CC BY
41УДК 336.5
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ВЫБОРА НАИБОЛЕЕ РАЦИОНАЛЬНОГО ВАРИАНТА ПРИОБРЕТЕНИЯ ОБЪЕКТА
ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Химинец Виктория Викторовна, студент магистратуры (е-mail: 89511566647@yandex.ru) Абакумов Роман Григорьевич, к.э.н., доцент (e-mail: AbakumovRG2000@mail.ru) Белгородский государственный технологический университет
им. В.Г. Шухова
В статье рассматриваются сравнительный анализ выбора наиболее рациональный вариант приобретения объекта жилой недвижимости на примере города Белгорода и города Воронежа, на основе среднестатистических данных.
Ключевые слова: анализ, жилье, выбор, недвижимость, сравнение, вариант.
При решении вопросов жилищной политики стоит обратить внимание на причины неблагоприятной ситуации: 1) стоимость жилья в крупных городах очень высока; 2) недостаточный уровень дохода граждан; 3) рынок арендного жилья ограничен, арендная плата также высока.
На примере города Белгорода и города Воронеж проанализируем более рациональный выбор - снимать жилье и копить или приобретать за счет ипотечного кредитования. За стандарт возьмем семью из двух человек, которые задумываются о рождение ребенка и в связи с этим рассматривают вариант приобретения двухкомнатной квартиры или арендовать аналогичное жилье и при этом копить на аналогичную квартиру с последующей покупкой.
Рассмотрим основные минусы и плюсы вариантов приобретения жилой недвижимости см. табл. 1.
Таблица 1 - Сравнение ипотеки и арендного жилья с позиции _среднестатистической семьи_
Ипотека Аренда
Квартира - собственность семьи, после выплаты всей суммы и процентов ею можно полноценно распоряжаться - дарить, продавать или обменивать. Временное пользование чужим имуществом. Бесправность перед арендодателем.
Сумма платежа не будет расти с течением времени, она либо остается такой же (аннуитетные платежи), либо уменьшается (дифференцированные платежи). Периодическое увеличение арендной платы.
Сумма ипотечного платежа выше, чем сумма съема аналогичной квартиры. Сумма платежа ниже, чем платеж по ипотечному долгу.
Продожение табл.1
Ипотека Аренда
Семья «привязана» к определенному городу или району города. Мобильность.
Отсутствие дополнительных издержек на переселение. Мебель и техника зачастую уже есть в съемной квартире.
Независимость. Нельзя без согласования сделать ремонт или завести домашних животных.
От маленьких детей у соседей и девочки этажом выше играющей на скрипке никуда не деться. Если не нравятся условия - можно найти другое жилье.
Дополнительные расходы (страхование, оценка, комиссии) Дополнительных расходов нет.
Необходим стабильный высокий и официальный доход, иначе ипотеку не одобрят. Подтверждать доход не нужно.
Психологический комфорт - свое жилье. Психологический дискомфорт.
Для начала обратим внимание на основные социально-экономические показатели области последних лет (см. табл.2).
Таблица 2 - Социально-экономические показатели доходов населения в _Белгородской области [4]_
Показатель 2010 2012 2013 2014 2015 2016
Среднедушевые денежные доходы населения (в месяц), руб. 16992,8 21659,5 23734,7 25371,5 28331,2 30023,7
Величина прожиточного минимума (в среднем на душу населения): руб. в месяц 4559 5125 6078 6695 8134 8153
Коэффициент Джини (индекс концентрации доходов) 0,403 0,410 0,404 0,399 0,391 0,399
Допустим, что среднестатистическая семья имеет доход по 30 тыс. руб., и они будут жить на сумму незначительно большую прожиточного минимума - например, на 10 000 рублей на человека, то можно тратить на жилье 40 000 рублей. При этом 2500 уходит каждый месяц на коммунальные услуги, следовательно, конечная сумма 37 500. К этому моменту они уже накопили 350 000 рублей.
Покупка квартиры под ипотечный заем.
Стоимость квартиры составит 3 150 000 рублей.
