CC BY
39
УДК 336.77.067.32
РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ
В статье предложено и обосновано внедрение нескольких кредитных продуктов на региональном уровне в условиях острого спроса на жилье в Ивановской области и низкого уровня доходов населения. В качестве результата предполагается повышение уровня обеспеченности жильем в регионе, а также рост эффективности деятельности коммерческих банков.
Ключевые слова: банк, банковский продукт, ипотечное кредитование.
Жилищный вопрос в Ивановской области по-прежнему остается острым, а его решение - актуальным. Несмотря на создание основ рынка недвижимости, приобретение, строительство и наем жилья с использованием рыночных механизмов на практике доступны пока лишь ограниченному кругу семей, которые имеют высокие доходы.
Наибольшие затруднения в самостоятельном решении жилищного вопроса испытывают молодые семьи и граждане со средними доходами и ниже. В основном это работники бюджетной сферы.
Стартовые финансовые возможности молодых семей невысоки и негативно влияют на благополучие, укрепление брачных отношений, рождение детей в возрасте, когда родители не обременены проблемами со здоровьем. Проживание с родителя-
А. А. ВАЛИНУРОВА,
кандидат экономических наук, доцент кафедры финансов и кредита E-mail: avalinurova@mail. ru
Е. В. СМИРНОВА,
студент направления «Финансы и кредит», программа «Банки и банковская деятельность» E-mail: smirnova_ev91@mail. ru Институт управления, финансов и информационных систем Ивановского государственного химико-технологического университета
ми или по договору найма не создает благоприятных условий для самостоятельной жизни.
Невысокие доходы работников бюджетной сферы в городе Иваново не позволяют им самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Даже имея достаточный уровень дохода для получения ипотечного жилищного кредита (займа), они зачастую не могут оплатить первоначальный взнос. При этом благосостояние указанных категорий граждан имеет большое значение для социально-экономического развития города.
Таким образом, спрос на жилье можно оценить с помощью величины очереди на приобретение жилья в Ивановской области. По данным областной администрации, в 2010 г. 1 008 молодых семей признаны участниками городской подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей». Однако за время ее действия с 2006 г. в городе Иваново было выдано только 167 свидетельств о праве на получение субсидии на приобретение (строительство) жилья, из которых 18 - в 2006 г.; 71 - в 2007 г.; 48 - в 2008 г., 30 - в 2009 г. - всего на сумму более 65 млн руб. Из них реализовано 161 свидетельство на сумму более 62 млн руб. При этом на планируемый период предусмотрено выделение средств для 910 семей, что даже не покрывает всей очереди на момент начала программы.
У второй категории граждан, т. е. нуждающихся в улучшении жилищных условий, но не относящихся к группе молодых семей, ситуация следующая. За время действия подпрограммы «Государственная поддержка граждан в сфере ипотечного жилищного кредитования» с 2007 г. в Иваново было выдано 157 свидетельств о предоставлении субсидии на оплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита, из которых 66 свидетельств - в 2007 г.; 22 - в 2008 г., 33 - в 2009 г., 36 - в 2010 г. на общую сумму более 41 млн руб. [6].
Отметим: количество выданных в предыдущие годы кредитов не позволяет оптимистично оценивать государственные возможности в обеспечении жильем молодых семей и иных нуждающихся категорий населения, что позволяет говорить о наличии неудовлетворенного спроса на жилье.
Предложения по ипотечным кредитам со стороны банковского сектора достаточно разнообразны, но имеют один существенный недостаток - все они рассчитаны на наличие первоначального взноса у заемщиков, тогда как указанные категории граждан, как правило, таковым не обладают, но при этом имеют возможность оплачивать текущие платежи.
Предлагается решать проблему первого взноса внедрением нескольких ипотечных продуктов.
Ипотечный продукт с гарантией от администрации города (области). У данного кредита есть особенности.
1. Ипотечная сделка помимо двух основных участников включает дополнительного гаранта в лице администрации города Иваново, либо иных уполномоченных органов.
2. Ипотечный кредит состоит из двух частей: первая - предоставляемая на общих основаниях; вторая будет соответствовать размеру субсидии по программам «Обеспечение жильем молодых семей» на 2011-2015 гг. и «Государственная и муниципальная поддержка граждан в сфере ипотечного жилищного кредитования» на 2011-2015 гг. Кредит на размер субсидии при ее предоставлении сопровождается значительными задержками по срокам, тогда как он позволил бы семье получить жилье на несколько лет раньше предполагаемого срока субсидирования.
