CC BY
88
7. Educational institutions of the Department of the Ministry of national education; Vsepoddannejshie otchety ministra narodnogo prosveshcheniya za 1900-1907 gg. - Humbly report of the Minister of education for 1900-1907 St. Petersburg. 1902-1909; Vsepoddannejshij otchet ober-prokurora... 1905-1907 gody- Humbly report of the Procurator... 1905-1907; etc.
8. 1905 god v Kostrome - 1905 in Kostroma. Kostroma. 1926; Revolyuciya 1905-1907 gg. v Rossii: dokumenty i materialy. Vtoroj period revolyucii. 1906-1907 gg - Revolution of 1905-1907 in Russia: documents and materials. The second period of the revolution. 1906-1907. Pt. 1. January - April 1906. Book 1. M. 1957; General'naya repeticiya: Hronika revolyucionnyh sobytij 1905-1907 godov v Moskve i Podmoskov'e - Dress rehearsal: a Chronicle of the revolutionary events of 1905-1907 in Moscow and the Moscow region. M. 1980.
9. See A. I. Tsvetaeva Vospominaniya [Memories]. M. 1971; I. G. Ehrenburg Lyudi, gody, zhizn': Vospominaniya [People, years, life: Memoirs]. Vol. 1. M. 1990; Rodin A. F. Iz minuvshego [From the past]. M. 1965.
10. CSA of Moscow. F. 459. Sh. 3. File 4475. Sh. 103; Sh. 11. File 775. Sh. 12.
11. CSA of Moscow. F. 459. Sh. 3. File 4475. Sh. 103; SARF. F. 1741. Sh. 1. File 26547, 26549, 26552, 26553, 17893.
12. SARF. F. 1741. Sh. 1. File 26647-26552; CSA of Moscow. F. 459. Sh. 3. File 4480. Sh. 22-2513.
13. SARF. F. 1741. Sh. 1. File 20636, 21184.
14. See: Kirillov C. B. Bol'sheviki vo glave massovyh politicheskih stachek v pervoj russkoj revolyucii. 19051907 gg [Bolsheviks in the head of a mass political strikes in the first Russian revolution. 1905-1907] M. 1976. Pp. 290-292.
15. Ehrenburg I. G. Op. cit. Pp. 66-68; Rodin A. F. Op. cit. Pp. 23-24, 27-28.
16. CSA of Moscow. F. 459. Sh. 11. File 775. Sh. 73-turn, 76-76 turn; Revolyuciya 1905-1907 gg. v Rossii: dokumenty i materialy. Vtoroj period revolyucii. 1906-1907 gg - Revolution of 1905-1907 in Russia: documents and materials. The second period of the revolution. 1906-1907, pt. 1. January - April 1906. Book. 1. Pp. 304, 395; RGIA. F. 1328. Sh. 2. 13. turn Sh. 28.
17. SARF. F. 102 PA, 1906, II DEP. Sh. 236. File 3. Pt. 28. Sh. 10-12 turn.
18. Ehrenburg I. G. Op. cit. Pp. 64, 66-68, 568.
19. SARF. F. 102 PA, 1906, II DEP. File 3. Pt. 28. Sh. 11; RGIA. F. 733. Sh. 166. File 799. Sh. 83, 100, 102-103; CSA of Moscow. F. 459. Sh. 3. File 4487. Sh. 5 turn, 56, 57, 58; File 4523. Sh. 111; File 4503. Sh. 65, 69-70 turn; Dress rehearsal. P. 292.
20. See: Druzhinin P. H. Revolyucionnoe dvizhenie uchashchejsya molodezhi v YAroslavle (1900-1905) [Revolutionary movement of students in Yaroslavl (1900-1905)] // Kraevedcheskie zapiski - Kraevedcheskie Zapiski. Is. 4. Yaroslavl. 1960. P. 106; RGIA. F. 733. Sh. 166. D. 799. Sh. 127, 196-196 turn; CSA of Moscow. F. 459. Sh. 3. File 4523. Sh. 125.
21. RGIA. F. 733. Sh. 166. File 799. Sh. 66, 107-108, 148, 250.
22. SARF. F. 102 PA, 1906. File 3. Pt. 18. Sh. 9-9 turn; Efremchev G. P., Kuznetsov D. D. Kolomna [Kolomna]. M. 1977. Pp. 95-96; RGIA. F. 733. Sh. 166. File 799. Sh. 270-270 turn.; CSA of Moscow. F. 459. Sh. 3. File 4500. Sh. 54-55 turn.
23. SARF. F. 102 PA, 1907. Sh. 237. File 89. Vol. 1. Sh. 178-179; 1905 god v Kostrome - 1905 in Kostroma. Pp. 72-80; Vladimirskaya okruzhnaya organizaciya R.S.-D.R.P. - Vladimir regional organization of the R S.-D. R. P. Is. III. Vladimir. 1927. Pp. 377, 393; Mikhailov L. A. Rybinsk v revolyucii 1905-1907 gg.: k shestidesyatiletiyu Pervoj russkoj revolyucii [Rybinsk in the revolution of 1905-1907: to the sixtieth anniversary of the First Russian revolution]. Yaroslavl. 1965. P. 72.
