CC BY
12ЖИЛИЩНЫЕ СТРАТЕГИИ
Том 7 • Номер 3 • Июль-сентябрь 2020 ISSN 2410-1621 Russian Journal of Housing Research
Первое
экономическое издательство
стратегические направления управления инвестиционно-строительной деятельностью в целях устойчивого развития исторического поселения г. казани
Набиуллина К.Р. 1, Дембич А.А. 1, Маклаков О.А. 2
1 Казанский государственный архитектурно-строительный университет, Казань, Россия
2 Компания «Аксиом», Казань, Россия
АННОТАЦИЯ:_
В вопросах Концепции устойчивого развития исторического поселения г. Казани отсутствует единая стратегия развития инвестиционно-строительного комплекса в границах данной территории. При этом наблюдаются многочисленные дискуссии акторов градостроительного процесса, защитников исторического наследия, девелоперов и горожан. В связи с этим нами поставлена цель по выработке единых принципов проектирования в целях устойчивого развития территории исторического поселения города Казани. Для достижения данной цели нами проведены необходимые маркетинговые исследования, использован метод бенчмаркинга и выполнен расчет оптимального плотностного режима территории исторического поселения г. Казани. В результате нами определено оптимально допустимое количество как постоянно проживающего населения, так и повседневного «дневного» населения, включая транзитное обслуживание и численность рабочих мест. Это позволило разработать основы градоэкономиче-ской политики развития территории исторического поселения г. Казани. Реализация данных положений обеспечит целенаправленное акупунктурное экономическое воздействие на возникновение локальных точек роста, увеличит объем внебюджетных инвестиций в развитие территории в рамках утвержденных городских и республиканских стратегических намерений, сформирует оптимальный баланс рабочих мест и гостевого сервиса при росте доли постоянного населения территории. ФИНАНСИРОВАНИЕ. Данное исследование выполнено в рамках договора 14-4/18/Интерра/2-19.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: стратегия развития территории, оптимальная плотность населения, баланс рабочих мест, инвестиционная привлекательность территории, точки роста, арендное жилье, гостевой сервис.
strategic directions for managing investment and construction activity for the sustainable development of the historical settlement of Kazan
Nabiullina K.R. 1, Dembich A.A. 1, Maklakov O.A. 2
1 Kazan State University of Architecture and Engineering, Russia
2 Axiom Company , Russia
Введение
Современное общество ценит исторические структуры, но не прилагает никаких усилий для создания будущего наследия. Более того, нынешние конструкции, основанные на железобетоне и стали, не
обладают прочностью более ранних эпох [13] (Gil-Martín et al., 2012). Исследователи выявили, что проблемы, связанные с тем, чтобы сделать строительство долговечных конструкций осуществимым в эту современную эпоху, опираются на многие взаимосвязанные области (градостроительство, архитектура, конструкции, материалы, финансы, философия, общество, культура, устойчивое по отношению к внешней среде и квадифицированные кадры для обслуживания). Наиболее важной задачей является создание финансовых инструментов и стимулов в той мере, в какой это оправдано общественными целями, для признания ценности и обеспечения возможности существования зданий в более длительные сроки. Остальные аспекты могут быть разумно решены обществом, которое, разочарованное существующим экономическим кризисом, признает необходимость изменения менталитета. Возможно, XXI век станет началом нового исторического цикла с происходящими культурными и идеологическими изменениями, позволяющими обществу отойти от потребительства и предварительной оккупации краткосрочными доходами, которые преобладали во второй половине XX века.
ABSTRACT:_
In terms of the Concept of sustainable development of the historical settlement of Kazan, there is no unified strategy for the development of the investment and construction complex within the boundaries of this territory. At the same time, there are numerous discussions of actors in the urban development process, defenders of historical heritage, developers and citizens. In this regard, the authors set a goal to develop common design principles for the sustainable development of the historical settlement of the city of Kazan. To achieve this goal, the authors conducted the necessary marketing research, used the bench-marking method, and calculated the optimal density regime of the historical settlement of Kazan. As a result, the authors determined the optimal allowable number of both permanent residents and daily population, including transit services and the number of jobs. This made it possible to develop the basis of the city-economic policy for the development of the historical settlement of Kazan. Implementation of these provisions will provide targeted acupuncture economic impact on the appearance of local points of growth, will increase the volume of extrabudgetary investments in development of territory within the approved municipal and national strategic intentions, and will create an optimal balance of jobs and guest service, while the share of the resident population of the territory is growing. ACKNOWLEDGMENTS. This study was carried out under the agreement 14-4/18/Interra/2-19.
KEYWORDS: territory development strategy, optimal population density, jobs balance, territory investment attractiveness, growth points, rental housing, guest service
JEL Classification: R21, R31, R53 Received: 01.09.2020 / Published: 30.09.2020
© Author(s) / Publication: PRIMEC Publishers
For correspondence: Nabiullina K.R. (Karina.kgasu0mail.ru)
CITATION:_
Nabiullina K.R., Dembich A.A., Maklakov O.A. (2020) Strategicheskie napravleniya upravleniya investit-sionno-stroitelnoy deyatelnostyu v tselyakh ustoychivogo razvitiya istoricheskogo poseleniya g. Kazani [Strategic directions for managing investment and construction activity for the sustainable development of the historical settlement of Kazan]. Zhilischnye strategii. 7. (3). - 333-354. doi: 10.18334/zhs.7.3.111067
Исторические центры городов находятся под угрозой распада и хаоса из-за исторических слоев, которые формируются в соответствии с потребностями пользователя, такими как коммерческие и социальные контексты [11] (Egercioglu, Yakici, & Ertan, 2016). Эти районы воплощают ценности традиционных городских культур. Сегодня многие такие районы находятся под угрозой, физически деградируют, повреждаются или даже разрушаются в результате воздействия городского развития, которое следует за индустриализацией во всем мире. В мировой практике для сохранения исторических центров принята Хартия по сохранению исторических городов и городских территорий [9].
