CC BY
81Технология выявления незарегистрированных объектов недвижимости Unregistered real estate objects identification technology
Ь Л московский
■p ЭКОНОМИЧЕСКИЙ Ч^Я ЖУРНАЛ
УДК 332.54+910.1
DOI 10.24411/2413-046Х-2019-17026 Журавлев Глеб Романович,
аспирант 2-го года обучения, Государственный университет по землеустройству, г. Москва
Zhuravlev G.R., [email protected]
Аннотация. В статье автор исследует проблему большого количества не учтенного в Едином государственном реестре недвижимости недвижимого имущества, а также отсутствие государственной регистрации на него. Также, как одну из причин данной проблемы, автор выделяет заявительный характер регистрации недвижимости и отсутствие четко регламентированных штрафных санкций за не совершение собственником действий по государственной регистрации права. И, как одно из возможных решений вопроса, автором предлагается апробированная технология выявления объектов капитального строительства с помощью дешифрирования аэрофотоснимков и использования определенных ГИС-технологий. В статье сделаны выводы о проделанной работе и определена эффективность данного метода. Summary. In this article the author touches upon a problem of a large number of real estate which is not considered in the Unified state register of real estate, as well as a lack of state registration on it. Also, as one of the reasons for this problem, the author highlights the declarative nature of the registering of real estate and the lack of clearly regulated penalties for the owners who do not take actions to register their private rights. And, as one of the possible solutions to the problem, the author puts forward a proven technology for identifying major construction projects by decoding aerial photographs and use of the certain GIS technologies.
The article makes some conclusions about the work which has already been done and determines the effectiveness of this method.
Ключевые слова: выявление объектов недвижимости, кадастровый учет, государственная регистрация права, единый государственный реестр недвижимости, ГИС-технологии, дешифрирование, семантическая информация.
Keywords: real estate objects identification, cadastral registration, state registration of rights, unified real estate state register, decoding, semantic information.
Введение
В рамках исполнения перечня поручений Губернатора Московской области от 28.06.2016 №ПР-476/03-02-03-4 Правительством Московской области в лице Министерства имущественных отношений МО (далее - МИОМО) совместно с Государственным унитарным предприятием МО «Московское областное бюро технической инвентаризации» (далее - ГУП МО «МОБТИ»), органами местного самоуправления - администрациями муниципальных образований МО (далее - ОМС) и Управлением Федеральной Налоговой Службы (далее - ФНС) России по МО в июне 2016 годаначал реализовываться масштабный проект по выявлению и вовлечению в налоговый оборот незарегистрированных объектов недвижимости (далее - проект). Целью проекта являлась мобилизация доходов в консолидированный бюджет МО от налога на имущество физических лиц за неучтенные и незарегистрированные ранее объекты капитального строительства. По примерной оценке, на начало 2016 года, в МО около 40 % объектов недвижимости не стояли на кадастровом учете и не имели регистрации права собственности.
В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - №218-ФЗ) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним [4]. Также, государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Таким образом, актуальность проекта заключается в том, что не совершение собственником действий по государственной регистрации права на недвижимое имущество может быть рассмотрено как уклонение таким собственником от исполнения российского законодательства и последующей уплаты налога на имущество физических лиц [3]. Ведь в соответствии с частью 2.1 статьи 23 Налогового Кодекса РФ физические лица обязаны сообщать о наличии у них объектов недвижимого имущества, признаваемых объектами
налогообложения по соответствующим налогам, в налоговый орган [3]. В свою очередь, отсутствие в ЕГРН сведений о зарегистрированном праве на объект - это отсутствие юридически подкрепленного права собственности на объект недвижимости.
Цель статьи - проанализировать одну из разработанных технологий выявления незарегистрированных объектов недвижимости, выявить ее положительные и отрицательные стороны, а также оценить ее эффективность.
Объекты исследования
Объектами исследования в рамках данной статьи являются объекты недвижимости на примере территории деревни Шульгино в сельском поселении Барвихинское Одинцовского городского округа.
Ориентировочная площадь деревни составляет 145 га.
