CC BY
34
УДК 332.822.1 О.В. Петров
СТРОИТЕЛЬНЫЕ СБЕРЕГАТЕЛЬНЫЕ КАССЫ В РЕШЕНИИ ПРОБЛЕМЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Аннотация. В статье рассматриваются вопросы развития сферы инвестирования жилищного строительства посредством создания строительных сберегательных касс как механизма инвестирования. Ключевые слова: инвестирование жилищного строительства, строительные сберегательные кассы, ипотечное кредитование, контрактные сбере-
Oleg Petrov
BUILDING SOCIETIES IN SOLVING
THE PROBLEM OF HOUSING INVESTMENT
Annotation. The article deals with the development of areas of housing investment: problems in the functioning of modern two-level scheme mortgage lending in Russia — poor infrastructure refinancing home loans and the lack of mortgage bonds; the article highlights the key moments of the creation of mutual organization, namely the building society as an alternative housing investment mechanism. Keywords: housing investment, single-level investment scheme, two-level investment scheme, building society.
жения.
Строительное производство - отрасль экономики, выделяющаяся большой капиталоемкостью, «...готовая строительная продукция отличается значительными единовременными затратами на ее создание. Иными словами, в отличие от продукции почти всех остальных сфер экономической деятельности первичного, вторичного и третичного секторов экономики, строительная продукция почти в 100 % случаев не может быть создана за счет собственных средств предприятия и требует первоначального внешнего инвестирования. Вариантов здесь несколько - предприятие само получает заемный капитал, либо в качестве инвестора (заказчика) выступает стороннее предприятие другой сферы экономической деятельности (здесь как цель обычно рассматривается воспроизводство своих основных производственных фондов), либо коллективным инвестором (заказчиком) являются частные лица (обычно их объединяет компания, аккумулирующая их деньги для так называемого долевого строительства)» [1, стр. 14].
В настоящее время приобрести готовое жилье сразу за счет собственных средств может лишь малая часть населения страны. Большинство людей вынуждены брать ипотечный кредит, т.е. использовать заемные средства для покупки. По данным Федеральной службы государственной статистики за 2013 г. 78,1 % населения имеют среднедушевой доход в месяц до 30 000 руб., при прожиточном минимуме в этом же году - 7871 руб. При этом, средняя цена 1 м2 общей площади квартиры среднего качества (типовые) в 2013 г. составляла 49 966 руб. Взяв минимальную площадь однокомнатной квартиры равной 35 м2, посчитаем цену однокомнатной квартиры: 49 966 35=1 748 810 руб. Предположим, что человек может сберегать всю оставшуюся сумму дохода за вычетом прожиточного минимума, и посчитаем, за какой срок он сможет накопить нужную сумму: 1 748 810/(30 000-7871)/12=6,58 (лет). Т.е., в идеальных экономических условиях 80 % населения понадобится 6 с половиной лет на накопление необходимой суммы для приобретения самой дешевой квартиры. В реальных экономических условиях в России при среднем за последние 10 лет индексе цен на первичном рынке жилья в 113,05 % на квартиры среднего качества (типовые), а также принимая во
© Петров О.В., 2015
внимание, что продовольствие не единственная статья расходов населения, накопление собственных средств для приобретения квартиры становится невозможным [3].
По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Рос-реестр) количество сделок купли-продажи жилых помещений в России в 2013 г. составило 12 904 208, при этом количество сделок купли-продажи на жилые помещения, приобретенные с помощью ипотеки, составило 1 282 949. Т.е. доля ипотечных сделок составила всего 10,05 % [4]. Тогда как в развитых странах Западной Европы доля сделок купли-продажи жилых помещений с помощью заемных средств превышает 50 %, а в США доходит до 90 %. Такая ситуация сложилась на российском рынке ипотечного кредитования из-за высокого уровня инфляции в экономике страны, так как на основе уровня инфляции Центробанк России выстраивает свою денежно-кредитную политику: устанавливает ключевую ставку Банка России - процентная ставка, по которой Центробанк России предоставляет кредиты коммерческим банкам в долг на одну неделю, и одновременно та ставка, по которой ЦБ РФ готов принимать от банков на депозиты денежные средства. Также в качестве причины низкого объема ипотечного кредитования можно назвать слабую инфраструктуру рефинансирования жилищных кредитов.