Согласно результатам исследования T.Matsumoto «Contact city policies: a comparative assessment», результаты которого доложены на конференции OECD, Presentation at the UNESE-OECD в Женеве, оптимальной для крупного города является плотность населения 40 чел/га [20]. Эта величина получена на основе выявления оптимального объема требуемого содержания и развития инфраструктуры территории и развитости ключевых функциональных процессов, обуславливающих комфортную городскую среду.
Данная величина показателя дает следующие преимущества:
• высокую эффективность инвестиций в развитие инфраструктуры, более низкие расходы на ее содержание, модернизацию и строительство;
• высокую эффективность бюджетных средств, в том числе используемых в целях содержания и развития инфраструктуры, и расширение налогооблагаемой базы;
• снижение расходов на транспорт и логистику как следствие оптимизации городской структуры, повышения пешей доступности и проходимости городской среды;
• большую управляемость территории с точки зрения необходимых административных ресурсов, компетенций городской администрации;
• оптимальное экологическое качество и социально-культурное развитие;
• снижение интенсивности использования персонального автотранспорта.
В таблице 1 приведены данные по плотности населения крупных городов, которые можно сопоставить с исследуемой территорией.
ОБАВТОРАх:_
Набиуллина Карина Рашидовна, доцент кафедры градостроительства и планировки сельских населенных мест, кандидат экономических наук, доцент (Karina.kgasu0mai1.ru)
Дембич Александр Алексеевич, заведующий кафедрой градостроительства и планировки сельских населенных мест, кандидат архитектуры, доцент (grado0kgasu.ru) Маклаков Олег Александрович, директор (info0akhsiom.ru)
ЦИТИРОВАТЬ СТАТЬЮ:_
Набиуллина К.Р., Дембич А.А., Маклаков О.А. Стратегические направления управления инвестиционно-строительной деятельностью в целях устойчивого развития исторического поселения г. Казани // Жилищные стратегии. - 2020. - Том 7. - № 3. - С. 333-354. doi: 10.18334/zhs.7.3.111067
Таблица 1
Плотность населения крупных городов
Страны Количество жителей на 1 га городской территории (в н.в.) Типичные города
США, Канада 10-50 Нью-Йорк, Лос-Анджелес [10], Торонто
Австралия 10-50 Мельбурн, Сидней [12]
Европа 50-140 Париж, Лондон [4], Вена, Мюнхен
Азия 140-280 Сеул, Сингапур, Токио, Гонконг[6]
Россия 110 50 Москва (в старых границах) Москва (Новая, с учетом расширения)
Россия 20 60 Казань (средняя плотность, в т.ч. в историческом поселении г. Казани) Казань (плотно застроенная часть)
Источник: составлено авторами.
Во многих странах мира уделяют особое внимание контролю плотности населения на территории. Например, во Франции существует налог на низкую плотность (Versement pour sous-densité). Он не является обязательным и может быть введен на усмотрение местных властей. Этот налог предполагает определение границы плотности нового строительства. При нарушении этой границы девелопер обязан уплатить дополнительный налог, размер которого зависит от стоимости земли и уменьшения площади строительства вследствие заниженной плотности. Налог на плотность не может превышать 25% стоимости земли. При этом минимальная плотность не может быть меньше половины или больше У4 от максимальной плотности, утвержденной на этой территории в рамках генплана [8]. По замыслу этот налог должен снизить интенсивность расползания городов и увеличить предложение на рынке жилищного строительства.
Важнейшими вопросами разработки градоэкономической политики развития территории исторического поселения г. Казани являются:
• оптимальный баланс жителей территории, количества рабочих мест, соотношение площадей, предназначенных под офисную недвижимость и «гостевой сервис»;
• стимулирование возникновения локальных точек роста за счет акупунктурного экономического воздействия;
• привлечение внебюджетных инвестиций в развитие территории в рамках утвержденных городских и республиканских стратегических намерений.
При этом предпринимательские инновации должны приносить пользу и удовлетворенность людям работой (баланс между работой и семьей), а также жизнью [16] (Jensen, Liu, & Schott, 2017).
Урбанизация и развитие города являются неизбежными, часто они несовместимы с ростом и сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия [18] (Kiruthiga & Thirumaran, 2019).
Значительный блок в исторических кварталах городов занимают культурно-религиозные пространства, выполняющие важную социальную роль для общества [29] (Zhang & Wei, 2017). Например, на Тибете религиозная деятельность представляет собой единый традиционный тип социальной жизни, поэтому жизнеобустройство исторической части жилых кварталов становится важной частью культурной жизни Тибета.
В Италии наблюдается активное технологическое совершенствование исторических поселений. В стране, где большинство общественных зданий идентифицируются как исторические и занесены в список культурного наследия, подвергаются энергетическому аудиту, после которого разрабатывают мероприятия по повышению энергоэффективности и их экономической устойчивости [25] (Righi, Mora, Peron, & Romagnoni, 2017).
Исследователи из Индонезии одним из аспектов идентичности места, способствующим развитию туризма наследия, выделяют самоэффективность территории [14] (Ginting, 2016). Поэтому для оценки идентичности места выделяют несколько переменных аспекта самоэффективности - комфорт, безопасность, уверенность и доступность.
Важное место в развитии исторических центров городов занимают традиционные торговые улицы, так как от них зависит идентичность сообществ. Они имеют много исторических, городских, архитектурных, экономических и социальных ценностей, но страдают от пренебрежения, ухудшения состояния и многих других проблем [21] (Mehanna & Mehanna, 2019). Поэтому в рамках разработки вопросов устойчивого развития исторических поселений городов важно заниматься сохранением классической коммерческой улицы.
К примеру, для Санкт-Петербурга, по замыслу исследователей, выбор площадей для размещения центра делового туризма вне исторической части позволит перераспределить транспортные потоки и поспособствует обеспечению безопасности дорожного движения. Кроме того, реализация концепции полицентрического развития позволит частично снизить нагрузку на центр города, а это приведет к снижению риска дорожно-транспортных происшествий и заторов на дорогах [22] (Perova, 2017).