3. По части ипотечного кредита, соответствующей размеру субсидии, рекомендуется установить льготную процентную ставку. Например, 8 % годовых, что соответствует ставке по акции Сбербанка России [1]. Акция «Возьми за 8 %» проводилась с
8 марта по 30 июня 2011 г. Кредит выдавался по программе «Приобретение строящегося жилья» под 8 % годовых в рублях до и после регистрации ипотеки на срок до восьми лет включительно, время принятия решения по кредиту не превышало восьми рабочих дней. Первоначальный взнос должен был составлять не менее 50 %. Предложение предназначалось для всех категорий заемщиков [8].
4. Предлагается разделить оплату процентов по кредиту между заемщиком и администрацией, поскольку преимущества от реализации кредитного продукта получают обе эти стороны: заемщик ускоряет для себя улучшение жилищных условий, администрация повышает уровень жизни нуждающихся категорий граждан, что имеет большое значение для социально-экономического развития города Иваново.
5. Предполагается следующий порядок реализации программы:
- заполнение заявления-анкеты, сбор необходимых документов, в том числе подтверждающих постановку на очередь на улучшение жилищных условий;
- обращение с пакетом документов в банк;
- рассмотрение банком документов и принятие решения о выдаче кредита;
- сбор документов по объекту недвижимости;
- подписание кредитного договора, договоров залога, гарантии или поручительства, страховка предметов залога;
- получение кредита;
- получение субсидии согласно очереди и погашение части кредита, равной размеру субсидии.
6. Добровольный порядок участия в программе ипотечного заемщика.
Для оценки величины требуемых вложений в данный ипотечный продукт со стороны банков рассмотрим данные о размере выделяемых субсидий (табл. 1).
По данным табл. 1 можно сделать вывод, что на 5 лет запланировано выделение около 476 млн руб. на реализацию программы. Исходя из среднего размера субсидии (444 тыс. руб.) и средней стоимости однокомнатной квартиры в г. Иваново (1,2 млн руб.), следует оценить дополнительное увеличение кредитного портфеля банков области в размере 808 920 тыс. руб. (1 070 чел. х 756 тыс. руб.), что вместе с покрытием потребности на субсидию составит 1 285 млн руб. При полной реализации
Таблица 1
Плановый объем бюджетных ассигнований в г. Иваново на 2011-2015 гг. [6]
Мероприятие(проект) Объем бюджетных ассигнований, тыс. руб.
Всего 2011 2012 2013 2014 2015
Подпрограмма «Обеспечение жильем 415 999,84 69 333,28 69 333,28 69 333,28 104 000,00 104 000,00
молодых семей», всего
В том числе:
- федеральный бюджет 311 999,88 51 999,96 51 999,96 51 999,96 78 000,00 78 000,00
- областной бюджет 77 999,97 12 999,99 12 999,99 12 999,99 19 500,00 19 500,00
- городской бюджет 25 999,99 4 333,33 4 333,33 4 333,33 6 500,00 6 500,00
Подпрограмма «Государственная и 59 747,50 11 949,50 11 949,50 11 949,50 11 949,50 11 949,50
муниципальная поддержка граждан в
сфере ипотечного жилищного кредито-
вания», всего
В том числе:
- областной бюджет 53 772,75 10 754,55 10 754,55 10 754,55 10 754,55 10 754,55
- городской бюджет 5 974,75 1 194,95 1 194,95 1 194,95 1 194,95 1 194,95
продукта это позволит увеличить кредитный портфель физических лиц в банках, действующих на территории области, более чем на 15 %.
Теоретическая оценка возможностей внедрения ипотечного продукта с государственными гарантиями позволяет предположить его востребованность на кредитном рынке. Помимо этого следует также проанализировать, будут ли банки заинтересованы в расширении клиентской базы и насколько клиенты оценивают свои возможности получить кредит.
Центр экономических исследований «РИА-Аналитика» подготовил рейтинг банков России по объему кредитного портфеля на 1 февраля 2012 г. Представлены данные по 910 банкам России. Согласно оценкам экспертов, в январе 2012 г. этот показатель сократился на 0,5 %, что составляет 150 млрд руб.
