило 13 234, снято с учета 3 007 (см. [15]). Это свидетельствует об активном формировании земельных участков, но меньшим по сравнению с предыдущими годами.

Большинство земельных участков сбываются в результате проведения торгов (подробнее см. [16]). За последние несколько лет было проведено 6 805 сделок аренды и продажи земельных участков на торгах, что говорит о низкой активности бизнес-потребителей земли (см. [17]). При этом практически не задействован эффективный механизм инвестиционной оценки земельных участков, предлагаемых бизнесу (подробнее см. [18]). Известно, что при этом действуют коррупционные схемы откатов, в результате приобретатели получают землю по необоснованно завышенной цене, а регион не дополучает выгоду. Отмечается следующая динамика средней удельной рыночной цены сделки с земельным участком по годам:

2011 год - 1 935,54 рубля за один квадратный метр;

2012 год - 376,65 рубля за один квадратный метр;

2013 год - 904,89 рубля за один квадратный метр;

2014 год - 3 570,01 рубля за один квадратный метр;

2015 год - 1 961,40 рубля за один квадратный метр;

2016 год - 517,31 рубля за один квадратный метр [19].

Анализ рынка земли Пензенской области за последние несколько лет (с четвертого квартала 2014 по первый квартал 2017 года) показал сложившиеся тенденции, а именно:

1) на рынке преобладают сделки купли-продажи (99%). Договоры аренды заключаются с бизнес-потребителями в основном относительно сельскохозяйственных земель и земель лесного фонда. Рынок аренды развит только в Пензенском районе, прилегающем к областному центру;

2) рынок сконцентрирован в сегменте

земель населенных пунктов (в среднем 96 процентов от всех сделок). Пик активности бизнес-потребителей сельскохозяйственных земель отмечен в 201 6 году (от всех сделок по району):

• Кузнецкий район - 64 процента;

• Белинский район - 31 процент;

• Пензенский район - 27 процентов;

• Нижнеломовский район - 21 процент;

• Шемышейский район - 20 процентов;

• Лунинский район - 16 процентов.

В 2016 году также отмечена регистрация сделок бизнес-потребителей с землями промышленности и иного назначения в Нижнеломовском районе (3%). В начале 2017 года незначительное число сделок бизнес-потребителей (по сравнению с землями населенных пунктов) заключено относительно земель промышленности и иного назначения в Пензенском районе 4 процента, в Мокшанском районе 2 процента; земель лесного фонда - в Пензенской районе 4 процента; земель сельскохозяйственного назначения - в Никольском и Пензенском районах по 2 процента;

3) 95 процентов от всех сделок обременено ипотекой, 3 процента - без обреме-нений, 2 процента - обременено арендой. Земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (далее - ИЖС) и личное подсобное хозяйство (далее - ЛПХ) в 98 процентах случаев приобретены посредством ипотечного кредитования;

4) наиболее активно оборот земельных участков осуществляется на территориях, отнесенных к Пензенской городской агломерации и городскому округу Кузнецк (вместе с районом). Так, в конце 2014 года наибольшее количество сделок отмечено в Городищенском районе (41). В 2015 году больше всего сделок зарегистрировано в Городищенском (190), Мокшанском и Пензенском районах (по 159 сделок), в городе Пензе (175). В 2016 году в Пензе зарегистрировано 206 сделок. В начале 2017 года также наибольшее количество сделок зарегистрированы в Пензе (66) и Пензенском районе (52);

Распределение земель Пензенской области на начало 2017 года, тыс. га (%)[15]

Категория земель Площадь земель, всего Собственник земель

гражданин юридическое лицо федеральный орган власти субъект Российской Федерации муниципалитет

сельскохозяйственного назначения 3 071,8(71) 1 198,6 (52) 789,9 (34) 42,9 (2) 62,7 (3) 223,2 (9)

населенных пунктов 228,6 (5) 57,8 (77) 2,0 (3) 5,4 (7) 2,1 (3) 7,7(10)

промышленности и иного специального назначения 44,2 (1) 0,2 («0) 0,6 (2) 26,2 (81) 2,8 (9) 2,6 (8)

особо охраняемых территорий и объектов 9,1 И) _ 7,1 (97) _ 0,2 (3)

лесного фонда 964,5 (22) - 964,5 (100) -

водного фонда 14,8 (1) * 0,2 (1) **

запаса 2,2 («0) * **

ИТОГО 4 335,2 (100) 1 256,6 (37) 792,5 (23) 1 046,3 (31) 67,6 (2) 233,7 (7)

* Земли этой категории не могут находиться в собственности физических или юридических лиц.

