CC BY
93
Проблемы экономики и юридической практики
6'2017
11.12. СРАВНИТЕЛЬНО-ПРАВОВОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ ИНСТИТУТА НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ГЕРМАНИИ С ЦЕЛЬЮ ЗАИМСТВОВАНИЯ ОПЫТА ДЛЯ ДАЛЬНЕЙШЕГО ВНЕДРЕНИЯ/ИСПОЛЬЗОВАНИЯ В РОССИЙСКОМ ПРАВЕ
Филина Виктория Григорьевна, аспирантка юридического факультета
Место учебы: Институт права и национальной безопасности имени М.М. Сперанского РАНХиГС
Аннотация: на микроуровне функциональное юридическое сравнение рассматривает вопросы о причинах конкретной конструкции закона и его функции. Предмет микро сравнения - это конкретные индивидуальные проблемы, отдельные правовые институты и нормы, разрешение конфликта интересов в различных юрисдикциях. Центром внимания этого сравнения при этом являются переменные сравнения. Они делятся на пояснительную зависимую переменную (закон, как Объяснимое) и пояснительные независимые переменные (закон, как Объясняющее).
В случае исследования положения о защите квартиросъемщиков/нанимателей в Германии, разные правила защиты были бы независимой переменной, в то время как различные нормы Гражданского кодекса могли бы использоваться в качестве зависимых переменных в России.
Любое преобразование законодательства в Российской Федерации, а также как и в других странах (тем, более во времена глобализации) не может обойтись без изучения мирового опыта. Постижение иностранного права всегда придавало значимость сравнительно-правовым исследованиям.
Ключевые слова: наниматель, наймодатель, договоры имущественного найма, договоры аренды, квартиросъемщики, маклеры - посредники в сделках по аренде жилья (аналог в России - риэлтор), ассоциация немецких квартиросъемщиков.
COMPARATIVE AND LEGAL RESEARCH OF INSTITUTE OF HIRING OF PREMISES IN GERMANY FOR THE PURPOSE OF LOAN OF EXPERIENCE FOR FURTHER INTRODUCTION / USE IN RUSSIAN LAW
Filina Victoria G., postgraduate student Study place: RANEPA
Annotation: at the micro level functional legal comparison considers questions of the reasons of a concrete design of the law and its function. A subject of micro comparison are specific individual problems, separate legal institutes and norms, resolution of conflict of interests in various jurisdictions. The center of attention of this comparison at the same time are variable comparisons. They are divided into an explanatory dependent variable (the law as Explainable) and explanatory independent variables (the law as Explaining).
In case of a research of provision on protection of tenants/employers in Germany, different rules of protection would be an independent variable while various standards of the Civil code could be used as dependent variables in Russia.
Any transformation of the legislation in the Russian Federation cannot do without studying of international experience. Comprehension of a foreign law always gave the importance to comparative and legal researches.
Keywords: employer, lessor, contracts of property hiring, lease contracts, tenants, brokers, association of the German tenants.
Анализируя вопросы жилищных условий, которые являются после имущественного положения и положения доходов -самым важным фактором для формирования основных экономических интересов и дифференциации/различия электората демократических государств, всегда требуется убедительный/четкий и справедливый порядок, как в мирные времена с «урегулированными жизненными условиями», так и в военные времена и периоды кризиса.
С учетом данного факта особенно актуальным становится изучение Гражданского кодекса (BGB) [1] Германии, самого крупнейшего и основополагающего закона, регулирующего гражданские правоотношения.
В Гражданском кодексе термины «Der Mieter» и «Der Vermieter» (§§ 535-536 BGB) носят точный перевод как «арендатор» и «арендодатель», а категории «наймодатель» и «наниматель» не используются, в отличие от Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором глава 35 [2] определяет понятия «наймодатель» и «наниматель».
Статья 671 ГК РФ характеризует «наймодателя» как собственника жилого помещения и «нанимателя» как лица, предоставленному жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем за плату. Они же являются сторонами договора найма.
В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды и договор найма жилого помещения - это
Филина В. Г.