24. A. I. Tsvetaeva Op. cit. Pp. 257, 264-265, 274, 303-304.
25. SARF. F. 102 PA, 1907. File 69. Vol. 1. Sh. 38, 178; Vol. 2. Sh. 23, 126; RGIA. F. 796. Sh. 188. File 295. Sh. 22 turn, 3, 5 turn; F. 802. Sh. 10. File 40. Sh. 36-37.
26. RGIA. F. 797. Sh. 77. I DEP. 2 File 44. Sh. 6-6 turn; SARF. F. 102 PA, 1907. File 89. Vol. 2. Sh. 74, 126.
УДК 94(47)
Л. Н. Соза
Стоимость и доходность городских строений уездного города Центральной России в пореформенное время (по материалам Коломны)
В статье рассмотрено состояние и доходность городской недвижимости на примере Коломны - уездного города Московской губернии. На основе анализа статистических источников было установлено, что темпы строительства в Коломне во много раз опережали соответствующие показатели аграрных и торговых городов. Значительно возросли объемы каменного строительства, и уплотнилась застройка за счет сокращения свободных земельных ресурсов, что было вызвано увеличившимся спросом на жилье со стороны коренного и пришлого населения. Проведенное исследование показало, что города Московской губер-
© Соза Л. Н., 2015
нии отличались не только градостроительными показателями, но и другими характеристиками, в том числе частотой сдачи жилых помещений в наем, стоимостью оплаты найма, зависящей от местонахождения дома в черте города.
The article is discussing the status and profitability of urban real estate as an example of Kolomna county town of Moscow Province. It is based on the analysis of statistical sources which has found that the pace of construction in Kolomna is many times higher than it was in agricultural and commercial cities. The amount of stone construction has increased significantly and sealed construction by reducing the available land which was caused by the increased demand for housing on the part of native people and newcomers. The study has showed that cities of Moscow province differed not only in urban development indicators but also in other characteristics, including the rent frequency of residential buildings , cost of the rent , depending on the location of the house in the city.
Ключевые слова: Московская губерния, городская застройка, стоимость и доходность строений, жилые постройки, аренда.
Keywords: Moscow Province, urban development, the cost and profitability of buildings, residential buildings, rent.
В изучении истории города как территориально-административной единицы одним из важнейших сюжетов является процесс градообразования. Он включает в себя, во-первых, движение городских границ (обычно за счет ближних сел) и, во-вторых, внутреннюю трансформацию городской территории. Последнее происходило благодаря многим факторам: изменению первичной уличной сети, активному городскому строительству, появлению новых и исчезновению старых площадей и улиц.
Несомненно, что состояние и доходность недвижимости являются, наряду с демографическими и технико-экономическими характеристиками, одним из важнейших показателей развития городского поселения. По мнению видного историка Б. Н. Миронова, любая качественная трансформация торгового города сопровождалась существенным изменением городской застройки, которая утрачивала одноэтажность, обретала регулярность, становилась более плотной.
Укажем, что в современной исторической науке вопросам состояния городской недвижимости, ее стоимости и доходности уделено недостаточно внимания. Отметим статью C. B. При-движкина «Исторический опыт управления городской недвижимостью в России», где на примере столичных и губернских городов показано, какую роль играли доходы с недвижимого имущества в формировании бюджетов крупных городских поселений в пореформенное время. В исследовании С. С. Рябовой «Исторический опыт оценки недвижимости» проанализирована оценочная статистика России в конце XIX - начале ХХ в., а также приведена практика оценки недвижимости в странах Западной Европы. Вопросам стоимости и оценки недвижимого имущества в губерниях Центральной России уделено внимание в статье С. И. Комарова «Оценка недвижимости в Российской империи в конце XIX - начале XX века». Вместе с тем, при несомненной важности перечисленных работ, их авторы изучали столицы и губернские центры, уездные же города не рассматривались в качестве объектов исследования, и, естественно, анализ состояния местной недвижимости, её стоимости и доходности не проводился [1].
В данной статье предполагается, во-первых, на материалах пореформенной Коломны подробно рассмотреть изменения, происходившие в уездном городе в сфере недвижимости по ряду параметров (количество построек, группировка зданий по видам строительного материала и этажности, их стоимость и доходность), а, во-вторых, сравнить процессы на рынке коломенской недвижимости с аналогичными процессами в других подмосковных городах.