** Земли находятся в государственной собственности, которая не разграничена на федеральную, региональную и муниципальную.

5) средняя площадь сделок с землями населенных пунктов составляет 500-1 800 квадратных метров;

6) средние цены, указанные в договорах, составляют порядка 400-600 тысяч рублей с земельными участками под ИЖС и ЛПХ, они занижены по сравнению с ценами предложений в открытых источниках в 3 раза. Отмечено, что в 2016 году значительные площади сельскохозяйственных земель в Пензенском районе были проданы по цене 1 рубль. В начале 2017 года участки населенных пунктов были проданы по цене 1 рубль в городах Пензе и Кузнецке, Сердобском и Кузнецком районах, что не укладывается в законы рынка.

Таким образом, наиболее привлекательным для бизнес-потребителей является сегмент рынка земель населенных пунктов, где развита необходимая инфраструктура. Но приоритетным для реализации органами власти является рынок земель сельскохозяйственного назначения, который имеет большую нереализованную емкость в связи с тем, что имеется большая площадь не задействованных в обороте земель, а у бизнес-потребителей в полной мере не сформирован спрос.

Рассмотрим более подробно состояние земельных ресурсов Пензенской области, которые в перспективе могут быть включены в состав инвестиционных площадок (см. табл. 3):

• не использующаяся продолжительное время муниципальная собственность, которая поэтапно включается в план приватизации или продается (на официальном сайте администрации города Пензы можно посмотреть план приватизации или выставленное на торги муниципальное имущество);

• брошенные хозяевами и неиспользуемые по назначению земельные участки в населенных пунктах, в то время как норма статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации обязывает использовать земельные участки по целевому назначению и

своевременно приступать к использованию, а статьей 284 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривается изъятие таких земельных участков, что служит основанием для приобретения муниципалитетом прав на такое имущество;

• невостребованные земельные доли, которые используются сельскохозяйственными организациями без оформления прав. Отметим, что мероприятия по введению в оборот брошенной земли начаты с 2009 года, в результате в севооборот возвращено около 300 тысяч гектаров земли. В 2016 году было дополнительно возделано 112 тысяч гектаров чернозема, из которых 3,9 тысячи гектара были заросшими лесом. За три года в муниципальную собственность перешло более 127 тысяч гектаров, которые стали использоваться по назначению. К началу 2017 года насчитывалось более 53 тысяч гектаров брошенной земли сельскохозяйственного назначения, из которых в течение года в севооборот было введено 46 тысяч гектаров.

В пользу инвестиционного ориентирования землепользования в Пензенской области говорит активное развитие обеспечивающей инвестиционной инфраструктуры, способствующей развитию рынка инвестиционных площадок и привлекательности региона для бизнес-потребителей:

1) создан Центр кластерного развития, которым сформированы 5 территориально-отраслевых кластеров, включающих 1 1 9 предприятий-участников:

• инженерно-производственный кластер «Биомед»;

• приборостроительный кластер «Безопасность»;

• кондитерский кластер «Союз Пензенских кондитеров»;

• кластер информационных технологий;

• кластер легкой промышленности;

Таблица 3

Распределение земельного инвестиционного потенциала по муниципальным образованиям Пензенской области *

Земли, которые могут быть включены в состав инвестиционных площадок Обеспечивающая инфраструктура инвестиционного развития территорий (данные за 2017 год) Земля как специализированное рыночное предложение инвесторам (данные за 2017 год)

Муниципальное образование сельскохозяйственного назначения (общая площадь невостребованных земель, га; данные за 2017 год) населенных пунктов (общая площадь брошенных земельных участков, га; данные за 2015 год) общая площадь центров регионального развития, га количество бизнес-инкуба торов общая площадь инвестиционных площадок, га количество инвестиционных площадок

1 2 3 4 5 6 7

Городской округ Пенза 6 58,39 18

Городской округ Кузнецк 1 319,68 20

Закрытое админи-стративно-территори-ально образование г. Заречный нет данных 1 94,55 16

