CC BY
75
Удк 336.7
стратегия банка по минимизации потерь в области ипотечного жилищного кредитования
А. Д. языков,
генеральный директор Е-mail: [email protected] ОАО «агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов»
В статье рассматриваются теоретические вопросы реструктуризации ипотечных жилищных кредитов. Отдельный раздел посвящен особенностям отражения в балансе кредитной организации просроченной задолженности.
Ключевые слова: реструктуризация, ипотека, потребительское кредитование, риски.
В период экономического кризиса 2008-2009 гг. многие кредитные организации столкнулись с высоким уровнем просроченной задолженности по розничным кредитам, который существенно отличался от запланированного статистического показателя. При этом наличие просроченной задолженности было в большинстве случаев обусловлено объективными причинами. Для минимизации негативного влияния кризиса на экономику руководство страны предприняло ряд мер, которые были зафиксированы в Основных направления антикризисных действий Правительства РФ на 2009 и 2010 гг. Данные меры условно можно сгруппировать по следующим признакам:
- меры поддержки фондового рынка, позволившие избежать части крупнейших предприятий margin call1 по части обязательств;
- меры прямой поддержки крупных предприятий, позволившие крупнейшим предприятиям пережить кризис ликвидности и отложить реализацию части жестких антикризисных мер на более спокойные периоды;
'Требование о необходимости довнесения клиентом денежных средств до уровня минимальной маржи (гарантийного обеспечения).
- меры по предоставлению ликвидности банковскому сектору и смягчение отдельных норм регулирования, позволившие банковскому сектору уменьшить последствия сокращения ликвидности банковского сектора и снизить необходимость резкого увеличения резервов по выданным ссудам;
- меры прямой поддержки граждан, позволившие наиболее нуждающимся категориям населения получить поддержку и преодолеть последствия кризиса. В этой группе следует выделить возможность досрочного использования материнского семейного капитала и реструктуризацию ипотечных жилищных кредитов, реализованную через Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).
Учитывая всеобщий характер возникших сложностей, большинству кредиторов пришлось разрабатывать экстренные меры по возможной минимизации собственных потерь. Опыт АРИЖК, распределение рисков между рыночными участниками и государством позволили сделать данные меры эффективными, а выводы - стратегическими.
Антикризисные меры кредиторов. Меры, применяемые кредитными организациями, условно можно разделить на следующие категории.
1. Меры по снижению негативного влияния возросшей просроченной задолженности на баланс кредитной организации, т. е. меры, связанные с работой с отчетностью.
2. Меры по минимизации потерь кредитора при росте просроченной задолженности.
Управление балансом. Согласно Положению Банка России от 26.03.2004 № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резер-
вов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» кредитные организации обязаны оценивать кредитный риск по выданным ссудам на основании информации о финансовом положении заемщика и качества обслуживания им своего обязательства.
При этом ипотечные кредиты имеют ряд особенностей, которых делают разрыв в доходах заемщика крайне болезненным для них:
- значительный размер платежа по отношению к докризисным доходам заемщика (обычно более 40 % совокупных семейных доходов);
- значительный размер обязательства по отношениям к доходам домохозяйства - в среднем 40-50 ежемесячных окладов заемщиков;
- регулярность платежей: уплату процентов и погашение основного долга требуется делать регулярно, так как отсрочки, приводящие к капитализации в силу значительности базиса, делают возрастание долга стремительным;
- значительная доля процентных платежей в составе ипотечного платежа в первые периоды срока жизни кредита.
Заемщики, которые столкнулись со сложной жизненной ситуацией, по понятным причинам в скором времени теряют возможность обслуживать свои ипотечные кредиты в полном объеме. Это неизбежно приводит к возникновению просроченного обязательства по уплате платежей по ипотечному кредиту. Таким образом, по такой категории ипотечной ссуды качество обслуживания долга не является хорошим (имеется «просрочка»), да и финансовое положение заемщика невозможно оценить как хорошее (как раз потеря доходов и послужила причиной просрочки). В такой ситуации категория качества ипотечной ссуды ухудшается, что влечет увеличение резерва на возможные потери по ссуде. Ипотечные ссуды, которые находятся в так называемом портфеле однородных ссуд, также в связи с наступившим кризисом все в большей мере переходят в портфели с просроченной задолженностью (в зависимости от срока просрочки). Это также влечет увеличение размера резерва на возможные потери.
В зависимости от финансовых и организационных возможностей кредитных организаций можно выделить следующие подходы к отражению кредитными организациями в отчетности нарастающей просроченной задолженности.