Обследование фондов Центрального государственного архива г. Москвы (ф. 199 - Московский губернский статистический комитет) позволило выявить и впервые ввести в научный оборот материалы о числе строений в городах Московской губернии, выделить группы строений (жилые, нежилые, каменные, деревянные) и определить соотношение между ними. Документы о деятельности городского самоуправления по формированию городского бюджета содержится в делопроизводственной документации Московского губернского по земским и городским делам присутствия (ф. 65). Для исследования темы привлекались также опубликованные источники. Это, во-первых, «Нормы для оценок городских недвижимых имуществ по закону 8 июня 1893 года», особая ценность которых состоит в наличии сведений о стоимости и доходности строений в городах Московской губернии. А, во-вторых, статистические издания, в частности «Первая всеобщая перепись населения Российской империи 1897 г.» (СПб., 1897-1905), «Статистический временник Российской империи» (1872, 1879, 1883 гг.) и др., поскольку они содержат данные о численности населения городских поселений.
Рассмотрение темы целесообразно начать со сведений о размерах территорий, которые занимали города Московской губернии изучаемого времени. Статистика начала ХХ столетия при-58
водит подробные сведения о территории городских поселений империи, что, в частности, дает возможность провести сравнительный анализ размеров площадей Коломны и других городов губернии [2]. По данным сборника «Города России в 1910 г.», Коломна на год учета представляла собой третий по величине территории город столичной губернии (площадь 416,4 дес., что соответствует 454,933 га) после Рузы (629 дес. - 687,2075 га) и Серпухова (595,8 дес. - 650,9355 га). Другие же города занимали территорию менее 400 десятин: Дмитров - 364,6, Клин - 300, Можайск - 219,7, Верея - 212, Бронницы - 138,7.
В пореформенное время Коломна как промышленно-торговый город интенсивно застраивалась, что было обусловлено рядом причин. Во-первых, производственной, т. е. возведением новых и расширением прежних предприятий. Во-вторых, повышенным спросом на жильё со стороны инженеров, мастеров и рабочих заводов и фабрик как сугубо городских (шелкокрутильное, канатное и другие производства), так и находящихся в пригородных селах (в частности, в с. Боб-рово действовал с 1863 г. Коломенский машиностроительный завод /КМЗ/, основанный в А. и Е. Струве). В-третьих, быстрым ростом численности населения.
Реформы 60-70-х гг. XIX в. вызвали стремительное развитие экономики, процессов индустриализации и урбанизации. Прокладывание железной дороги Москва - Саратов, появление новых производств оказали большое влияние на численность населения Коломны. В 1861 г. в городе проживало 14 088 чел. [3] Однако к 1870 г. численность городского населения возросла до 18 808 чел., увеличившись, по сравнению с 1861 г., на 33,4% (годовой прирост - 3,7%) [4]. Спустя 27 лет Коломна насчитывала, по результатам Первой Всероссийской переписи населения 1897 г., 20 277 чел. (прирост в сравнении с 1870 г. составил 13,6%) [5]. Быстрыми темпами численность населения Коломны возрастала и в начале XX в.: к 1905 г. горожан насчитывалось 22,2 тыс., к 1910 г. - 26,8 тыс., а к 1916 г. -29,9 тыс. чел. [6] Всего с 1897 по 1916 г. население Коломны увеличилось на 47,5%. Одновременно с Коломной статус промышленного города утверждается и за Серпуховым, где к 1914 г. горожан насчитывалось 37 600 чел., а прирост городского населения составил 80% к 1897 г., что объясняется, в частности, строительством здесь крупных ткацких фабрик [7].
В конце XIX в. прослеживается четкая тенденция усиления роли недвижимости в качестве объекта взимания городских налогов и источника пополнения доходов местных бюджетов. Согласно «Городовому положению» 1870 г., на Городскую управу возлагалась обязанность составления смет (росписей), «взимание и расход городских сборов на установленных Думою основаниях» [8]. Показательны изменения значимости доходов по статье «Сбор с недвижимых иму-ществ и оценочный сбор». В сметах, действовавших до конца XIX в., сборы такого рода считались второстепенными и прописывались в виде подпункта параграфа «Сборы с промышленников» основной статьи «Доходы обыкновенные». Но с середины 1890-х гг. их статус претерпел изменения - они были вынесены в отдельную статью, что было связано с увеличением доходов по указанной статье. Отметим, что в «Городовом положении» указывалось, что размер сбора с недвижимых имуществ определяется Городской думою в процентах: с чистого дохода от недвижимых имуществ, определенного городским общественным управлением посредством оценки, или же, при невозможности определить доход, - со стоимости недвижимых имуществ. Размер сбора не мог превышать 10% чистого дохода с имуществ или 1% их стоимости. Оценочный сбор взимался на основании следующих правил: Городская дума, устанавливая оценочный сбор, назначала срок, к которому он должен быть внесен. После распределения установленного сбора Дума доводила информацию о таком распределении до общего сведения не позднее чем за месяц до назначенного срока уплаты сбора. Если сбор не был внесен в срок, он считался недоимкой и взыскивался с наложением пени. Если недоимка с указанной пенею не была внесена в течение шести месяцев, тогда взыскание производилось при содействии полиции посредством ареста доходов с обложенного сбором недвижимого имущества, а при недостаточности этой меры - движимое имущество недоимщика продавалось. Переоценка недвижимых имуществ в Коломне производилась ежегодно вследствие изменения самих имуществ и возведения новых, и, в результате, на каждый год определялась общая доходность таких имуществ, подлежащих оценочному сбору.
