CC BY
131
Стандартизация как основное направление развития оценочной деятельности в Российской Федерации
А.П. Салтыков
аспирант Московского городского университета управления правительства Москвы, главный специалист управления оценки собственности города Москвы Департамента имущества города Москвы
Антон Павлович Салтыков, [email protected]
В настоящее время в России оценочная деятельность переживает период бурного развития и трансформации. Ключевым моментом в этом процессе стал окончательно закрепленный в Федеральном законе от 27 июля 2006 года № 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» переход к саморегулированию оценочной деятельности. Целью принятия указанного закона является передача ряда функций регулирования, надзора и контроля в сфере оценочной деятельности негосударственным организациям, в частности саморегулируемым организациям оценщиков (СРО) и Национальному совету по оценочной деятельности.
Саморегулирование оценочной деятельности подразумевает в том числе реализацию модели, при которой деятельность каждого оценщика осуществляется не только в рамках существующего законодательства, но и в рамках специально ориентированных профессиональных стандартов.
Стандарты оценки, которые определяют требования к порядку ее проведения и осуществления оценочной деятельности, по своей сути представляют собой некие рамки, за которые оценщик не имеет права выходить, при этом их целью является снижение риска искажения результатов оценки, обеспечение единообразия в трактовках понятий и основных принципах проведения оценки.
Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» закреплена
обязанность оценщика указывать применяемые в работе стандарты оценки. Причем указание на используемые стандарты оценки является не только обязательным при составлении отчета об оценке объекта, но также и соответствующим пунктом в договоре на оценку. Это означает, что заказчик, принимая условия договора, соглашается с применением оценщиком стандартов оценки. Можно выделить три основных группы стандартов оценки:
• Международные стандарты оценки, такие как стандарты оценки IVS (International Valuations Standards), Европейские стандарты оценки TEGOVA, стандарты оценки RICS (Royal Institute of Chartered Surveyors), получившие название «Красная книга» (The Red Book, 6th edition, 2007). В России применение Международных стандартов оценки в силу своей необязательности является достаточно ограниченным;
• федеральные стандарты оценки, применение которых обязательно;
• стандарты и правила оценочной деятельности, которые должны разрабатываться и утверждаться каждым СРО. Разумеется, стандарты оценки СРО не должны противоречить федеральным стандартам оценки. Учитывая, что стандарты СРО при достаточно высоком уровне федеральных стандартов оценки фактически будут дублировать их, возникает сомнение в целесообразности такой «двойной стандартизации». Более логичным является разработка СРО правил, «ко-
декса» профессионального поведения оценщика - члена СРО.
В настоящее время в Российской Федерации действуют разработанные и утвержденные в 2007 году Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) три федеральных стандарта оценки, цель которых - определение некоего основного базиса для каждого оценщика.
В Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256, описываются и раскрываются основные понятия, применяемые в области оценки, в том числе закрепляются понятия объектов оценки, цены, стоимости и затрат, подходов к оценке, процесса оценки, определяются основные этапы оценки.
Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255, устанавливаются общие критерии определения стоимости и понятие цели оценки. В стандарте перечислены основные случаи использования результатов оценки, даны определения видов стоимости (рыночная, инвестиционная, ликвидационная, кадастровая) и общепринятые случаи применения каждого из них.
Федеральный стандарт «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254, определяет требования к содержанию и оформлению отчета об оценке. В стандарте устанавливаются обязательные разделы отчета об оценке, а также требования к описанию в нем.
Анализ организационно-методической составляющей федеральных стандартов оценки без углубленного рассмотрения понятий, терминов и классификаций, представленных в стандартах, позволяет выявить ряд отрицательных моментов, а именно:
• «формализация» процедуры оценки. Стандарты содержат в основном нормоустанавливающие положения, а
не рекомендательные и уточняющие, тогда как обязательные требования целесообразно закреплять не столько в стандартах оценки, сколько на уровне федерального законодательства;
• ориентация на конечный результат, а не на процесс. Стандарты содержат ряд формальных требований к конечным результатам оценки, в том числе к содержанию отчета об оценке, тогда как они должны быть «настольной книгой» оценщика на всех этапах проведения оценки: заключение договора на оценку, сбор необходимой информации, проведение расчетов с учетом характеристик и особенностей объекта, согласование результатов и формирование отчета об оценке;
• отсутствие рекомендаций по оценке различных видов объектов, таких как земли, бизнес, памятники культурного наследия, интеллектуальная собственность и т. д.
Во многом наличие указанных негативных аспектов федеральных стандартов оценки обусловлено тем, что разработка осуществлялась органом государственной власти, этим объясняется и жесткий регламентирующий стиль стандартов, тогда как вполне логичным представляется разработку стандартов осуществлять практикующими профессионалами-специалистами в области оценки.