СРАВНИТЕЛЬНО-ПРАВОВОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ ИНСТИТУТА НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ГЕРМАНИИ С ЦЕЛЬЮ ЗАИМСТВОВАНИЯ ОПЫТА ДЛЯ ДАЛЬНЕЙШЕГО ВНЕДРЕНИЯ/ИСПОЛЬЗОВАНИЯ В РОССИЙСКОМ ПРАВЕ
договоры имущественного найма, то есть договоры, по которым имущество предоставляется за плату во временное владение и пользование [5].
Главным отличием договора аренды жилых помещений от договора найма жилых помещений является субъект возмездного владения и пользования жилищем [3, с.85]. Законодатель реформировал основания к типологии данных договорных отношений, тем самым четко установив принцип их деления. В случаях, если пользователем является гражданин, то договор носит характер найма жилого помещения (гл.35 ГК РФ), а если юридическое лицо, то договор аренды (гл.34 ГК РФ).
В первом случае регламентация осуществляется применительно к договору коммерческого найма гражданским законодательством, по отношению к договору социального найма - в основном актами жилищного законодательства (как России, так и ее субъектов), во втором случае - только актами гражданского законодательства (исключительно России) [3, с.85].
Отсутствие разграничения в немецком законодательстве договора аренды и договора найма жилого помещения упрощает процедуру оформления отношений и обеспечивает согласованный конгломерат публичных и частных интересов. Нормы, регулирующие арендные отношения не дифференцируются субъектами. Структура немецкого арендного права требует соответствие типа использования аренды. Аренда жилья и правовые отношения между арендаторами и арендодателями регулируется специальными нормами жилищного права, применимые к общим требованиям §§ 549-577a Гражданского кодекса.
С учетом статистики в Германии около 35 миллионов граждан (свыше 47,5% населения) проживают в арендованном жилье, что составляет почти половину от общей численности населения. Аренда жилья является сложной областью права, разделенной на несколько разделов/законов, которые затрагивают другие области права и множество правил, контролирующих все права и обязанности арендодателей и арендаторов.
Систему правоотношений между субъектами арендного права регулируют положения Гражданского кодекса (§§ 652, 653, 654). Право маклера составляет во многом прецедентное право из-за недостаточности правовых норм. Этот факт затрудняет маклеру взаимоотношения с законом, так как региональные суды могут принимать разные решения в связи с отсутствием прозрачности правового регулирования.
Немецкие маклеры (Der Makler) выступают в качестве посредников между арендатором и арендодателем при заключении договора аренды. Правовые отношения между маклером и клиентом устанавливаются посредством заключения маклерского договора (Maklervertrag), при заключении которого закрепляется принцип заказчика. Принятый в 2015 году Закон «О принципе заказчика» (Bestellerprinzip) закрепляет порядок оплаты услуг маклера (оплачивает услуги тот, кто их заказывает).
В России отсутствие правового регулирования риэлтерской деятельности является проблемой для всех сторон при коммерческом обороте жилья. Попытки внесения законопроектов в Госдуму пока не увенчались успехом.
Необходимость в регулировании и упорядочении данных отношений стимулировало российских риелторов разработать систему добровольной сертификации, а также создать кодекс соответствующих правил, удовлетворяющих всех участников
рынка недвижимости. Но для оказания и контроля качества услуг данные документы оказались не достаточными.
Не менее актуален вопрос ухода от налогов наймодателями. Причина отказа собственников жилья от легализации оформления правоотношений - проценты, выплачиваемые от полученного дохода. [4]
Договора аренды (Mietvertrag) на жилое помещение в Германии всегда заключаются в письменной форме и проходят регистрационный контроль в администрации/доме советов (Bürgeramt/Rathaus), с учетом процедуры регистрации граждан по адресу проживания («прописка» в паспортном отделе/адресном столе - Einwohnermeldeamt).
В соответствие со ст. 609 ГК РФ «договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме» и «договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом» [2].