В первые пореформенные десятилетия сборы по описываемой статье были мизерны и составляли не более 0,8% общей суммы городских доходов (500 руб.). Но с конца 1890-х гг. ситуация стала кардинально иной: поступления постоянно возрастали и к 1916 г. достигли 54 000 руб., что означало превышение уровня конца XIX в. в 108 (!) раз [9]. Соответственно увеличилась и их доля (до 17,6%), и занимаемое место (устойчиво - третья позиция) в приходной части бюджета Коломны. Столь серьезные перемены можно объяснить расширением налогооблагаемой базы за счет нескольких факторов - возрастания в городе числа жилых домов и, главное, доходности помещений под промышленными и торговыми заведениями, увеличения оценочной стоимости недвижимого имущества, в том числе домов за счет цен на стройматериалы, а также общего роста индекса цен.
Статистические материалы позволяют рассмотреть изменения количества городских строений в Коломне более чем за тридцать лет (с 1887 по 1915 г.), выделить их группы (жилые, нежилые, каменные, деревянные) и определить соотношение между ними.
К сожалению, системная информация о числе зданий в Коломне более раннего (дореформенного) периода отсутствует, но на 1861 г. статистикой приводится общее количество жилых и нежилых построек - 1358 [10]. К 1887 г. количество разного рода зданий увеличивается до 2830, т. е. в 2,2 раза. Устойчивый рост числа строений прослеживается вплоть до начала XX в.: 1898 г. -3014, 1907 г. - 3691, 1911 г. - 3704, 1915 г. - 3836 [11]. Для сравнения приведем (табл. 1) статистические данные по другим городам Московской губернии к концу XIX в.: в промышленных Серпухове и Богородске - соответственно 2140 и 1461, в аграрных Рузе и Волоколамске - 491 и 398 строений.
Таблица 1
Число строений в Коломне в конце XIX - начале ХХ в._
Виды строений 1887 1898 1902 1907 1911 1915
Церкви 20 20 20 21 21 21
Дома и дворы:
каменные 356 415(?) 324 350 359 360
деревянные 1224 1258 1791 1829 1787 1826
Нежилые здания:
каменные 397 401 423 430 433 430
деревянные 833 920 1126 1061 1102 1199
Всего зданий: 2830 3014 3684 3691 3704 3836
каменных 773 816 767 801 813 811
деревянных 2057 2178 2917 2890 2891 3025
Составлено по: ЦИАМ. Ф. 199. Оп. 2. Д. 97. Л. 2-17.
Важным показателем состояния городской недвижимости является соотношение деревянных и каменных построек, а также наличие двух- и трехэтажных зданий (по мнению академика В. П. Семенова-Тян-Шанского, многоэтажность жилых строений является признаком скученности населения вследствие дороговизны земли под постройками) [12]. Применительно к Коломне мнение известного статистика дополняется наблюдениями писателя Б. Пильняка (проживал здесь с 1912 г.), который в одном из писем отметил, что город «скорее был похож на губернский, чем на уездный, отличавшийся архитектурой домов, причем дома все были старые, каменные и большие, в духе пятидесятых годов. Встретишь колонны и бельведеры» [13].
Согласно статистическим отчетам, в городских поселениях Московской губернии абсолютно преобладали одноэтажные деревянные дома. И только в Коломне, Серпухове, Подольске и Клину заметной была доля «домов каменных и двухэтажных из разного материала» [14]. При возросшем каменном строительстве в Коломне соотношение между деревянными и каменными зданиями оставалось на протяжении трех пореформенных десятилетий постоянным - 73% на 27%. К тому же именно в Коломне, при преобладании деревянных жилых построек, к исходу XIX в. чаще встречались каменные - 371 (для сравнения: в Серпухове их было - 260, Подольске -68, Можайске - 50).
Подчеркнем, что в конце века жилые строения более одного этажа (в основном двухэтажные) наблюдались во всех городах губернии, однако Коломна отличалась не только большим числом построек данного типа - всего 551, но и преобладанием каменных двухэтажных домов. Из них каменных было 284 (51,5%), смешанных - 191 (34,7%), деревянных - 76 (13,8%). Для полноты картины приведем показатели других уездных городов. В Серпухове насчитывалось 513 зданий, в том числе каменных - 201 (39,2%), смешанных - 263 (51,3%); в Богородске - 231 (25 каменных - 10,8% и 151 смешанных - 65,4%); в Можайске - 105 (32 каменных - 30,5% и 47 смешанных - 44,7%). Таким образом, в Коломне велось интенсивное строительство жилого сектора, что было следствием быстрого развития города как промышленного центра, отличающегося от тор-гово-аграрных - Клина, Можайска и др.
