Структурно-логическая модель формирования стратегии развития малоэтажного жилищного строительства (на примере Тюменской области) Текст научной статьи по специальности «Строительство и архитектура»

Структурно-логическая модель формирования стратегии развития

малоэтажного жилищного строительства (на примере Тюменской

области)

А.В. Кряхтунов

Профессор кафедры «Землеустройства и кадастра» Тюменского государственного архитектурно-строительного университета

к.э.н

A.V. Kryahtunov

Professor at the Department of Land Management and Cadastre Tyumen State University Architecture and Civil Engineering

Candidate of Economic Sciences Е.Г. Кравченко

ассистент кафедры «Землеустройства и кадастра» Тюменского государственного архитектурно-строительного университета

[email protected]

E.G. Kravchenko

Assistant at the Department of Land Management and Cadastre Tyumen State University Architecture and Civil Engineering

О.В. Пелымская

ассистент кафедры «Землеустройства и кадастра» Тюменского государственного архитектурно-строительного университета

O.V.Pelimskaya

Assistant at the Department of Land Management and Cadastre Tyumen State University Architecture and Civil Engineering

Аннотация

Статья Кравченко Е.Г. посвящена разработке структурно-логической модели формирования стратегии развития малоэтажного жилищного строительства (на примере Тюменской области) для индивидуального жилого строения, группы домов (блокированное жилищное строительство).

Ключевые слова: малоэтажное жилищное строительство, стратегия развития малоэтажного жилищного строительства, комплексная застройка, разрешенное использование земельных участков.

Аnnotation

Article devoted to the development of structural and logical model of

strategy development of low-rise housing construction (for example, Tyumen

Oblast) for individual residential buildings, group homes (block housing).

Key words: low-rise housing, the development strategy of low-rise housing complex building, the permitted use of land.

Одним из приоритетных направлений в решении проблемы доступного жилья для граждан является развитие малоэтажного строительства.

Возрастающие затраты на строительство многоэтажных домов, возведенных из таких строительных материалов, как бетон, кирпич,

металлопрокат, становятся барьером на пути обеспечения населения доступным и комфортным жильем. В этой связи, необходима разработка теоретико-методических подходов к выбору и обоснованию стратегий малоэтажного жилищного строительства с учетом специфики развития каждого региона с применением индустриальных технологий строительных материалов.

Несмотря на то, что нормативно-правовая база регламентирует

ключевые процессы строительства, на сегодняшний день повсеместно отсутствует общая документационно-информационная модель, описывающая процедуру прохождения всех этапов малоэтажного строительства до получения разрешения на строительство (рис.1).

Были рассмотрены две технологические схемы оформления документации на индивидуальное жилищное строительство при комплексной застройке территории:

1) для индивидуального жилого строения;

2) для группы домов (блокированное жилищное строительство).

Процедура получения разрешения на строительства в обоих случаях

начинается с предоставления земельного участка под застройку, а также с определения (либо изменения) разрешенного использования земельного участка.

Согласно ст. 30 Земельного кодекса РФ (далее по тексту ЗКРФ), Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов [2].

ИНДИВИДУАЛЬНАЯ ЖИЛАЯ КОМПЛ. ЗАСТРОЙКА

1. ЗАСТРОЙЩИК

1 Г Сроки по закону: 30 дней по факту: 100 дней и более

2. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЗЕМ.ЕЛЬНОГО УЧАСТКА

(Администрация г.Тюмени)

(при необходимости) - межевание (+ 180 дней) - кадастрирование

1 ”

3. ИЗМЕНЕНИЕ ВИДА РАЗРЕШ. ИСП.