Последний раз снижение абсолютного объема кредитного портфеля в России наблюдалось год назад - в январе 2011 г. Учитывая слабую динамику в начале 2010 и 2009 гг., можно констатировать, что это, скорее всего, проявление сезонности. В январе из-за длительных новогодних каникул, которые заметно сокращают число рабочих дней в первом месяце года, деловая активность заметно уменьшается. Поэтому долгосрочных негативных выводов из отрицательной динамики января делать не стоит. Вполне вероятно, по итогам года темпы роста кредитования будут на уровне 15-20 %.
По итогам января 2012 г. рост объема кредитного портфеля демонстрировали 440 банков, а снижение наблюдалось у 470. Таким образом, более половины показывали отрицательную динамику. В 2011 г. эта доля составила менее 40 %.
В абсолютных величинах наилучшую динамику в январе 2012 г. продемонстрировал Сбербанк России. Его портфель за первый месяц года увеличился на 93 млрд руб., в относительных величинах -1,1 %. Всего на 1 февраля 2012 г. кредитный портфель этого банка был равен 8,33 трлн руб.
Вторым по динамике в январе 2012 г. оказался Газпромбанк, у которого объем кредитного портфеля на 1 февраля составил 1,68 трлн руб., что на 56 млрд руб. (3,4 %) больше, чем на 1 января.
Наибольшее сокращение кредитного портфеля по итогам января наблюдалось у Альфа-Банка -кредитный портфель сократился на 42 млрд руб. (5,4 %). Кроме того, еще у каждого из девяти банков (в том числе у Банка ВТБ, Промсвязьбанка, МДМ Банка, ЮниКредит Банка, Россельхозбанка) в январе наблюдалось сокращение кредитного портфеля более чем на 10 млрд руб.
На фоне сокращения кредитного портфеля объем просроченной задолженности в целом по банковской системе РФ немного вырос - на 23,6 млрд руб., или на 2 %. Согласно расчетам экспертов центра «РИА-Аналитика», это привело к увеличению доли просроченной задолженности с 3,96 % на 1 января 2012 г. до 4,05 % на 1 февраля.
Заметный прирост абсолютного объема просроченной задолженности в январе продемонстрировал Россельхозбанк. У него объем просроченной задолженности за первый месяц года стал больше на 6,2 млрд руб. При этом доля просроченной задолженности выросла с 5,7 % на 1 января 2012 г. до 6,3 % на 1 февраля [7].
Это что касается России в целом. В Ивановской же области дело обстоит следующим образом.
Банковская система завершила прошедший год с положительным финансовым результатом, и общий кредитный портфель в регионе вырос до 67,3 млрд руб. Примерно треть из них приходится на потребительское кредитование.
За 2011 г. сумма кредитов данного типа выросла более чем на 6 млрд руб. Структура портфеля не претерпела значительных изменений: на оптовую и розничную торговлю приходится 34 %, пищевую промышленность, транспорт и связь, деревообработку - 28 %, на сферу услуг и операций с недвижимым имуществом - 12 %. В табл. 2 представлены данные на 01.02.2012 по нескольким региональным банкам Ивановской области [2].
Возвращаясь к ипотечному кредитованию молодых семей, можно отметить, что внедрение для них новой ипотечной жилищной программы даст возможность приобрести жилье ранее срока субсидирования. Администрация города таким образом повысит уровень жизни нуждающихся категорий граждан, что имеет большое значение для социально-экономического развития города. Есть плюс и для банков: программа увеличит кредитный портфель физических лиц. При существующей динамике кредитных портфелей, в том числе
Таблица 2 Показатели региональных банков Ивановской области
по региональным банкам, и высоких показателях просрочки по кредитам внедрение низкорискового кредитного продукта позволило бы улучшить показатели банков. Иными словами, есть возможность получить преимущества для всех участников трехсторонней сделки.
Обратимся теперь к такому показателю, как индекс финансовых настроений (ИФН) Сбербанка России - ежемесячный агрегированный показатель спроса населения на финансовые услуги. Исходными данными для этого индекса являются результаты ежемесячных социологических исследований, проводимые по репрезентативной всероссийской выборке населения. ИФН строится путем обобщения ответов респондентов на серию вопросов, касающихся оценок личного материального положения, текущей ситуации в экономике, спроса на различные финансовые услуги, а также ожиданий населения относительно развития ситуации в финансовой сфере в будущем.
За последний год обобщенное значение индекса изменялось. Наименьшее значение показателя (87 п.п.) было в феврале 2011 г., а наибольшее (95 п.п.) - в сентябре и октябре [5].
