CC BY
64
Таблица 2. Матрица стоимостей размещения
Активы
Cl] a2 ... Qn
3 Pi S’n S12 ... S’i„
и я P2 Sn S'22 ... S'2n
о ей . . .
U! Pm S’mi S'm2 ... V' mn
Для решения транспортной задачи необходимо преобразовать ^ к корректному виду, т.е. заменить нетто-маржу на показатель, позволяющий решить задачу минимизации. В работе показано, что замену можно осуществить следующим образом:
- SIJ
(таблица 2). Таким образом, максимальной нетто-марже будет соответствовать минимальная
стоимость размещения и источники будут размещены с максимальной эффективностью.
В результате решения транспортной задачи появляется таблица результатов, в которой источники размещены с наивысшей эффективностью для коммерческого банка. На шестом этапе при достижении оптимальности всех портфелей (с низкой и высокой эластичностью) на основе концепции финансового потока применяется финансовый механизм управления портфелями коммерческого банка.
СПЕЦИФИКА ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В РЕГИОНАХ РОССИИ
Сидячев К.Н., соискатель ФГУП «Стандартинформ»
В российской деловой культуре сложилось довольно своеобразное деление страны на «Москву и регионы». В большинстве крупных стран, подобных нашей, сложился полицентричный экономический ландшафт, в котором столица - один из регионов, а не уникальный по степени концентрации инвестиционных ресурсов и возможностей рынок, отделённый от остального пространства страны мощным социально-экономическим градиентом.
Ключевые слова: торговая недвижимость, девелоперские проекты, офисная недвижимость, локальная экономика, инвестиционная деятельность.
SPECIFICITY OF INVESTMENT ACTIVITY IN THE MARKET OF THE COMMERCIAL REAL ESTATE IN REGIONS OF RUSSIA
Sidjachev K., standartinform, FSOU, Competitor
In the Russian business culture there was original enough division of the country on «Moscow and regions». In the majority of the large countries similar to ours, has developed polycentric an economic landscape, in which capital - one of regions, instead of unique on degree of concentration of investment resources and possibilities the market separated from other space of the country by a powerful social and economic gradient.
Key words: the trading real estate, developer projects, office real estate, local economy, investment activity.
Рассмотрим историю возникновения данного противоречия. Преобразования конца 1980-90-х гг. на постсоветском пространстве сопровождались процессами реконцентрации основных активов и ресурсов, сворачивания социальной и региональной политики. Следствием было не только прекращение неэффективного финансово-экономического обслуживания депрессивных и менее развитых территорий, но и нарушение коммуникаций между разными частями страны, в первую очередь, коммуникаций экономических и информационных. Страна распалась на ряд локальных рынков, из которых интересным для инвестиций оказался по большому счёту лишь московский. Только здесь на протяжении 1990-х гг. можно было говорить о качественном развитии рынка коммерческой недвижимости. Основными факторами были: концентрация финансовых ресурсов в столице страны, присутствие сектора компаний, ориентирующихся на международные стандарты ведения бизнеса, на порядок больший объём спроса на офисную недвижимость, наличие качественного спроса.
На региональных рынках также создавались предпосылки к развитию коммерческой недвижимости. Речь, однако, шла преимущественно о соединении хозяйственной инфраструктуры советского времени и отношений собственности. На рынок попадали приватизированные помещения административных зданий, встроено-пристроенные помещения (непрофильные помещения, чаще жилые, с выгодным местоположением - в основном переведённые в офисный фонд квартиры на первых этажах жилых домов, расположенных на центральных улицах или некапиталоёмкие пристройки к
существующим зданиям - built-in premises and appendixes). Ключевым арендатором были и являются до сих пор компании мелкого и среднего бизнеса. Единичные компании, обладавшие доступом к серьёзным финансовым ресурсам, создавали нехарактерные для рынка уникальные объекты «под себя».