Исторические районы городов России часто характеризуются сочетанием транспортных и пешеходных потоков в рамках одних и тех же коммуникационных маршрутов - городских улиц. Экологические условия в этих районах неблагоприятны для жизни и прогулок: улицы полны пробок и припаркованных автомобилей [19] (Lavrov, Perov, Eremeeva, 2018).
Исследователи архитектуры малых исторических городов России также считают, что исторические районы города должны быть, прежде всего, оживленными туристическими районами с русской самобытностью [27] (Shchenkov, 2016).
Для городов России исследователи обозначают вполне системные выводы: необходимо обуздать «высотную лихорадку» путем введения необходимых регламентов,
ГРАНИЦА ИСТОРИЧЕСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ ДОРОГИ ГОРОДСКОГО ЗНАЧЕНИЯ
ДОРОГИ ГОРОДСКОГО ЗНАЧЕНИЯ ¡ПРОЕКТИРУЕМЫЕ)
ЖЕЛЕЗНАЯ ДОРОГА МЕТРО
ПЛОЩАДЬ ТЕРРИТОРИИ ИСТОРИЧЕСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ Г КАЗАНЬ
Рисунок 1. Ситуационный план историчеекого поселения г. Казани Источник: составлено авторами.
перехода от задач архитектуры: «больших денег» к проблемам гуманизации городской среды в естественном стремлении к человеческому блтеополучию [24] (РИсЬшкоуа, 2016). Дтбавим, чти привлечение граждан к участию в государственных пртектах по восстановлению и сохранению окружающей среды и архитектуры: ткрцпляет чувства привязанности к историческому месту [2а] (БЬаСадЬаИ М1г ОЬаеетТ, КтууапГас, ЬатТ, БегЖаИ, 2017).
В сибзи с вы:нтеизлтжннны:м ними постанлена цель по разработке единых принципов про ектирования с целях устинчивого развития мерритории исторического поселения г.Казани (рыт 1).
Методитн тлслтдования
Исследование основ устойчивого развитая территории исторического поселения города Казани проведено с использованием маркетинговых исследований, бен-чмаркинга и расчета оптимального плотностного режима территории, определено оптимально допустимое количество как постоянно проживающего населения, так и повседневного «дневного» населения, включая транзитное обслуживание и численность рабочих мест.
В основе методологической схемымаркетинга территорий лежат следующие принципы:
• исполнзование мцркеиинта в управленин объеттами региоаельной экономики;
• система измерений развития территорий:;
• возможныие направления, стратегии развития территорий;
• методы маркетинга, их трансформация в применении к территориям.
Что касается принципов маркетинга территорий, то к их числу можно отнести следующие:
• принцип системности в поиске привлекательных (уникальных) характеристик внутри самой территории;
• принцип бенчмаркинга в генерировании идей по поводу уникальности данной территории на основе опыта и успехов других территорий и не только территорий;
• принцип разнообразия характеристик в концепции развития территории [1] (Бе1уаеу, 2008).
Работа над проектом велась по нескольким направлениям:
• новая архитектура и градостроительство;
• сохранение исторической среды и уточнение предмета охраны исторического поселения Казани;
• вовлечение наследия в социально-экономические процессы;
• экономические процессы;
• транспортные связи;
• социальные связи.
результаты исследования
Расчеты предельного потенциала Казани по плотности населения составили:
по всей территории - 40 чел/га;
в рамках исторического поселения - 30-40 чел/га.
Исходя из оптимальной плотности на территории исторического поселения, потенциал нового жилищного строительства за счет увеличения плотности строительства и ликвидации пустырей внутри кварталов, образовавшихся в том числе из-за программы ликвидации ветхого жилья на территории всего исторического поселения, - 700-800 тыс. кв. м, в том числе:
Нижняя терраса (к западу от ул. Баумана до ул. Вишневского) - 300-350 тыс. кв. м;
Забулачье - 135 тыс. кв. м нового строительства и 30-40 тыс. кв. м за счет вытеснения офисов на периферию;
Адмиралтейская и Ягодная слобода - 235-275 тыс. кв. м.
Данные показатели обусловлены расчетом оптимального баланса между физической предельной вместимостью территории и экономической обеспеченностью ключевых функций территории (рабочих мест) за счет постоянного населения, что снижает риски снижения экономической активности в периоды сезонного спада туристов и событийных акций и позволяет обеспечить необходимое и потенциально возможное количество зеленых насаждений на данной территории (рис. 2). Кроме того, при иных показателях плотности населения нарушается баланс коммерческой и общественной функции, снижается степень безопасности территории.
Существующие
287 га
45 ООО чел. 20 ч./га
МНГП 22,2 кв.м/100 кв.м жилья 9600 кв.м/га жилье
2000 кв.м/га озеленение
Предлагаемые
625 га
100 ООО чел. 50 ч./га
2800 кв.м/га
30%
Процент озелененных общественных пространств
Рисунок 2. Целевые показатели концепции по озелененным общественны м пространствам
Источник: составлено авторами.
Рисунок 3. Неиспользуемые участки в историческом поселении Казани Источник: составлено авторами.
Площадь города Казани составляет примерно 630 кв. км, из них плотно застроенная часть составляет 135 кв. км, на которой щиоживает примерно 900 тыс. чел. из
1 250 тыс.чел. населения города [3]. Что дает среднюю плотность населения 60 чел/га в плотно застроенной части и 20 чел/га в историческом поселении, что свидетельствует о недостаточном количестве жилых помещений на данной территории, что снижает, в свою очередь, привлекательность этой территории для появления там объектов обслуживания, рентабельности бизнеса и безопасности пребывания на этой территории. В настоящее время на территории исторического поселения проживает примерно 43-47 тыс. чел. на площади 2 225 га. Много неиспользуемых участков (рис. 3).
С точки зрения эффективности жизнедеятельности центра, постоянной концентрации там необходимых видов обслуживания и сравнительных данных с успешными примерами городских центров в отечественной и зарубежной практике, необходимо увеличить постоянное население центра на 40% (благодаря неиспользуемым участкам, рис. 3), то есть примерно на 20-22 тыс. жителей, что увеличит численность постоянно проживающего населения в историческом поселении до 65000-70000 человек.