1. Подход № 1. «Большая политика»: гигантская просрочка и резервирование по отчетности
Банка России». Ее используют обычно крупные банки с сильным акционером. Если банк хочет, чтобы этот акционер пополнил уставный капитал, он проводит сверхконсервативную политику по резервам (цель - повысить размер резерва). К тому же топ-менеджмент заинтересован в создании дополнительной инфраструктуры, позволяющей сопровождать проблемные кредиты, и большая просрочка - основание для расширения штата.
Политику по завышению резервов топ-менеджмент банка, отвечающий за продажи, проводит и тогда, когда хочет показать акционеру причины невыполнения бизнес-плана. Завышение резервов позволяет добиться того, что норматив достаточности капитала у банка Н1 ухудшается до граничных значений. Пограничное значение достаточности капитала позволяет топ-менеджменту убедить акционеров банка о невозможности (при данном уровне достаточности капитала) выполнять бизнес-план по продажам, так как это может и повлечь отзыв лицензии у банка из-за нарушения норматива.
2. Подход № 2. «Отсутствие проблем». Его обычно используют слабые банки, у которых очень низкая капитализация, находящиеся на грани прибыльности. Статистика некоторых банков показывает удивительные уровни просроченной задолженности по ИЖК - менее 1 %. Но в реальности такого быть не может. Обычно в подобных случаях кредитные организации передают проблемные кредиты в дочернюю компанию, кредитный фонд или ЗПИФ, создавая резерв под пай в значительно меньшем размере, чем по ссуде. Работа с заемщиком по восстановлению, как правило, не проводится, так как нет ресурсов. В лучшем случае идет обычный «коллекшен». При этой стратегии уровень просрочки по отчетности Банка России снижается, проблемный кредит из обязательной отчетности просто исключается, но фактически проблемный кредит остается. Банк России своевременно выявил подобные проблемы, выпустив письмо от 04.09.2009 № 106-Т, в котором регулятор сообщил о том, что размер резерва по паю должен быть сопоставим с размером резерва по проблемному кредиту. Поэтому с осени 2009 г. банки вынуждены сворачивать такие схемы.
3. Подход № 3. «Замещение активов». В декабре 2009 г. на конференции «Ипотечное кредитование в России. Перезагрузка рынка» представитель Банка России отметил возрастающую массовость третьего подхода. Кредитные организации в результате
разрешения конфликта с заемщиком стали массово ставить недвижимость на баланс самой организации (в результате взыскания или отступного). При этом, несмотря на то, что недвижимость - это не профильный актив банка, формальные показатели кредитной организации улучшаются.
Однако при этом остается несколько проблем:
- справедливая стоимость недвижимости. Как правило, недвижимость возникает на балансе кредитной организации не по справедливой цене, а по цене остатка долга, т. е., если учесть реальное падение цен на рынке недвижимости, фактически по завышенной цене;
- генерация дохода данным активом. В редких случаях кредитной организации удается получить генерацию дохода от подобной недвижимости, сопоставимую с уровнем, позволяющим обслуживать привлеченные средства. Особенно это актуально в секторе жилой недвижимости
Как вариант жилье может быть взято на баланс «дочки» банка, которая формирует закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, через который и идет управление недвижимостью. И хотя при этой схеме показатели у банка улучшились и нормативы выполнены, банки все равно не знают, что делать с недвижимостью - спроса на нее нет. Это «мертвый» капитал банка.
Данной стратегии придерживаются банки из топ-50 и ниже. Также подмечено, что часть региональных банков до половины своих портфелей проблемных кредитов заместили принятием взысканной недвижимости на свои балансы.
Очевидно намерение регулятора бороться и с этой схемой. В настоящий момент Банком России подготовлены соответствующие изменения в нормативные акты, в том числе в Положение Банка России от 20.03.2006 № 283-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери», которое обязывает банки создавать под непрофильный актив в виде недвижимого имущества резервы на возможные потери с прогрессивной шкалой исчисления в зависимости от срока нахождения имущества на балансе банка. Таким образом, Банк России показывает, что непрофильный актив, который банк не может реализовать длительный период - «мертвый груз» для банка, несет в себе значительный риск потери для банка.
