СПОРЫ О СТРОИТЕЛЬСТВЕ ОБЪЕКТОВ В ОХРАННЫХ ЗОНАХ: КЛЮЧЕВЫЕ ДЕЛА Текст научной статьи по специальности «Право»

 Споры о строительстве объектов в охранных зонах: ключевые дела * О.Л. Калиниченко советник, руководитель практики земельных и имущественных отношений юридической компании Alliance Legal CG ** (г. Москва)

Ольга Леонидовна Калиниченко, ok@al-cg.com

Сегодня довольно часто встречается ситуация, когда начато возведение объекта недвижимости (или он уже возведен) на основании разрешительных документов, выданных уполномоченным органом, но вдруг оказывается, что объект находится в охранной зоне. Что в таком случае делать? Сносить?

Хорошей иллюстрацией к этому вопросу является определение Верховного Суда Российской Федерации от 5 марта 2020 года № 310-ЭС19-11707 по делу № А48-2996/2016 между электросетевой компанией и АО «Корпорация «Гринн».

Суть спора и позиции судов

Электросетевая компания, являясь собственником воздушной линии электропередачи (далее - ЛЭП), при осмотре обнаружила, что в ее охранной зоне АО «Корпорация «Гринн» ведет строительство торгового здания. Комиссией в составе работников электросетевой компании и Корпорации «Гринн» составлен акт о нарушении охранной зоны. Электросетевая компания уведомила застройщика о необходимости устранить допущенное нарушение посредством разбора стены строящегося торгового здания. Корпорация «Гринн» никак не отреагировала на это уведомление, в связи с чем Управление Ростехнадзора признало общество виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного статьей 9.8 Кодекса Российской

Федерации об административных правонарушениях.

В отсутствие согласия собственника ЛЭП к возведению в охранной зоне объекта недвижимости застройщик получил в уполномоченном органе разрешение на строительство гипермаркета с парковкой автотранспорта и трансформаторной подстанции.

Электросетевая компания, ссылаясь на то, что принадлежащее Корпорации «Гринн» здание торгового центра размещено в охранной зоне объекта ЛЭП, обратилась в арбитражный суд с иском о сносе гипермаркета с парковкой автотранспорта.

Арбитражные суды трех инстанций отказали в иске о сносе самовольной постройки и пришли к выводу об отсутствии предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) оснований. При этом суды исходили из следующего:

• строительство гипермаркета осуществлено на отведенном в установленном законом порядке земельном участке; полученные разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию не оспорены, незаконными не признаны;

• электросетевая компания, выявив факт нарушения охранной зоны на стадии возведения гипермаркета, не приняла своевременных мер по запрету строительства, а в дальнейшем на

Первоначально материал статьи был размещен на портале ПРАВО.РУ Информация о компании на с. 38.

*

основании поданной обществом заявки выдала ему соответствующие технические условия и заключила с ним договор технологического присоединения энергопринимающих устройств;

• непоследовательные действия электросетевой компании, когда она подключает построенный объект к электросетям, а затем обращается в суд с иском о сносе торгового здания, были признаны недобросовестными, в силу статьи 10 ГК РФ не подлежащими судебной защите;

• согласно заключению судебной экспертизы функционирование и техническое обслуживание ЛЭП при условии нахождения в ее охранной зоне здания гипермаркета возможны;

• застройщик внес определенные изменения в проект, а именно принял меры для исключения парковки транспортных средств под проводами ЛЭП, установил ограждение перед опорами ЛЭП;

• требование о сносе здания, возведенного обществом в охранной зоне, несоразмерно нарушенному праву истца.

Верховный Суд Российской Федерации с такими выводами не согласился, отрицательно отреагировал на выводы судов о недобросовестном поведении электросетевой компании и указал на то, что электросетевая компания предприняла все разумные меры для урегулирования спорной ситуации, а именно предлагала ответчику провести переустройство ЛЭП в подземную кабельную линию. Корпорация «Гринн» никак не отреагировала на это предложение.

По мнению Верховного Суда Российской Федерации, суды необоснованно отказали истцу в назначении экспертизы; последний предлагал поставить на разрешение экспертов вопрос, создает ли угрозу безопасности жизни и здоровью неопределенного круга лиц нахождение гипермаркета в охранной зоне ЛЭП.

Представляется, что Верховный Суд Российской Федерации обоснованно не согласился с выводами судов нижестоящих инстанций, поскольку возможность сноса самовольной постройки связывается не с формальным получением разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, а с установлением таких обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности.

Следует обратить внимание на то, что это не первое дело, которое аналогичным образом рассмотрел Верховный Суд Российской Федерации. В качестве примера можно привести дело, рассмотренное еще в 2016 году (определение от 27 сентября 2016 года по делу № 309-ЭС16-).

Суть спора и позиции судов

Предприниматель получил разрешение на строительство и построил здание в границах зоны минимального расстояния от оси газопровода. Сведения о такой зоне не были внесены в государственный кадастр недвижимости. Организация, эксплуатирующая газопровод, обратилась в суд с требованием об устранении препятствий безопасной эксплуатации магистрального газопровода, то есть о сносе строения.

Суд первой инстанции заявленное требование удовлетворил исходя из существующего запрета размещать здания, сооружения вблизи газопроводов.

