Специфика развития инфраструктуры рынка земли в России Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 332.2

СПЕЦИФИКА РАЗВИТИЯ ИНФРАСТРУКТУРЫ РЫНКА ЗЕМЛИ В РОССИИ

© А.А. Жиденко

В статье рассматриваются три подсистемы инфраструктуры рынка земли: организационноправовая, финансовая и информационная. Выделяются проблемы становления инфраструктуры рынка земли, связанные как с неразвитостью рынка земли, так и с неразвитостью институтов инфраструктуры рынка земли.

Ключевые слова: рынок земли; инфраструктура рынка земли; проблемы развития инфраструктуры рынка земли.

Инфраструктура рынка земли - это совокупность организационно-правовых форм, различных институтов, организаций, обслуживающих рынок земли и обеспечивающих его функционирование. Чем более развита инфраструктура и чем больше на рынке разнообразных институтов, а также чем разнообразнее условия сделок на рынке земли, тем более он развит. Благодаря наличию инфраструктуры деловые взаимоотношения субъектов рынка земли ведутся на целенаправленной основе.

Современные экономисты, подробно рассматривая конкретные функции отдельных элементов рыночной инфраструктуры, подчеркивают следующие общие функции инфраструктурных элементов: облегчение участникам деловых отношений реализации своих интересов, повышение оперативности и эффективности работы субъектов экономики [1].

Инфраструктура рынка земли, по нашему мнению, состоит из трех подсистем: организационно-правовой, финансовой и информационной. В свою очередь, в состав каждой из подсистем входят как институты-нормы, так и институты-организации.

Институты-нормы организационно-правовой подсистемы представлены обширным законодательством. В настоящее время ведется активная работа по упорядочению и уточнению нормативно-правового регулирования в сфере земельных и смежных с ними отношений, внесены изменения в законодательные акты Российской Федерации, направленные на приведение норм федерального законодательства в соответствие с положениями Земельного кодекса Российской Федерации (ФЗ от 26 июня 2007 г. № 118-ФЗ). Например, 24 июля 2007 г. принят Федеральный закон № 212-ФЗ «О внесении изменений

в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности».

Внесенными изменениями до 1 января 2010 г. предоставлено право приобретения земельных участков по льготным ценам коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям - собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, если право частной собственности на эти здания, строения, сооружения возникло в силу их отчуждения из государственной или муниципальной собственности. Выкупная цена подобного земельного участка должна составлять не более 20 % (для г. Москвы и Санкт-Петербурга) либо 2,5 % от его кадастровой стоимости (для остальных территорий). Собственники недвижимости, которым земельные участки изначально предоставлялись в аренду для строительства, смогут приобретать их по кадастровой стоимости. Остальные лица приобретают земельные участки до 1 января 2010 г. по цене, определяемой субъектами РФ в соответствии с ранее действовавшим порядком.

Институты-организации представлены Фондом имущества, специализированными государственными унитарными предприятиями по продаже имущества, федеральными и муниципальными органами власти.

Основу информационной подсистемы составляют институты-нормы (Земельный кадастр и Единый государственный реестр земель) и институты-организации: консалтинговые компании, аккумулирующие базы предложений от различных игроков рынка, организации по территориальному землеуст-

ройству, органы и организации по государственному техническому учету и инвентаризации, частные организации-разработчики баз данных и программных продуктов, Роснед-вижимость и Росрегистрация, федеральные государственные учреждения «Земельная кадастровая палата» по субъектам Российской Федерации, саморегулируемые организации оценщиков, саморегулируемые организации в сфере кадастровой деятельности, Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы.

Государственный земельный кадастр -систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов.

Поскольку объектами гражданско-правовых сделок могут быть только индивидуально-определенные недвижимые вещи, то для совершения сделок с земельным участком в договоре должны содержаться сведения, полученные из выписки из государственного земельного кадастра. По отчетным данным по состоянию на 31 декабря 2007 г., количество земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр земель, составляет в Российской Федерации - 43164263 участка [2].