4. Подход № 4. Перекредитовка или скрытая реструктуризация. При данной стратегии у банка, как правило, наблюдаются два вида искажений:
- рост необеспеченных потребительских кредитов, так как за счет них происходит фактическое погашение задолженности по ипотечному кредиту -кредит на обслуживание другого кредита. При этом необходимо понимать, что банки не могли публично сообщать о фактах проводимой реструктуризации, так как по предоставляемой отчетности в Банк России реструктуризации нет. Открытая реструктуризация через выдачу нового кредита по докризисным нормативным документам Банка России влекла обязательное увеличение размера резерва до 100 % (в дальнейшем Банк России дал соответствующие рекомендации и позволил проводить реструктуризацию через перекредитование долга);
- большая выдача новых кредитов и при этом незначительный прирост остатков ссудной задолженности. Если в потребительском кредитовании такое явление можно объяснить короткими сроками выдачи кредитов, то в области ипотечного кредитования кроме как реструктуризацией обосновать чем-либо невозможно (учитывая, что выпуска ипотечных ценных бумаг - ИЦБ в соответствующих объемах также не происходило).
Помимо основных есть и самая непродуктивная стратегия, присущая банкам, находящимся на грани банкротства. Их топ-менеджмент сосредоточен на решении иных проблем и пускает управление просроченной задолженностью и ее отражение в отчетности на самотек.
Работа с просроченной задолженностью. Особо внимание следует заострить на тактике кредитных организацией в части минимизации реальных потерь, возникающих при росте просроченной задолженности. При этом следует учесть основную проблему ипотечного рынка РФ - молодость. Законодательство об ипотеке появилось только в 1997 г., а фактический взлет ипотечного кредитования пришелся на 20062008 гг. Тот период характеризовался бурным ростом цен на недвижимость, и кредитные организации могли применять упрощенный подход к вопросам контроля за рисками и управления просроченной задолженностью, даже выдавая высокорисковые кредиты. В большинстве случае кредитная организация гарантировала свою защищенность от убытков: рост цен на недвижимость постоянно улучшал соотношение «кредит/залог», и даже, возможно, «затянутое» проведение взыскания совпадало во времени с продолжающимся ростом цен, а значит, позволяло решать проблему взыскания без финансовых потерь для кредитной организации (рис. 1).
Рис. 1. Динамика изменения цен на недвижимость в 2007-2009 гг., руб. за 1м2 общей площади
Коренным образом ситуация изменилась в конце 2008 г. Этот период характеризовался:
а) со стороны заемщиков:
- резкое сокращение доходов заемщиков. Наиболее остро проблемы коснулись частного сектора и небольших предприятий, так как антикризисные меры Правительства РФ положительным образом отразились именно на крупных производствах, обеспечив им необходимые ресурсы для преодоления временных трудностей. При оценке ситуации следует учитывать «отраслевую» и «региональную» принадлежность заемщика;
- рост финансовой грамотности;
б) в части качества (ликвидности) обеспечения по выданным кредитам (займам):
- реальная стоимость обеспечения. Кроме реального снижения цен на рынке недвижимости следует отметить невысокое качество произведенных оценок. В значительной части в докризисный период кредитные организации не проверяли качество оценок обеспечения по выданным ипотечным кредитам, надеясь на постоянный рост цен на жилье. Считалось, что если даже цена в отчете об оценке завышена, то через некоторый период времени она станет вполне реальной;
- ликвидность (сроки реализации) заложенного имущества. Сокращение доходов граждан неизбежно привело к сужению спроса на недвижимость. Дополнительным фактором, повлиявшим на ликвидность объектов недвижимости, явилось активное обсуждение в прессе возможного углубления кризиса и, как следствие, дальнейшего падения цен на недвижимость. В этих условиях все большее число возможных покупателей откладывало собственные планы приобретения недвижимости, рассчитывая на более низкие цены в будущем;
- сроки получения прав на заложенное имущество. Реагируя на нервную реакцию кредитных организаций по ускоренному обращению взыскания на заложенное имущество, Государственная Дума РФ приняла Федеральный закон от 30.12.2008 № 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество», запрещающий внесудебный порядок реализации заложенного по ипотеке недвижимого имущества. Одновременно с этим судебная практика по обращению взысканий на заложенные жилые объекты недвижимости стала отражать социальный характер государства -в ряде регионов суды откладывали вступление кредиторов в права владения взысканным имуществом до момента урегулирования вопроса места проживания заемщика, утратившего права на объект недвижимости.
Совокупность вышеуказанных факторов привела к тому, что:
- сроки проведения взыскания на заложенное имущество стали превышать 1 год (реально - около двух лет);
- в результате падения цен на недвижимость (реальное падение и удаление фактора завышенной оценки) стоимости от реализации взысканного имущества не хватало на покрытие всех обязательств заемщика перед кредитной организацией.