Башмаковский район 4 916,8 25,19 0,38 1 23,68 7

Бековский район 899,5 7,6 0,44 2 882,36 3

Белинский район - 32,7 0,5 1 330,81 6

Бессоновский район 2 765,3 1,4 2,5 - 243,56 13

Вадинский район 59 389 166,12 0,05 1 32,4 2

Городищенский район 6 081,6 24,18 2,1 1 1 638,72 11

Земетчинский район 15 245,8 63,94 0,43 1 8,92 5

Иссинский район 2 697 7,7 0,09 1 27,7 6

»

Таблица составлена авторами настоящей статьи по данным открытых источников [20-22]. * Прочерк означает, что таких объектов нет.

Окончание таблицы 3

1 2 3 4 5 6 7

Каменский район 519,5 15,3 0,8 1 960,7 6

Камешкирский район 6 373 19,53 0,07 1 176,1 3

Колышлейский район 8 088,5 19,72 0,6 1 4,6 3

Кузнецкий район - 63,93 1,4 2 045,08 22

Лопатинский район 2 580,1 3,4 0,2 1 24,7 3

Лунинский район 4 406 17,42 0,3 1 1 099,3 10

Малосердобинский район 2 568,6 9,8 0,08 1 4 2

Мокшанский район 1 404,89 2,5 0,53 1 199,64 7

Наровчатский район - 9,2 0,1 1 1 474,83 10

Неверкинский район 441,28 10,0 0,4 1 10,72 6

Нижнеломовский район - 22,36 0,66 1 54,36 29

Никольский район 1 200 10,21 0,3 84,88 7

Пачелмский район 1 458,1 8,17 0,4 1 240,59 12

Пензенский район 2 007,68 9,3 3,8 1 269,45 9

Сердобский район 2 288 11,54 1,09 632 12

Сосновоборский район - 24,33 0,4 1 768,22 9

Спасский район 892,32 9,55 0,07 1 671,23 9

Тамалинский район 3 269,1 14,72 0,16 1 7,06 3

Шемышейский район 3 200,82 17,68 0,08 1 444,93 7

2) функционируют различные институты развития, в том числе 103 центра регионального развития;

3) построены 6 технопарков и 38 бизнес-инкубаторов (открыто более 280 компаний). По числу бизнес-инкубаторов регион занимает первое место в России.

К основным элементам инвестиционного потенциала региона относятся предлагаемые бизнес-потребителям инвестиционные площадки. Анализ показал, что в настоящее время сформировано 276 инвестиционных площадок, в том числе «зеленых» -49 процентов, «коричневых» - 51 процент (по региональному законодательству предусмотрено организовывать 2 типа площадок). Однако их детальное рассмотрение показывает, что значительная часть «зеленых» площадок на сельскохозяйственных землях должна быть отнесена к «белым», а некоторая часть «коричневых» - к «черным». В целях диверсификации экономики органами власти формируются и предлагаются в основном инвестиционные площадки для промышленного производства (118 площадок). Для вовлечения земель в оборот формируются площадки под сельскохозяйственную деятельность (80 площадок). Отдавая дань моде, а также видя в туризме альтернативный источник извлечения благ, власти стали больше предлагать площадки под туризм, рекреацию и придорожный сервис, торговлю и логистику (60 площадок). Но наиболее быстро реализуются площадки под жилищное строительство как наиболее рентабельные (15 площадок) (в пределах агломерации).

Распределение инвестиционных площадок по формам собственности показывает, что занимаются этим процессом в основном муниципальные органы власти (73 процента площадок находятся в муниципальной собственности), в частной форме собственности - 16 процентов, в государственной -11 процентов площадок.

Больше всего инвестиционных площадок сформировано на землях населенных пунктов (55 процентов площадок). Это

свидетельствует о том, что рынок инвестиционных площадок следует тенденциям рынка земли (то есть в интересах бизнес-потребителей). Однако это показывает и то, что власти недостаточно эффективно используют этот инструмент для вовлечения в экономический оборот именно «проблемных» земель. Земли сельскохозяйственного назначения занимают 35 процентов площадок.

Информация об инвестиционных площадках в разрезе муниципальных районов показывает, что наибольшее их число сформировано в Нижнеломовском районе, наименьшее - в Вадинском и Малосердо-бинском районах, относящихся к слаборазвитым. Наибольшая площадь инвестиционных площадок в Кузнецком районе, наименьшая - в Малосердобинском районе (см. табл. 3).