(при необходимости) .(Администрация г.Тюмени)

4. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ГПЗУ1

(Департамент градостроительной политики Администрации г. Тюмени)

Сроки

по закону 30 дней

по факту: 14 дней

5. РАЗРАБОТКА ПСД2

Сроки

Допуск к видам работ по закону: 90 дней по факту: 180-240 дней

(вступление в СРО) (Лицензированная организация)

6. ГОС.ЭКСПЕРТИЗА

(при необходимости)

(Управление гос. экспертизы проектной документации)

Сроки

по закону: 30-90 дней по факту: 45 дней

7. ВЫДАЧА РАЗРЕШ. НА СТРОИТЕЛЬСТВО

Сроки

(Департамент градостроительной политики Администрации г. по закону: 10 дней по факту: 10 дней

Тюмени)

по закону — 370 дней по факту — 529 дней

Рисунок 1. Структурно-логическая модель формирования стратегии развития малоэтажного жилищного строительства (на примере Тюменской области)

1ГПЗУ - градостроительный план

2

ПСД - проектно-сметная документация

Также при оформлении прав на земельный участок, необходимо знать категорию земли (это могут быть земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения) и вид разрешенного использования — это установленные законом «допустимые границы» использования участка его собственником или арендатором.

Виды разрешённого использования земельных участков устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне (табл. 1).

Таблица 1

Основные параметры видов разрешенного использования под индивидуальную жилую застройку

ВИДЫ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПОЛОЖИТЕЛЬНЫЕ СТОРОНЫ ОТРИЦАТЕЛЬНЫЕ СТОРОНЫ

1. ИЖС (Участок для ИЖС — это земля населенных пунктов, которая может быть использована только для строительства жилого дома не выше трех этажей) - полностью законный способ строить жилище - более дорогая оценка при выкупе, залоге - возможность продать дом дороже - государство обязано обеспечить строительство инженерной инфраструктуры и прочих элементов благоустройства; - наличие официального почтового адреса и почтового обслуживания - более дорогая цена покупки (почти в 2 раза) - дефицит предложения по приемлемым ценам и в хорошем месте - проект жилого здания, построенного на участке под ИЖС, должен выполняться проектной организацией, имеющей государственную лицензию, согласовываться в контролирующих гос. инстанциях; - предоставление земельных участков посредством торгов, аукционов.

2. ЛПХ (бывают двух видов: на землях населенного пункта (приусадебный земельный участок), возможно строить и дом, и хозяйственные постройки, либо за чертой населенных пунктов (полевой земельный участок), земля предназначается только для производства - доступность широким слоям населения - ликвидность (вследствие доступности) - более широкий выбор предложений - приемлемое решение жилищной проблемы - расположены в - строения на таких участках официально не являются жилищем, что менее выгодно юридически и экономически в ситуациях залога, принудительного выкупа для гос.нужд и т.п. - при сопоставимых затратах на строительство, строение

сельскохозяйственной продукции, строить в этом месте нельзя) экологически чистых районах - проведение торгов не обязательно, возможен заявительный принцип. на приусадебном земельном участке стоит в 2 раза дешевле, чем жилой дом на участке под ИЖС.

3. Дачный земельный участок (На одних дачных участках можно построить жилой дом и получить регистрацию, на других разрешается возводить только «жилое строение», в котором зарегистрироваться по месту жительства нельзя). - доступность широким слоям населения - ликвидность (вследствие доступности) - более широкий выбор предложений - приемлемое решение - получение регистрации трудоемко (необходимо доказать, что построенный дом является единственным местом проживания, а также, что стоящий на дачной земле

3. Дачный земельный участок (На одних дачных участках можно построить жилой дом и получить регистрацию, на других разрешается возводить только «жилое строение», в котором зарегистрироваться по месту жительства нельзя). - доступность широким слоям населения - ликвидность (вследствие доступности) - более широкий выбор предложений - приемлемое решение жилищной проблемы - расположены в экологически чистых районах (дачных поселках) - при сопоставимых затратах на строительство, садовый домик стоит в 2 раза дешевле, чем жилой дом на участке под ИЖС - получение регистрации трудоемко (необходимо доказать, что построенный дом является единственным местом проживания, а также, что стоящий на дачной земле дом должен быть признан капитальной постройкой, пригодной для круглогодичного проживания). - проблема с техническими условиями: мощность 15 киловатт недостаточна; (также касается водоснабжения, расчистки и строительства дорог).