Учитывая программную нацеленность на рост благосостояния горожан, жилая обеспеченность населения в центральной части города к концу расчетного срока также должна увеличиться. При этом рост жилой обеспеченности по отношению к численному приросту населения должен увеличиться в 1,3 раза (устойчивый показатель реальной зарубежной практики). Развитая дорожная сеть позволяет обеспечить данный объем жилищного строительства (рис. 4).
Зарубежная практика показывает, что население центра надо увеличить, учитывая нацеленность на возрастающее благосостояние горожан. Если в настоящее время обеспеченность жильем в Казани в среднем 27 кв. м на человека, то планируется к
1) ОТСТАВАНИЕ ПЕРИФЕРИЙНЫХ ЗОН, НЕРАВНОМЕРНОСТЬ РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИИ.
2) НЕДОСТАТОК БЛАГОУСТРОЕННЫХ ОЗЕЛЕНЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ
3) НИЗКОЕ КАЧЕСТВО СОВРЕМЕННОЙ АРХИТЕКТУРЫ
4) НЕРАВНОМЕРНАЯ ОБЕСПЕЧЕННОСТЬ ОБЩЕСТВЕННЫМ ТРАНСПОРТОМ
5) НИЗКОЕ ФУНКЦИОНАЛЬНОЕ РАЗНООБРАЗИЕ
1) РАЗНООБРАЗНЫЙ ЛАНДШАФТ
2) ОРГАНИЧНАЯ ЛАНДШАФТУ ПЛАНИРОВОЧНАЯ СТРУКТУРА
3) СОХРАНИВШИЕСЯ МАССИВЫ ИСТОРИЧЕСКОЙ ЗАСТРОЙКИ
4) РАЗВИТАЯ ДОРОЖНАЯ СЕТЬ
5) РАЗВИВАЮЩИЕСЯ ОЧАГИ ГОРОДСКОЙ АКТИВНОСТИ
Рисунок 4. 8\УОТ-анализ. Часть 1: недостатки и преимущества Источник: составлено авторами.
Регламент на основе формы
РИСКИ
Унификация и глобализация среды
Политика автомобилизации
Потеря активного населения
Развитие общественных пространств
Сохранение и развитие наследия
ВОЗМОЖНОСТИ
Спрос на историческую городскую среду
А©
Город удобный для проживания
Культурное разнообразие. Активные городские сообщества
Рисунок 5. 8\\ЮТ-анализ. Часть 2: риски и возможности Источник: ссставлнно авторами.
2035 году увеличение этого показателя минимум до 33 кв. м на человека. Рост жилой обеспеченности по отношению к численному приросту населения при росте благосостояния всегда нарастает большими темпами, чем население, что соответствует мировой тенденции. При этом на историческую среду присутствует повышенный спрос (рис. 5).
Особенно перспективным представляется строительство на территории исторического поселения арендного малогабаритного жилья. Для арендного жилья целесообразно использовать малокомнатные квартиры, одно- или двухкомнатные, с нормой обеспеченности общей площади квартиры 18-24 м2 на человека на расчетный срок до 2035 г. Целесообразность использования именно арендного жилья в центре города подтверждается более низким уровнем обеспеченности этого типа жилья социокультурными объектами и минимизацией дворовых пространств, а значит, дополнительной плотностью застройки и эффективностью использования территории.
Целесообразно и потенциально возможно на всей территории исторического поселения г. Казани разместить 60-90 тыс. м2 муниципального арендного жилья. Источником финансирования может стать муниципальный бюджет при субсидировании из федеральных и региональных источников, например ДОМ.РФ [7]. Наиболее целесообразно размещать данные объекты жилищного строительства вдоль линий автомобильного Большого казанского кольца и планируемой кольцевой железной дороги, так как группы таких домов имеют повышенную плотность из-за уменьшенного размера дворов и отсутствия требований доступности детских учреждений.
Кроме того, на территории исторического поселения около 200 зданий имеют потенциал для дополнительной надстройки 1-2 этажей до 15-17 м, что дешевле примерно на 30% по отношению к новому строительству, что может быть предметом инициируемой Программы капитального ремонта и надстройки. На территории 22,7 га расположены ветхие строения, и большую площадь территории занимают боксовые гаражи, которые целесообразнее замещать паркингами в местах сан зон, например около ж/д путей, что дает территории дополнительный потенциал развития.
Точечное, «уплотнительное» строительство исключительно в формате многоэтажных домов многократно повышает нагрузку на все существующие системы города и вызывает резкое негодование и оппозицию местных жителей. К примеру, строительство небоскребов в Нью-Йорке поначалу не было ограничено какими-либо нормами, кроме объективных технических возможностей, впоследствии эта практика была осознана как источник значительного ущерба для благополучия большого количества горожан в связи с нарушением инсоляции, вентиляции улиц и т.д. Результатом решения проблемы стала система зонирования 1916 года, которая ввела предельные параметры строительства1.
Одним из важных факторов, снижающих доступность жилья в историческом поселении г. Казани, является его высокая стоимость относительно периферийных территорий. Высокая стоимость обусловлена рядом факторов, в том числе:
• необходимостью застройщика при реализации инвестиционно-строительного проекта заниматься расселением жителей. Сумма затрат составляет примерно 150-300 млн на 1 га при среднестатистической плотности жителей 100 чел. на 1 га;
• решением социальных задач территории за счет застройщика и спонсоров с дальнейшим переносом затрат на цену жилья, например строительство детских садов с дальнейшей передачей их на баланс муниципалитета;
• сложностью в организации производства работ, обусловленных параметрами уже сложившейся застройки, активным транспортным трафиком.
Обсуждение
Территория исторического поселения г. Казани в качестве доминирующих функциональных процессов, в соответствии со сложившейся тенденцией городского развития, концентрирует три основные функции (рис. 6):
• верхний уровень республиканского и городского управления;
• научно-образовательная функция, в том числе здесь сконцентрированы вузы, академия наук, объекты культуры и т.д.);
• «гостевой сервис».