Дополнительно следует отметить еще одну особенность ипотечного кредита (в случае если жилье не является инвестиционным) - его несопоставимость (значительность) по отношению к доходам домохозяйства (45:1) и даже к активам (имуществу) домохозяйства (в среднем ликвидационная стоимость обстановки в доме не превышает 10-15 % от стоимости ипотечного кредита). Пони-
мание несопоставимости активов делает бессмысленным психологическое (коллекторское) давление на заемщика, так как у него отсутствуют активы, реализация (или мобилизация) которых позволила бы быстро погасить полностью ипотечный кредит. В таком случае целью работы с проблемным долгом становится:
- либо помощь в реструктуризации ипотечного кредита (восстановление стоимости ипотечного кредита);
- либо помощь в реализации предмета залога (максимизация цены и сокращение времени за счет содействия обеих сторон).
Подходы Базель II. В результате фактические убытки кредитных организаций от проблемного ипотечного кредита (издержки инфраструктуры, стоимость персонала, фактор времени, прямые потери) в среднем по рынку сложились на уровне ~ 30 %.
Короткий период времени кредитные организации пробовали решать проблему путем накручивания пеней и штрафов. Однако стоимость обеспечения это улучшить не позволяло, а возникающее необеспеченное обязательство заемщика (после обращения взыскания на объект недвижимости обеспечение прекращалось) приводило к безнадежному долгу. К тому же это провоцировало негативные настроения в обществе - банкофобию. Ведь в результате подобных действий заемщик лишался и первоначального взноса, и всех своих платежей за период нормального обслуживания кредита, и своего жилья, и еще оставался должным банку (так называемая проблема «4 И»). В практике АРИЖК были случаи, когда долг заемщика после взыскания был сопоставим с первоначальным ипотечным обязательством.
Таким образом, математика убытков по просроченной задолженности по ипотечным кредитам согласно требованиям Базеля II формировалась формулой
LGD • PD = EL, где LGD - размер потерь при дефолте (loss given
default), который сложился на уровне 30 %;
PD - вероятность дефолта (Probability of
default) - отражает фактическое качество кредитного портфеля;
EL - фактические потери (Expected Loss).
В этих условиях кредитные организации продолжали собственную деятельность по минимизации убытков. Однако не все факторы находятся в зоне их влияния. Ключевые из них:
- цены на недвижимость;
- сроки обращения взыскания;
- ликвидность предметов залога.
Они могут быть незначительным образом улучшены за счет повышения качества персонала или технологий. Однако в свою очередь это приводит к повышению стоимости сопровождающей инфраструктуры, что в конечном счете сохраняет уровень фактических убытков банка примерно на том же уровне - 30 %.
Альтернативный путь, который до кризиса 2008-2009 гг. не применялся в практике кредитных организаций - использование механизма реструктуризации задолженности заемщика.
ключевой задачей реструктуризации является поиск механизмов, позволяющих с минимальными потерями сохранить стоимость и надлежащее качество имеющегося актива (кредита).
Как показала статистика АРИЖК, большая часть заемщиков имеет временные финансовые трудности. Это означает, что если дать заемщику шанс пережить данное время, то он (с большей лояльностью к кредитору) сможет продолжить обслуживание имеющегося ипотечного обязательства, а значит, актив (кредит) восстановит свои стоимость и качество.
К существенным недостаткам текущего развития ипотечного кредитования в России следует отнести отсутствие опыта долгосрочного кредитования, и как следствие, транслирование опыта «потребительского кредитования» на область ипотечного кредитования. При этом кредитные организации забывают, что ипотечное обязательство - это долгосрочное финансовое обязательство (15-20 лет). В течение данного срока жизни ипотечного кредита велика вероятность возникновения временных финансовых сложностей у заемщика. Если кредитная организация не научится успешно преодолевать такие события, то в ценообразование продукта сразу следует закладывать значительные потери (что в конечном счет приведет к потери конкурентоспособности на рынке) (рис. 2).
В результате произведенных расчетов можно сделать предположение, что совокупные потери от выпадающих доходов кредиторов в результате реструктуризации и от чуть больших потерь кредитора при взысканиях в результате «повторного дефолта» заемщика будут меньше, чем при проведении безусловного взыскания.
Таким образом, формулу возможных потерь кредитной организации в результате применения реструктуризации можно выразить формулой
Рис. 2. Статистика причин обращения заемщиков за реструктуризацией: 1 - снижение доходов; 2 - рост расходов по кредиту;
3 - увольнение (полная потеря дохода)
(1 - PD) • LG + PD • LGD = ЕХ, где ЕХ - ожидаемые убытки.