Анализ характеристик инвестиционных площадок позволяет выделить их слабые стороны:

• слабая финансовая поддержка резидентов (либо полное отсутствие таковой);

• невыгодное местоположение;

• зарастание сорной и древесно-кустар-никовой растительностью;

• неудобная транспортная доступность;

• удаленность от пунктов сбыта продукции;

• большой процент износа существующих объектов недвижимости;

• неразвитость инфраструктуры;

• большинство находятся на этапе бизнес-идеи.

К сильным отнесены следующие стороны:

• вариативность использования и нежесткие сроки предоставления;

• имеют уточненные границы;

• зарегистрированное право;

• значительная площадь;

• наличие на некоторых площадках действующего производства.

Исходя из изложенного можно сделать вывод о том, что существующие инве-

стиционные площадки не удовлетворяют большинство потребностей инвесторов и бизнесменов, их следует формировать с учетом конкретных предложений и требований новых и развивающихся сегментов бизнеса в регионе.

Анализ бизнес-потребителей показал, что основной целевой аудиторией региона остается агробизнес (см. табл. 4). Так, за последние годы в Пензенской области с участием инвесторов построено 3 молочных комплекса на 8 200 коров, которые про-

Таблица 4

Топ 15 бизнес-потребителей земли по объему инвестирования в Пензенской области *

Организация Хозяйственная специализация Показатели инвестирования

ОАО «ЭкоИнвест» Производство ** В Никольском районе строительство комбината вяжущих и строительных материалов: создано 450 рабочих мест, объем инвестиций - 11 миллиардов рублей

ОАО ПТФ «Васильевская» о в т с В Бессоновском районе построены и реконструированы производственные корпуса по выращиванию и откорму бройлеров общей мощностью более 100 тысяч тонн мяса птицы в год; введен в эксплуатацию инкубатор на 105 миллионов яйцемест в год; проведены реконструкция и модернизация убойного цеха мощностью 8 000 голов в час; создано более 500 новых рабочих мест; объем инвестиций - 9,5 миллиарда рублей

Компания «СиньСин» д о в з и о р п о ^ г Аг В Шемышейском районе создан сельскохозяйственный парк, предполагающий обработку более 120 тысяч гектаров земель сельскохозяйственного назначения; осуществляется строительство сушильного комплекса, хранилища для зерна, комбикормового завода, свиноводческого комплекса, завода по переработке мясной продукции; общий объем инвестиций - 9 миллиардов рублей

ООО «АПК «ДАМАТЕ» В Колышлейском районе введен в эксплуатацию инкубаторий по производству мяса индейки производственной мощностью 1,8 миллиона яиц в год; объем инвестиций - 7,4 миллиарда рублей

ООО «Азия Цемент» Производство В Никольском районе завершено строительство цементного завода с созданием 800 рабочих мест и жилищно-социальной инфраструктуры; объем инвестиций - 6,5 миллиарда рублей

ОАО «Биосинтез» В городе Пензе проведены реконструкция производственных цехов и закупка технологичного оборудования; объем инвестиций - 2,5 миллиарда рублей

ООО «Русская молочная компания» Агропроизвод-ство В Наровчатском районе ведется строительство двух молочных комплексов на 3 600 и 1 200 стойло-мест; в Нижнеломовском районе - строительство молочного комплекса на 4 600 голов дойного стада, предусмотрено создание 74 новых рабочих мест; объем инвестиций - 2,4 миллиарда рублей

Таблица составлена авторами настоящей статьи по данным открытых источников [21, 23]. * Производство продукции, не связанной с агробизнесом.