Обратимся к стоимости строений в Коломне и соотнесем её с показателями других городов губернии. По материалу стен и этажности городские строения Московской губернии подразделялись на шесть классов: 1) строения одноэтажные деревянные, 2) одноэтажные каменные, 3) двухэтажные деревянные, 4) двухэтажные, низ каменный, верх деревянный, или смешанные, 5) двухэтажные каменные, 6) трехэтажные каменные. Каждый из этих классов строений подразделялись, в свою очередь, на категории по стоимости материала, употребляемого на их возведение, по фундаментальности в построении и по внутреннему устройству. Одноэтажные деревян-
ные дома различались по высоте, длине, ширине (7-12 аршин) в зависимости от строительного материала (крупный или мелкий лес); по количеству капитальных стен, перегородок, печей и т. п.; по устройству окон, дверей, полов, фундамента. Каменные дома различались по длине, ширине и высоте (не менее 10 аршин в длину и ширину, пяти аршин в высоту); по стоимости одной кубической сажени или квадратной сажени основания. Двухэтажные деревянные, смешанные и каменные дома отличались теми же показателями (но с площадью основания дома не менее восьми аршин) (аршин = 71,12 см, 1 кв. сажень = 4,552 кв. м).
Статистические данные конца XIX в. позволяют рассмотреть стоимость строений в Коломне (в сопоставлении с другими городами Московской губернии) и определить цену за 1 кв. сажень основания дома. Стоимость наименьшего (размер 7х7х4 арш.) и наибольшего (21х12х6 арш.) одноэтажных деревянных домов (только прочных) в Коломне была 285 и 2360 руб. соответственно, что близко к уровню аграрных городов Вереи, Можайска и Волоколамска (284 и 2360 руб., 293 и 2360 руб., 292 и 2280 руб. соответственно). Среди промышленных же городов губернии цены на дома в Коломне были несравнимо низкими: так, в Серпухове и Богородске - 320 и 2460 руб., 315 и 2395 руб. соответственно (табл. 2).
Таблица 2
Стоимость деревянных домов в уездных городах Московской губернии в конце XIX в. (руб.)
Город Стоимость деревянных одноэтажных домов размером
7х7х4 арш. 8х8х4,5 арш. 10х10х5 арш. 12х12х6 арш. 21х12х6 арш.
Богородск 315 469 775 1115 2395
Бронницы 320 486 862 1165 2483
Верея 284 460 817 1105 2360
Волоколамск 292 485 775 1050 2280
Дмитров 285 450 746 1055 2255
Звенигород 285 460 807 1100 2400
Клин 284 450 805 1100 2320
Коломна 285 468 854 1155 2360
Можайск 293 455 792 1105 2360
Подольск 308 487 830 1165 2450
Руза 300 440 748 1060 2230
Серпухов 320 485 836 1185 2460
Источник: Нормы для оценок городских недвижимых имуществ по закону 8 июня 1893 г. М., 1898. С. 48.
Стоимость жилья, естественно, полностью зависела от стоимости 1 кв. саж. основания дома. Как показывает статистика, цена за 1 кв. саж. любого деревянного дома в Коломне была ниже (от 53 до 84 руб.), чем Богородске и Серпухове (от 59 до 88 руб.) и приближалась к ценам Вереи, Можайска, Клина. Это явление вполне может быть объяснено, во-первых, наибольшим количеством именно деревянных домов в Коломне по сравнению с другими промышленными городами губернии - Серпухо-вым и Богородском (где стоимость домов при меньшем числе зданий была значительно выше, чем в Коломне). Во-вторых, повышенным спросом на недорогое жилье в указанных городах со стороны фабрично-заводских рабочих, численность которых была значительно больше, чем в Коломне.
Обратимся к стоимости домов каменных одноэтажных. Сводные данные о стоимости каменных домов в уездных городах Московской губернии в конце XIX в. представлены в табл. 3.
Таблица 3
Стоимость каменных домов в уездных городах Московской губернии в конце XIX в. (руб.)
Город Стоимость каменных одноэтажных домов размером
10х10х5 арш. 12х12х6 арш. 18х15х6 арш. 21х15х6 арш.
Богородск 1108 1690 2860 3205
Бронницы 1170 1780 3045 3350
Верея 1106 1700 2880 3225
Волоколамск 1028 1580 2735 3065
Дмитров 1043 1600 2745 3070
Звенигород 1045 1595 2740 3085
Клин 1054 1630 2815 3160
Коломна 1150 1760 2985 3340
Можайск 1075 1640 2810 3150
Подольск 1078 1660 2845 3190
Руза 1037 1570 2715 3035
Серпухов 1159 1785 3040 3420
Источник: Нормы для оценок городских недвижимых имуществ по закону 8 июня 1893 г. М., 1898. С. 48.