Исходя из параметров, указанных в формуле, очевидно, что ключевыми факторами минимизации убытков кредитной организации являются:
- успешность проведения реструктуризации;
- минимизация потерь при возникновении повторного дефолта.
Факторы, составляющие успешную реструктуризацию обязательств заемщика по ипотечным (жилищным) кредитам. АРИЖК проведена большая работа по выявлению факторов, влияющих на успешную реструктуризацию ипотечного кредита.
Однако до выбора схемы реструктуризации необходимо провести тщательный анализ:
1) причин, приведших к дефолту заемщика:
а) анализ доходов:
- снижение (стабильность) постоянных доходов. Важно учесть доходы (их стабильность) всей семьи;
- потеря работы и восстребованность квалификации заемщиков;
- использование нестабильных источников доходов (например премий) в качестве основного средства для регулярных платежей;
б) анализ расходов:
- рост расходов по обслуживанию собственного кредита (переменная ставка, валюта кредита и т. п.);
- закредитованность по иным обязательствам;
- рост косвенных, но обязательных расходов семьи;
2) качества обеспечения и определения предельных границ возможных потерь:
- достоверность оценки. Необходимо проанализировать степень актуальности ранее произведенной оценки объекта недвижимости;
- ликвидность (перспектива, сроки) возможной реализации объекта недвижимости;
- региональные особенности и факторы, влияющие на возможность «освобождения» объекта недвижимости при завершении процедуры взыскания.
Анализ данных факторов позволяет в первую очередь проанализировать качество ранее произведенного андеррайтинга и внести коррективы в соответствующие скоринговые модели и процедуры выдачи кредитов. Известно, что невозможно ожидать качественных кредитов на выходе из системы, если не обеспечено качество на входе (Garbage In, Garbage Out).
Задачей анализа качества обеспечения (полнота обеспечения заемного обязательства с учетом факторов времени) является подготовка данных для выработки окончательной будущей стратегии по работе с конкретным кредитом.
В частности следует сопоставить:
- реальное (актуальное) соотношение «кредит/залог»;
- вероятность повторного дефолта и ограничения во времени для принятия решения о возобновлении процедур взыскания;
- предельный допустимый размер наращиваемого долга.
Сложностью всех кредитных организаций является тот факт, что для выработки полноценной матрицы принятия решений необходима достаточно обширная статистика. При ее недостатке можно опираться на наработки АРИЖК, статистика которых показывает, что:
- потери кредитора от выпадающих доходов при реструктуризации кредита в течении 12 мес. не превышают 3,3 %;
- вероятность повторного дефолта при правильно организованной технологии реструктуризации составляет менее 20 %;
- убытки кредитора при проведении взыскания за счет наращивания задолженности возрастают с 30 % до ~ 35 %.
В таком случае зону принятия решений условно можно отобразить определенным графиком. Следует учесть, что данный график сильно зависит от соотношения (фактического, а не среднего) «кредит/залог». При этом наибольшую сложность
для выбора представляют пограничные области. По мнению автора, эти зоны условно можно разделить на следующие сегменты:
- LTV (соотношение «кредит-к-стоимости» -LTV - Loan to Value ratio) < 70 %. Это зона гарантированного возмещения потерь. В данном случае проведение реструктуризации в течение 12 мес. является для кредитора безрисковым решением;
- 70 % < LTV < 90 %. Это зона наибольшего внимания. В данном случае необходимы тщательное взвешивание всех факторов и быстрое принятие решения в случае несоблюдения заемщиком условий реструктуризации. Наличие страхования ответственности заемщика позволяет сместить риски кредитора в предыдущую зону;
- LTV > 90 %. Зона гарантированных убытков. Тем не менее реструктуризацию можно и нужно проводить в данном сегменте. В этом случае кредитор должен взвесить вероятность восстановления платежеспособности заемщика и размер реальных убытков (которые уже просматриваются при столь высоком соотношении LTV).
Схемы реструктуризации. В арсенале кредитной организации должен быть большой набор инструментов для проведения реструктуризации ипотечного жилищного кредита. Можно условно провести следующую классификацию доступного инструментария.
1. Мероприятия, позволяющие заемщику восстановить доходы, т. е. предоставить «время». Это могут быть:
- платежные каникулы;
- реструктуризация с формированием индивидуального графика.
