CC BY
135
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ СИСТЕМЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ В ЕВРОПЕЙСКИХ СТРАНАХ И РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Е.А. Борисов, ассистент Е.И. Миронов, студент
Северо-Восточный федеральный университет им. М.К. Аммосова (Россия, г. Якутск)
Б01:10.24411/2411-0450-2019-11069
Аннотация. В статье рассматривается система кадастровой оценки объектов недвижимости в европейских странах и Российской Федерации. Цель статьи заключается в осуществлении сравнительного анализа отечественной и зарубежной систем кадастровой оценки, формировании предложений по интеграции успешного опыта исследуемых стран в российскую практику. В работе использованы методы сценарного прогнозирования, сравнительного и статического анализа. Проанализированы ключевые характеристики определения кадастровой стоимости в европейских странах (Австрия, Швеция, Франция, Германия, Нидерланды), включая объект оценки, специфику определения кадастровой стоимости, периоды проведения оценки и ответственность за оценку.
Ключевые слова: кадастровая оценка, стоимость объектов недвижимости, зарубежный опыт, Институт государственной кадастровой оценки.
В настоящий период вопросы кадастровой оценки объектов недвижимости существенно актуализировались, что обусловлено кардинальным реформированием данной системы в нашей стране. При этом, трансформация системы кадастровой оценки в России сопровождается рядом нерешенных проблем, связанных с неэффективно функционирующими механизмами и инструментами определения стоимости объектов недвижимости. Это, в свою очередь, детерминирует целесообразность исследования опыта зарубежных стран, где формирование и становление Института кадастровой стоимости осуществлялось на протяжении нескольких веков, характеризуясь на современном этапе юридической полноценностью, монолитностью и высокой эффективностью, обеспечивающими социальную стабильность государства [2, с. 101].
В целях осуществления качественного сравнительного анализа систем кадастровой оценки, а также формирования реко-
мендаций по внедрению и адаптации наиболее успешного зарубежного опыта в отечественную систему, в таблице 1 отражены ключевые характеристики определения кадастровой стоимости в европейских странах:
Как видно из таблицы 1, ответственность за определение кадастровой оценки в большинстве исследуемых стран закреплена за государственными органами управления и власти (налоговые органы, муниципалитеты и т.д.). В России, на наш взгляд, сформированы существенно более комфортные условия для оптимизации процесса определения кадастровой оценки объектов недвижимости, что детерминировано централизацией управления процессами подготовки первичной информации для кадастровой оценки. Функции по организации единой системы государственного кадастрового учёта недвижимости реализуются в одном государственном органе управления - Росреестре.
Таблица 1. Основные характеристики процесса определения кадастровой стоимости в европейских странах [3, с. 130]_
Страна Объект оценки Специфика определения кадастровой стоимости Периоды проведения оценки Ответственность за оценку
Австрия Единый объект недвижимости (земельный участок с объектами капитального-строительства) Оценка осуществляется на базе систематического сбора рыночных сведений независимыми высококомпетентными исполнителями 1 раз в 8 лет Государственные органы по управлению земельными ресурсами и имуществом
Швеция Единый объект недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости формируется из двух основополагающих элементов: кадастровой стоимости земельного участка и кадастровой стоимости объекта капитального строительства Основополагающим фактором определения кадастровой стоимости служит месторасположение объекта недвижимости. Оценка осуществляется посредством метода анализа продаж и метода валового рентного мультипликатора. В определенных случаях кадастровая стоимость определяется при помощи метода, базирующегося на издержках производства. Функционирует система государственной кадастровой оценки. Кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена на уровне 75 % от рыночной стоимости. раз в 5-6 лет и ежегодная индексация Налоговая служба и Национальная служба земельного кадастра
Франция Земельный участок и объект капитального строительства Кадастровая оценка осуществляется при помощи метода капитализации дохода. Базой для формирования кадастра служат поселковые кадастровые планы. 1 раз в 5 лет с ежегодной индексацией Национальная служба земельного кадастра (3- уров-невая), Служба национальной документации, Дирекции налоговой службы в департаментах
Германия Земельный участок и объект капитального строительства. Ключевым фактором кадастровой оценки служит месторасположение объекта. Кадастровая стоимость определяется посредством индексирования, реализуемого муниципальной экспертной комиссией раз в 8-12 лет с ежегодной индексацией Ответственность за оценку в каждой земле закреплена за своими автономными кадастровыми органами