1 В Нью-Йорке действительно запретят строительство небоскребов из стекла и стали? Скорее всего, нет. Алина Измайлова, https://archi.ru/wor1d/83317/v-nyu-iorke-deistvite1no-zapretyat-stroite1stvo-пеЬо8кгеЬоу-12-81ек1а-1-81аИ-8когее-У8едо-пе1
344 ЮиЗЗШОеоиееЧАЮР Н ОиВИНКЮЕБ ЕАРС Н #3'20 20 ( _1и1у-4 ер!етЬег)
1. РАЗВИТИЕ ИСТОРИЧЕСКОМ СРЕДЫ
г. НОВЫЕ ПРОСТРАНСТВЕННЫЕ связи
3. НОВЫЕ ЗОНЫ ФУНКЦИОНАЛЬНОЙ АКТИВНОСТИ
□ РЕГЛАМЕНТЫ ДЛЯ РЯДОВОЙ ЗАСТРОЙКИ
□ ТЕРРИТОРИИТИПОВЫХ ПРОЕКТОВ ИЖС
□ СХЕМА РАЗМЕЩЕНИЯ ВЫСОТНЫХ АКЦЕНТОВ
□ РАЗВИТИЕ ОЗЕЛЕНЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ
□ УЛИЦЫ С ПРИОРИТЕТОМ ПЕШЕХОДНОГО ДВИЖЕНИЯ
□ ОБЩЕСТВЕННЫЙТРАНСПОРТ
□ СОХРАНЕНИЕ И РАЗВИТИЕ
НЕМАТЕРИАЛЬНОГО НАСЛЕДИЯ
□ РАЗВИТИЕ ТВОРЧЕСКИХ УСЛУГ И ПРОИЗВОДСТВА
□ РАЗВИТИЕ ЖИЛЬЯ
Рисунок 6. Основные направления разработки концепции исторического поселения г. Казани
Источник: соотавлено авторами.
Под гостевым сервисом понимаются уникальные услуги, оказываемые городскому населению, населению агломерации, посетителям из районов Республики Татврстан и туристам (до суг, культура, администрирование, гастросервисы).
По данным НИИПИ Генплана, на территории исторического цннтра Казани, несколнко превышающей размер территории исторического поселения, примерно 26 кв. км, или 2600 га [5], сейчас 17500К рабочих мест, из них на территории исторического поселения примерно 440000-150000 робочих мест, 50% ло которых л офисы, это примерно 70 000 рабочих мест.
Потенциал создалио новых рабочих мест на чкей оерритории исторического поселения города г. Казани: 8-10 тыс. новых рабочих меси при сохранении 140-140 тыс. рабочих мест существующих и при увеличении доли «гостевого сервиса» дао 60-65%.
Уоеличение гостнвого сервиса, как орнвило, происходит за счет порераспределечия функций и расширения зсны гостевого оертиса в историческом центре - это много-к,ктно подтвержднннвя мировая практик а, что влечет за собой вытеснение офисов из центра и замещение их жильем и гостевыми сервисами. Примеры: Лондон - вытеснение офисов из сити, для этого специально построили Кенери-верф как новый деловой центр; самый известный пример - Дефанс в Париже [17], в этом году мэр Парижа объявила о намерениях разместить в центре еще 100 тыс. жителей, потеснив офисы.
При проведении реновации территории исторического поселения сформированы регламентные зоны с требованиями к архитектуре (рис. 7) и цвету и материалам (рис. 8).
Офисная коммерческая нежвижимость, предполагающая 8-часовой рабочий день, «омертвляет» большие городские пространства в центре города. Согласно исследованиям НаЬ^аШш [23], проведенным в Москве, Нью-Йорке, Вашингтоне, Атланте, 60% времени своего жизненного цикла офисная недвижимость не используется [2], в том
Рисунок 7. Схема регламентных зон по требованиям к архитектуре Источник: составлено авторами.
Рисунок 8. Схема регламентные зон по требованиям к цвету и материалам Источник: составлено авторами.
числе это цокольные этажи, крыши, большие конференц-залы, не являющиеся, собственно, рабочими местами. Это создает следующие негативные последствия:
• после рабочего дня большее количество коммерческой недвижимости в центре становится недоступной, закрывается даже в местах с высокой концентрацией людей и интенсивного движения транспорта;
• малые и средние предприятия вытесняются из района высокими ставками коммерческой аренды, что снижает функциональное разнообразие и ведет к дегра-
дации самого объекта, пространство вокруг офиса становится неудобно, собственность владельцев оказывается под риском потери стоимости;
• в период с семи вечера до часа ночи городское пространство становится опу-стыненным, что снижает уровень безопасности на территории, а данный временной промежуток в рамках исследований Time Master Plan характеризуется активными социальными коммуникационными процессами.
Кроме того, рекомендации данного направления развития центральной части городов как способствующие плотному и многофункциональному городскому развитию, повышающему качество проживания на территории, появляются в документах Европейской комиссии [15] и в рекомендациях для городских управленцев таких международных организаций, как ООН-Хабитат, Всемирный банк [28], ОЭСР. Важным достоинством городского центра становится качество жизни и пребывания, обеспеченное за счет поощрения многофункционального развития территории, привлечения резидентов и сферы услуг в центр города, поощрения выборочных инвестиций в общественные пространства с целью формирования духа места, формирования благоприятной среды для велосипедистов и пешеходов, создания широкого спектра форм проведения досуга, событийной активности, культурного обогащения и визуального разнообразия городской среды. Важным является:
• оптимизация городской структуры: повышение доступности, связности, проницаемости, проходимости городской среды;
• повышение эффективности использования бюджетных средств, снижение эксплуатационных затрат;
• снижение числа автомобилей и интенсивности их использования и, как следствие, уменьшение выбросов углекислого газа и улучшение качества воздуха.
На территории исторического поселения города Казани должна быть выделена зона «гостевой активности», которая должна быть плотно застроенной и предельно насыщенной гостевым сервисом. Остальная территория - преобладание жилой застройки. Возможным представляется следующее соотношение в рамках квартальных кластеров (табл. 2).