Предоставление сведений государственного земельного кадастра носит заявительный характер и напрямую зависит от количества совершаемых на определенной территории сделок с земельными участками. Иными словами, количество подготовленных органами кадастрового учета выписок из государственного земельного кадастра характеризует активность участников земельного рынка. Для расчета активности участников земельного рынка предлагается использовать показатель: Кол-во КПЗУ/1000 чел. По данным Государственного (национального) доклада о состоянии и использовании земель Российской Федерации, этот показатель растет: в 2004 г. 29,3 КПЗУ/1000 чел., в 2005 г. -35,0 КПЗУ/1000 чел., в 2006 г. - 39,9 КПЗУ/1000 чел., в 2007 г. - 41,9 КПЗУ/1000

чел. [2, с. 120]. В 2007 г. наибольшая активность участников земельного рынка (более 45 КПЗУ/1000 чел.) наблюдалась в Приволжском, Южном и Северо-Западном федеральных округах.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 745 утверждена федеральная целевая программа, целью которой является создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости, обеспечивающей реализацию государственной политики в области эффективного использования земли и иной недвижимости, вовлечения их в гражданский оборот и стимулирования инвестиционной деятельности на рынке недвижимости. В рамках этой целевой программы предусмотрено развитие концепции создания и развития инфраструктуры пространственных данных (Распоряжение Правительства Российской Федерации от 21 августа 2006 г. № 1157-р) поэтапно до 2015 г., а именно: создание и развитие опорных межевых сетей; создание цифровой картографической основы кадастра объектов недвижимости; снятие избыточных ограничений в сфере геодезической и картографической деятельности.

Основу финансовой подсистемы составляет институт-норма - законодательство об ипотеке и институты-организации - земельные банки. В настоящее время земельное ипотечное кредитование широко распространено в мировой практике. В частности, в США существуют земельные ипотечные банки (фермерского кредита), представляющие собой кооперативные кредитные институты, входящие, в основном, в федеральную систему фермерского кредита. Это 12 кооперативных ипотечных банков, которые осуществляют кредитование фермеров, фермерских ассоциаций и сельскохозяйственных кооперативов.

Создание российского земельного банка позволит решить следующие задачи [3]:

- повышение эффективности государственного земельного кадастра и контроля над целевым использованием, охраной и улучшением земель;

- «монетизация» земли, т. е. процесс вовлечения земли в рыночный оборот, превращения ее в реальный актив, обладающий ценностными и стоимостными характеристиками;

Таблица 1

Количество зарегистрированных в ЕГРЗ земельных участков

Федеральные округа Количество земельных участков, зарегистрированных в ЕГРЗ В % к итогу

Российская Федерация 43164263 100,0

Центральный 11407725 26,5

Северо-Западный 3341724 7,7

Южный 7240674 16,8

Приволжский 10468376 24,2

Уральский 3110016 7,2

Сибирский 5776315 13,4

Дальневосточный 1819433 4,2

Таблица 2

Характеристика залога земель в Российской Федерации в 2007 г. [2]

Федеральные округа Земли в собственности граждан и юридических лиц, тыс. га Из них заложено В т.ч. земель сельскохозяйственного назначения

га % га %

Российская Федерация 132208,3 198856,0 0,15 171919,0 86,5

Центральный 24329,1 92879,8 0,38 87557,5 94,3

Северо-Западный 5026,1 13220,0 0,26 2717,6 20,6

Южный 23083,9 2122,5 0,01 296,8 14,0

Приволжский 35390 78803,7 0,22 73964,1 93,9

Уральский 9825,9 1923,0 0,02 21,0 1,1

Сибирский 32223,8 7035,4 0,02 4750,5 67,5

Дальневосточный 2329,5 2871,6 0,12 2611,5 90,9

- перераспределение земли от неэффективных к эффективным собственникам, желающим и способным работать, но не обладающим финансовыми ресурсами;

- повышение обеспеченности сельского хозяйства кредитными ресурсами как импульс для его развития;

- развитие рынка ипотечных ценных бумаг как части российского рынка капиталов.