Статья 674 ГК РФ также устанавливает письменную форму для договоров найма жилых помещений. Однако регистрация предусмотрена только в отношении ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года.
В Германии существует социальная защита арендаторов коммерческого жилья. Данный факт характеризуется действиями властей по оказании помощи в оплате жилья в виде возмещения (компенсационные затраты на жилье) через органы Grundsicherung (социальная защита/основное обеспечение) или Wohngeld (дотация на аренду жилья). Размер компенсации будет зависеть от статуса и финансового положения квартиросъемщика и размера стоимости аренды жилого помещения.
Социальные работники определяют наличие дополнительных доходов и/или размер заработной платы/пенсии для дальнейшего определения размера выплат, тем самым компенсируя основную часть затрат на жилье: арендную плату, стоимость горячей воды и отопления.
Смысл таких выплат прост и в то же время гениален. Выплаты производятся на безвозмездной основе. В случае же, если квартира превышает установленные нормы (м2) на одного человека, то компенсируется только определенная часть, оставшуюся часть оплачивает квартиросъемщик самостоятельно. Конечно же, со стороны государственных органов проводится строгий контроль правомерности данных выплат.
Размер выплат рассчитывается по определенной схеме, которая включает несколько детерминант: количественный состав семьи, суммарный доход в месяц, размер стоимости жилья, средняя стоимость аренды жилья в федеральных землях и регионах.
Материальная поддержка для съемного жилья (Antrag auf Mietzuschuss) сопровождается соблюдением определенной процедуры (сбор справок: сумма квартплаты и заработка/пенсии) для получения Wohngeld, что лишний раз доказывает немецкую педантичность. Положительное решение принимается, если доходы будут ниже, чем месячная арендная плата.
Существование Ассоциации немецких квартиросъемщиков (Der Deutsche Mieterbund e. V. (DMB)), которая является национальным объединением жильцов/съемщиков и головной ор-
Проблемы экономики и юридической практики
6'2017
ганизацией, предусматривает представление интересов и комплексную защиту квартиросъемщиков (советы, рекомендации по важным вопросам аренды жилья, информационное обслуживание и др.). В ее состав входят объединения/союзы региональных уровней. Но не все союзы квартиросъемщиков являются членами DMB. Ассоциация занимается не только вопросами оказания помощи в поиске доступного жилья и защиты прав квартиросъемщиков, но и вопросами жилищной политики, экологической и энергетической политики, социальной и экономической политики, демографическими тенденциями и разработками.
Ассоциация немецких квартиросъемщиков является беспартийной организацией и политически нейтральной. В центре внимания работы Ассоциации является представительство политических интересов жильцов. Ассоциация - признанный собеседник для законодателей и управления (проводятся консультации по всем основным законодательным мерам в области строительства жилья); имеет свое мнение, когда речь идет о сохранении и расширении защиты арендаторов (доступность арендной платы, жилищные льготы, расширение использования возобновляемых источников энергии и модернизация энергетики, дизайн среды проживания и социальный мир в жилых районах, вопросы городского планирования и развития, права брокеров, охрана окружающей среды).
Основным вопросом деятельности местных союзов квартиросъемщиков является непосредственное представление их интересов. Наряду с разъяснениями о правах и обязанностях, это в первую очередь юридические консультации и помощь в арендных спорах. Многие союзы арендаторов также предлагают страхования юридических расходов.
Особенность, которая является показательной в Германии, имеет отношение к снижению арендной платы за сдаваемое жилье при дефектах или недостатках аренды («Mietmängel»). Арендодатель несет ответственность за недостатки или дефекты, возникшие в процессе аренды жилья. Эта ответственность соответствует гарантиям в праве обеспечения. Арендатор может потребовать снизить арендную плату за шумовое воздействие (например, рядом находящейся строительной техники), различные запахи (например, барбекю), плохое освещение, беспокойные соседи (зависит от индивидуальности дела) и т.д. Особое внимание уделено в отдельных землях Германии положениям о взаимоотношениях между соседями. В них содержатся положения о правах и обязанностях соседей. Такие положения регулируют и арендные отношения, например, когда речь идет об обжаривании на балконе еды. Снижение стоимости аренды могут выглядеть таким образом:
Кроме того, съемщик согласно праву аренды, при недостатках может требовать также возмещения компенсации или прекращения наемных отношений без уведомления. Право на возмещение ущерба всегда существует наряду со снижением арендной платы. Жилец имеет право расторгнуть договор аренды без соответствующего уведомления (при бессрочном договоре аренды) только, если арендодатель не устранил неисправности в назначенный срок или недостаток может повлечь опасность для здоровья.