ВТБ предлагает ипотечный кредит по ставке 9,5% годовых, при этом первоначальный взнос в размере 350 000 рублей является достаточным для совершения сделки, форма кредита - аннуитетная.
Для определения среднего значения уровня инфляции для данного исследования, принято среднее значение за последние 9 лет - 7,2%.
Дальнейшие расчеты по выплате ипотечного займа приведены на рис.1.
Параметры расчёта
Стоимость квартиры, руб. |_з_1
Первоначальный взнос/уже имеющаяся сумма, руб. Инфляция, % годовых * [^2
Ипотечный кредит
| ежемесячный пла_еж„ ру5, * | Процент ипотечного кредита, % годовых Тип платежа
,-¡4-1-1 Результаты расчёта
Выплачено всего, руб Переплата всего, руб Срок выплат
Ежемесячный платёж, руб
Выплачено за ипотеку, руб Переплата за ипотеку, руб
Всего
4 602 882
1452 382 9.5 лет
I Заключение
Ипотека. Переплата составляет
46
Рисунок 1 Расчет переплаты по ипотечному кредиту
Итого переплата за ипотечный кредит составляет 46% за 9,5 лет.
Аренда и накопление.
Следующим этапом станет анализ рынка арендной недвижимости города Белгорода (см. табл. 3)
Таблица 3 - Распределение по стоимости аренды двухкомнатных квартир в _районах города Белгорода[4]_
Район Средняя стоимость аренды квартиры руб. Процент объявлений в городе
Водстрой 7806 0,65%
Восточный 15 249 5,69%
Дубовое 13 523 0,16%
Западный 13 949 7,72%
Крейда 9941 0,65%
Северный 12 762 15,27%
Старый город 10 612 0,24%
Харьковская гора 12 417 51,83%
Центр 22 026 16,73%
Средняя по Белгороду 12 498
Помимо платы за аренду, оплачиваются счета за коммунальные услуги также в размере 2500 рублей.
Получается 40 000-2 500-12 500=25 000 рублей - сумма, откладываемая на покупку квартиры. Накопленные средства в размере 350 000 рублей кладем в Сбербанк под 7% годовых с возможностью ежемесячного пополнения в размере 25 000 рублей (рис.2). Цены на недвижимость претерпевают колебания, в целом прослеживается отрицательная динамика в Бел-
городской области, но для строгости расчетов примем среднее значение роста стоимости квартиры по стране 2% в год.
К
Параметры расчёта
Стоимость квартиры, руб. | з 150 ооо
Первоначальный взнос/уже имеющаяся сумма, руб. | 350 ООО Инфляция, % годовых 1 | 7,2
Снимать жильё и копить на квартиру
| Откладывать е месяц, руб. Увеличивать откладываемую сумму согласно инфляции Процент по вкладу отложенной суммы, % годовых Увеличение стоимости квартиры, % годовых Ежемесячная плата за съём квартиры, руб. Увеличение платы за сьём квартиры, % годовых
Результаты расчёта
Выплачено всего, руб Переплата всего, руб Срок выплат
Откладывать в месяц, руб
Отложили на квартиру, руб Отложили на квартиру с учетом банковских процентов, руб Заплатили за съём квартиры, руб Стоимость квартиры на момент покупки, руб
4г. Заключение
Всего 3 892 292
6,7
25 000
* Увеличивается
О ИНС'ЛЛЦyj\
2 302 360
3 594 554 1 0S9 932
| 3 594 554
Копить. Переплата составляет
Рисунок 2 - Расчет переплаты по аренде
24 %
В первом случае, когда молодая семья взяла ипотеку, они выплачивали ее 9,5 лет и переплатили 46% стоимости квартиры.
Во втором случае, когда семья снимала квартиру и откладывала деньги на покупку - даже с учетом повышения стоимости аренды на 3% в год, они смогли приобрести свое жилье уже через 6,7 года, переплатив при этом только 24% стоимости квартиры.