2. Мероприятия, позволяющие заемщику снизить расходы по ипотечному кредиту:
- удлинение срока кредита. Особенно это актуально для кредитов, имеющих оставшийся срок обслуживания менее 10 лет;
- граничные условия при достижении пенсионного возраста. В 2010 г. при помощи Независимого института социальных проблем АРИЖК проводило масштабное исследование, позволившее сделать вывод, что при достижении пенсионного возраста лишь незначительная доля граждан существенно теряет свои доходы. Тенденции на рынке труда таковы, что большинство граждан старается сохранить свое рабочее место даже после выхода на пенсию. В связи с этим удлинение срока жизни ипотечного кредита за пределы пенсионного возраста - допустимо;
- изменение ставки по ипотечному кредиту. В практике АРИЖК достаточно случаев, когда кредитор заложил в ставку возможные риски по ипотечному кредиту. Предполагаемый риск «реализовался», и в этой ситуации кредитор встает перед выбором -понести потери или пересмотреть условия заемного обязательства с понижением ставки до текущего рыночного уровня. Практика АРИЖК показывает, что данный инструмент позволяет существенно снизить нагрузку на заемщика;
- изменение формулы погашения ипотечного кредита. В российской практике кроме классической аннуитетной схемы погашения ипотечного кредита, когда за счет фактора инфляции нагрузка на заемщика с каждым годом снижается, активно используется дифференцированный метод погашения кредита, когда заемщику дается равномерный график погашения основного долга с обязательством уплаты фактических процентов. Дифференцированная схема погашения долга имеет существенно более высокую нагрузку в первые годы жизни ипотечного кредита. В таком случае перенос части платежей на будущее или переход к аннуитетной схеме позволяет снизить текущую нагрузку на заемщика;
- локальный переезд. В случае отсутствия перспективы восстановления доходов заемщика на уровне, позволяющем успешно обслуживать ипотечное обязательство, целесообразно рассмотреть возможность переезда заемщика в жилое помещение с меньшими потребительскими характеристиками. В этом случае есть возможность частичного погашения долга при реализации старого объекта залога и снижении нагрузки при обслуживании измененного обязательства.
3. Мероприятия, позволяющие восстановить доходы заемщика. В практике АРИЖК существует достаточное количество случаев, когда квалификация заемщика в месте нахождения предмета ипотеки в результате кризисных явлений в экономике остается невостребованной. При этом возможное переобучение заемщика не позволит вернуть ему приемлемый уровень дохода. В таком случае содействие кредитора переезду заемщика к новому месту работы (фактически с перекредитованием на новый объект недвижимости и реализацией старого) позволит сохранить кредит в обслуживаемой форме (пусть и с измененным предметом залога).
Условия успешной реструктуризации. Исследования на международном уровне в очередной раз подчеркнули важнейшее условие, обеспечивающее
высокую надежность ипотечного кредита, - гарантированным источником погашения обязательства заемщика должны быть именно его доходы, а не объект залога. Такую же позицию занимает Банк России, формируя свое нормативное регулирование, требуя от кредитных организаций приоритетного анализа доходов заемщика.
Параметром, определяющим будущую вероятность соблюдения заемщиком своих финансовых обязательств, является соотношение «платеж/доход» (П/Д), т. е. доли в доходах заемщика возникающей финансовой нагрузки. В России пока не сложилось единой практики определения данных параметров. В частности, ряд кредитных организаций по-прежнему не учитывает данный параметр, надеясь на качество обеспечения (в том числе используя поручителей) или допуская для больших кредитов повышенный уровень соотношения. Однако практика АРИЖК свидетельствует о том, что для РФ данный уровень не должен быть выше, чем 45 %. При этом:
- для небольших кредитов остаток свободных средств должен превышать 1 прожиточный минимум на каждого члена семьи (учитывая размер прожиточного минимума в данном регионе);
- для крупных кредитов правило П/Д < 45 % также актуально, так как подобные заемщики привыкли к определенному уровню жизни и редко кто из них ради ипотечного кредита сокращает собственное потребление. В таком случае очень быстро возникает закредитованность заемщика (через привлечение им краткосрочных кредитов для удовлетворения собственных потребностей).
Если рассмотреть практику реструктуризации в наиболее сложном случае - предоставлении заемщику времени для восстановления доходов, то необходимо учесть следующие факторы, существенным образом влияющие на успешность программы восстановления.
1. Степень контактности «кредитор-заемщик». Жесткое отношение кредиторов к проблемам заемщиков ипотечных жилищных кредитов и их обоюдная невысокая финансовая грамотность приводит к тому, что в 50 % случаев первое действие заемщика при возникновении сложной жизненной ситуации -выключение телефона. Заемщик боится прессинга со стороны кредитной организации и рассчитывает решить собственные временные финансовые сложности, не вступая в контакт с кредитором. Часто это приводит к тому, что кредитор, насчитав пени и штрафы, обращается в суд и прекращает попытки
диалога с заемщиком. Рекомендация в этом случае одна: максимально быстро выстраивать диалог с заемщиком и допускать обсуждение возможной реструктуризации долга.