Количество объектов недвижимости в ориентировочных границах деревни, сведения о которых на момент исследования содержались в Государственном кадастре недвижимости (исследование проводилось до вступления в силу №218-ФЗ), составляло 651.
На деревне Шульгино была разработана и апробирована первая технология выявления объектов недвижимости.
Основным ресурсом и базой проекта служит Ведомственная информационная система Главного управления Архитектуры и градостроительства МО (далее - ВИС ГУАГ МО). ВИС ГУАГ МО представляет собой совокупность информационных подсистем и ресурсов, обеспечивающих сбор, обработку, актуализацию и использование семантических и графических данных для обеспечения осуществления градостроительной деятельности на территории Московской области, совершенствования архитектурно-художественного облика городов, поселений и иных населенных пунктов Московской области [7]. Оператором ВИС ГУАГ МО и основным поставщиком картографических данных является Мособлгеотрест. В 2014 году с помощью беспилотных летательных аппаратов Мособлгеотрестом была произведена аэрофотосъемка, с помощью которой были получены ортофотопланы в масштабе 1:2000 на всю Московскую область. Данная аэрофотосъемка стала картографической основой ВИС ГУАГ МО, которая являлась основной графической составляющей проекта. В разделе «Карта» ВИС ГУАГ МО помимо картографической основы также интегрировано множество слоев, среди которых, в том числе, слои с данными Росреестра, Государственного лесного фонда, Министерства экологии МО и т.д. Таким образом, в данном исследовании в основном используются геоинформационные методы.
Методика исследования
Работы по выявлению незарегистрированных объектов недвижимости включают в себя несколько этапов.
1. Камеральное дешифрирование объектов недвижимости. Производилось комбинированным способом по ортофотопланам на основе прямых и косвенных дешифровочных признаков:
2. форма, тень, размер объектов;
3. тон; уровень яркости, цвет поверхностей;
4. текстура, структура поверхностей;
5. функциональные связи между объектами, их положение в общем комплексе сооружений, зональную специфику организации территории [9].
Согласно положениям статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства [2]. Дополнительно, в соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением
временных построек, киосков, навесов и других подобных построек--это объекты
капитального строительства [1].
2. Векторизация контуров и создание объектов. В результате проведенного дешифрирования были выявлены предполагаемые объекты капитального строительства и «оцифрованы» их контуры. Все контуры были промаркированы точками (рис. 1), и, таким образом, созданы объекты внутри базы данных ВИС ГУАГ МО.
Рисунок 1 - Пример контура и маркировки
3. Наполнение базы данных. Каждая точка внутри контура представляет собой таблицу данных - «личную карточку объекта», наполненную семантической информацией. «Личная карточка» содержит основные данные из инвентарного дела БТИ, информацию ЕГРН и сведения о пространственном положении объекта, если он был ранее учтен в
кадастре недвижимости. Основная часть подготовительных работ по выявлению незарегистрированных объектов недвижимости была завершена до вступления в силу №218-ФЗ, таким образом, на момент проведения работ, использовались данные государственного кадастра недвижимости.
4. Присвоение объектом статусов. По итогам сбора и наполнения информации по всем объектам недвижимости на территории деревни Шульгино было решено присвоить каждому объекту «статус»:
- зеленые «домики» - объекты, информация о которых содержится в ЕГРН;
- красные «домики» - объекты, информация о которых отсутствует в ЕГРН или базах ГУП МО «МОБТИ»;
- желтые «домики» - объекты, которые по дешифровочным признакам были отнесены к вспомогательным (навесам, некапитальным сараям и прочим), то есть были признаны объекты, кадастровый учет которых не обязателен (рис. 2).
Рисунок 2 - Пример визуализации объектов недвижимости
6. Подготовка уведомлений. Для собственников земельных участков, в границах которых оказались красные «домики», была подготовлена информация, которая содержала уведомление о выявленном объекте и алгоритм действий по постановке объекта на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права на него. Уведомления носили побудительный, но информационный характер, так как на законодательном уровне не установлены конкретные санкции за отсутствие
зарегистрированного права. Данные уведомления рассылались ФНС, а также вручались сотрудниками ОМС и МИОМО лично.