Таблица 2
Жилье/коммерция Зона
От 20/80 до 50/50 Зона «гостевой активности»
От 40/60 до 80/20 Прочие территории
Источник: составлено авторами.
В зоне «гостевой активности» - жилье от 20 до 50% площади застройки в квартале, на остальных территориях - от 40 до 80% площади застройки. Запланировано увеличение процента застройки (рис. 9).
Подтвержением этому является следующий расчет: население будет 70 тыс. чел * 30 кв. м (33 кв. м) = 2280 тыс. кв. м (общая жилая площадь); 155 тыс. (примерное коли-
t
Этажность
% застройки *
» Л Л Этажность
ПОВЫШЕНИЕПРОЦЕНТАЗАСТРОИКИ ДО 1.4 раза
% застройки
СУЩЕСТВУЮЩИЙ подход
Придомовые площадки
предлагаемый подход
Санитарный разрыв Общественные площадки
Санитарный разрыв
Рисунок 9. Развитие жилой среды Источник: составлено авторами.
18.4 га
Свободные участки
9.9 га
Жилая застройка
6,9 га
Озелененных общественных пространств
1,5 га
Парковки
40-50 ч/га
сред, плотность.
30%
Процент озелененных общественных пространств
Рисунок 10. Развитие жилой среды на территории Забулачья Источник: составлено авторами.
чество офисных служащих) * 9 кв. м = 1 395 тыс. 60/40 - соотношение общая жилая площадь / офисная площадь (рис. 10).
В рамках нового жилищного строительства под рабочие места могут быть задействованы примерно 80 тыс. кв. м, так как при средней этажности 6 этажей (от 4 этажей до 9 этажей в зависимости от действия ограничений), 115 тыс. кв. м составит общая площадь всех первых этажей, а 30% займет жилье (35 тыс. кв. м). Предполагается, что
реализация Концепции на территории IZO га позволит:
В 2- раза увеличит!? численность постоянного населения территории (SbOO чел до ю ООО чел);
на 48 % увеличить мя жилья (со 145 ОООМЯ до 2.80 ООО МХ);
на 5"! % увеличить площадь благоустроенных парков и скверов (с 28 вЯО MZ до 5(ЬЪЪО М2.);
до 4-500 вновь созданных рабочих мест
(ZO% нового строительства)j
3-7ОО парковочных мест (на 2.3816
M2)j
4 дополнительные точки притяжения людей,
аккумулирующие трафик
ом 500 ООО посетителей ежегодно
на 3-/3 улиц территории повысится коэффициент безопасности городской среды (согласно мониторингу Индексов качества городской среды)
6 МЛН. руб.
привлеченные инвестиции в рамках ФЦП
(благоустройство; центр городской татарской культуры, освещение)
8jS АЛЛрд. руб. привлеченные частные инвестиции
3 Я раза увеличение базы начисления налога на имущество
Условные обозначения:
жилье существующее; городские парки;
доу
жильё размещаемое; городские парки размещаемые; паркинги размещаемые;
Рисунок 11. Экономический потенциал территории Забулачья Источник: составлено авторами.
2225 га
Общественные функции
□ о
г
I
Офисы 70 - 80 тыс. мг
i роста* 60% времени жи
Q Офисы и прочее 70 - 80 тыс. mj
I
• 15 лет - расчётный срок
Новых территорий 300-350
Адмиралтейство Ягодная Слобода 235-275 i
- застройка пустых территории
- доступ школ
- аренда жилья
- реконструкция сущ. норм
Забулачье 135-175
^ увеличение озелененных общественных пространств в 2 раза
^ плотность постоянного населения от 18-20 ч\га до 35-40 ч\га
^ увеличение численности от 43-47 тыс. до 65-70 тыс.
^ Посещений территории в год
^ 200 млрд.р./год ^ 100 млрд.р./год НДФЛ
Рисунок 12. Перспективный прогноз целевых ориентиров концепции Источник: составлеев автороми.
на внутриквартальных территориях жилье частично будет размещаться и на первых этажах.
Таким образом, концепция градоэкономической политики исторического поселения г. Казани в целях устойчивого развития предполагает сбалансированность ключевых технико-экономических показателей, связанных с численностью постоянно проживающего на территории населения, количеством и направленностью мест приложения труда, благоустроенными общественными пространствами и доступностью социальной и досуговой инфраструктуры (рис. 11).
Важнейшими задачами является стимулирование возникновения «точек роста» благодаря реализации локальных проектов; увеличение доли «земельных» налоговых и неналоговых поступлений в муниципальный бюджет; повышение эффективности работы с «пустующими» земельными участками и объектами незавершенного строительства (рис. 12).
Заключение
В качестве приоритетного инструментария градоэкономической политики нами предложены:
• оптимизация земельно-имущественного потенциала территории и налогового режима;
• развитие частно-муниципального партнерства;
• стимулирование низовых инноваций за счет внедрения методов партисипации в систему локального управления территорией;
• использование акупунктурных методов теории «точек роста» (Ф. Перру) в соответствии с предложенными в концепции положениями по модернизации проектной и регламентирующей документации в границах исторического поселения.
На основании маркетинговых исследований, бенчмаркинга и расчета оптимального плотностного режима территории выявлены территориальные ресурсы нового жилищного строительства, определены и подтверждены расчетом дислокации мест нового строительства.
БЛАГОДАРНОСТИ:
Выражаем благодарность А.А. Дембичу в содействии и наставничестве при проведении данного исследования.
ИСТОЧНИКИ:
1. Беляев В.И. Маркетинг территорий и преодоление депрессивного состояния регионов России // Вестник Томского государственного университета. Экономика. -2008. - № 3(4). - с. 46-61.
2. Новые тенденции на рынке недвижимости 2020: ежегодное исследование российского рынка недвижимости. Официальный сайт консалтинговой компании PricewaterhouseCoopers. [Электронный ресурс]. URL: https://www.pwc.ru/ru/publi-cations/etre/etre-2020.pdf (дата обращения: 14.07.2020).