Нидерланды Единый объект недвижимости Кадастровая оценка осуществляется следующими методами: 1) сравнение с ценами последних сделок купли-продажи на собственность с аналогичными характеристиками; 2) сравнение с собственностью, принадлежащей к аналогичной группе. 1 раз в 4 года Муниципалитеты
Опыт зарубежных стран демонстрирует колоссальную социально-экономическую эффективность интеграции оценочных функций в рамках одного государственного органа управления, что обуславливает целесообразность и перспективность формирования Института государственной кадастровой оценки и специализирован-
ных ГБУ, чья деятельность будет регулироваться Федеральным законом № 237 от 3 июля 2016 г. «О государственной кадастровой оценке» [1], принятым в 2017 году. По оценкам специалистов, данное решение позволит существенно совершенствовать качество кадастровой оценки, и одновременно с этим, стабилизировать социаль-
ный климат в стране, нивелировать социальное напряжение, вызванное неадекватной оценкой кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Далее, осуществляя сравнительный анализ системы кадастровой оценки в Российской Федерации и европейских странах, обозначим еще одно ключевое различие, заключающееся в периоде проведения оценки. В большинстве развитых стран сроки переоценки кадастровой стоимости составляет 8-12 лет и 5-6 лет. Такие значительные сроки переоценки обусловлены достаточно низким уровнем инфляции в этих странах. В России переоценка кадастровой стоимости осуществляется в период 3-5 лет, что в условиях высокой инфляции в нашей стране, является оптимальным вариантом [4, с. 16]. При этом, следует акцентировать внимание на том, что в большинстве стран государственными органами управления проводится ежегодная индексация кадастровой стоимости. Целесообразно данный порядок предусмотреть на законодательном уровне и в Российской Федерации.
Анализируя механизмы и принципы ценообразования недвижимости в практике евпропейских стран, требуется сделать следующие основополагающие умозаключения:
- центральным фактором, определяющим стоимость объектов недвижимости, служит степень удаленности исследуемого
объекта недвижимости от общегородского центра, вторичных центров культуры, транспортной инфраструктуры;
- состояние объекта недвижимости;
- численность населения города, к которому относится объект недвижимости;
- экономическая ситуация в стране [5, с. 60].
Обозначенные ценообразующие факторы актуальны и для отечественного рынка недвижимости и должны учитываться современной системой кадастровой оценки.
Таким образом, сравнительный анализ системы кадастровой оценки объектов недвижимости в европейских странах и Российской Федерации позволил выявить изъяны и преимущества отечественного Института кадастровой оценки. Зарубежный опыт демонстрирует целесообразность и перспективность реформирования системы кадастровой оценки, выражающаяся в формировании Института государственной кадастровой оценки и специализированных ГБУ. Сделаны выводы о необходимости проведения ежегодной индексации кадастровой стоимости в РФ и закрепление данного порядка на законодательном уровне, а также учет таких цено-образующих факторов, как степень удаленности объекта недвижимости, состояние, численность населения, к которому относится объект и экономическая ситуация в стране, при определении кадастровой стоимости.
Библиографический список
1. Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке» (с изменениями и дополнениями) // Российская газета от 6 июля 2016 г. N 146.
2. Федотова М.А, Григорьев А.В. Определение и оспаривание кадастровой стоимости недвижимости // Экономика. Налоги. Право. - 2015. - №2 - С. 101-106.
3. Ершов А.В., Кузьмина К.Ю., Шакирова Т.Б. Сравнительный анализ ведения кадастра в передовых зарубежных странах и в России // ИНТЕРЭКСПО ГЕО-СИБИРЬ. - 2018. -№ 8. - С. 127-139.
4. Иваненко Д.Е. Аспекты кадастровой оценки недвижимости: институциональный опыт зарубежных стран // Имущественные отношения в РФ. - 2014. - №1 (148) - С. 16-24.
5. Хахук Б.А., Лифенцева Д.А., Ахметов А.М. Зарубежный опыт кадастровой оценки объектов недвижимости // Научные труды КубГТУ. - 2017. - № 11. - С. 60-74.
COMPARATIVE ANALYSIS OF THE SYSTEM OF CADASTRAL ASSESSMENT IN EUROPEAN COUNTRIES AND THE RUSSIAN FEDERATION
E.A. Borisov, Assistant E.I. Mironov, Student
Ammosov Northeastern Federal University (Russia, Yakutsk)
Abstract. The article discusses the system of cadastral valuation of real estate in developed countries and the Russian Federation. The purpose of the article is to carry out a comparative analysis of domestic and foreign cadastral valuation systems, to formulate proposals for integrating the successful experience of the countries studied into Russian practice. We used the methods of scenario prediction, comparative and static analysis. The key characteristics of determining the cadastral value in developed countries (Austria, Sweden, France, Germany, Netherlands) are analyzed, including the object of assessment, the specifics of determining the cadastral value, periods of assessment and the responsibility for assessment.
Keywords: cadastral valuation, value of real estate, foreign experience, Institute of State Cadastral Valuation.