О чем нам говорят числа 46% и 24%? В пересчете на реальные деньги разница численно равна 706 000 рублей в пользу аренды и почти 3 года жизни на прожиточный минимум. За эти 3 года с таким же успехом можно было откладывать 37 500 каждый месяц и вот уже у этой семьи более 2 млн. рублей, на тот же момент времени, к которому бы они выплатили ипотеку, если бы пошли по первому пути.
Эти выводы нам говорят о том, что, не смотря, на то, что «ипотека - это свое жилье», это не выгодно в городе Белгороде.
Проведем аналогичный анализ для города Воронеж.
Социально-экономические показатели представлены в табл. 4.
Таблица 4 - Социально-экономические показатели доходов населения в _Воронежской области ^ [4] __
Показатель 2010 2012 2013 2014 2015 2016
Численность населения (оценка на конец года), тыс. человек 2334,8 2333,2 2331,5 2330,4 2328,9 2331,1
Среднедушевые денежные доходы населения (в месяц), руб. 13883 15909 18948 22056 23550 25505
Величина прожиточного минимума (в среднем на душу населения): руб. в месяц 4699 5325 6278 6895 8334 8563
Семья имеет доход по 25,5 тыс. руб., и они будут жить на сумму незначительно большую прожиточного минимума - например, на 9 000 рублей на человека, то можно тратить на жилье по 33 000 рублей. 2500 по-прежнему уходит каждый месяц на коммунальные услуги, следовательно, конечная сумма 30 500. К этому моменту накоплено 350 000 рублей.
Покупка квартиры под ипотечный заем.
Средняя стоимость двухкомнатной квартиры практически на треть меньше, чем в г. Белгород - 2 300 000 рублей.
Ипотечные условия идентичны с первым сравнительным анализом: ВТБ Банк Москвы, под 9,5% годовых, первоначальный взнос 350 000 рублей. Инфляция, усреднённое значение - 7,2%. Форма кредита - аннуитетная.
Параметры расчёта
Стоимость квартиры., руб. | :■ 300 000
Первоначальный взнос/уже имеющаяся сумма, руб. | ззоооо Инфляция, % годовых \Тл
Ипотечный кредит
| Ежемесячный пла~ёж руб._| 30 500 |
Процент ипотечного кредита, % годовых [э^5
ТИП платежа | Аннуитетный
Периодичность досрочного погашения | Нет
Результаты расчёта
Всего
Выплачено всего, руб Переплата всего, руб Срок выплат
Ежемесячный платёж, руб
Выплачено га ипотеку, руб Переплата за ипотеку, руб Заключение
3 070 737
Ипотека. Переплата составляет 34 %
Рисунок 3 - Расчет переплаты по кредиту
Итого переплата за ипотечный кредит составляет 34% за 7,5 лет.
Аренда и накопление.
Помимо платы за аренду, оплачиваются счета за коммунальные услуги также в размере 2500 рублей.
Получается 40 000-2 500-12 500=25 000 рублей - сумма, откладываемая на покупку квартиры. Накопленные средства в размере 350 000 рублей кладем в Сбербанк под 7% годовых с возможностью ежемесячного пополнения в размере 25 000 рублей. Цены на недвижимость претерпевают колебания, но в динамике за 2 года держатся примерно на одном и том же уровне, для строгости расчетов примем среднее значение роста стоимости квартиры по стране 3% в год.
Параметры расчёта
Стоимость квартиры, руб. | 2 зооооо
Первоначальный взнос/уже имеющаяся сумма, руб. |з-:)000 Инфляция, % годовых ' | 7,2
Снимать жильё и копить на квартиру
| Откладывать в месяц, руб._
Увеличивать откладываемую сумму согласно инфляции Процент по вкладу отложенной суммы, % годовых Увеличение стоимости квартиры, % годовых Ежемесячная плата за съём квартиры, руб. Увеличение платы за съём квартиры, % годовых Результаты расчёта
| 18 400
0
| 7
| 3
| 12 1»
| 3
Всего
Выплачено всего, руб Переплата всего, руб Срок выплат
Откладывать в месяц, руб
Отложили на квартиру, руб
Отложили на квартиру с уметом банковских
процентов, руб
Заплатили 1а съём квартиры, руб Стоимость квартиры на момент покупки, руб
С
Заключение
6.8
УВЁЛНШОЕПЗ! ствоно ИНС,1ЧИ//
Копить. Переплата составляет
Рисунок 4 - Расчет переплаты по аренде
Как мы видим, срок накопления составил 6,8 лет, а переплата 41%.
