CC BY
11
3.16. НЕМЕЦКИЙ ПРИНЦИП УПОРЯДОЧЕНИЯ КОМИССИИ ПО НАЙМУ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Филина Виктория Григорьевна, аспирантка. Место учебы: Российская Академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ. E-mail: [email protected]
Аннотация: Поиск жилого помещения по найму обычно невозможен без участия немецкого маклера, как и в практике российских нанимателей без риел-торов. Это зависит в первую очередь от местоположения и качества арендуемых помещений, предлагаемых, независимо от того, получает ли маклер комиссионное вознаграждение от нанимателя или наймодателя. Если есть «рынок нанимателей» (на данном рынке больше вакантных квартир, чем потенциальных нанимателей), маклерская комиссия по найму часто оплачивается наймодателем. Недвусмысленные новые нормы и четкое регулирование «<принципа заказа» («Bestellerprinzip») устанавливают, кто оплачивает маклеру вознаграждение за организацию квартиры по найму (как правило, наймо-датель) [1].
Ключевые слова: принцип упорядочения комиссии по найму, принцип заказа, ценовой тормоз, наймодатель, наниматель, маклеры.
GERMAN PRINCIPLE OF ORDERING OF THE COMMISSION FOR RECRUITMENT OF RESIDENTIAL PREMISES
FilinaVictoriaGrigoryevna, postgraduate student. Place of study: Russian Academy of National Economy and Public Administration under the President of RF. E-mail: [email protected]
Annotation: The search for a dwelling for hire is usually impossible without the participation of a German broker, as in the practice of Russian employers without realtors. This depends primarily on the location and quality of the rented premises offered, regardless of whether the broker receives a commission from the tenant or landlord. If there is a "market of employers" (in this market there are more vacant apartments than potential employers), the broker commission for hiring is often paid by the landlord. Unambiguous new rules and a clear regulation of the "ordering principle" (German - "Bestellerprinzip") determine who pays the broker a fee for arranging an apartment for hire (usually a landlord) [1].
Keywords: the principle of ordering the commission for hiring, the principle of the order, price brake, landlord, tenant, brokers.
В Германии термин «принцип заказа» использовался в секторе недвижимости для обсуждения нового положения для маклеров в области аренды/найма жилья. Термин предусматривает оплату вознаграждения за оказанные услуги той стороной по найму, которая заказывает услугу. Принцип упорядочивания был включен в коалиционное соглашение в 2013 году: «Наймо-датели и наниматели должны по-прежнему быть в состоянии действовать в качестве принципала. Применяется принцип рыночной экономики: кто приказывает, тот платит». [1]
Принцип заказа был реализован в рамках Закона о продлении срока аренды MietNovG [2], который был утвержден Федеральным ведомством «01» октября 2014 года и одобрен Федеральным советом «27» марта 2015 года. В контексте этого Закона о внесении поправок был также реализован так называемый
«ценовой тормоз» («Mietpreisbremse»), который предназначен для ограничения роста цен на аренду/наём, особенно в агломерациях (lat.- «agglomerare»). Так как наймодатели имеют возможность отказа от комиссии маклеров во избежание дополнительных расходов, Федеральное правительство предполагало, что маклерские сборы, которые будут соблюдаться наймода-телями - сокращаются в два раза.
Принцип заказа был признан конституционным законом (Федеральным конституционным судом «29» июня 2016 года) в ответ на несколько конституционных жалоб. Схема была оправдана, чтобы противодействовать социальным и экономическим дисбалансам, существующим на арендованном рынке жилья за счет тех, кто ищет жилье.
Предыдущее положение в § 3 Abs. 2 S. 2 WoVermRG [3] позволило наймодателям передать расходы своих агентов будущим нанимателям. Возникали различные проблемы (особенно в городских и популярных жилых районах), где спрос превышает предложение. В таких ситуациях наймодатели могли привлекать маклеров, чья комиссия оплачивалась нанимателями. С введением принципа заказа жилищному агенту запрещается требовать комиссию от нанимателя, если посредник не осуществляет поиск потенциальных нанимателей исключительно от имени наймодателя, с которым заключен договор. Тем не менее, критики видели лазейки, поскольку наймодатели все еще могут рециркули-ровать комиссии на нанимателей.
С момента объявления постановления, новое правило было подвергнуто критике со стороны агентов по недвижимости и их профессиональными ассоциациями. Таким образом, Ассоциация по недвижимости (Immobilienverband IVD) высказалась, что вопреки коалиционному соглашению, новое правило будет обозначать, что искатель квартиры (наниматель) не может быть более упорядоченным по отношению к посреднику (маклеру) по вопросам жилья [4]. Кроме того, немецкий юрист Friedhelm Hufen (Фридхельм Хуфен) в своем заключении от имени Ассоциации недвижимости обратил внимание на серьезные конституционные проблемы, после чего IVD подала конституционную жалобу (которая в последствие отклонена Федеральным Конституционным судом) [5].