3. О Стратегии социально-экономического развития муниципального образования г.Казани до 2030 года. Официальный сайт Исполнительного комитета города Казани. [Электронный ресурс]. URL: https://www.kzn.ru/o-kazani/strategiya-ka-zani-2030 (дата обращения: 16.03.2020).
4. Плотность населения Москвы сопоставима только с плотностью населения в Нью Йорке. РИА Новости. Недвижимость. [Электронный ресурс]. URL: https://realty.ria. ru/20120327/397482434.html (дата обращения: 21.06.2020).
5. Проект генерального плана городского округа город Казань. Официальный сайт федеральной государственной информационной системы территориального планирования. [Электронный ресурс]. URL: https://fgistp.economy.gov.ru/ files/9270100002020302201903272/f5ggXdD.pdf (дата обращения: 08.04.2020).
6. Пространство для человека: исследование уровня и динамики градостроительного развития крупнейших мегаполисов мира. Официальный сайт консалтинговоой компании PricewaterhouseCoopers. [Электронный ресурс]. URL: https://www.pwc.ru/ ru/publications/city-space/smart-cit-full.pdf (дата обращения: 26.01.2020).
7. Стратегия развития жилищной сферы Российской Федерации на период до 2025 года. Официальный сайт ДОМ.РФ. [Электронный ресурс]. URL: https://xn--d1aqf. xn--p1ai/wp-content/uploads/2016/04/DomRF_brochure-3.0-Dec10.pdf (дата обращения: 12.02.2020).
8. Code de l'urbanisme. Article L331-37. Legifrance: Le service public de la difussion du droit. [Электронный ресурс]. URL: https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/ LEGIARTI000028810902/2016-04-20 (дата обращения: 14.05.2020).
9. Charter for the conservation of historic towns and urban areas. ICOMOS - International Council on Monuments and Sites. [Электронный ресурс]. URL: https://www.icomos. org/charters/towns_e.pdf (дата обращения: 13.07.2019).
10. Demographics. Los Angeles city planning. [Электронный ресурс]. URL: https://plan-ning.lacity.org/resources/demographics (дата обращения: 19.03.2020).
11. Egercioglu Y., Yakici N., Ertan T. Urban Decline and Revitalization Project in Izmir-Tire Historical City Center // Procedia - Social and Behavioral Sciences. - 2016. - p. 330337. - doi: 10.1016/j.sbspro.2015.12.045.
12. Geographic diversity reports. Australian Government. [Электронный ресурс]. URL: https://www.directory.gov.au/reports/geographic-diversity-reports (дата обращения: 16.03.2020).
13. Gil-Martín L.M., González-López M.J., Grindlay A., Segura-Naya A., Aschheim M.A., Hernández-Montes E. Toward the production of future heritage structures: Considering durability in building performance and sustainability - A philosophical and historical
overview // International Journal of Sustainable Built Environment. - 2012. - № 2. -p. 269-273. - doi: 10.1016/j.ijsbe.2013.02.001.
14. Ginting N. How Self-efficacy Enhance Heritage Tourism in Medan Historical Corridor, Indonesia // Procedia - Social and Behavioral Sciences. - 2016. - p. 193-200. - doi: 10.1016/j.sbspro.2016.10.234.
15. Green paper on the urban environment. Commission of the European Communities. [Электронный ресурс]. URL: https://op.europa.eu/en/publication-detail/-/ publication/0e4b169c-91b8-4de0-9fed-ead286a4efb7/language-en (дата обращения: 05.02.2020).
16. Jensen K.W., Liu Y., Schott T. Entrepreneurs innovation bringing job satisfaction, work-family balance, and life satisfaction: In China and around the world // International Journal of Innovation Studies. - 2017. - № 4. - p. 193-206. - doi: 10.1016/j.ijis.2017.11.002.
17. Key figures. Discover Paris La Défense. [Электронный ресурс]. URL: https://parislade-fense.com/en/projects/?city=La%20D%C3%A9fense (дата обращения: 12.02.2020).
18. Kiruthiga K., Thirumaran K. Effects of urbanization on historical heritage buildings in Kumbakonam, Tamilnadu, India // Frontiers of Architectural Research. - 2019. - № 1. -p. 94-105. - doi: 10.1016/j.foar.2018.09.002.
19. Lavrov L., Perov F., Eremeeva A. Methods of the development of pedestrian traffic routes in the historical center of Saint Petersburg // Transportation Research Procedia: 13th International Conference on Organization And Traffic Safety Management in Large Cities, SPBOTSIC 2018. 2018. - p. 418-426.- doi: 10.1016/j.trpro.2018.12.117.
20. Matsumoto T. Compact city policies: a comparative assessment. OECD, Presentation at the UNESE-OECD seminar. [Электронный ресурс]. URL: https://www.oecd.org/cfe/ regionaldevelopment/50524895.pdf.
21. Mehanna W.A.E.H., Mehanna W.A.E.H. Urban renewal for traditional commercial streets at the historical centers of cities // Alexandria Engineering Journal. - 2019. -№ 4. - p. 1127-1143. - doi: 10.1016/j.aej.2019.09.015.
22. Perova A. Methods of Placement of Business Tourism Centers in Large Cities as Means Providing Traffic Safety (on the Example of St. Petersburg) // Transportation Research Procedia: 12th International Conference "Organization and Traffic Safety Management in Large Cities", SPBOTSIC 2016. 2017. - p. 487-492.- doi: 10.1016/j.trpro.2017.01.079.
23. Habidatum. Projects. [Электронный ресурс]. URL: https://projects.habidatum.com/# (дата обращения: 01.03.2020).
24. Ptichnikova G. New Century High Risers in the Core Areas of Historic Cities in Russia // Procedia Engineering. - 2016. - p. 1903-1910. - doi: 10.1016/j.proeng.2016.11.940.
25. Righi A., Mora T.D., Peron F., Romagnoni P. Historical buildings retrofit: The city hall of the city of Motta di Livenza (TV) // Energy Procedia. - 2017. - p. 392-400. - doi: 10.1016/j.egypro.2017.09.368.