Если недостаток аренды известен заранее, то съемщик не имеет права на снижение арендной платы или возмещение повреждения и т. д. Это же касается ситуаций, при которых дефекты произошли от халатности, либо по неосторожности или умышленно. В этом случае съемщик обязан оплатить арендодателю за устранение данного дефекта.
Важно, чтобы житель сообщал обо всех недостатках, которые встречаются в течение времени аренды, как можно скорее и безотлагательно наймодателю. В противном случае съемщик нарушит условия обязательного извещения и теряет право на снижение арендной платы.
Основной закон защищает все права и предусматривает обязанности съемщика и наймодателя. Права на квартиру в Германии имеют высокий приоритет, поэтому они находятся под особой защитой. Право аренды предусматривает/описывает особенности оплаты коммунальных услуг и эксплуатационных расходов. Он также уточняет вопросы повышения арендной платы. При Mietmängel или иных спорах с арендодателем съемщик может связаться с адвокатом и проконсультироваться о возможных судебных исках.
Краткий сравнительно-правовой анализ норм, регулирующих коммерческий найм жилых помещений в России и Германии, позволяет заключить, что действующие в Германии нормы носят более четкий, продуманный, системный характер. В отношении осуществления правовых действий в области коммерческого найма юридические концепции России и Германии стоят на разных позициях, но с перспективой конвергенции.
Статья проверена программой «Антиплагиат». Оригинальность 92,51%.
Список литературы:
1. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Ausfertigungsdatum: 18.08.1896. Vollzitat: «Bürgerliches Gesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom
2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909; 2003 I S.738), das zuletzt durch Artikel 3 des Gesetzes vom 24. Mai 2016 (BGBl. I S. 1190) geändert worden is». [Электронный ресурс]. - URL: t/https://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/bgb/gesamt.pdf (Дата обращения: 11.04.2017).
2. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ. (ред. от 28.03.2017). «Консультант Плюс».
3. Крашенинников П.В. Жилищное право. 9-е изд., перераб, и доп. -М.: Статут, 2016. - 384 c.
4. Феоктистов А.В., Карамышева Ю.В. Нелегальная аренда жилых помещений: проблема развития и перспективы устранения // Электронный научный журнал «Наука. Общество. Государство». - 2015, № 1 (9) [Электронный ресурс]. - URL: http://cyberleninka.ru/article/n/ nelegalnaya-arenda-zhilyh-pomescheniy problema-razvitiya-i-perspektivy-ustraneniya (Дата обращения: 11.04.2017).
5. Чем договор аренды жилья отличается от договора найма? // Азбука права: электронный журнал. - 2017. [Электронный ресурс]. -URL: http://azbuka.consultant.ru/cons_doc_pbi_200044/ (Дата обращения: 11.04.2017).
% снижения арендной платы дефекты/недостатки
5 нерабочий домофон, пришедшая в состоянии запущенности лестничная клетка
10 детский шум в период отдыха; небольшой ущерб влаги; громкие звуки через отопление; отсутствие места для парковки
15 очень плохое отопление
20 неплотные окна, стройплощадка по соседству, шум рядом проживающих
25 повреждение водой потолка жилой комнаты
30 холодные полы и значительная влажность в квартире, температура в жилой комнате не выше 150
50 в квартире все окна неплотные
60 значительная шумовая нагрузка при строительных работах в доме
80 единственный туалет в квартире непригоден для использования
100 полная реконструкция квартиры (загрязнение и шумовая нагрузка)