Результаты
В результате обработки всей территории деревни Шульгино были сделаны выводы, что 837 объектов недвижимости (56%) были не учтены в кадастре недвижимости (рис. 3). Основной интерес в рамках проекта представляли только 474 объекта (32 %), так как они получили статус «основные». Расчет недополученного ежегодного дохода от объектов, не вовлеченных в налоговый оборот, составляет 10 млн. рублей.
■ Информация об объектах содержится в ЕПРН
■ Основные объекты, информация в ЕПРН отсутствует
■ Вспомогательные объекты, информация в ЕПРН отсутствует
Рисунок 3 - Наличие сведений об объектах недвижимости в ЕГРН
К сожалению, на сегодняшний день отсутствует координатная привязка адресов, и все объекты недвижимости, адреса которым были присвоены до вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 № 443-ФЗ "О федеральной информационной адресной системе и о внесении изменений в Федеральный закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", не структурированы. Поиск данных в базе ФНС производился по слову-признаку «Шульгино» в адресе объекта, то есть слово «Шульгино» должно было содержаться в структуре адреса, чтобы объект попал в выборку. Следовательно, это привело к тому, что несмотря на то, что в ЕГРН содержатся сведения о 651 объекте недвижимости, в ФНС по признаку «Шульгино» содержится
информация о 594 объектах недвижимости. Возникает погрешность несоответствия адресов.
Все количественные результаты проделанной работы приведены в таблице №1.
Таблица №1 - Статистика выявленных объектов в деревне Шульгине
Количество объектов, шт. %
Всего выявлено 14&& объектов 100%
Всего по сведениям архива ГУЛ МО «МОБТИ» 1272 объекта 85%
Содержатся в ЕГРН 651 объект 44%
Не содержались е ГКН (на ыоыент исследования), в том числе: &3 7 объектов 56%
- основные объекты 474 объекта 32%
- вспомогательные строения 363 объектов 24%
Содержатся в ФНС (по признаку «Шульгина» в адресе) 594 объекта 40%
Более того, погрешность возникает и в рамках отнесения объектов к «основным» или «вспомогательным». Происходит это по причине субъективной оценки специалиста, который занимается дешифрированием, что вызывает погрешность, связанную с человеческим фактором. Количество таких погрешностей составляет 10% от общего количества. Следовательно, подтверждение статуса объекта возможно только посредством натурного обследования.
Обсуждение и выводы Исследуемая технология имеет ряд достоинств.
1. Тщательная обработка по всем видам и типам объектов. Каждый объект недвижимости разбирается индивидуально и полноценно.
2. Связь данных БТИ с данными ЕГРН и данными ФНС.Сопоставление информации об объектах капитального строительства в инвентарных делах БТИ с информацией кадастра недвижимости ЕГРН, а впоследствии - сведениями ФНС о земельном участке и расположенных на нем объектах недвижимости, которые находятся в базе налогообложения (рис. 4), способствует формированию устойчивых связей между различными архивами данных.
Информация о выявленном о&ьекте недвижимости
Рисунок 4 - Связь данных БТТ1 с ЕГРН и ФНС
3. Наполнение единой базы данных. За счет полноценной взаимосвязи трех баз данных оператор ВИС ГУАГ МО получает наполненную многогранную информацию о рассматриваемом им объекте недвижимости.
Однако, рассматриваемая технология имеет и свои недостатки.
1. Ручная работа специалиста. Вся работа производится вручную. от самого начала процесса и до конца. На проработку одного объекта недвижимости в совокупности может быть затрачено от одного до нескольких рабочих дней в результате суммирования абсолютного времени, затраченного конкретным сотрудником конкретного подразделения. Помимо этого, возникают ситуации, когда невозможно определить капитальность объекта без натурного обследования, что приводит к необходимости выезда «в поле».
2. Дорогостоящие и продолжительные работы. Площадь Московской области составляет 4430000 га, в то время как площадь деревни Шульгино - 145 га. Таким образом деревня Шульгино составляет 0,003 % от площади всей Московской области. Для проведения работ по выявлению объектов не территории деревни было задействовано 5 специалистов ГУП МО «МОБТИ», которыми было затрачено 30 полных рабочих дней на проведение работ. Несмотря на высокое качество работ, они получаются долгими и дорогостоящими, а эффект в масштабе прибыли от налога на недвижимое имущество в консолидированный бюджет Московской области (в 2016 году составил 88262,276 млн р) - минимален (10 млн. рублей) [13].