ИФН Сбербанка России в декабре снизился по сравнению с прошлым месяцем на 1 п.п. и составил 92 п.п. Сокращение произошло исключительно за счет текущей компоненты индекса, которая снизилась на 4 п.п. до уровня 91 п.п. В то же время ИФН-ожидания остался на уровне предыдущего месяца (92 п.п.).
Легкое снижение является очень плохим признаком, если учесть, что в декабре обычно наблюдается подъем настроений населения. Относительно аналогичного периода предыдущего года ИФН сократился на 9 п.п.
Среди возрастных групп в наибольшей степени за год ухудшились текущие настроения среди молодежи (-17 п.п.), в основном за счет падения сберегательных настроений (-19 п.п.) и оценки целесообразности хранения сбережений в банках (-22 п.п.). По сравнению с ноябрем 2011 г. индекс ожидания изменений материального положения семьи в ближайший год прибавил 4 п.п. и оказался на уровне 101 п.п. Индекс склонности к покупкам в кредит сократился на 1 п.п. и составил 67 п.п.
При сопоставлении динамики отдельных компонент индекса видно, что опасения населения относительно будущего обостряются. Такая динамика отражает высокий уровень неопределеннос-
АКБ ОАО КИБ ОАО КБ «ИВАНОВО»
Показатель «Кранбанк» (ЗАО) «ЕВРО-АЛЬЯНС»
Объем кредит- 2,653 1,540 1,158
ного портфеля,
млрд руб.
Объем кредит- 1,812 1,116 0,879
ного портфеля
нефинансовых
организаций,
млрд руб.
Объем кредит- 0,782 0,222 0,252
ного портфеля
физических лиц,
млрд руб.
Доля просро- 2,00 3,30 4,62
ченной задол-
женности по
кредитам, %
Доля просро- 0,05 4,14 6,01
ченной за-
долженности
по кредитам
юридических
лиц, %
ти нынешней ситуации, а не связана с растущей уверенностью в надежности личного финансового положения и ситуации на финансовых рынках.
Однако если рассматривать динамику индекса с нового года, то в 2012 г. значение индекса незначительно, но движется в положительную сторону, что свидетельствует о повышении возможностей банков в привлечении клиентов.
Финансовые настроения населения в марте по сравнению с февралем значительно не изменились, индекс снизился на 1 п.п. и составил 96 п.п. Текущая составляющая ИФН сократилась на 3 п.п. до 95 п.п. Хотя ИФН-ожидания прибавил 1 п.п., составив 97 п.п., прирост в годовом выражении индекса упал с 11 п.п. в феврале до 7 п.п. в марте. В силу высокого роста в начале года такое незначительное снижение может отражать лишь коррекцию индексов.
Привлекательность банковского сектора для населения уменьшилась во всех отношениях. Среди возрастных групп сберегательные настроения выросли только среди молодежи (+2 п.п.). Индекс упал по всем доходным группам, особенно среди самой необеспеченной группы респондентов и тех, кому денег хватает только на продукты.
Индекс изменения материального положения семьи за последний год вырос с 78 п.п. (январь 2011 г.) до 85 п.п. (декабрь 2011 г.). Индекс оценки целесообразности хранения сбережений в банках в текущий момент снизился на 2 п.п. (до 115 п.п.), как и оценки целесообразности хранения сбережений в банках в ближайший год (до 87 п.п. в декабре 2011 г.).
Кредитные настроения в марте заметно улучшились впервые за много месяцев и достигли максимума за весь период наблюдений - 69 п.п.
Ожидания изменений экономической ситуации в стране за прошедший год существенно не изменились (103 п.п. в декабре 2011 г.). Оценка целесообразности хранения сбережений в иностранной валюте в настоящий момент сократилась на 6 п.п. до 92 п.п. (в декабре 2011 г.).
Таким образом, исходя из анализа индекса, можно выработать некоторые рекомендации для повышения стабильности ресурсной базы. В частности, целесообразно использовать такую характеристику, как кредитные настроения. Значительное повышение индекса свидетельствует о потребности граждан в получении кредита, что является дополнительным аргументом в пользу предложения рынку новых кредитных продуктов.
Для решения проблемы первоначального взноса рекомендуется использовать сберегательные настроения населения.
Основные характеристики депозитного вклада должны быть следующими.
1. Срок устанавливается по выбору вкладчика. Например, если кредит планируется взять на отпуск в июле, а вклад начинается в октябре, то срок целесообразно установить в девять месяцев. Такое уже практикуется в отделениях Сбербанка России, потому что там есть необходимое программное обеспечение.
2. Ставку по вкладу предлагается установить в диапазоне, аналогичном вкладу «Пополняй» Сбербанка России [3] (табл. 3).
3. Возможность пополнения вклада. Поскольку накопление на первый взнос по кредиту, как правило, растянуто по времени, целесообразно предусмотреть внесение на вклад дополнительных взносов, что для клиента будет удобным способом накопления.
4. Выпуск банковской карты к счету вклада. Для удобства вкладчика-заемщика можно предложить выпускать банковские карты к счету вклада, которые в дальнейшем можно будет использовать для погашения кредита.
5. Установление льготной процентной ставки по кредиту, для которого накапливается первоначальный взнос. Этот стимул будет способствовать повышению стабильности данного вида ресурсов, потому что вкладчик будет знать, что накопление суммы на первый взнос именно в этом банке позволит ему в будущем сэкономить на оплате расходов по кредиту. Особенно актуальным льготирование процентной ставки является для кредитов с длительными сроками, например для автокредитования и ипотечных кредитных продуктов.
6. Установление взаимосвязи между сроком вклада и величиной льготной процентной ставки по кредиту. Данная характеристика также будет спо-
Таблица 3 Ставки по депозитному продукту, %
Сумма вклада, руб. Срок привлечения
3-6 мес. 6 мес. - 1 год 1-2 года 2-3 года 3 года
1 000-100 000 4,35 4,90 5,60 6,05 6,35
100 000-400 000 4,55 5,15 5,85 6,30 6,50
400 000-700 000 4,75 5,40 6,10 6,55 6,75
700 000-2 000 000 5,00 5,65 6,35 6,80 7,00
2 000 000 5,25 5,90 6,60 7,05 7,25
собствовать повышению стабильности депозитной базы, поскольку для клиента выгодно наращивать срок накопления, чтобы в дальнейшем получить большие льготы по процентной ставке.
Предлагается установить скидку для процентной ставки по кредиту в зависимости от срока следующим образом: до 1 года - 0,5 %; 1-3 года -1 %; свыше трех лет - 1,5 %. Можно установить градацию, уменьшив период вклада (например, по полугодиям) и процентную ставку (например, до 0,25 %) для повышения заинтересованности вкладчиков-заемщиков.
Приведем пример. Если вкладчик планирует накопление первого взноса на получение ипотечного кредита и вкладывает сумму в 10 тыс. руб. на два года, то ставка по вкладу будет установлена в размере 6,05 %. При ежемесячном внесении 10 тыс. руб. на счет сумма вклада в конце второго года составит 470,027 тыс. руб. При стоимости квартиры в 1,2 млн руб. величина кредита составит примерно 740 тыс. руб. При сроке кредита в 15 лет стандартная ставка составляет 15 %. Используя скидку к ставке в 1 %, можно получить экономию на процентах за 15 лет в сумме 90 тыс. руб. (расчет ведется путем вычисления переплаты за кредит при ставке 15 % и ставке 14 % методом расчета аннуитетного платежа - табл. 4).
Таким образом, подобные депозитные продукты помогут банку повысить устойчивость средств на депозитных счетах путем предложения льготных
условий для последующего кредитования. Клиент будет получать значительную экономию на процентных платежах, банку это также будет выгодно, поскольку повысится устойчивость средств на депозитных счетах и клиентской базы, вкладчики станут заемщиками, т. е. в конечном итоге будут приносить доход банку.
С учетом проанализированного индекса финансовых настроений Сбербанка России предложенный новый продукт находится в желаемой для клиентов области, когда сберегательные настроения более или менее стабильны, а потребность в кредитном обслуживании растет.
Немаловажным подспорьем для молодых семей может стать возможность отсрочки уплаты основного долга. Например, во время строительства собственного дома молодым трудно вкладывать средства в строительство и выплачивать кредит. Кроме того, в жизни молодой семьи могут возникнуть разные осложнения, будь то призыв супруга в армию или декретный отпуск супруги. А собственное жилье семье чрезвычайно необходимо. Поэтому банк в своей ипотечной программе мог бы предусмотреть подобные ситуации и предложить клиентам ипотечные каникулы. При этом общий срок кредитования, конечно же, увеличится на время отсрочки. Максимальный срок мог бы составить до пяти лет. Например, при кредитовании на 30 лет с отсрочкой срок кредита составит 35 лет.
Таблица 4
Сравнение вариантов ипотечного кредитования
Номер месяца Ставка 15 % Ставка 14 °%
Остаток долга Погашение процентов Погашение долга Остаток долга Погашение процентов Погашение долга
1 740,00 9,25 1,11 740,00 8,63 1,22
13 725,76 9,07 1,28 724,36 8,45 1,40
25 709,24 8,87 1,49 706,39 8,24 1,61
37 690,06 8,63 1,73 685,74 8,00 1,85
49 667,80 8,35 2,01 661,99 7,72 2,13
61 641,95 8,02 2,33 634,71 7,40 2,45
73 611,96 7,65 2,71 603,35 7,04 2,82
85 577,14 7,21 3,14 567,30 6,62 3,24
97 536,72 6,71 3,65 525,87 6,14 3,72
109 489,81 6,12 4,23 478,26 5,58 4,28
121 435,35 5,44 4,92 423,53 4,94 4,91
133 372,14 4,65 5,71 360,64 4,21 5,65
145 298,77 3,73 6,62 288,34 3,36 6,49
157 213,60 2,67 7,69 205,26 2,39 7,46
169 114,75 1,43 8,92 109,76 1,28 8,57
180 10,23 0,13 10,23 9,74 0,11 9,74
Сумма - 1124,25 740,00 - 1 033,88 740,00
В рамках программ для молодых семей можно также разработать уникальную систему специальных вычетов, которые позволили бы существенно снизить процентные ставки по кредитам. Критериями для такой системы могут служить количество детей, а также, например, факт использования материнского капитала. Если семья направляет эти средства на первоначальный взнос по ипотеке, ставка снижается на 0,25 %; если семья не получила право на материнский капитал, но в ней двое детей, она также получает скидку 0,25 %, а если детей трое и больше - на 0,5 %.
Еще одну возможность для молодых семей предоставляет материнский капитал. Средний по России размер кредита по программам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию составляет чуть более 1 млн руб., а размер материнского капитала на 1 января 2012 г. - 387 640,30 руб. Благодаря этой сумме молодая семья имеет возможность получить кредит большего размера и, соответственно, купить квартиру большей площади либо взять кредит и, разово частично погасив его на сумму материнского капитала, снизить срок предоставления кредита, погасить последний раньше срока, что существенно сэкономит средства семьи. По ипотечным кредитам с использованием материнского капитала действуют льготные ставки.
Надо отметить, что запуск госпрограммы «Материнский капитал» заставил банки пересмотреть свое отношение к молодым родителям. Большинство крупных ипотечных банков предложило специальные для молодых семей с детьми кредиты, в которых и ставки ниже, и мягче требования к первоначальному взносу. К примеру, если для стандартной ипотеки взнос составляет от 10 %, но при этом требуется несколько дополнительных страховок, то для заемщиков - молодых семей роль такой страховки выполняет материнский капитал. Он идет на погашение части кредита и существенно снижает риски банков.
Расчет ежемесячного
В Сбербанке России и ВТБ24 пошли еще дальше - заемщикам, имеющим право на материнский капитал, эти банки предлагают ипотеку без первоначального взноса. При этом просто увеличивают сумму кредита на величину материнского капитала в расчете на то, что после получения кредита заемщик частично погасит его за счет этого капитала, что и будет считаться первоначальным взносом.
Допустим, банк, проанализировав заемщика, согласен предоставить ему данный вид кредита. Но возникает вопрос: а сможет ли молодая семья погашать ипотечный кредит?
Рассмотрим пример. Молодая семья, имеющая двоих детей (а значит, имеющая право на материнский капитал), хочет взять кредит в размере 1 200 000 руб. на покупку квартиры. Сбербанк России как проверенное и надежное учреждение с самым низким процентом по кредитам может предоставить семье данный кредит по ставкам от 9,5 % до 14,0 %. Произведем расчет ежемесячного аннуитетного платежа на разные сроки от пяти до 30 лет с шагом в пять лет. А затем проведем анализ возможности заемщика погашать кредит при данных условиях, если доход семьи складывается из двух средних заработных плат, сложившихся в Ивановской области. Расчеты приведены в табл. 5.
Средняя зарплата в Ивановской области составляет 13 200 руб. (на июль 2011 г.) [4]. Следовательно, ежемесячный доход семьи равен 26 400 руб. Ежемесячный платеж по кредиту должен составлять не более 40 % дохода - это 10 560 руб. Таким образом, можно сделать вывод о том, что банк сможет предоставить кредит заемщику на срок 25 лет и больше при ставке 9,5 % годовых.
Конечно, все эти выкладки условны. Заемщик получит еще материнский капитал и, погасив часть долга, изменит предварительно рассчитанные значения.
Чтобы уменьшить ипотечный платеж, можно:
1) использовать материнский капитал, о чем уже сказано;
Таблица 5
ннуитетного платежа
Срок кредита, лет Ежемесячный платеж, руб. Общая сумма к погашению, руб. Величина переплаты, %
9,50 % Среднее значение ставки 14,00 % 9,50 % Среднее значение ставки 14,00 % 9,50 % Среднее значение ставки 14,00 %
5 25 202,23 26 541,99 27 921,90 1 512 134,01 1 592 519,10 1 675 314,06 26,01 32,71 39,61
10 15 527,71 17 043,54 18 631,97 1 863 324,83 2 045 224,21 2 235 836,66 55,28 70,44 86,32
15 12 530,70 14 209,58 15 980,90 2 255 525,31 2 557 723,74 2 876 561,40 87,96 113,14 139,71
20 11 185,57 13 004,48 14 922,25 2 684 537,82 3 121 076,34 3 581 339,94 123,71 160,09 198,44
25 10 484,36 12 417,58 14 445,13 3 145 307,98 3 725 273,49 4 333 539,76 162,11 210,44 261,13
30 10 090,25 12 112,92 14 218,46 3 632 490,18 4 360 650,05 5 118 645,96 202,71 263,39 326,55
2) оформить ипотеку на более длительный срок. При этом величина ежемесячного платежа уменьшается. Такая тенденция прослеживается в расчетах, приведенных в табл. 5;
3) спланировать ежемесячный платеж меньшего размера, чем имеется возможность уплатить. Это дает заемщику некое подспорье, ведь доход может изменяться во времени как в большую, так и в меньшую сторону. Это своего рода подушка безопасности для заемщика. Главным положительным моментом является то, что можно погашать кредит большими суммами, что снижает, соответственно, долг по кредиту, период кредитования, а также экономит средства заемщика на процентах по кредиту. Еще одним плюсом можно считать то, что данную разницу (а точнее всю возможную сумму) можно разместить на депозитный счет, о котором написано ниже;
4) копить деньги на депозитном счете. На него можно зачислять средства и непосредственно с него списывать платеж по кредиту. Так, деньги во вкладе приносят определенный процент и тем самым немного компенсируют затраты заемщика, связанные с кредитом;
5) при покупке жилья использовать налоговый имущественный вычет. В соответствии со ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации если было приобретено имущество, то с суммы, не превышающей 2 млн руб., можно вернуть часть средств, а точнее 130 тыс. руб. с каждого миллиона. В рассматриваемом случае на погашение кредита можно направить 156 тыс. руб. за счет налогового вычета. Конечно, всю сумму непосредственно не возвратят, но с помощью вычета можно не платить налог на доходы физических лиц либо получать ежегодно в конце года возврат данного налога (за год). В нашем случае эта ежегодная сумма составит 20 592 руб., а соответственно, количество лет, в течение которых будет данный возврат, - 7,5;
6) использовать налоговый вычет за выплаченные банку проценты по ипотеке. С суммы процентов, уплаченных за год, можно вернуть 13 %. Данный вычет можно использовать каждый год;
7) выбрать не аннуитетные платежи, а дифференцированный график погашения кредита. При аннуитетном платеже заемщик сначала выплачивает банку проценты на всю сумму кредита, после чего выплачивает тело кредита. Сумма платежа в этом случае остается одинаковой на протяжении всего периода выплаты, а первый платеж равен последне-
му. Первую половину срока в каждом ежемесячном платеже 80 % составляют проценты, спустя половину периода ситуация меняется. При дифференцированном платеже долг по телу кредита выплачивается одновременно с процентами, начисляемыми на оставшуюся сумму основного долга. В результате клиенту выгодно скорее гасить тело кредита: вместе с погашением долга уменьшается выплата процентов, и платежи уменьшаются вместе с ними. Обычно при таких платежах сумма выплат первые пять лет превышает аннуитетные, а затем становится меньше. Основной долг платится равными долями;
8) выбрать самостоятельно страховую компанию. Одним из условий предоставления ипотеки является страхование предмета залога. Банк, конечно, предлагает заемщику несколько компаний, с которыми у кредитного учреждения сложились хорошие деловые отношения. Но необходимо также рассмотреть и другие страховые компании. Возможно, разница в тарифах составит существенную сумму, которую заемщик сможет сэкономить;
9) следить за изменениями тарифов кредитования банка. Благоприятные экономические условия часто способствуют снижению процентных ставок. Если ежемесячно отслеживать их изменение на сайте банка, можно проконсультироваться с работниками учреждения о сроках и возможности снижения процентной ставки по данной ипотеке ввиду своевременного и полного внесения платежей, соблюдения условий кредитования и в целом прилежности заемщика. Возможно, банк пойдет на уступку. Даже если он снизит ставку на 0,25 %, это существенно сэкономит заемщику десятки тысяч рублей за весь период кредитования (за 30 лет экономия составит более 80 000 руб.).