Современное кредитование населения, связанное с приобретением жилых помещений, в России представлено ипотечной системой, которая была основана на американской двухуровневой модели системы ипотечного кредитования.
В оригинальной американской двухуровневой схеме ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора в сделке участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания), которые действуют на вторичном рынке закладных. Ее механизм заключается в следующем: чтобы быстрее вернуть средства, затраченные на выдачу ипотечного кредита, кредитор может продавать эти кредиты ипотечному агентству или ипотечной финансово-инвестиционной компании, которые таким образом, рефинансируют кредит. После покупки они немедленно возмещают кредитору выплаченные заемщику средства, а взамен просят переводить получаемые им от заемщика ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) кредитора. Величину ежемесячных выплат, т.е. ставку, по которой посредник или участник финансового рынка обязуется покупать ипотечные кредиты, они устанавливают самостоятельно на основании требований инвесторов к доходности соответствующих финансовых инструментов. Процентная ставка по использованию ипотечного кредита варьирует от 7 до 20 %. Сумма кредита может составлять 7590 % от стоимости закладываемого жилья и 80-90 % от стоимости приобретения или строительства жилья. Обычный срок кредитования - 15-30 лет [2].
Российская система ипотечного кредитования представлена лишь первым уровнем, который характеризуется взаимоотношениями между кредитором и заемщиком, второго уровня - рефинансирования средств кредитора ипотечными агентствами в России практически нет, несмотря на имеющуюся законодательную базу. Это связано, прежде всего, с отсутствием рынка ипотечных ценных бумаг, которое объясняется слабой инфраструктурой сферы рефинансирования ипотечного кредитования в России. В то время как в России есть лишь одна организация «АИЖК», занимающаяся рефинансированием жилищных кредитов. В США существует сразу несколько как государственных, так и частных ипотечных агентств: «Fannie Mae», «Freddie Mac», «Ginnie Mae».
«АИЖК» (ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию») - акционерное общество, которое, выпуская ипотечные ценные бумаги, предоставляет гарантии по ним лишь собственным уставным капиталом. Несмотря на то, что 100 % владельцем акций является государство, такого рода гарантии не могут привлечь инвесторов. По своей сути «АИЖК» является аналогом «Fannie Mae» и «Freddie Mac». Аналога ипотечного агентства «Ginnie Mae», по обязательствам которого полностью выступает государство, в России нет.
Из изложенного видно, что в современной сфере инвестирования жилищного строительства в России существуют такие взаимосвязанные проблемы, как: отсутствие у населения собственных единовременных денежных средств для покупки жилого помещения, и отсутствие у населения возможности воспользоваться заемными средствами для покупки жилья.
Решение последней проблемы может быть по таким вариантам. По первому варианту - это дальнейшее формирование двухуровневой системы ипотечного кредитования, а значит последовательные шаги государства по развитию инфраструктуры рефинансирования жилищных кредитов. Однако, в современных российских экономических реалиях - как то: западные санкции, спровоцировавшие отток капитала из страны, отказ иностранного кредитования российских компаний, а также резкое снижение цены на нефть, вызвавшее обвал курса рубля - развитие системы рефинансирования, предполагающее большую финансовую нагрузку на государство, может стать не слишком оправданным шагом при высокой ключевой ставке ЦБ РФ, и соответственно высоких процентных ставках жилищного кредитования.
По второму варианту - это формирование такого финансового института, как строительные сберегательные кассы или, по-другому, «института контрактных сбережений», аналога немецкой «Bausparkasse». Данный механизм может функционировать как в одноуровневой схеме (немецкой модели), так и в двухуровневой схеме инвестирования жилищного строительства. По своей сути это специализированная кредитная организация, которая принимает депозиты населения с целью его последующего кредитования. При реализации данного механизма предусмотрено заключение следующих договоров между заемщиком и кредитором: договор о накопительном жилищном вкладе, а затем - кредитный договор и договор об ипотеке [2]. Т.е., для получения кредита сначала в течение срока, определенного в договоре, необходимо пополнять депозитный вклад в строительной сберегательной кассе, затем после накопления нужной суммы касса предоставляет вкладчику кредит за счет средств других вкладчиков на приобретение жилья на более выгодных, по сравнению с рыночными, условиях.