26. Shafaghat A., Mir Ghasemi M., Keyvanfar A., Lamit H., Ferwati M.S. Sustainable riverscape preservation strategy framework using goal-oriented method: Case of historical heritage cities in Malaysia // International Journal of Sustainable Built Environment. -2017. - № 1. - p. 143-159. - doi: 10.1016/j.ijsbe.2017.03.003.
27. Shchenkov A. Problems of Originality of Small Historical Cities of Russia // Procedia Engineering. - 2016. - p. 1021-1026. - doi: 10.1016/j.proeng.2016.11.814.
28. Sustainable Cities and Communities. World Bank. [Электронный ресурс]. URL: https://www.worldbank.org/en/topic/sustainable-communitiesf1 (дата обращения: 25.01.2020).
29. Zhang Y., Wei T. Typology of religious spaces in the urban historical area of Lhasa, Tibet // Frontiers of Architectural Research. - 2017. - № 3. - p. 384-400. - doi: 10.1016/j. foar.2017.05.001.
REFERENCES:
Belyaev V.I. (2008). Marketing territoriy i preodolenie depressivnogo sostoyaniya re-gionov Rossii [Place marketing and getting over the depressive state of Russian regions]. Tomsk State University Journal of Economics. (3(4)). 46-61. (in Russian). Charter for the conservation of historic towns and urban areasICOMOS - International Council on Monuments and Sites. Retrieved July 13, 2019, from https://www.ico-mos.org/charters/towns_e.pdf Code de l'urbanisme. Article L331-37Legifrance: Le service public de la difussion du droit. Retrieved May 14, 2020, from https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/ LEGIARTI000028810902/2016-04-20 DemographicsLos Angeles city planning. Retrieved March 19, 2020, from https://plan-
ning.lacity.org/resources/demographics Egercioglu Y., Yakici N., Ertan T. (2016). Urban Decline and Revitalization Project in Izmir-Tire Historical City Center Procedia - Social and Behavioral Sciences. 216 330337. doi: 10.1016/j.sbspro.2015.12.045. Geographic diversity reportsAustralian Government. Retrieved March 16, 2020, from
https://www.directory.gov.au/reports/geographic-diversity-reports Gil-Martín L.M., González-López M.J., Grindlay A., Segura-Naya A., Aschheim M.A., Hernández-Montes E. (2012). Toward the production of future heritage structures: Considering durability in building performance and sustainability - A philosophical and historical overview International Journal of Sustainable Built Environment. 1 (2). 269-273. doi: 10.1016/j.ijsbe.2013.02.001. Ginting N. (2016). How Self-efficacy Enhance Heritage Tourism in Medan Historical Corridor, Indonesia Procedia - Social and Behavioral Sciences. 234 193-200. doi: 10.1016/j.sbspro.2016.10.234.
Green paper on the urban environmentCommission of the European Communities. Retrieved February 05, 2020, from https://op.europa.eu/en/publication-detail/-/ publication/0e4b169c-91b8-4de0-9fed-ead286a4efb7/language-en HabidatumProjects. Retrieved March 01, 2020, from https://projects.habidatum.eom/# Jensen K.W., Liu Y., Schott T. (2017). Entrepreneurs innovation bringing job satisfaction, work-family balance, and life satisfaction: In China and around the world International Journal of Innovation Studies. 1 (4). 193-206. doi: 10.1016/j. ijis.2017.11.002.
Key figuresDiscover Paris La Défense. Retrieved February 12, 2020, from https://paris-
ladefense.com/en/projects/?city=La%20D%C3%A9fense Kiruthiga K., Thirumaran K. (2019). Effects of urbanization on historical heritage buildings in Kumbakonam, Tamilnadu, India Frontiers of Architectural Research. 8 (1). 94-105. doi: 10.1016/j.foar.2018.09.002. Lavrov L., Perov F., Eremeeva A. (2018). Methods of the development of pedestrian traffic routes in the historical center of Saint Petersburg Transportation Research Procedia. 418-426. doi: 10.1016/j.trpro.2018.12.117. Matsumoto T. Compact city policies: a comparative assessmentOECD, Presentation at the UNESE-OECD seminar. Retrieved from https://www.oecd.org/cfe/regionalde-velopment/50524895.pdf Mehanna W.A.E.H., Mehanna W.A.E.H. (2019). Urban renewal for traditional commercial streets at the historical centers of cities Alexandria Engineering Journal. 58 (4). 1127-1143. doi: 10.1016/j.aej.2019.09.015. Perova A. (2017). Methods of Placement of Business Tourism Centers in Large Cities as Means Providing Traffic Safety (on the Example of St. Petersburg) Transportation Research Procedia. 487-492. doi: 10.1016/j.trpro.2017.01.079. Ptichnikova G. (2016). New Century High Risers in the Core Areas of Historic Cities in
Russia Procedia Engineering. 165 1903-1910. doi: 10.1016/j.proeng.2016.11.940. Righi A., Mora T.D., Peron F., Romagnoni P. (2017). Historical buildings retrofit: The city hall of the city of Motta di Livenza (TV) Energy Procedia. 133 392-400. doi: 10.1016/j.egypro.2017.09.368. Shafaghat A., Mir Ghasemi M., Keyvanfar A., Lamit H., Ferwati M.S. (2017). Sustainable riverscape preservation strategy framework using goal-oriented method: Case of historical heritage cities in Malaysia International Journal of Sustainable Built Environment. 6 (1). 143-159. doi: 10.1016/j.ijsbe.2017.03.003. Shchenkov A. (2016). Problems of Originality of Small Historical Cities of Russia
Procedia Engineering. 165 1021-1026. doi: 10.1016/j.proeng.2016.11.814. Sustainable Cities and CommunitiesWorld Bank. Retrieved January 25, 2020, from https://www.worldbank.org/en/topic/sustainable-communities#1
Zhang Y., Wei T. (2017). Typology of religious spaces in the urban historical area of Lhasa, Tibet Frontiers of Architectural Research. 6 (3). 384-400. doi: 10.1016/j. foar.2017.05.001.