61
Статистика указывает на близость цен на каменные одноэтажные дома различных размеров (от минимального - 10х10х5 до максимального - 21х15х6 аршин) в Коломне и других промышленных городов. Столь незначительные различия в ценах на указанные типы домов объясняются одинаковой стоимостью 1 кв. саж. одноэтажных каменных домов в промышленных Коломне, Серпухове и Богородске - от 95 до 104 руб. [15] Но при сравнении уровня цен на такие дома в Коломне и Серпухове с соответствующими ценами в Верее и Можайске следует, что в промышленных городах стоимостные показателями были много выше.
Что касается двухэтажных зданий, то стоимость второго деревянного этажа смешанных построек была на 25% ниже первого, второго этажа каменного здания - на 20% ниже первого, а третьего этажа любого типа постройки - равнялась стоимости второго.
Расценки на старые и ветхие дома определялись следующим образом: стоимость старых деревянных домов была ниже стоимости прочных на 15%, а ветхих - на 50%; стоимость же домов старых каменных была ниже стоимости прочных на 15%, а ветхих - на 33%.
Рассмотрим городские строения по доходности и характеру устройства зданий. Они делились на три типа: 1) строения с жилыми квартирами, 2) строения с жилыми квартирами и торговыми помещениями и 3) строения, служащие только для торговли.
Жилые квартиры (дома) сдавались в наем, и стоимость оплаты зависела от размера дома, материала стен, расположения жилья на том или ином этаже, степени прочности строения, местонахождения квартиры (дома) в черте города. Сдача в наем жилых помещений широко практиковалась в промышленных городах: Коломне - 43,7% общего числа построек, Серпухове - 41,2%, Богородске - 56,4% [16]. В свою очередь, в Волоколамске, Дмитрове, Рузе, Верее (удаленных от железных дорог) сдача в наем жилых помещений была меньше распространена.
Высокие арендные ставки за жилье действовали в промышленных и торговых городах, находящихся при железных дорогах (в Коломне - свыше 6 руб. за 1 кв. саж.). К тому же плата за культурные деревянные дома площадью более 16 кв. саж. (где кухня отделена от остальной части дома капитальными стенами) была выше платы за дома сельского типа (изба) площадью до 16 кв. саж. В Коломне культурные дома пользовались повышенным спросом вследствие проживания здесь служащих КМЗ, местной интеллигенции, а также расквартирования воинских частей, офицерский состав которых нуждался в комфортных жилищных условиях. Однако нетрудно заметить, что существовавшая плата за наем в Коломне была ниже, чем в Богородске, - 10 руб. за 1 кв. саж. (здесь при немногочисленности жилых построек и стремительном росте населения спрос на квартиры со стороны многих фабричных рабочих и служащих определял повышенную стоимость аренды), Серпухове - 6,5 руб. (при значительном числе горожан и фабричных рабочих) и Бронницах - 6,5 руб. (было расквартировано большое количество войск).
Выяснение средней платы за наем домов каменных одноэтажных показывает, что при повышенной стоимости этой категории строений аренда была ниже, чем в деревянных. Более того, такая картина характерна для всех городов губернии, в том числе и Коломны: в среднем 5,9 и 6,6 руб. за 1 кв. саж. соответственно (ниже на 10,6%). Причина указанного несоответствия состояла в том, что каменные дома были примитивны по устройству и нередко отличались сыростью. К тому же за счет толщины каменных стен, в два-три раза превышавших толщину стен деревянных домов, полезная жилая площадь зданий с одинаковыми наружными размерами неизбежно сокращалась [17]. Стоимость аренды 1 кв. саж. домов в городах Московской губернии приведена в табл. 4.
Таблица 4
Средняя арендная плата за дома в городах Московской губернии _в конце XIX в. (в руб. за 1 кв. саж.)_
Название городов Дома деревянные более 16 кв. саж. Дома каменные одноэтажные не менее 11 кв. саж. Соотношение арендной платы за каменные и деревянные дома (в %)
Бронницы 7,3 6,2 15,1
Верея 3,5 3 14,3
Клин 6,7 5,7 14,9
Коломна 6,6 5,9 10,6
Можайск 5,4 4,4 18,5
Подольск 7,5 6,2 17,3
Серпухов 7,4 6,1 17,5
Источник: Нормы для оценок городских недвижимых имуществ по закону 8 июня 1893 года. М.,
1898. С. 26.
Полутора- и двухэтажные дома сдавались в аренду только в промышленных городах, в том числе и Коломне. В остальных городах дома брались в наем в единичных случаях. Имея достаточно высокую стоимость, постройки более одного этажа облагались невысокой арендной платой, поскольку спрос на них был невелик. Строения 1% этажные всегда приносили низкий доход, что обусловлено меньшей доходностью подвальных этажей. Средняя наемная плата за 1 кв. саж. домов более одного этажа в Коломне была различной: за дома 1% этажные - 5,3 руб.; двухэтажные деревянные - 5,1 руб.; смешанные - 5,7 руб.; каменные - 5,8 руб. При этом наемная плата за смешанные строения до 16 кв. саж. и свыше 32 кв. саж. практически равнялась плате за каменные двухэтажные свыше 64 кв. саж. (5,8 руб.).