Окончание таблицы 4

Организация Хозяйственная специализация Показатели инвестирования

Компания «АГСЕН Проперти» -^ о в з ио В Тамалинском районе построен элеваторный комплекс емкостью 100 тысяч тонн зерна; объем инвестиций -2 миллиарда рублей

Группа компаний «Русмолко» ов о ^ г Аг В Башмаковском районе запущен семенной завод, в Пачелмском районе - элеватор мощностью хранения 100 тысяч тонн зерна; общий объем инвестиций -2 миллиарда рублей

ООО «Дизелестрои-тельная компания «Вяртсиля ТМХ» Производство В городе Пензе строится завод по разработке и производству современных дизелей железнодорожного, судового и стационарного применений, предполагаемый объем производства составит 2,7 миллиарда рублей в год (250 дизелей), будет создано 300 рабочих мест; объем инвестиций - 1,8 миллиарда рублей

Компания «Коноплекс Пенза» В Пензенском районе реализуется проект по выращиванию и промышленной переработке конопли, предполагается создание 50 новых рабочих мест; объем инвестиций - 800 миллионов рублей

Компания «Атмис Сахар» о в т с В Каменском районе проведена реконструкция завода по переработке сахарной свеклы; объем инвестиций -600 миллионов рублей

Группа компаний «Черкизово» д о в з ^ о р п в Кузнецком районе запущен элеватор мощностью 100 тысяч тонн зерна; объем инвестиций - 600 миллионов рублей

ООО «Агсен» о р г < В Тамалинском районе осуществляются строительство элеватора мощностью 100 тысяч тонн зерна и мелиоративной системы на площади 880 гектаров; объем инвестиций - 450 миллионов рублей

Бековский сахарный завод В Бековском районе проводится реконструкция сахарного завода с целью увеличению мощности на 10 процентов; объем инвестиций - 300 миллионов рублей

изводят более 44 тысяч тонн молока в год, 1 свиноводческий комплекс мощностью 12,5 тысячи тонн свинины в год, проведена реконструкция двух свинокомплексов мощностью 7 тысяч тонн мяса в год (см. [23]).

Таким образом, развитие инвестиционных площадок в Пензенской области имеет следующий характер:

• спрос-предложение: в регионе сформировано большое количество рыночных предложений в виде инвестиционных площадок различным сегментам бизнес-потребителей земли, но ажиотажа они не вызывают, бизнесмены и инвесторы при наличии сформированных площадок испытывают проблемы при подборе подходящих

участков; основной целевой аудиторией остается сегмент агробизнеса - это свидетельствует о том, что в регионе сложился рынок продавца (в лице органов власти, предлагающих инвестиционные площадки); стоимость: цена, указанная в договоре, существенно разнится с реальной стоимостью сделки - это свидетельствует о том, что бизнес-потребители несут существенные транзакционные издержки, а регион не дополучает материальную выгоду; конкуренция: отмечается высокий уровень порога вхождения бизнес-потребителей земли на территорию региона и возможности развития

ими бизнеса; • инфраструктура: существует избыток обеспечивающей инвестиционной инфраструктуры, однако она не очень эффективна при продвижении и сбыте земли-товара, поскольку первостепенное значение на рынке земли имеют отношения органов власти с потенциальными бизнес-потребителями, а они по большому счету развиваются по коррупционным схемам, с наличием административных барьеров.

Заключение

сирования потребительского спроса на них, неудовлетворенности бизнес-потребителей процессом транзакции, что снижает их ценность для бизнеса и аннулирует все усилия власти по созданию таких площадок.

В целом же, по нашему мнению, система государственного и муниципального управления земельными ресурсами должна гармонично балансировать между социальной и инвестиционной ориентацией землепользования, чтобы выводить на новый уровень и социально-экономическое, и инвестиционное, и пространственное развитие территории.

Проведенный авторами статьи анализ показал, что Пензенская область, как и многие другие регионы, все еще перестраивается с социальной ориентации на инвестиционную ориентацию землепользования, имея в наличии большие массивы неиспользуемых земель, розданных в 1990-х годах, которые органы власти пытаются ввести в оборот при помощи привлечения инвесторов.

Исследование позволило выделить следующие проблемы:

1) отсутствие единой государственной концепции развития сегментов рынка земли обусловливает возникновение резких отличий локальных инструментов регулирования земельно-имущественных отношений, разрыв между социально-экономическим уровнем развития и несоразмерность возможностей удовлетворения потребностей населения, бизнеса и власти в землепользовании;

2) недостаточность информации о состоянии и тенденциях локальных рынков земли в открытом доступе ведет к увеличению масштабов информационной и территориальной асимметрий, что приводит к росту транзакционных издержек потенциальных потребителей земли, в том числе инвестиционных площадок;

3) отсутствие маркетингового инструментария при формировании инвестиционных площадок приводит к низкой степени фоку-

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Маслаков В. В. Ретроспективный анализ земельных отношений в аграрной сфере // Агропродовольственная политика России. 2016. № 10 (58).