2. Длительность периода помощи. Если кредитор предоставит период помощи, недостаточный для устойчивого восстановления доходов, то данная попытка будет бессмысленной. Статистика АРИЖК показывает, что в среднем этот период должен быть равен «удвоенному периоду поиска работы» в данном регионе.
3. Нагрузка на заемщика в течение периода помощи. Недостаточность снижения нагрузки на заемщика приводит к тому, что для исполнения этого (и часто - дополнительных) обязательства заемщик начинает привлекать дополнительные кредиты, иногда по существенно более высоким ставкам. В результате через некоторый период заемщику необходимо обслуживать сразу несколько заемных обязательств по высоким ставкам. Рекомендуется нагрузку на заемщика понижать до такого уровня, чтобы он мог обеспечить свое проживание в период восстановления доходов без привлечения дополнительных займов.
4. Условия погашения реструктурированной задолженности:
а) срок возврата обязательства. Существенной ошибкой многих кредиторов является установление слишком короткого срока возврата реструктурированного обязательства. Если при этом у заемщика нет активов для реализации, из которых можно погасить данное обязательство, то велика вероятность, что будет нарушено базовое условие успешного погашения кредита - источником погашения должны являться «доходы». Если срок для погашения дополнительного долга будет установлен слишком коротким, то заемщик опять же попробует прибегнуть к помощи кредитных организаций, получив высокую степень закредитованности;
б) эффективная ставка капитализации (или нового обязательства заемщика). При формировании графика возврата реструктурированного долга следует учесть, что любая повышенная нагрузка на заемщика приводит к возрастанию соотношения параметра «платеж/доход». Также следует учесть, что
- подавляющее большинство заемщиков восстанавливает свои доходы на уровне на 20-30 % ниже, чем докризисный уровень;
- капитализация (реструктукризация) долга приводит к увеличению размера платежа в среднем
на 15 % (сильно зависит от срока периода помощи и ставки капитализации).
В таком случае сочетание пониженных доходов и возросших расходов приводит к взлету соотношения П/Д более, чем до 70 %. При таком уровне платежной нагрузки заемщики с высокой степенью вероятности не смогут обслуживать ипотечный долг.
Необходимо брать в расчет и статистику, которая показывает высокое влияние ипотечного кредитования на демографическую ситуацию в стране. Примерно в половине семей, взявших ипотеку, рождаются дети. Это означает чаще всего временное выпадение доходов одного из заемщиков и уменьшение среднего остатка свободных средств на каждого члена семьи (т. е. фактическое ухудшение параметра «платеж/доход»).
Наработанная АРИЖК статистика позволила внести существенные правки в норморегулирование Банка России: указаниями от 04.12.2009 № 2355-У и от 03.06.2010 № 2459-У зафиксировано, что реструктурированные ипотечные ссуды до 6 млн руб., обязательства по которым заемщиком соблюдаются в соответствии с графиком платежей, можно учитывать в портфеле однородных ссуд без существенного изменения категории качества ссуды.
В таком случае использование реструктуризации позволяет уже сейчас существенным образом изменить экономику для кредитной организации, не дожидаясь фактического восстановления платежеспособности заемщика.
Грамотная организация реструктуризации позволяет снизить убытки кредитной организации фактически в три раза и понизить отчисления в обязательные резервы в четыре раза.
Если реструктуризация неуспешна. Действительно, в ряде случаев реструктуризация не приводит к успеху. Это может произойти вследствие:
- переоценки сил заемщика по принимаемым на себя обязательствам (недостижение запланированного уровня доходов к концу периода помощи);
- недобросовестного поведения заемщика в силу невысокой финансовой грамотности или безразличного отношения к завышенному финансовому обязательству (часто в реструктуризацию включаются и штрафные санкции, что делает значительным превышение долга над стоимостью заложенного имущества).
Дальнейшее поведение кредитора должно определяться предельным уровнем убытков, которые он
готов на себя принимать. Обычно кредитор старается ограничиваться «нулевыми убытками». Значит, прекращение попыток реструктуризации кредита должно наступать при достижении соотношения LTV = 100 %.
Как было указано, заемщик не обладает доходами и активами, достаточными для мгновенного удовлетворения требования кредитора по полному досрочному погашению долга. В таком случае необходимо совестными усилиями обеспечить ускоренную реализацию заложенного имущества.