Решение суда первой инстанции было отменено, апелляционная и кассационная инстанции не согласились с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции мотивировал свое решение следующим образом:

• во-первых, объект возведен на основании выданного разрешения на строительство, поэтому самовольной постройкой являться не может;

• во-вторых, снос объекта не отвечает принципу разумности и соразмерности заявленного способа защиты права.

Верховный Суд Российской Федерации не согласился с такой правовой позицией суда кассационной инстанции и указал на то, что выдача органом местного самоуправления разрешения на строительство объекта на земельном участке, на котором законом запрещено строительство, не устраняет установленный градостроительными и строительными нормами запрет на такое строительство.

Конечно, впечатляет, каким образом уполномоченные органы, несмотря на очевидное нарушение градостроительных и строительных норм и правил, выдают необходимые разрешения на строительство и согласования. Но это отдельный вопрос.

Вероятно, в такой ситуации застройщик, получивший разрешение на строительство, надеется, что собственник земельного участка, на чью охранную территорию посягнул застройщик, позволит такое соседство.

Приведенные примеры судебной практики наглядно показывают, что застройщик обязан соблюдать градостроительные, строительные нормы и правила, регулирующие строительство зданий и сооружений в зонах с особыми условиями использования территории. Отступление от границ охранной зоны, установленной строительными нормами и правилами, недопустимо, даже когда органы власти идут навстречу застройщикам, выдавая разрешительные документы на строительство. Закон един для всех.

В любом случае строительство зданий (сооружений) в охранных зонах подлежит устранению посредством сноса здания. За чей же счет будет снесен объект самовольной постройки, возведенный в охранной зоне? Снос такого здания осуществляется исключительно силами застройщика или за счет лица, обратившегося в суд с требованием о признании постройки самовольной. Впоследствии такое лицо имеет право выставить счет застройщику за выполнение

работ по демонтажу самовольно построенного здания.

Единственный способ избежать сноса здания - днапример, договориться с сетевой компанией о переносе воздушной линии кабеля под землю в соответствии с техническими условиями такого переустройства.

Другой вопрос, что делать в ситуации, когда собственник здания (строения) не знал и не мог знать о наличии охранной зоны.

Хорошо, когда электрические сети находятся на поверхности земли - трудно не заметить опоры линии электропередачи или электрический столб. Но что делать, когда подземные сети проложены вблизи земельного участка и никакие опознавательные знаки о наличии охранной зоны не установлены, а собственники газопроводов, нефтепроводов, тепловых сетей требуют снести дом?

Еще недавно суды решали вопрос о сносе самовольных построек таким образом: если построенное здание оказалось в охранной зоне - сноси.

Но ситуация изменилась с принятием новой редакции статьи 222 ГК РФ (действует с 3 августа 2018 года). В силу указанной нормы права не является самовольной постройкой здание, возведенное с нарушением установленных ограничений использования земельного участка, если собственник объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Не так давно Верховный Суд Российской Федерации рассмотрел спор нефтяной компании к физическому лицу, в котором истец просил снести частный дом, находящийся в охранной зоне нефтепродукто-провода (определение от 2 июня 2020 года № 4-КГ20-15).

Какие же юридически значимые обстоятельства установил Верховный Суд, отменяя судебные акты нижестоящих инстанций?

Во-первых, он пришел к выводу о том, что для разрешения спора о сносе здания или строения необходимо выяснить, знал или не мог знать собственник здания о наличии ограничений использования своего земельного участка, когда возводил на нем жилой дом.

Во-вторых, сторона истца не представила ни одного доказательства на карте (например наличие табличек на местности, публично указывающих на существование каких-либо ограничений, связанных с наличием охранной зоны).

В-третьих, в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) отсутствовали сведения о границах охранной зоны, препятствующие строительству здания на земельном участке.

В-четвертых, на момент строительства жилого дома отсутствовало утвержденное Правительством Российской Федерации положение о зоне с особыми условиями.

Безусловно, такие выводы Верховного Суда Российской Федерации способствуют пресечению злоупотребления правом со стороны собственников особо охраняемых объектов по отношению к лицам, чьи дома оказались возведенными в охранной зоне. Как показывает судебная практика, в большей части такая ситуация складывается в отношении собственников зданий, которые построили свои дома много лет назад.

К сожалению, на практике не все органы своевременно и в полном объеме исполняют возложенные на них обязанности в части межведомственного информационного взаимодействия по внесению в ЕГРН необходимых и актуальных сведений о зоне с особыми условиями исполь-

зования территории.

Более того, бывает так, что такая информация вообще отсутствует в сведениях ЕГРН, положениях правил землепользования и застройки или градостроительного плана земельного участка, поэтому снижению юридических рисков может способствовать получение информации непосредственно от уполномоченных органов, эксплуатирующих сети в непосредственной близости от земельного участка.

ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ

1. По делу между электросетевой компанией и АО «Корпорация «Гринн» : определение Верховного Суда Российской Федерации от 5 марта 2020 года № 310-ЭС19-11707. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

2. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях : Федеральный закон от 30 декабря 2001 года № 195-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

4. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 года по делу № 309-ЭС16-5381. URL: consultant plus://offline/ref=4D8E8B9B2761120AE876FB 02F20B4A0E1B816CB182D9F3CD30DF7A6 B59D4D532A55FF952488819F0844DEAE4B-6P8uFM

5. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 2 июня 2020 года № 4-КГ20-15. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».