2. Хлыстун В. Н. Формирование системы регулирования земельного рынка // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. 2011. № 2.

3. Воронин Б. А. Проблемы организации рационального использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения // Аграрный вестник Урала. 2013. № 12 (118).

4. Сагайдак А. Э., Дивакова Е. В. Формирование рынка сельскохозяйственных земель на региональном уровне // АПК: Экономика, управление. 2009. № 1.

5. Зырянова Т. В., Кот Е. М., Зырянов С. Б., Разорвин И. А. Научные основы управления инновационным развитием организации АПК // Аграрный вестник Урала. 2017. № 4 (158).

6. Лойко П. Ф. Современные проблемы землепользования и неотложные меры по совершенствованию государственного управления земельно-ресурсным потенциалом Российской Федерации // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2008. № 4.

7. Дворядкина Е. Б., Сапожникова Е. Э. Рыночная инфраструктура региона: эволюционный подход к исследованию : моногра-

фия. Екатеринбург, 2010.

8. Третьякова Е. В. Инфраструктура поддержки инновационного предпринимательства как фактор инновационного развития региона : монография. М., 2009.

9. Анимица Е. Г., Анимица П. Е. Бизнес-территории: определение, сущностные характеристики, основные модели развития и регулирования // Известия Уральского государственного экономического университета. 2010. № 2 (28).

10. Семин А. Н, Шарапова В. М. Социально-экономическое конструирование сельской территории инновационного типа: отдельные положения // Агропродоволь-ственная политика России. 2014. № 4 (28).

11. Губайдуллина Ф. С. Роль государства в создании инновационных кластеров // Регион: Экономика и Социология. 2011. № 3.

12. Улицкая Н. Ю. Экономическое и инвестиционное развитие территорий : учебник. Новосибирск, 2015.

13. Павлов А. Ю., Батова В. Н., Винничек Л. Б. Анализ развития сельских территорий Пензенской области на основе кластерного подхода // Региональные проблемы устойчивого развития сельской местности : Сборник статей XIII Международной научно-практической конференции. Пенза : Пензенский государственный аграрный университет, 2016.

14. Поршакова А. Н., Акимова М. С., Хай-рова А. А. Анализ функционирования рынка земли в Пензенской области // Современные проблемы науки и образования. 2014. № 5.

15. Доклад о состоянии и использовании земель в Пензенской области в 2016 году. Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, 2017.

16. Баронин С. А., Люлькина Н. М. Моделирование и развитие муниципального рынка земельных участков // Недвижимость: экономика, управление. 2014. № 3-4.

17. Официальный сайт Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов. URL: https://torgi.gov.ru/ lotSearch1 .html?bidKindId=2 (дата обраще-

ния: 9 ноября 2017 года).

18. Денисова Е. С. Управление инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексном освоении территории // Известия Пензенского государственного педагогического университета им. В.Г. Белинского. 2012. № 28.

19. Мониторинг рынка недвижимости : [официальный сайт]. URL: portal.rosreestr.ru (дата обращения: 5 октября 2017 года).

20. Инвестиционный портал Пензенской области : [официальный сайт]. URL: http:// investinpenza.com/ (дата обращения: 19 октября 2017 года).

21. Министерство сельского хозяйства Пензенской области : [официальный сайт]. URL: mcx-penza.ru (дата обращения: 12 мая 2017 года).

22. Информация о брошенных домовладениях и земельных участках на территории Пензенской области : [официальный сайт правительства Пензенской области]. URL: http://pnzreg.ru/beshoz (дата обращения: 9 ноября 2017 года).

23. Центр привлечения инвестиций в регионы России INVEST IN RUSSIA. URL: http:// ru.investinrussia.com/investment-in-regions/51. URL: (дата обращения: 9 ноября 2017 года).

24. Об особых экономических зонах в Российской Федерации : Федеральный закон от 22 июля 2005 года № 116-ФЗ.

25.О зонах территориального развития в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 3 декабря 2011 года № 392-Ф3.

26. О территориях опережающего социально-экономического развития в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2014 года № 473-Ф3 : в редакции Федерального закона от 3 июля 2016 года.

27. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.

28. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ.