CC BY
479
3.16. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ СПОСОБОВ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
Цахоев Арсен Николаевич, аспирант кафедры гражданско-правовых дисциплин. Место учебы: Международный институт экономики и права. E-mail: [email protected]
Аннотация: Статья посвящена способам управления многоквартирным домом, сравнению и установлению основных преимуществ и недостатков каждого из них.
Ключевые слова: многоквартирный дом, управление, собственники, помещения, общее имущество, способы управления, непосредственное управление, товарищество собственников жилья, жилищный (жилищно-строительный) кооператив, жилищный накопительный кооператив, управляющая организация, преимущества, недостатки.
THE COMPARATIVE ANALYSIS OF THE METHODS OF MANAGEMENT OF BLOCK OF FLATS
Tsakhoyev Arsen Nikolayevich, postgraduate student of Civil Law Chair. Place of study: International Institute of Economics and Law. E-mail: [email protected]
Annotation: The article is devoted to the methods of management of block of flats with comparison and determination of advantages and drawbacks with each method.
Keywords: block of flats, management, owners, accommodations, common property, methods of management, direct management, condominium partnership, housing (housing construction) cooperative, housing accumulative cooperative, Public Utility Company, advantages, drawbacks.
Учитывая, отсутствие единых подходов относительно преимуществ и недостатков способов управления многоквартирным домом, их эффективности, а также возможности применения того или иного способа управления по отношению к конкретному многоквартирному дому, в настоящей статье проведен сравнительный анализ способов управления многоквартирным домом.
В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из следующих способов управления таким домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным (жилищно-строительным) кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (далее - соответственно ТСЖ, ЖК, ЖСК, СПК);
- управление управляющей организацией.
Решение собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления таким домом принимается на общем собрание указанных собственников, если за него проголосовало большинство голосов от общего числа голосов принимавших участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Однако решение собственников помещений в многоквартирном доме о создании ТСЖ принимается на
общем собрание таких собственников, если за него проголосовало большинство голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Каждый из вышеперечисленных способов управления многоквартирным домом обладает преимуществами и недостатками. Подробнее остановимся на них.
Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. Основными преимуществами непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме являются:
- самостоятельное решение вопросов управления многоквартирным домом, включая планирование работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома, выбор подрядных организаций и т.д.;
- отсутствие издержек по поддержанию деятельности юридического лица (ТСЖ, ЖК, ЖСК, иного СПК);
- уменьшение стоимости выполняемых работ (оказываемых услуг);
- персональное заключение собственниками помещений в многоквартирном доме договоров с поставщиками тепла, газа, воды и т.д.;
- оперативное решение проблем с неплатежами и пр.
Способ непосредственного управления многоквартирным домом зачастую выбирается собственниками помещений в таком доме в целях экономии денежных средств. Однако при большом количестве собственников помещений, отсутствии представителя таких собственников непосредственное управление многоквартирным домом становится негибким, неоперативным, громоздким, что в свою очередь может привести к дополнительным проблемам, например, необходимости частого проведения общих собраний и т.д. В конечном счете, эффективность управления многоквартирным домом и, соответственно, качество жилищнокоммунальных услуг снижается.
В этой связи способы управления многоквартирным домом, построенные на передаче собственниками помещений части своих полномочий юридическим лицам (ТСЖ, ЖК, ЖСК, иным СПК), более эффективны, в частности, при выполнении контрольных функций.
Управление многоквартирным домом - деятельность, требующая определенных навыков (желания, свободного времени и т.д.). Однако среди собственников помещений нечасто появляются люди, обладающие всеми этими качествами. Поэтому функции по управлению многоквартирным домом предпочтительней передать профессионалам, т.е. управляющей организации, или принять решение о создании ТСЖ, в состав правления которого войдут активные собственники помещений, наиболее заинтересованные в комфортных условиях проживания.
Управление управляющей организацией. Управление управляющей организацией является оптимальным, но в настоящее время рынок данного вида услуг - профессиональное управление многоквартирным домом - не развит. Отсутствие конкуренции не способствует должному обеспечению интересов населения: собственники помещений в многоквартирном доме не могут выбрать подходящую им управляющую организацию, исходя из комплекса предлагаемых работ (услуг) и стоимости, не защищены от недобросовестных управляющих организаций (отсутствуют гарантии надлежащего исполнения обязательств управляющей организацией и контроль над финансовой состоятельностью таких организаций).
УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
Цахоев А.Н.
Причиной отсутствия конкуренции является функционирование на рынке управления многоквартирными домами фактически все тех же домов единого заказчика и жилищно-эксплуатационных контор (далее -соответственно ДЕЗ, ЖЭК), которые, не меняя принципов своей деятельности, находятся под покровительством органов государственной власти и органов местного самоуправления и получают право управления многоквартирным домом зачастую без проведения каких-либо конкурсов.
Безусловно, формирование института частных управляющих организаций создаст конкуренцию ДЕЗ и ЖЭК, будет способствовать активному развитию рынка жилищно-коммунальных услуг, росту качества предоставляемых услуг, снижению цен на эти услуги, а также создаст дополнительное количество рабочих мест.
Существенным недостатком управляющей организации по сравнению с ТСЖ, ЖК, ЖСК, иным СПК и непосредственным управлением является то, что денежными средствами собственников помещений на нужды управления многоквартирным домом распоряжаются не сами собственники, а юридическое лицо, и воздействовать на него, в плане целевого и эффективного использования этих средств, сложнее. К тому же, если управляющую организацию выбрали органы государственной власти или органы местного самоуправления, включив в договор управления те условия, которые посчитали необходимыми, проводя открытый конкурс, то возможности такого воздействия еще больше уменьшаются.
Помимо этого нерешенными остаются вопросы сохранения денежных средств собственников помещений при смене управляющей организации, а также при передаче указанных денежных средств иной управляющей организации или объединению собственников помещений в многоквартирном доме.
В то же время ТСЖ, ЖК, ЖСК, иные СПК, которые могут открывать соответствующие счета на цели управления многоквартирным домом и отчитываться об их состоянии перед собственниками помещений в многоквартирном доме.
Управление ТСЖ, ЖК, ЖСК, иными СПК. Управление ЖК (ЖСК) актуально для тех случаев, когда члены кооператива ставят перед собой цель обеспечить себя жилыми помещениями. Для достижения этой цели члены таких кооперативов консолидируют свои денежные средства, внося паевые взносы. И лишь после приобретения членами кооператива права собственности на помещения в многоквартирном доме на первый план выходит цель управления таким домом.
Что же касается иных СПК, то стоит выделить жилищные накопительные кооперативы (далее - ЖНК).
Одной из основных целей деятельности ЖНК является предоставление членам ЖНК возможности приобрести жилое помещение в рассрочку, т.е. за счет накопления и выплаты паевого взноса в необходимом размере.
ЖНК, аккумулировав средства большого количества граждан, имеет возможность вкладывать их в строительство при минимальном паевом взносе членов. Учитывая то, что члены кооператива граждане с разным достатком, то и требования к качеству жилых помещений у них разные. Поэтому ЖНК вкладывают денежные средства в приобретение и строительство жилых помещений не в одном многоквартирном доме, а в нескольких.
Таким образом, ЖНК представляет собой постоянно действующий инвестиционный институт, целью деятельности которого является вложение объединенных паевых взносов членов кооператива в приобретение и строительство жилых помещений с последующей передачей таких помещений в собственность членов кооператива.
ТСЖ признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме1.
К основным преимуществам управления ТСЖ относятся:
- самостоятельное решение вопросов управления многоквартирным домом, включая планирование работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома, выбор подрядных организаций и т.д.;
- самостоятельное формирование бюджета ТСЖ и постоянный контроль над расходованием денежных средств, имеющихся в его распоряжении;
- возможность иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, рационального использования земельного участка, предоставления рекламных площадей, выполнения работ и оказания услуг собственникам помещений (установка входных дверей, проведение ремонтных работ в квартире и т.д.);
- создание условий к экономному расходованию воды, тепла, электрической энергии за счет установки узлов учета и применения энергосберегающих технологий, а также для более бережного отношения к местам общего пользования;
- эффективная деятельность по защите прав собственников помещений в многоквартирном доме при намерении органов государственной власти или органов местного самоуправления предложить им не приемлемые правила обслуживания или вообще снести дом, изъяв земельный участок, занимаемый им, под предлогом наличия государственной или муниципальной нужды, а также в случае возникновения проблем с подрядными организациями.
Впрочем, имеются у управления ТСЖ и недостатки.
Во-первых, ТСЖ - объединение собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих управление таким домом на непрофессиональной основе.
Во-вторых, управление ТСЖ - наиболее дорогой способ управления многоквартирным домом, поскольку предполагает дополнительные затраты по содержанию ТСЖ как юридического лица. К тому же ТСЖ, как правило, не осуществляет самостоятельное техническое обслуживание многоквартирного дома, а нанимает подрядные организации, что также требует отдельного финансирования.
На основании изложенного, автор приходит к выводу о том, что на сегодняшний день наиболее эффективным способом управления многоквартирным домом способно стать управление ТСЖ с передачей некоторых функций управляющей организации. В основе предлагаемой модели управления многоквартирным домом лежит принцип разделения функций между об-
1 ч. 1 ст. 135 ЖК РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ
щим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ и управляющей организации.
Основные преимущества предложенного «смешанного» способа управления многоквартирным домом:
- профессиональное управление многоквартирным домом;
- деньги от собственников помещений поступают на расчетный счет ТСЖ, а собственники помещений, правление ТСЖ и ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ могут отслеживать перемещение денежных средств со счета;
- ТСЖ не теряет возможности накапливать на своем счете средства на капитальный ремонт без налогообложения;
- правление ТСЖ имеет те же интересы, что и собственники помещений, при этом обладает достаточным числом полномочий и обязанностей, чтобы не оставаться пассивным;
- управляющая организация ограничена рамками заказов на выполнение работ или оказание услуг и получает вознаграждение только за результат;
- поскольку для управляющей организации ТСЖ один из клиентов, стоимость услуг управления может быть гораздо ниже, чем при самостоятельном управлении ТСЖ;
- управляющую организацию можно сменить, а деловые контакты, налаженные связи с подрядчиками останутся и т.д.
Кроме того, описанная модель управления многоквартирными домами сохраняет основные преимущества управления многоквартирным домом ТСЖ.
К недостаткам рассматриваемого «смешанного» способа управления многоквартирным домом относится значительный объем расходов, которые понесут собственники помещений в многоквартирном доме.
Список литературы:
Жилищный кодекс Российской Федерации от
29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 30.11.2010) // СЗ РФ,
03.01.2005, № 1, ч. 1, ст. 14.
Федеральный закон Российской Федерации от
30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных
кооперативах» (ред. от 23.07.2008) // СЗ РФ,
03.01.2005, № 1, ч. 1, ст. 41.
Маркова И. В. Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения / Под общей ред. В. Д. Рузановой. М.: Издательство «Деловой двор», 2010.
Лушкин С. А., Федоров С. И., Шанталей А. В. Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья. М.: Издательство «Юстицин-форм», 2007.
Literature list:
Civil code of Russian Federation No. 188-FZ of December 29, 2004.
Federal Law No. 215-FZ of December 30, 2004 “About housing accumulative cooperative”.
Markova Irina V. The management of common property: problems and decisions / Under general redaction of Rusanova Valentina Dm. M.: Publishing house “Delovoi dvor”, 2010.
Lukshin Sergei An., Fedorov Sergei Iv., Shantalei Anatoly V. The methods of management of block of flats. Condominium partnership. M.: Publishing house
“Justicinform”, 2007.
Рецензия
на статью аспиранта Международного института экономики и права Цахоева А.Н. «Сравнительный анализ способов управления многоквартирным домом»
Актуальность темы статьи обусловлена отсутствием единых подходов относительно преимуществ и недостатков способов управления многоквартирным домом, их эффективности, а также возможности применения того или иного способа управления по отношению к конкретному многоквартирному дому.
В рассматриваемой статье автором были изучены способы управления многоквартирным домом, проведен их сравнительный анализ, установлены основные преимущества и недостатки каждого из них.
Положения статьи логически взаимосвязаны и дополнены ссылками на нормативные правовые акты Российской Федерации и учебную литературу.
Выводы, сделанные автором, могут быть использованы органами государственной власти и органами местного самоуправления в правотворческой и правоприменительной деятельности, собственниками помещений в многоквартирном доме при выборе способа управления таким домом.
Статья Цахоева А.Н. «Сравнительный анализ способов управления многоквартирным домом» рекомендуется к публикации в научном журнале или издании, включенном в перечень ведущих рецензируемых научных журналов и изданий, в которых должны быть опубликованы основные научные результаты диссертаций на соискание ученых степеней доктора и кандидата наук, поскольку:
• написана в соответствии с положениями проекта диссертации автора на тему «Правовое регулирование управления многоквартирными домами законодательством Российской Федерации»;
• отвечает требованиям, предъявляемым к статьям, подлежащим опубликованию в научном журнале или издании, включенном в перечень ведущих рецензируемых научных журналов и изданий, в которых должны быть опубликованы основные научные результаты диссертаций на соискание ученых степеней доктора и кандидата наук.
К.ю.н., доцент Корнеева И.Л.