Под индивидуальное жилищное строительство допустимы три вида

разрешенного использования земельного участка: индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство и дачный земельный участок.

Наиболее рациональным (с точки зрения затрат, периода оформления, а также эксплуатации) под малоэтажную застройку является вид разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство и личное подсобное хозяйство (приусадебный земельный участок).

После оформления прав на земельный участок, застройщику необходимо получить градостроительный план испрашиваемого земельного участка. Это занимает около 14 рабочих дней (по закону срок составляет 30 дней).

Согласно ст. 44 Градостроительного кодекса РФ, (далее по тексту -ГСК РФ) подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам [1].

Далее, придерживаясь по схеме оформления документации под индивидуальный жилой дом, наступает завершающий этап - получение разрешения на строительство (ст. 51 ГСК РФ).

Таким образом, для получения разрешения на строительство индивидуального жилого дома потребуется фактически 304 дня.

Придерживаясь 2 технологической схемы оформления документации на индивидуальную малоэтажную застройку (группу домов) после получения градостроительного плана земельного участка, застройщику необходимо обратиться в специализированную организацию, занимающуюся разработкой проектно-сметной документации.

В соответствии со ст. 48 ГСК РФ проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функциональнотехнологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта [1].

В случае, если работы по организации подготовки проектной документации объекта капитального строительства включены в указанный в ч. 4 ст. 55.8 ГСК РФ перечень, лицо, осуществляющее подготовку проектной документации такого объекта капитального строительства, должно иметь выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к работам по организации подготовки проектной документации.

При этом проектная документация утверждается застройщиком или заказчиком при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

Далее по 2 схеме (оформление документации для группы индивидуальных жилых домов), происходит выдача разрешения на строительство, сроком на 10 лет (ст. 51 ГСК РФ).

Итого фактически по данной схеме получения разрешения на строительство на группу домов при комплексной малоэтажной застройке понадобится 529 дней.

Таким образом, в ходе проведенного анализа в области малоэтажного жилищного строительства (на примере Тюменской области) от предоставления земельного участка до получения разрешения на строительство, в целях упрощения процедур оформления документации и сокращения сроков согласования, автором предлагается ряд следующих мероприятий:

1) использовать первую технологическую схему для получения разрешения на строительство, объединив процедуру получения градостроительного плана земельного участка для нескольких домовладений;

2) применить на этапе получения градостроительного плана земельного участка блокированное строительство домов в схеме планировочной организации земельного участка, что позволит вести процедуру оформления документации в едином ключе по группе домов (расположенных в один ряд, не менее 10 домов);

3) внести корректировки в систему электронного документооборота (СЭД) в части организации перехода на новую версию СЭД (с единой базой СЭД для всех органов исполнительной власти); организовать обмен юридически значимыми электронными документами с другими государственными органами регионального уровня;

4) сократить сроки проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также установления отдельных видов подготовительных работ, которые могут быть реализованы до выдачи разрешения на строительство (экспертизе не

подлежат отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более 3, предназначенные для проживания одной семьи);

5) создать единую базу стандартной проектной документации объектов малоэтажной застройки.

Таким образом, при реализации вышеперечисленных мероприятий по упрощению процедур оформления документации и сокращению сроков согласования в области малоэтажного жилищного строительства, позволит решить задачу радикального наращивания объемов строительства в сжатые сроки при соблюдении современных требований к качеству жилья и градостроительной среды.

Литература

1. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004г// Справочная правовая система «Консультант плюс»;

2. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001г// Справочная правовая система «Консультант плюс»;

3. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики/[Электронный ресурс]/Режим доступа: www.gks.ru;

Bibliography

1. Town Planning Code of the Russian Federation of 29.12.2004 / / Reference legal system "Consultant Plus";

2. Land Code of the Russian Federation from 25.10.2001g / / Reference legal system "Consultant Plus";

3. The official website of the Federal State Statistics Service / [electronic resource] / Access mode: www.gks.ru;