Обратная централизация, распространение своего влияния и инвестиций игроками московского рынка на регионы начались после 1998 года. Накопление достаточного инвестиционного потенциала, экономическая стабилизация и стремление российских и международных компаний, обосновавшихся в Москве, к экспансии на новые рынки привели к бурному развитию жилой и торговой недвижимости в регионах. Общая логика развития региональных рынков потребовала следующей стадии: существовавших до 1990 года помещений стало не хватать, возросли требования к качеству, увеличилось количество платёжеспособных арендаторов, появились новые точки концентрации инвестиционных ресурсов, начали распространяться представления о западных подходах и стандартах в сфере коммерческой недвижимости.
В тоже время, учитывая большую территориальную распределенность России, регионы также существенно распределены по своим экономическим характеристикам. В первую очередь, речь идёт о рынках одиннадцати городов с населением более миллиона человек (всего таких городов тринадцать, два из них - Москва и СПб.). Предполагается, что концентрация населения, производства, сферы услуг и инфраструктуры создают в этих городах условия достаточные для успешного развития рынков коммерческой недви-
Таблица 1. Численность населения крупнейших городов России и их агломераций1
Название города Численность населения, 2005, тыс. чел. Население агломерации (город и пригороды), 2004, тыс. чел. Население центрального города, 2004, тыс. чел.
Москва 10407 12520 10150
С анкт-Петербург 4600 6310 4040
Новосибирск 1406 1660 1410
Екатеринбург 1304 2060 1290
Нижний Новгород 1289 2020 1280
Омск 1143 1240 1130
Самара 1133 2300 1130
Казань 1110 1360 1110
Челябинск 1095 1330 1060
Ростов-на-Дону 1058 1800 1060
Уфа 1036 1130 1040
Волгоград 999 1470 1000
Пермь 989 1180 990
жимости. Из приведённой таблицы видно, что среди крупнейших региональных столиц выделяются четыре города с внушительным окружением пригородов - в агломерациях трёх из них живёт более двух миллионов человек, агломерация Ростова-на-Дону близка к рубежу в два миллиона.
Рейтинг рынков торговой недвижимости. Ключевыми показателями с точки зрения развития торговой недвижимости в регионах являются: численность населения, обслуживаемого торговыми помещениями центрального города, оборот розничной торговли города и региона, столицей которого он является, доходы населения. Привлекательность тех или иных крупных скоплений потребителей определяется также средним уровнем их доходов и расходов. В рейтингах не учтены субъекты Российской Федерации с экстремальными природными условиями, а также северные территории вне основной зоны расселения. В центральных городах субъектов средний уровень доходов и расходов, как правило, на 20-25% выше среднего по региону уровня.
Показатель, учитывающий общее влияние масштаба рынка и уровня благосостояния потребителей - оборот розничной торговли. Среди крупнейших региональных центров по данному показателю выделяется Екатеринбург, превосходя в полтора раза следующий за ним город. Также с точки зрения перспективного развития торговых сетей и охвата ближайшего к центральному городу населения необходимо учитывать оборот розничной торговли всего ре-
гиона. Здесь лидируют Свердловская, Самарская и Ростовская области, а также Башкортостан и Краснодарский край.
Сочетание объёма оборота розничной торговли центрального города и региона бывает противоречиво - например, столица Башкортостана Уфа обладает одним из наименьших оборотов розничной торговли в ряду других городов-миллиоников, однако перспективна с точки зрения освоения ёмкого рынка республики. При этом особенность Самарской области в том, что население, обеспечивающее региону лидерство в рейтинге по объёму оборота розничной торговли, сконцентрировано преимущественно в радиусе 100-150 км от Самары.
Немаловажным фактором является административная среда и правила игры на локальных рынках, которые подразделяются на следующие типы: рынки с большой долей административного регулирования (Казань, Уфа, Омск), олигопольные рынки (Челябинск, Омск), децентрализованные рынки (Екатеринбург, Новосибирск, Самара, Ростов-на-Дону), рынки с относительно закрытой бизнес-средой (Екатеринбург, Челябинск, Омск).