Использование залога земельных участков регламентируется законом «Об ипотеке». В соответствии с этим законом с кредитными организациями заключено 25907 договоров о залоге земли (по сравнению с 2006 г. - увеличение в 1,8 раза). В 2007 г. площадь заложенных участков от общей площади, находящейся в собственности граждан и организаций, составляла в среднем по России

0,15 % с колебаниями от 0,01 % в Южном федеральном округе до 0,38 % в Центральном федеральном округе. В структуре таких земель 86,5 % площадей занимали земли сельскохозяйственного назначения, при этом на них приходилось только 2,4 % из зарегистрированных договоров залога земли (634 ед.), что объективно, учитывая землеемкость

сельскохозяйственного производства, при этом доля сельскохозяйственных земель в общем объеме заложенных земель очень сильно отличается по федеральным округам: от 1,1 % в Уральском округе до 94,3 % в Центральном округе.

Итак, наличие инфраструктуры рынка демонстрирует наличие в экономике прямых и обратных связей. Инфраструктура рынка земли не может существовать без рынка земли (это прямая связь), и хотя рынок земли теоретически может существовать без инфраструктуры, однако есть точная уверенность, что в этом случае это будет неэффективный рынок. Степень развития инфраструктуры рынка земли влияет на степень развития рынка земли.

Таким образом, становление и развитие инфраструктура рынка земли идет параллельно с формированием самой рыночной экономики и носит естественно-исторический характер. Но это справедливо только для случая классического типа становления рынка. В России же становление инфраструктуры носило ускоренный характер. Приватизация, разгосударствление, преодоление государственного монополизма и соз-

дание конкурентной среды положили начало широкому развитию многих чисто рыночных институтов, в т. ч. и инфраструктуры. Инфраструктура рынка земли в нашей стране продолжает формироваться в процессе относительно длительной эволюции цивилизованных отношений между субъектами рынка. Ряд институтов рыночной инфраструктуры формировались впервые, под воздействием мирового опыта, в прошлом они никогда не существовали. Это относится, в первую очередь, к такому институту, как земельные аукционы. Во-вторых, ряд формируемых институтов возрождался, т. к. в период существования рыночных отношений в прошлом они в определенной степени развивались. Это касается, в частности, земельных банков. В-третьих, те институты, которые существовали при командно-административной системе, претерпевали серьезные изменения, приспосабливаясь к выполнению функций, свойственных инфраструктуре рыночного типа. Это относится в первую очередь к кадастровой и оценочной службе.

При становлении инфраструктуры рынка земли можно выделить проблемы, связанные как с неразвитостью рынка земли, так и с неразвитостью институтов самой инфраструктуры.

Проблемы, связанные с неразвитостью рынка земли:

- ничтожно малое участие в обороте земель, находящихся в частной собственности (в среднем 0,92 % по России);

- быстрый рост рынка земли (на 11,9 % увеличилось количество сделок с землей по сравнению с 2004 г., в т. ч. на 36 % по сравнению с 2006 г. увеличилось количество покупок земельных участков юридическими лицами для промышленного производства; в 3,5 раза увеличилось по сравнению с 2004 г. количество сделок с государственными и муниципальными землями, заключенными на торгах; в 1,8 раза увеличилось количество залоговых операций [2, с. 175, 179, 185]);

- площадь проданных земельных участков государственной и муниципальной собственности незначительна и составляет тысячные доли процента от их общей площади;

- сильный разброс цен в зависимости от покупателя, цели сделки, метода осуществления сделки;

- сильная зависимость от социальноэкономических и природных особенностей региона, развития правовой базы, местных (в т. ч. конфессиональных) обычаев;

- высокая степень ценового государственного регулирования (нормативная цена земли, ценовые нормы при выкупе земельных участков в процессе их приватизации);

- наличие принципиально разных механизмов получения земли в собственность (рыночного и нерыночного).