Профессиональная ассоциация придерживалась мнения, что агенты по недвижимости только рекламируют объект в вопросе с размещением квартир. Оно было основано на прецедентном праве Федерального суда базирующимся на старом маклерском деле, согласно которому этот тип рекламы является приглашением «adendatio ad offer» (в немецком гражданском праве, не являются обязательными действия заключить договор). Таким образом, потенциальный наниматель фактически является клиентом агента, так как он поручает ему передать предложение наймодателю.
Агенты по недвижимости также критиковали данную схему, поскольку это негативно отражалось на качестве их работы для искателей жилья. Искатель жилья, который нанял агента по недвижимости самостоятельно, должен был заплатить только за предоставленную ему квартиру, если маклер еще не был уполномочен владельцем бронировать эту квартиру. В противном случае должен был заплатить только владелец, чей заказ предшествовал поисковому запросу. Поэтому у маклеров имеется стимул показывать искателям только те квартиры, которые еще не находятся в их портфеле, вместо того, чтобы сосредоточиться на пригодности квартиры.
Поскольку принцип заказа вступил в силу, маклеры все чаще пытаются получать платежи от потенциальных нанимателей посредством так называемых «сборов за исполнение контракта». Эта практика, согласно решению окружного суда Гамбурга, по крайней мере, незаконна, если арендатор обязан уплатить пошлину в условиях [6].
Недопустимо, чтобы жилищные агенты запрашивали у заинтересованных лиц «плату за осмотр жилого помещения». Штутгартский областной суд рассматривал такие шаблоны как обход принципа заказа. Согласно решению суда, которое действует в течение года, маклеры могут требовать комиссию от своего клиента -это, как правило, владельцы/наймодатели и не имеет значения, что маклер называет себя только «поставщиком услуг». [7] Чтобы усилить защиту потребителей, в последние годы в Германии были опробованы многочисленные коммерческие мероприятия. Основное внимание уделялось финансовым и страховым посредникам, для которых сегодня предъявляются повышенные требования в отношении доступа к профессии и осуществления этой профессии. Однако маклер и администратор не регулируются, хотя он также несет большую ответственность перед потребителем. Потребность в большей защите потребителей очевидна на фоне того, что многие граждане только один раз в жизни приобретают собственность из-за высоких инвестиций. В коалиционном соглашении Федеральное правительство согласилось предъявить более высокие требования к качеству агентов по недвижимости и администраторов:
- для маклерских услуг - достижение четкой национальной структуры и обеспечения качества;
- в законе маклера - создание стимулов для лучшего консультирования потребителя при покупке и найме недвижимости;
- с этой целью - вознаграждение потребителя в качестве дополнительного варианта независимо от эффективности работы консультантов;
- представить сертификат компетентности и стандарты передачи от других консалтинговых профессий к маклерской отрасли;
- установление минимального профессионального и обязательного страхования для менеджеров жилья и агентов по недвижимости. [1]
Члены ассоциаций агентов по недвижимости уже подчиняются строгим профессиональным правилам и подлежат обязательному страхованию. Современные сервисные компании предъявляют высокие требования. Для удовлетворения этих требований необходимы устойчивые стандарты качества. Маклеры и управляющие недвижимостью должны соблюдать большое количество законов и правил, например, в области гражданского права (BGB [8], HGB [9]) или строительного права (BauGB [10], BauNVO [11]).
Индустрия недвижимости объединяет деловое администрирование с миром недвижимости. Поэтому исследование бизнеса в сфере недвижимости дает как обширный отраслевой опыт, так и экономические и юридические знания, предоставляя широкие возможности изучения задач в данной сфере (развитие, администрирование или маркетинг жилых и коммерческих зданий). Принцип упорядочения делает маклерский бизнес на рынке аренды/найма более сложным -и дает арендодателям и арендаторам новые возможности для действий.