При одинаковых параметрах (размер, материал стен, этажность) важным для определения уровня арендной платы было местонахождение здания внутри города. Для Московской губернии характерно было следующее: дома большие (каменные и двухэтажные) находились в центре и на главных улицах городов, а с удалением от центра чаще встречались строения, меньшие по размерам. В Коломне центральные улицы - Астраханская, Владимирская, Спасская - выделялись большими жилыми зданиями, улицы же Троицкая, Коломенская, и Репинский овраг почти сплошь состояли из небольших домов. Так, на Астраханской улице располагались двухэтажные дома купцов А. С. Нестерова, А. Б. Тембурского, А. П. Фомина, провизора И. Э. Эйнера, потомственных почетных граждан А. Н. Шанина, Э. Ф. Рингеля, мещанина А. К. Рытова, крестьян Коломенского уезда Г. С. Семенова, П. Ф. и Е. С. Мурашовых и др.
Как крупный город Коломна подразделялась на районы по доходности домов. В городе выделялись: 1) центральная часть; 2) поселки вблизи с. Боброва, Митяевская слобода, другие слободы, отделенные от города выгонною землею и находящиеся возле железной дороги и машиностроительного завода братьев Струве; 3) все остальные окраины города. Учитывая, что большинство городских строений составляли деревянные здания, приведем среднюю арендную плату за эту категорию зданий по районам города.
Таблица 5
Средняя порайонная арендная плата за деревянные одноэтажные дома _в Коломне в конце XIX в. (в руб. за 1 кв. саж.)_
Название района Средняя плата за дома размером до 16 кв. саж. Средняя плата дома размером более 16 кв. саж.
Центральный 7,3 8,7
Пристанционный 7,2 8,0
Окраины 5,0 4,8
Источник: Нормы для оценок городских недвижимых имуществ по закону 8 июня 1893 года. М.,
1898. С. 35.
Анализ таблицы показывает, что самая высокая наемная плата за дома была в центре города, но она мало отличалась от уровня аренды в районе при железной дороге и заводе Струве (сказывалось влияние спроса на жилье рабочих и служащих КМЗ). Наемная плата на окраинах была ниже, чем в центре, в среднем на 37%. Высокая доходность домов в центральной части обусловливалась их расположением вблизи рынков и размещением на первых этажах различных торговых заведений. Собственно жилье в домах, расположенных в центре, было не дороже подобных квартир в других частях города. Это легко объясняется небольшой территорией подмосковных городов, где «окраины были мало удалены от центра, зато имели тихие просторные дворы и садики, которые более всего ценил обыватель» [18].
Таким образом, проведенный анализ показал, что города отличались не только градостроительными показателями, но и другими характеристиками, в том числе частотой сдачи жилых помещений в наем, стоимостью оплаты найма, зависящей от местонахождения дома в черте города. Сдача в наем жилых помещений широко практиковалась в Серпухове, Богородске и Коломне. Здесь, равно как и в городах, находящихся при железных дорогах, действовали высокие арендные ставки за жилье. В свою очередь, в городах, удаленных от железных дорог, сдача в наем жилых помещений была распространена много меньше. Аналогичная картина наблюдалась на рынке городской земли, где высокие цены (аренды и продажи) существовали в районах расположения промышленных и торговых заведений.
Примечания
1. Придвижкин C B. Исторический опыт управления городской недвижимостью в России // Чиновник. 2005. № 5. С. 72-76; Рябова С. С. Исторический опыт оценки недвижимости // Земля Беларуси. 2008. № 3. С. 4952; Комаров С. И. Оценка недвижимости в Российской империи в конце XIX - начале XX века // Научные про-
63
блемы землепользования и кадастров различных отраслей хозяйственного комплекса / Гос. ун-т по землеустройству. М., 2011. С. 61-70.
2. Города России в 1910 году. СПб., 1914. С. 168.
3. Экономическое состояние городских поселений Европейской России в 1861-1862 гг. СПб., 1863. С. 30-35.
4. Обзор Московской губернии за 1870 г. М., 1871. Ведомость № 4.
5. Первая всеобщая перепись населения Российской империи, 1897 г. Московская губерния. Вып. XXIV. СПб., 1905. С. 1-2.
6. Статистический ежегодник России за 1916 г. (год тринадцатый). Издание Центрального статистического комитета МВД. СПб., 1917. С. 31.
7. Статистический ежегодник России. 1914 г. (год одиннадцатый). СПб., 1915. С. 39.
8. ПСЗ. Собрание 2-е. Т. 45. Отд. 1. № 48498. СПб., 1874. С. 836.
9. Центральный государственный архив города Москвы (далее - ЦГА Москвы). Ф. 65. Оп. 43. Д. 464. Л. 2.
10. Экономическое состояние городских поселений Европейской России в 1861-1862 гг. СПб., 1863. С. 24.
11. ЦГА Москвы. Ф. 199. Оп. 2. Д. 97. Л. 2-7.