Проблемы, связанные с неразвитостью институтов самой инфраструктуры:

- правовая и нормативная неопределенность в области обмена информацией о регистрации прав на землю и сделок с ней на уровне административных образований;

- процедура прекращения права у одного субъекта прав и возникновение права у другого субъекта прав, включая кадастровый учет текущих изменений, сложна и длительна во времени;

- очень медленно идут работы по кадастровому учету земельных участков (прирост объема выполненных работ в среднем около 2 % в 2007 г., в то время как в 2005 г. этот показатель составил 7,2 % [2, с. 65]);

- отсутствие в реестрах регистрации прав на недвижимость ценовых показателей о сделках с землей. Вследствие этого погрешность информации о сделках с землей по экспертной оценке может составлять до 20 %;

- отсутствие информационной прозрачности (цены на землю в договорах занижены, использован показатель нормативной цены земли, законодательно установленные ценовые нормы при выкупе земельных участков в процессе их приватизации);

- слабая развитость залоговых сделок с землей (0,15 % от общей площади, находящейся в собственности граждан).

Следует отметить, что с развитием рыночной экономики в России элементы инфраструктуры рынка земли не навязываются кем-либо, а являются объективным порождением складывающихся отношений между основными субъектами рынка земли.

1. Рыночная экономика. Ч. 2. Основы бизнеса / ред. колл. Д. Смирнов, В. Максимова. М., 1992. С. 55.

2. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2007 г. М., 2008. С. 119120, 185.

3. URL: http://www.ress.ru

Поступила в редакцию 12.05.2009 г.

Zhidenko A.A. Specificity of development of an infrastructure of the land market in Russia. In the article three

subsystems of an infrastructure of the land market are being considered: organizational-legal, financial and information. Problems of formation of an infrastructure of the land market connected both with backwardness of the land market, and with underdevelopment of institutes of an infrastructure of the land market are allocated.

Key words: land market; infrastructure of the land market; problems of development of an infrastructure of the land market.

УДК 351.82

ДИАЛЕКТИКА ХОЗЯЙСТВЕННЫХ ВЗАИМООТНОШЕНИЙ НА РЫНКЕ ПРАВООХРАНИТЕЛЬНЫХ ТОВАРОВ И УСЛУГ

© М.Ю. Дворецкий

Статья посвящена анализу диалектики экономических взаимоотношений на рынке правоохранительных товаров и услуг. В работе также формируются новые подходы к анализу экономических отношений субъектов конкурентов правоохранительного рынка товаров и услуг.

Ключевые слова: рынок правоохранительных товаров и услуг; диалектика экономических отношений; правоохранительная деятельность.

Социально-экономическая сфера сопряжена с удовлетворением потребностей и достижением собственных интересов как отдельных индивидов, так и интересов групп индивидов, различных субъектов рынков, которые имеют огромное значение для формирования социально-экономической базы страны.

Интересы субъектов экономических отношений рынка правоохранительных товаров и услуг часто не совпадают. Поэтому функциональные действия по обеспечению потребителей товаров и услуг безопасности одной группы субъектов экономических отношений могут оказаться вызовом или угрозой для другой группы. Это связано с происходящими глобальными изменениями в способе и структуре общественного производства правоохранительных товаров и услуг под воздействием научно-технического прогресса при сохраняющейся жесткой конкуренции на уровне предприятий, регионов и страны в целом.

Актуальность проблемы диалектики экономических отношений на рынке правоохранительных товаров и услуг обусловлена меняющимися условиями функционирования экономических субъектов данного рынка,

которые постоянно предъявляют новые требования к количественным и качественным параметрам экономической среды функционирования.

Хозяйствующие субъекты в рыночной системе предъявляют повышенный спрос на качественные и рациональные товары и услуги безопасности. Чем выше степень безопасности хозяйствующих субъектов, тем выше качественная и количественная степень общественного воспроизводства.

Благоприятная среда диалектики взаимоотношений субъектов предложения товаров и услуг безопасности является основой рационального поведения хозяйствующих субъектов в условиях рыночных рисков, а также непременным условием удовлетворения экономических потребностей общества.

В современных социально-экономических условиях российской экономики и формирования постиндустриальной системы общества сложилась новая потребность в определении места и роли субъектов рынка правоохранительных товаров и услуг, в поиске новых направлений развития и совершенствования взаимоотношений, а также стратегий реализации целей и задач по предоставлению товаров и услуг безопасности.