Практика АРИЖК показывает, что мотивация заемщика на успешную реализацию существенно возрастает в случае прекращения долга заемщика после реализации имущества. Одновременно с этим расчеты подтверждают, что вероятность взыскания и издержки на взыскание оставшейся задолженности делают процесс работы с оставшимся необеспеченным долгом убыточным. Следовательно, становится актуальным при адекватном содействии заемщика реализации заложенного имущества списывать его оставшийся долг.
Профилактика. При планировании своей деятельности на рынке ипотечного жилищного кредитования кредитной организации следует учитывать приведенные факторы. Кроме вероятностных событий, связанных с экономическим окружением, необходимо помнить о следующих событиях, наиболее часто вызывающих нарушения платежеспособности заемщиков.
1. Рождение ребенка в семье. В таком случае:
- в семье очень часто наблюдается временное снижение доходов (декретный отпуск одного из членов семьи). Некоторые кредитные организации для избегания подобного риска практикуют исключение супруги из числа лиц, чьи доходы они готовы принимать при анализе платежеспособности. Учитывая временный характер потери доходов, по мнению автора, правильным будет рекомендовать проведение реструктуризации и не лишать возможности подобной семьи улучшать жилищные условия;
- резко возрастают обязательные расходы, что очень важно учитывать в пересчете «свободного дохода» на каждого члена семьи.
2. Смена работодателя одним из членов семьи. Статистика труда показывает, что средний срок работы на одном рабочем месте составляет около 5 лет. В таком случае в течение долгосрочного финансового обязательства, коим является ипотечный кредит, вероятность смены работодателя может
составлять 3-4 раза. Смена работодателя не приведет к разрыву платежеспособности заемщика, если она будет обеспечена соответствующей «подушкой безопасности» - в соответствии с рекомендациями по организации семейных финансов она должна составлять примерно 6 месячных окладов. Однако практика показывает, что подобную «подушку» в состоянии сформировать не более 15 % российских семей. Это означает, что стабильность денежного потока следует обеспечивать иными инструментами -в первую очередь страхованием непрерывности доходов заемщика.
Учитывая молодость ипотечного кредитования в РФ, данный фактор практически не учитывается в ценообразовании ипотечных кредитов. Однако наработанная статистика в скором времени покажет актуальность указанного риска. Оптимальным решением могло бы стать формирование ипотечных продуктов, имеющих защиту непрерывности доходов заемщика через элементы соответствующего страхования, что обеспечило бы высокое качество обслуживания долга.
3. Развод супругов. К сожалению, значительное количество заключаемых во всем мире браков заканчивается разводом. Эмоциональность данного процесса и частая растянутая во времени нерешенность вопроса - кто из супругов берет на себя обязательство по обслуживанию долга и, соответственно, станет залогодателем, в большинстве случаев приводит к потере ипотечного кредита (и предмета ипотеки).
Понимая высокую вероятность указанных событий, кредитная организация не может игнорировать факт их существования. В таком случае целесообразно:
1) заложить элементы управления данными видами рисков в практику организации кредитной работы и в первую очередь практику реструктуризации ипотечных кредитов;
2) включать в условия кредитного договора права заемщика на реструктуризацию. Подобная реструктуризация будет для кредитной организации самой дешевой, так как позволит существенным образом сократить время контакта с заемщиком, заранее указать формулы решения сложной жизненной ситуации и понимать все контрольные точки для своевременной реакции на нарушения условия исполнения обновленных обязательств;
3) включать в условия кредитного договора меры самозащиты кредитора, которые позволят существенно снизить риски и потери:
- защита стабильности источника доходов, т. е. страхование на случай потери заемщиком своего основного источника доходов и обеспечение некоего уровня платежей в период поиска им новой работы;
- защита стабильности обеспечения, т. е. страхование ответственности заемщика по кредиту в случае недостатка средств, полученных при реализации обеспечения. Наличие данной страховой защиты позволяет расширить границы возможного применения средств реструктуризации без риска понести повышенные убытки.
Список литературы
1. О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности: Положение Банка России от 26.03.2004 № 254-П.
2. О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери: Положение Банка России от 20.03.2006 № 283-П.
3. О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество: Федеральный закон от 30.12.2008 № 306-ФЗ.
ВНИМАНИЮ КРЕДИТНЫХИ СТРАХОВЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ !
Предлагаемпубликацию годовой и квартальной отчетности.
Стоимость однойпубликации — 8 000рублей (НДСнеоблагается) задве журнальные страницы формата А4.
Тел./факс:(495) 721-85-75 [email protected]