В первом случае, когда молодая семья взяла ипотеку, они выплачивали ее 7,5 лет и переплатили 34% стоимости квартиры.
Во втором случае, когда семья снимала квартиру и откладывала деньги на покупку, они смогли приобрести свое жилье через 6,8 года, переплатив при этом 41% стоимости квартиры.
Срок чуть менее года является незначительным, а численная разница составила 153 000 рублей в пользу ипотеки.
Это означает, что в усредненных показателях ипотека в городе Воронеж является более предпочтительным вариантом.
Проведенный анализ свидетельствует о неоднозначности приятия решения и необходимости проведения сравнительного анализа вариантов приобретения жилой недвижимости для среднестатистической семьи в анализируемых городах.
Список литературы
1. Всё об ипотеке в России. Ипотечный калькулятор. [Электронный ресурс]: www.proipoteka.com.
2. Недвижимость России. Статистика цен на недвижимость в Белгороде. [Электронный ресурс] : www.belgorod.naydidom.com.
3. Федеральная служба государственной статистики по Белгородской области [Электронный ресурс] : http://www. belg.gks.ru.
4. Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс] : http://www.gks.ru.
5. Уровень инфляции в России [Электронный ресурс] : httpy/уровень-инфляции.рф.
6. Авилова И.П., Щенятская М.А. Управление эффективностью инвестиционно-строительных проектов через качественное состояние недвижимости// Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2015. № 4. С. 141-145.
Khiminets Viktoria Viktorovna, student
Abakumov, Roman Grigorievich, Cand. Econ. Sciences, associate Professor (e-mail:AbakumovRG2000@mail.ru)
Belgorod Shukhov State Technological Universite, Belgorod,Russia COMPARATIVE ANALYSIS OF CHOICE OF THE MOST RATIONAL OPTION FOR THE ACQUISITION OF THE OBJECT OF RESIDENTIAL PROPERTY
Abstract. The article examines the comparative analysis of the choice of the most rational option for acquiring a residential real estate object based on the example of the city of Belgorod and the city of Voronezh based on the average statistical data. Key words: analysis, housing, choice, real estate, comparison.
УДК 334
СЛИЯНИЯ И ПОГЛОЩЕНИЯ НА МИРОВОМ РЫНКЕ: ТЕНДЕНЦИИ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ
Челышева Дарья Андреевна, магистрант
(e-mail: dashulya999@yandex.ru) Козлова Елена Ивановна, к.э.н., доцент, (e-mail: kozlova.e.i@kzlvs.com) Липецкий государственный технический университет, г.Липецк, Россия
В статье представлен анализ мирового и российского рынка слияний и поглощений, а также перспективы его развития.
Ключевые слова: слияние, поглощение, мировой рынок.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ, слияния и поглощения представляют собой различные конфигурации реорганизации юридического лица, при которых происходит передача всех прав и обязанностей компании новому юридическому лицу. Слияния и поглощения компаний в любой отрасли используются для снижения трансакционных издержек, повышения рентабельности компании, роста прибыли. Удачное слияние компаний в правильно выбранный период может привести к значительному росту экономических показателей компаний, участвующих в сделке. Увеличение совокупной доли участников слияния или поглощения повышает конкурентоспособность компании.
Хотя термины «слияние» и «поглощение» означают объединение двух ранее независимых компаний, «слияние» обычно употребляется в тех случаях, когда имеет место добровольное соглашение между представителями акционеров соответствующих фирм. В ходе слияния два или более предприятия объединяются в одно, но в рамках данной сделки состав собственников остается неизменным. Соглашение между акционерами включает