Имеется также предложение решить проблему первоначального взноса на ипотеку с помощью договора о накопительном страховании жизни. В течение трех-пяти лет клиент будет копить на своем счету средства по договору о страховании жизни, за это время ему начисляют определенные проценты на счет. Через пять лет полис страхования станет залогом для получения кредита под долевое строительство дома (страховать свою жизнь при получении ипотечного кредита приходится в любом случае). Через 10 лет в страховой компании накопится вся страховая сумма, после чего она будет выплачена клиенту, и тот вернет кредит банку.
Все эти программы и продукты могут решить проблему с обеспечением молодых семей жильем,
проблему с первоначальным взносом по кредиту. Коммерческие банки заинтересованы в долгосрочных заемщиках и сами должны разрабатывать программы привлечения клиентов с благоприятными условиями. Органы государственной власти и местного самоуправления также должны оказывать поддержку населению. И сам потенциальный заемщик должен стремиться удовлетворить свои потребности в жилье. А для этого необходимо работать и накапливать свой капитал, приумножать его, применять в своих интересах все возможности, предоставляемые государством: вступать в разного рода программы, использовать льготы и налоговые вычеты. Разумеется, действовать при этом необходимо, не нарушая законодательства.
Список литературы
1. Акция «Возьми за 8 %». URL: http://www. sbrf. ru/ivanovo/ru/person/credits/home/promo888.
2. Банки Ивановской области увеличили кредитный и депозитный портфели. URL: http://www. ivanovosite. ru/ivanovonews/3627-banks.
3. Вклад «Пополняй» Сбербанка России. Таблица процентных ставок. URL: http://sbrf. ru/ivanovo/ ru/person/contributions/deposits/renew.
4. За год средняя зарплата в регионе увеличилась на 12 процентов. URL: http://my-ivanovo. ru/Ivanovo-news/за-год-средняя-зарплата-в-регио-не-увел.
5. ИФН Сбербанка России в апреле 2011 года. URL: http://www. sbrf. ru/common/img/uploaded/files/ pdf/analytics/ NI_Sberbank_FSI_April_2011.pdf.
6. Об утверждении долгосрочной целевой программы города Иваново «Жилище» на 2011-2015 годы: постановление администрации г. Иваново от 20.10.2010 № 2088 (ред. от 20.01.2011) // Правовой вестник города Иваново. 2010. № 11.
7. Рейтинг банков по объему кредитного портфеля на 1 февраля 2012 года. URL: http://ria. ru/ research_rating/20120302/583956211.html.
8. Сбербанк выдает ипотеку под 8 % на восемь лет, а пенсионерам - кредитные карты. URL: http:// http://www. credit-internet. ru/news. php?id=3895.
Вниманию руководителей и менеджеров высшего и среднего звена, экономистов, финансистов, преподавателей вузов и аспирантов!
Журнал «Финансовая аналитика: проблемы и решения»
ISSN 2073-4484
Выпускается с 2008 года. Включен в перечень ВАК.
Включен в Российский индекс научного цитирования (РИНЦ).
Журнал реферируется ВИНИТИ РАН.
Формат A4, объем 80-100 с. Периодичность - 4 раза в месяц.
ПОДПИСКА ПРОДОЛЖАЕТСЯ!
Индекс по каталогу «Почта России» Индекс по каталогу «Роспечать» Индекс по каталогу «Пресса России»
34158 80628 44368
За дополнительной информацией обращайтесь в отдел реализации Издательского дома «ФИНАНСЫ и КРЕДИТ» телефон/факс: (495) 721-85-75, E-mail:podpiska@fin-izdat.ru
Возможна подписка на электронную версию журнала, а также приобретение отдельных статей: Научная электронная библиотека: eLibrary.ru Электронная библиотека: dilib.ru
www.fin-izdat.ru