12. Семенов-Тян-Шанский В. П. Город и деревня Европейской России. Очерк экономической географии с 16 картами и картограммами // Записки имп. русского геогр. общества. Т. Х. Вып. 2. СПб., 1910. С. 53.
13. Соколова Н. Б. В Коломне // Коломенский альманах. Вып. 8. Коломна, 2004. С. 384.
14. Нормы для оценок городских недвижимых имуществ по закону 8 июня 1893 года. М., 1898. С. 13-14.
15. Первая всеобщая перепись населения Российской империи, 1897 г. Московская губерния. Вып. XXIV. СПб., 1905. С. 48, 49.
16. Нормы для оценок городских недвижимых имуществ по закону 8 июня 1893 года. М., 1898. С. 7.
17. Там же. С. 24-27.
18. Там же. С. 33.
Notes
1. Pridvizhkin C. B. Istoricheskij opyt upravleniya gorodskoj nedvizhimost'yu v Rossii [Historical experience of the management of urban real estate in Russia] // CHinovnik - The Official. 2005, No. 5, pp. 72-76; S. S. Ryabova Istoricheskij opyt ocenki nedvizhimosti [Historical experience of real estate valuation] // Zemlya Belarusi - Land of Belarus. 2008, No. 3, pp. 49-52; Komarov S. I. Ocenka nedvizhimosti v Rossijskoj imperii v konce XIX - nachale XX veka [Valuation of real estate in the Russian Empire in the late XIX - early XX century] // Nauchnye problemy zemlepol'zovaniya i kadastrov razlichnyh otraslej hozyajstvennogo kompleksa - Scientific problems of land use and inventories of various branches of the economic complex / State University of land use planning. M. 2011. Pp. 61-70.
2. Goroda Rossii v 1910 godu - Russian cities in 1910. St. Petersburg. 1914. P. 168.
3. EHkonomicheskoe sostoyanie gorodskih poselenij Evropejskoj Rossii v 1861-1862 gg - The economic status of urban settlements in European Russia in 1861-1862. St. Petersburg. 1863. Pp. 30-35.
4. bzor Moskovskoj gubernii za 1870 g. - Review of the Moscow province for 1870. M. 1871. Statement No. 4.
5. Pervaya vseobshchaya perepis' naseleniya Rossijskoj imperii, 1897 g. Moskovskaya guberniya - The first General census of the Russian Empire, 1897. Moscow province. Is. XXIV. St. Petersburg. 1905. Pp. 1-2.
6. Statisticheskij ezhegodnik Rossii za 1916 g. (god trinadcatyj).- Statistical Yearbook of Russia in 1916 (the thirteenth year). The publication of the Central statistical Committee of the Ministry of interior. St. Petersburg. 1917. P. 31.
7. Statisticheskij ezhegodnik Rossii. 1914 g. (god odinnadcatyj) - Statistical Yearbook of Russia. 1914 (the eleventh year). St. Petersburg. 1915. P. 39.
8. CCL. Meeting 2nd. Vol. 45. Dep. 1. No. 48498. St. Petersburg. 1874. P. 836.
9. Central state archive of Moscow (hereinafter - the CSA of Moscow). F. 65. Sh. 43. File 464. Sh. 2.
10. EHkonomicheskoe sostoyanie gorodskih poselenij Evropejskoj Rossii v 1861-1862 gg. - The economic status of urban settlements in European Russia in 1861-1862. St. Petersburg. 1863. P. 24.
11. CSA of Moscow. F. 199. Sh. 2. File 97. Sh. 2-7.
12. Semenov-Tyan-Shanskiy V. P. Gorod i derevnya Evropejskoj Rossii. Ocherk ehkonomicheskoj geografii s 16 kartami i kartogrammami [City and village in European Russia. Essay on economic geography with 16 maps and cartograms] // Zapiski imp. russkogo geogr. obshchestva - Notes of the imp. Russian geogr. society. Vol. X. Is. 2. St. Petersburg. 1910. P. 53.
13. Sokolova N. B. V Kolomne [In Kolomna] // Kolomenskij al'manah - Kolomna almanac. Is. 8. Kolomna. 2004. P. 384.
14. Normy dlya ocenok gorodskih nedvizhimyh imushchestv po zakonu 8 iyunya 1893 goda - Standards for evaluations of urban immovable property by the law of 8 June 1893. M. 1898. Pp. 13-14.
15. Pervaya vseobshchaya perepis' naseleniya Rossijskoj imperii, 1897 g. Moskovskaya guberniya - The first General census of the Russian Empire in 1897. Moscow province. Is. XXIV. St. Petersburg. 1905. Pp. 48, 49.
16. Normy dlya ocenok gorodskih nedvizhimyh imushchestv po zakonu 8 iyunya 1893 goda - Standards for evaluations of urban immovable property by the law of 8 June 1893. M. 1898. P. 7.
17. Ibid. Pp. 24-27.
18. Ibid. P. 33.