На электронных (квартирных) порталах владельцы/наймодатели могут позаботиться об аренде/найме
своего жилого помещения самостоятельно. Любой, кто размещает рекламу в Интернете, может достичь гораздо большей целевой группы потенциальных арендаторов/нанимателей, чем это возможно для регионального маклера. Арендодатели/наймодатели могут точно описать объект, который будет арендован и указать его ключевые данные. Потенциальные арендаторы/наниматели фильтруют существующие предложения в соответствии с этими ключевыми данными и могут, поэтому найти подходящие предложения. На интернет-платформах может быть настроен запрос поиска, который информирует поисковиков по электронной почте о новых рекламных объявлениях по желаемым критериям. Любой, кто хотел бы избежать «ввода в эксплуатацию» маклера после учета «принципа заказа» и по-прежнему минимизировать объем работы, может искать подходящего арендатора/нанимателя. Владельцы имеют возможность просматривать объявления и обращаться только к подходящим заявителям (нанимателям), безопасно и бесплатно найти надежного арендатора/нанимателя без привлечения маклера.
Ассоциации маклеров понимают «принцип заказа» как вмешательство в их профессиональную свободу согласно Art. 12 Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland [12]. Ожидается, что арендодатели/наймодатели будут использовать арендную плату в соответствии с установленным законом пределом для того, чтобы покрыть маклерские расходы или сдавать свои объекты в будущем без маклеров. Однако арен-додателям/наймодателям не хватает ноу-хау, чтобы предлагать квартиры надлежащим образом. Это может усложнить для заинтересованных лиц поиск и оценку предложений. Возможность искусственно созданного «черного рынка» не исключена, когда маклеры могут попытаться заставить арендатора/нанимателя разместить «запрос на поиск», чтобы сделать его доступным.
Тот факт, что маклер имеет право на предъявление комиссии, действуя на основании заключенного с ним договора, не изменился путем введения принципа заказа. Еще одна новинка заключается в том, что договор больше не может быть закрыт/прекращен неофициально. § 2 Abs.1 S.2 WohnVermittG требует посреднического контракта - и не только между посредником наймодателя, но также заключен между владельцем и маклером в письменной форме, которая в соответствии с § 126 BGB не является обязательной, но, конечно, также допустима.
Рассматривая налоговые вычеты маклерских сборов, арендодатель/наймодатель имеет право вычитать маклерские сборы (вычесть их из арендного дохода). Однако арендаторы/наниматели могут требовать оплаченные сборы только в качестве части расходов на вывоз, если переезд в новое место жительство обусловлен профессиональными причинами. По мнению отраслевых экспертов, введение принципа заказа, как ожидается, станет поворотным моментом в арендном бизнесе. Число жилищных единиц, доведенных до арендаторов/нанимателей профессиональными посредниками, вероятно, будет значительно сокращено в соответствии с прогнозами ассоциации недвижимости Германии. Поэтому не многие маклерские компании намерены изменить свой портфель услуг и, среди прочего, предлагать арендодателям/наймодателям или владельцам гарантированный минимальный срок аренды/найма или привлекательные пакетные предложения для аренды/найма, или уменьшать плату за
аренду/наём. Большинство управляющих имуществом также ожидают более широкого участия в посреднических задачах. Для компаний в качестве арендаторов/нанимателей важно было, чтобы посредническая комиссия не могла быть передана маклерам, либо администраторам, действующим от имени домовладельца. Вознаграждение за размещение новых арендаторов/нанимателей жилья в обоих случаях оплачивает арендодатель/наймодатель как поставщик жилья, при условии, что он принял соответствующее обязательство.
Иногда арендаторы/наниматели придумывают идею обхода маклера, т.е. связаться с владельцем напрямую, чтобы избежать необходимости оплачивать комиссионное вознаграждение. Следует отметить, что платежное требование маклера не прекращается по истечении срока действия контракта. Большинство агентов по недвижимости заявляют в своих условиях, что комиссия по маклерской деятельности заработана и выплачивается после заверения договора аренды/найма. На практике предоставляется срок оплаты от семи до четырнадцати дней после подписания контракта. Некоторым арендодателям/наймодателям предоставляется специальное положение о том, что они должны оплачивать свою долю в маклерской комиссии, когда цена аренды/найма падает или, когда цена аренды/найма была зачислена на их счет.
Комиссии без принципа заказа в прошлом были вступительным взносом на рынок аренды/найма и обычно принимались при одобрении аренды/найма. Принцип заказа приведет к размаху большого числа агентов по недвижимости и уделяет больше внимания качеству обслуживания на сайте поиска арендаторов/нанимателей. Прежде всего, поиск недвижимости, как с арендаторами/нанимателями получит значительно больший вес, чем раньше.
Многие сомневающиеся полагают, что в условиях крупных городов практика компенсации будет искать другие способы, как того требует закон. Говоря о найме при увеличенных скидках и большом количестве собранных «черных» денег, вполне очевидно, что комиссии и заказы маклеров уменьшились и будут продолжать снижаться, поскольку многие владельцы не желают платить ту же сумму, что и раньше. Маклер становится агентом по поиску и в соответствии с его исполнением (с успешной деятельностью в соответствии с принципом заказа, из которого он был заказан для поиска) советы по поиску недвижимости полезны и облегчают правильный подбор подходящей недвижимости в сегменте найма, а также объявление поиска недвижимости в форме профиля и заявки на аренду/наём.