Не лишена недостатков и содержательная часть федеральных стандартов оценки. Так, в ФСО № 1 понятие «наиболее эффективное использование» (НЭИ) объекта оценки определяется как «использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей». Иными словами, в содержание понятия НЭИ вкладывается экономическая целесообразность использования объекта оценки, определяемая главным образом соотношением спроса и предложения на предлагаемое использование. Предполагая, что физические характеристики объекта в целом являются неизменяемыми величинами, при таком подходе определяющим фактором становится доходность объекта. Вместе с тем в реальной ситуации способность объекта приносить доход во
многом ограничена рядом других факторов, не нашедших отражения в ФСО, таких как:
• юридическая разрешенность использования объекта оценки, которая базируется на ограничениях, накладываемых действующей нормативной правовой базой;
• физическая возможность использования объекта, основанная на соответствии его использования ресурсному потенциалу объекта;
• целевая ориентация объектов оценки (в частности объектов социального назначения, таких как школы, больницы, детские сады и т. д.).
Кроме того, в федеральных стандартах оценки сформулировано только лишь общее понятие НЭИ, но абсолютно не раскрыта методологическая составляющая его применения в практической работе: как именно должно определяться НЭИ, какие должны быть учтены допущения и ограничения при определении стоимости объекта.
Следует заметить, что неоднозначность и противоречивость ключевых понятий, а также отсутствие четких комментариев и разъяснений к понятиям и определениям - негативная особенность действующих ФСО, что не только делает возможным их интерпретацию, но и вносит путаницу. Так, например, пункт 22 ФСО № 1 обязывает оценщика при применении сравнительного подхода «выбрать единицы сравнения и провести анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. ...Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения». При этом не раскрыты и не определены такие используемые понятия, как «элемент сравнения» и «единица сравнения». Кроме того, обязанность оценщика обосновать отказ от использования ряда единиц сравнения предполагает наличие перечня таких единиц сравнения, рекомендуемых оценщику при проведении оценки, однако в настоящее время такого перечня также не существует.
Пункт 20 ФСО № 1 наделяет оценщика правом «самостоятельно определять конк-
ретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов». Вместе с тем, например, пункт 21 ФСО № 1 определяет необходимость расчета ставки дисконтирования в рамках доходного подходы. То есть единственным методом оценки объекта в рамках доходного подхода по ФСО № 1 является дисконтирование денежных потоков. Таким образом, это положение ограничивает свободу оценщика при выборе методов оценки в рамках подходов, что вступает в противоречие с пунктом 20 этих же стандартов.
Противоречие стандартов также проявляется в определении достоверности информации. Так, согласно пункту 19 ФСО № 1 «информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках». Кроме того, оценщик обязан проводить анализ достоверности информации. Вместе с тем в соответствии с пунктом 11 ФСО № 3 критерием достоверности информации, представляемой заказчиком, является подпись уполномоченного на то лица.
Не меньше вопросов возникает при анализе видов стоимости, зафиксированных в стандартах: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая. Следует отметить, что стандарты оценки от 2001 года, действовавшие до принятия в 2007 году новых федеральных стандартов оценки, определяли следующие виды стоимости: стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, стоимость замещения, стоимость воспроизводства, стоимость объекта оценки при существующем использовании, инвестиционная стоимость, стоимость объекта оценки для целей налогообложения, ликвидационная стоимость, утилизационная стоимость, специальная стоимость.
Таким образом, «сокращение» видов стоимости, введенное новыми стандартами, в большей степени указывает на то, что стоимость - величина объективная, характеризующая оцениваемый объект фактически независимо от особенностей этого объекта с учетом сделки с ним. С точки зрения экономической теории такой подход вполне
рационален. Однако с точки зрения практики управления возможно расхождение определяемой стоимости с целевой составляющей сделки с объектом недвижимости. Как показывает практика, это во многом определяет то, что оценщики в ряде случаев рассчитывают абсолютно неуместную стоимость в ситуации, при которой происходит сделка с объектом оценки. Разграничение видов стоимости, а также четкое их описание с перечнем всех возможных условий применения - необходимая мера для решения проблемы.
Таким образом, ФСО являются весьма противоречивыми документами, позволяющими свободную трактовку ключевых понятий, а также имеющими достаточно формальный характер. Изменение и доработка ФСО, равно как и принятие новых в дополнение к действующим, - задача ближайшего будущего, причем не только и даже не столько на уровне государственной власти, сколько на уровне профессионального сообщества.