3. Погрешности выявления. Помимо маленькой эффективности, данная технология имеет следующие погрешности:
4. погрешности, связанные с отсутствием структурированной адресации объектов;
5. погрешности дешифрирования, при которых каждый десятый объект по итогам натурного обследования оказывается некапитальным.
6. Необходимость натурного обследования. Погрешности дешифрирования ведут к необходимости осуществления выездов групп людей непосредственно по адресам. Данное положение приводит к еще большему удорожанию работ, а также к негативному социальному эффекту, так как регистрация объектов недвижимости в соответствии со статьей 1 №218-ФЗ носит заявительный характер, и собственники земельных участков могут отказаться пустить к себе на территорию группу посторонних лиц без соответствующих документов.
7. Необходимость совершенствования нормативно-правовой базы. Натурные обследования должны производить классифицированные сотрудники, обладающие необходимыми знаниями для определения капитальности объектов. Следовательно, появляется необходимость разработки установленных на законодательном уровне признаков капитальности и соответствующих заключений, подтверждающих её, а также определение компетенций, которым должен соответствовать специалист.
Список литературы
1. Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон от 29.12.2004г. №190-ФЗ (ред. от 25.12.2018г.) // «Консультант плюс»
2. Российская Федерация. Законы. «Гражданский кодекс Российской Федерации» [Электронный ресурс] (часть первая): Федеральный Закон от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 28.03.2017) // «КонсультантПлюс»
3. Российская Федерация. Законы. «Налоговый кодекс Российской Федерации» [Электронный ресурс] (часть первая): Федеральный Закон от 31.07.1998 №146-ФЗ (ред. от 01.05.2019) // «КонсультантПлюс»
4. Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации недвижимости [Электронный ресурс]: федеральный закон от 13.07.2015г. №218-ФЗ (ред. От 25.12.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) // «КонсультантПлюс»
5. Российская Федерация. Законы. «О кадастровой деятельности» [Электронный ресурс]: Федеральный Закон от 24.07.2007 №221-ФЗ (ред. от 06.03.2019) // «КонсультантПлюс»
6. Российская Федерация. Законы. «О федеральной информационной адресной системе и о внесении изменений в Федеральный закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» [Электронный ресурс]: Федеральный Закон от 28.12.2013 №443-ФЗ (ред. от 06.03.2019) // «КонсультантПлюс»
7. Московская область. Главное управление архитектуры и градостроительства Московской области. Распоряжение «Об утверждении Положения о ведомственной
информационной системе обеспечения деятельности Главархитектуры Московской области» [Электронный ресурс]: Распоряжение от 26.12.2016 №31РВ-267 // официальный портал «Главное управление архитектуры и градостроительства Московской области»
8. Варламов А.А., Гальченко С.А., Шаповалов Д.А., Смирнова М.А., Комаров С.И. Управление земельными ресурсами [Текст]: Электронный учебник / А.А. Варламов, С.А. Гальченко, Д.А. Шаповалов, М.А. Смирнова, С.И. Комаров - М.: ФГБОУ ВПО «ГУЗ», 2014 - с.
9. Чандра, А.М., Гош, С.К. Дистанционное зондирование и географические информационные системы [Текст]: Учебник / А.М. Чандра, С.К. Гош - пер. с английского М.: Техносфера, 2008. - 312 с.
10. http://www.consultant.ru/ - официальный сайт компьютерной справочно-правовой системы в России, разрабатываемой компанией «КонсультантПлюс»
11. http://rosreestr.ru/ - официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии
12. http://pkk5.rosreestr.ru/ - официальный портал услуг. Публичная кадастровая карта
13. http://budget.mosreg.ru - Государственная информационная система «Региональный электронный бюджет Московской области»
14. http://guag.mosreg.ru/ - официальный портал «Главное управление архитектуры и градостроительства Московской области»