Успешной и новой концепцией принципа заказа является электронная база данных поисковых объявлений недвижимости. Нанимателям предоставляется возможность бесплатно регистрироваться и автоматически получать разнообразные подходящие варианты найма, рекламировать объявление о поиске недвижимости в социальных сетях или публиковать его анонимно, при этом производить контроль за запросом на недвижимость и передачу персональных данных. Концепция предлагает простой способ генерировать привлекательные и интересные предложения по недвижимости на основе данного принципа, который можно найти на известных немецких порталах недвижимости.
Введение принципа заказа должно привести к большей социальной справедливости на рынке недвижимости и обеспечить баланс между арендато-
ром/нанимателем и арендодателем/наймодателем. С так называемым «ценовым тормозом», законодатель противодействовал закону и переориентировал концепцию посредничества в соответствии с нанимателем. Необходимо будет подождать и посмотреть, как изменится переосмысление аренды/найма квартир на немецком рынке недвижимости. Уже сегодня ясно, что маклеры прервали значительную отрасль бизнеса в области сдачи в аренду/наём, и ситуация с доходами явно выросла до их недостатка. В этом контексте можно отметить, что «ценовой тормоз» для аренды/найма применяется только в ограниченно выбранных регионах, однако принцип заказа охватывает всю Германию.
Выводы М.С.Синявской о тенденции «к сближению законодательного регулирования отдельных правовых вопросов... следует иметь ввиду, что законодательно закрепленные институты проходят апробацию в правоприменительной деятельности» [13] и Е.Е.Гришновой о том, что «сущность проблемы заключается в том, чтобы всякий раз уметь находить разумный, выверенный баланс в сочетании политики и права ради достижения социальных целей» [14] можно отнести и к вопросам регулирования и реформирования государственного контроля системы работы агентов по недвижимости, как Германии, так и России.
Список литературы:
1. Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD (Stand: 27.11.2013) 18 Legislaturperiode.
2. Text in der Fassung des Artikels 1 Mietrechtsnovellie-rungsgesetz (MietNovG) G. v. 21. April 2015 BGBl. I S. 610 m.W.v. 1. Juni 2015.
3. Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung WoVermRG Ausfertigungsdatum: 04.11.1971 Vollzitat: «Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung vom 4. November 1971 (BGBl. I S. 1745, 1747), das zuletzt durch Artikel 3 des Gesetzes vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610) geändert worden ist» Stand: Zuletzt geändert durch Art. 3 G v. 21.4.2015 I 610 Fußnote.
4. IVD Stellungnahme zum Gesetzesentwurf zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungs-gesetz - MietNovG) BT-Drs. 18/3121/Dr. Osthus - 28. November 2014.
5. Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobillienberater, Makler, Verwalter und Schverst ndigen e.V. 27. Mai 2015.
6. Urteil: Vertragsausfertigungsgebühr. Rückforderung. LG Hamburg, 307 S 144/08, Urteil vom 5. März 2015, MieterJournal 2015, 41.
7. LG Stuttgart, Urteil vom 15.06.2016 - 38 O 73/15 KfH.
8. «BürgerlichesGesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909; 2003 I S. 738), das zuletzt durch Artikel 6 des Gesetzes vom 12. Juli 2018 (BGBl. I S. 1151) geändertwordenist».
9. Handelsgesetzbuch HGB Ausfertigungsdatum: 10.05.1897 Vollzitat: «Handelsgesetzbuch in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 4100-1, veröffentlichten bereinigten Fassung, das zuletzt durch Artikel 3 des Gesetzes vom 10. Juli 2018 (BGBl. I S. 1102) geändert worden ist».
10. «Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634)».
11. «Baunutzungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786)».
12. «Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 100 - 1, veröffentlichten bereinigten Fassung, das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 13. Juli 2017 (BGBl. I S. 2347) geändert worden ist» Stand: Zuletzt geändert durch Art. 1 G v. 13.7.2017 I 2347.
13. Синявская М.С. Некоторые актуальные вопросы реформы российского обязательного права в свете сравнительно-правового подхода. // Пробелы в российском законодательстве. -2016. № 5. С. 123.
14. Гришнова Е.Е. Право как фактор политики. // Пробелы в российском законодательстве. - 2016. № 8. С. 436.
Статья прошла проверку системой «Антиплагиат»; оригинальность текста - 91,63%