Первым отличительным моментом механизма строительной сберегательной кассы является то, что, по сути, население кредитует себя за счет собственных средств и, соответственно, решает проблему финансирования жилищного строительства. При этом, в качестве учредителя такого рода организации выступает государство, чтобы обеспечить полноту контроля над деятельностью организации, а также выступать гарантом по ее обязательствам. Также государство при этом финансово поощряет и стимулирует добросовестных вкладчиков, соблюдающих условия договора. Кроме того, единственной функцией строительной сберегательной кассы должно быть жилищное кредитование населения.
Вторая особенность механизма состоит в том, что поскольку другие операции на финансовом рынке для организации будут недоступны, то единственным доходом ее станут комиссионные сборы с вкладчиков-заемщиков. Это позволит установить процентные ставки по выдаваемым кредитам на уровне величины инфляции на рынке недвижимости, что будут существенно ниже «ипотечных ставок» банков, так как их кредиторская деятельность направлена на получение дохода в отличие от сберегательной кассы.
Третьим ключевым моментом, который необходимо отметить состоит в том, что инструмент контрактных сбережений не будет конкурентом системе ипотечного кредитования, потому что они предназначены для разных по доходности категорий граждан. Если сравнивать эти инструменты по периоду от подачи заявки на кредит до его выдачи, то их можно разделить на: «быстрое кредитование» - ипотечные банки и «долгое кредитование» - сберегательные кассы. Быстрое кредитование, а потому по более высоким ставкам, могут позволить себе лица с высоким доходом. Население же со средними и низкими доходами будут пользоваться кредитом с низкими ставками, но с длительным периодом выдачи, сопряженным с выполнением дополнительных условий для его получения. Более
того, эти инструменты кредитования будут дополнять друг друга: собственный вклад и полученные заемные средства от сберкассы вкладчик сможет использовать в качестве первоначального взноса при ипотечном кредитовании, при этом история пополнения вклада в сберкассе должна упростить процедуру проверки заемщика на платежеспособность.
В заключение можно сделать следующие выводы: сфера инвестирования жилищного строительства является одним из ключевых моментов внутриэкономической политики по решению жилищной проблемы населения России. Начиная с конца 90-х гг. ХХ в., в России малоуспешно пытались сформировать двухуровневую ипотечную схему инвестирования жилищного строительства, которая взята на основе американской модели. Неразвитость инфраструктуры рефинансирования жилищных кредитов и, соответственно, практически отсутствие рынка ипотечных облигаций не позволяет в полной мере работать двухуровневой схеме инвестирования в России. Дальнейшее развитие инфраструктуры рефинансирования и поддержка рынка ипотечных облигаций предполагают большие финансовые затраты государства. Современные экономические тенденции: отток капитала из страны, невозможность получения иностранных кредитов отечественными компаниями, делают шаги государства в данном направлении рискованными. Потому предлагается использовать институт контрактных сбережений населения для решения жилищной проблемы в России. Это позволит привлечь дополнительные средства - сбережения населения - в сферу инвестирования жилищного строительства. В пользу этого говорит, что данный механизм в большей степени нуждается в контроле со стороны государства, а не в финансовой поддержке, соразмерной затратами на создании инфраструктуры ипотечного рефинансирования. Кроме того, формирование строительных сберегательных касс не является взаимоисключающим институтом инвестирования жилищного строительства по отношению к ипотечному кредитованию, и не помешает развитию рынка ипотечных облигаций в России.
Библиографический список
1. Асаул, А. Н. Экономика недвижимости: учеб. для вузов. / А.Н. Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовойтов. - 3-е изд., исправл. - СПб : АНО «ИПЭВ», 2009. - 304 с. ISBN 978-5-91460-018-8.
2. Количество сделок с жильем в России сократилось за год на 10 %. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: (http:www.rbc.ru:. (http://realty.rbc.ru/articles/13/02/2014/562949990541475.shtml) (дата обращения: 05.04.2015).
3. Менеджмент в строительстве : учебник / В.В. Бузырев, И.В. Федосеев. - М. : КНОРУС, 2015. - 320 с. ISBN 978-5-406-00020-5.
4. Федеральная служба государственной статистики: 1999 - 2015. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: URL: (http://www.gks.ru) (дата обращения: 05.04.2015).
