CC BY
44
УДК 332.62
СУЩНОСТЬ И ПУТИ СНИЖЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ
СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ
*
И. И. Черканов Научный руководитель - А. В. Цветцых
Сибирский государственный аэрокосмический университет имени академика М. Ф. Решетнева Российская Федерация, 660037, г. Красноярск, просп. им. газ. «Красноярский рабочий», 31
E-mail: igor_cherkanov@mail.ru
Рассматривается процесс оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, с целью снижения налога а недвижимое имущество, землю в частности. Анализируются основания для проведения процесса оспаривания.
Ключевые слова: оценка, кадастровая стоимость, рыночная стоимость, процесс оспаривания, оценщик.
THE ESSENCE AND WAYS OF DECREASE IN CADASTRAL COST
OF THE EARTH
I. I. Cherkanov* Scientific supervisor - A. V. Tsvettsykh
Reshetnev Siberian State Aerospace University 31, Krasnoyarsky Rabochy Av., Krasnoyarsk, 660037, Russian Federation E-mail: igor_cherkanov@mail.ru
In article process of contest of results of determination of cadastral cost of the land plots, for the purpose of reduction in tax and real estate, the earth in particular is considered. The bases for carrying out process of contest are analyzed.
Keywords: assessment, cadastral cost, market value, process of contest, contest process, appraiser.
Введение. Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической экономической, социальной, производственной, экологической и других сферах. Она обладает стоимостью, и правильная качественная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества.
В связи с этим актуальным становится решение проблем определения и взимания земельной ренты, отвечающих задаче выравнивания экономических условий хозяйствования на различных по качеству землях, а также стимулирования их лучшего использования. Но зачастую кадастровая стоимость земли отличается от рыночной, по причине того, что при ее определении не учитываются следующие факторы:
• сезонность, спрос, состояние рынка;
• конкурентоспособность, баланс спроса и предложения.
Из-за этого кадастровая стоимость может необоснованно завышаться из-за несовершенства механизма подсчета.
Кадастровую стоимость земли можно определить, как стоимость, которая учитывается при исчислении земельного налога, арендной платы за пользование земельным участком, выкупной стоимости земельного участка при его приобретении из государственной и муниципальной собственности, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством [2].
Снижение кадастровой стоимости. Налогоплательщиками земельного налога по действующему законодательству признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования, либо праве пожизненного наследуемого владения. Налоговая база по земельному налогу в соответствии с действующим налоговым законодательством определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, который является налоговым периодом или на дату постановки земельного участка на кадастровый учет [1]. Таким образом, чем выше показатели кадастровой стоимости, тем выше затраты, связанные с приобретением и использованием земельных участков. В связи с этим актуальным является вопрос о возможности уменьшения кадастровой стоимости с целью снижении налогооблагаемой базы земельного налога, арендных платежей или выкупной стоимости [2].
Статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (ред. От 03.12.2011, изм. от 28.07.2012) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено две альтернативных процедуры оспаривания результатов определения кадастровой стоимости:
• в арбитражном суде;
• в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Основаниями для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в обоих случаях являются:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Правовая позиция, в соответствии с которой права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не посредством оспаривания достоверности ранее проведенной оценки (действий, актов органа кадастрового учета и т.п.) определена прецедентным Постановлением Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11 по делу № А27-4849/2010 (далее - Постановление Президиума ВАС РФ № 913/11) [3].
Именно по пути заявления таких требований идет в настоящее время процесс оспаривания кадастровой стоимости и с определенной степенью уверенности можно говорить, что именно описанное основание для оспаривания представляется с юридической точки зрения наиболее перспективным. Заявителями исковых требований могут быть физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Ответчиком по данной категории дел будет являться орган кадастрового учета, осуществляющий в том числе и функции по государственной кадастровой оценке - Федеральная служба государственной регистрации, картографии и кадастра (ФГБУ «ФКП Росреестра») [4].
Значительное количество арбитражных судов придерживаются мнения о необходимости обязательного предоставления заключения саморегулируемой организации оценщиков на отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, поскольку данное требование установлено статьями 17.1, 24.16 и 24.19 Закона об оценочной деятельности. Однако из буквального толкования статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности можно сделать вывод, что обязательное предоставление данного заключения необходимо лишь для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии. Так, в данной статье говорится: «Для обжалования результатов определения кадастровой стоимости заявитель обращается в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее -заявление о пересмотре кадастровой стоимости)...К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагается положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки.» [5].
• Роль оценщика в оспаривании результатов кадастровой стоимости в судебном порядке: подготовка отчета об оценке, являющегося доказательством по делу, на стадии сбора доказательств, до предъявления искового заявления в арбитражный суд;
• проведение судебной экспертизы по установлению стоимости. Роль саморегулируемой организации оценщиков:
• экспертиза отчета об оценке оценщика, состоящего в саморегулируемой организации, до предъявления искового заявления в арбитражный суд.
Заключение. Таким образом, оценка земли в современных экономических условиях России является одной из наиболее сложных, что обуславливается:
• спецификой земли как объекта оценки;
• несовершенством нормативной правовой базы;
• неразвитостью земельного рынка в стране.
Результат оценки земли (земельных участков) зависит от цели оценки, которая в свою очередь обуславливает вид стоимости земельного участка и права, которые к нему относятся. В настоящее время в России существует два основных вида стоимости земельного участка:
• рыночная стоимость;
• кадастровая стоимость.
На данный момент по городу Красноярску земельный налог составляет 1,5% от кадастровой стоимости участка, в среднем кадастровая стоимость отличается от рыночной в 2-10 раз. Таким образом собственник земли располагает основанием для снижения налоговой нагрузку в разы, путем оспаривания и приведения кадастровой стоимости к рыночной.
Библиографические ссылки
1. Кольцова Т. А., Малецкий А. А. О земельном налоге в России // Агропродовольственная политика России. 2016. № 10(58). С. 32-35.
2. Тихонова К.В., Исмаилов И.И., Шилякин В.И. Формирование подходов актуализации базовых ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности. Изд-во Ростовского государственного строительного университета, 2015. С.-74-78.
3. Постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11 по делу № А274849/2010
4. Указ Президента Российской Федерации от 25.12.2008 № 1847 (ред. от 21.05.2012) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии».
5. Тихонова К. В., Ушанлы В. А. Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости // Экономика и экология территориальных образований. 2015. №4. С. 55-59.
© Черканов И. И., Цветцых А. В., 2017