Вступление в силу в 2008 году полномочий Национального совета по оценочной деятельности обозначило фактическую передачу ключевых вопросов управления оценочной деятельностью на уровень саморегулирования. В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Национальным советом по оценочной деятельности признается некоммерческая организация, членами которой являются более чем 50 процентов СРО, включенных в государственный реестр СРО, объединяющих более чем 50 процентов всех оценщиков.
Некоммерческая организация «Национальный совет по оценочной деятельности» как юридическое лицо была зарегистрирована Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве 7 августа 2008 года. В состав коллегиального органа Национального совета по оценочной деятельности (всего 38 человек) вошли не только представители всех семи СРО, зарегистрированных на территории России (НП «СМА-Ос», НП «АРМО», РОО, НП ООО «Сибирь», НП «МСО», НП СРО «НКСО», МСНО - НП «ОПЭРО»), но и представители Государс-
твенной Думы Федерального Собрания Российской Федерации, Минэкономразвития России, Российской академии наук, Федерального агентства по управлению государственным имуществом, Торгово-промышленной палаты Российской Федерации, Российского союза промышленников и предпринимателей, Ассоциации российских банков и Департамента имущества города Москвы.
Важнейшей задачей Национального совета по оценочной деятельности, переданной государством на уровень самоуправления, является разработка федеральных стандартов оценки. При этом в соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» разработка стандартов должна осуществляться Национальным советом по оценочной деятельности с учетом международных стандартов оценки.
Наибольшее распространение в мире получили Международные стандарты оценки IVS (International Valuations Standards) и стандарты оценки RICS (Royal Institute of Charted Surveyors). Согласно исследованию, проведенному в 2007 году Международным комитетом по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee, IVSC), все большую популярность приобретают Международные стандарты оценки (IVS). Из всех компаний, которые систематически придерживаются каких-либо стандартов оценки, 36 процентов назвали IVS в качестве ориентира, 38 - «Красную книгу» («Red Book») Королевского общества оценщиков Великобритании (Royal Institution of Chartered Surveyors, RICS). Если исключить из выборки британские компании, то результаты будут следующими: 40 процентов компаний используют IVS, 24 ориентируются на «Красную книгу».
Названные Международные стандарты оценки являются не только сборником правил, которых должен придерживаться каждый оценщик, но и методическими рекомендациями по проведению оценки тех или иных видов объектов; в них указаны факторы, которые необходимо учитывать при оценке, и объясняется, как именно эти
факторы могут быть учтены. Большое значение придается разнообразию целевой ориентации проводимых оценок. При этом стандарты содержат подробные комментарии и разъяснения не только используемых терминов, но и их определений.
Международные стандарты оценки представляют собой свод ориентированных на практику положений по различным направлениям, включая в том числе:
• этические требования к оценщику;
• типовые формы договоров на оценку;
• требования к содержанию отчета об оценке;
• рекомендации по проведению инспекций, проверке информации и т. д.
При этом стандарты являются весьма динамично развивающимися и очень гибкими под влиянием меняющейся экономико-социальной среды. Об эффективности применения этих стандартов свидетельствует многолетняя практика проведения оценки во многих странах, включая США, Японию, Испанию, Италию, Австрию, Германию, Швейцарию и многие другие.
Очевидно, что разработка, внедрение и, что немаловажно, адаптация российских стандартов к практике оценки в условиях меняющейся действительности по аналогии с международными - первостепенная задача Национального совета по оценочной деятельности.
Вместе с тем следует учитывать, что действие стандартов распространяется исключительно в рамках существующего законодательства. Переход управления оценочной деятельности в рамки саморегулирования вовсе не означает полную отмену государственного регулирования. В связи с этим очевидна задача государства - создание условий для разработки и реализации стандартов оценки. При этом
речь идет не только о праве уполномоченного органа государственной власти (в настоящее время таковым органом является Минэкономразвития России) утверждать разработанные стандарты оценки. Задача государства - в первую очередь осуществить формирование нормативной правовой базы, обеспечивающей применение стандартов на практике. Кроме того, учитывая, что в Национальный совет по оценочной деятельности входят представители государственной как федеральной, так и московской власти, в федеральных стандартах оценки возможен и необходим учет интересов государства - одного из крупнейших заказчиков услуг по оценке.
ЛИТЕРАТУРА
1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-Ф3.
2. Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1) : Федеральный стандарт оценки : утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256.
3. Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2) : Федеральный стандарт оценки : утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 255.
4. Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 3) Федеральный стандарт оценки : утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254.
5. Липкин И. Б. Стандарты профессиональной деятельности // Федеральный справочник «Оценочная деятельность в Российской Федерации». М., 2008.