Наконец, последним фактором является насыщенность локальных рынков торговой недвижимости. Несмотря на большое количество заявленных проектов и активное развитие отрасли в настоящий момент можно говорить только о двух близких к насыщению рынках - Казани и Нижнего Новгорода. На большинстве других рынков значительная часть нового предложения представлена по-
Таблица 2. Рейтинг регионов России по уровню доходов населения2
Субъект РФ Денежные доходы на душу населения, руб. июль 2006 Потребительские расходы на душу населения, руб. июль 2006 в % от уровня доходов
Москва 29562,5 20093,9 68
Санкт-Петербург 13651,0 9389,3 69
Самарская область 11241,9 8940,8 79,5
Томская область 11056,2 6618,7 60
Пермский край 11046,3 7193,1 65
Московская область 10826,5 8374,8 77
Свердловская область 10825,2 7685,8 71
Омская область 9706,8 5828,1 60
Кемеровская область 9432,5 6841,0 72,5
Республика Татарстан 9401,7 6412,7 68
Респ. Башкортостан 8981,2 7038,2 78
Ленинградская область 8969,5 5416,7 60
Красноярский край 8744,2 5983,2 68
Иркутская область 8634,2 5363,7 62
Приморский край 8430,8 5856,3 69
Челябинская область 8409,5 6042,6 72
Нижегородская область 8330,4 5573,6 67
Калининградская обл. 8327,2 5702,9 68
Ярославская область 8318,7 5008,3 60
Ростовская область 7622,1 5901,7 77
Новосибирская область 7535,3 6606,0 88
Липецкая область 7305,2 5109,4 70
Краснодарский край 7169,2 6329,3 88
Таблица 3. Рынок торговой недвижимости3
Крупнейшие рынки торговой недвижимости, 2006 Современных торговых площадей, кв. м Индекс Казани, кв.м современных площадей/на один млрд руб. оборота розничной торговли
Казань 225 000 1971
Нижний Новгород 164 000 1419
Самара 153 600 1334
Краснодар 101 000 1231
Екатеринбург 215 500 1200
Волгоград 86 100 1077
Пермь 94 146 784
Красноярск 55 500 740
Ростов-на-Дону 79 900 726
Челябинск 74 000 725
Уфа 58 700 599
Новосибирск 62 600 540
Омск 43 000 486
лупрофессиональным сегментом, конкуренция с которым возможна по качеству торговых объектов и уровню сервиса. С учётом перспективных проектов о гарантированном насыщении в среднесрочной перспективе можно говорить только для рынка торговой недвижимости Уфы, где массовая девелоперская активность связана не столько с рыночными, сколько с административными факторами.
Опираясь на данные факты можно выделить четыре группы региональных рынков с точки зрения перспектив развития торговой недвижимости:
К группе наиболее динамичных рынков по совокупности факторов относятся Екатеринбург и Самара;
Вторая неоднородная группа включает рынки крупнейших региональных центров с менее очевидным потенциалом. Это рынки Ростова-на-Дону, Новосибирска, Перми и Челябинска;
Третья группа: отстающие либо насыщенные города-миллион-ники - Казань, Нижний Новгород, Уфа, Омск и Волгоград смыкаются с городами-центрами миллионных агломераций - Красноярском, Саратовым, Краснодаром и т.д. (см. соответствующую таблицу), а также менее крупными городами со сравнительно большим объёмом оборота розничной торговли (Тюмень, Кемерово, Тольятти);
В четвёртую группу региональных рынков входят региональные центры среднего размера от Барнаула до Калининграда.
Наиболее разнообразное по структуре предложение торговых площадей представлено в таких городах как Казань, Нижний Новгород, Екатеринбург и Самара. Здесь покупателям предоставлена возможность посетить современные торговые центры разных форматов, вплоть до супер-региональных. Обширный сегмент, ориентированный на покупателя со средним уровнем доходов, представлен гипермаркетами, разнообразными торговыми комплексами и полупрофессиональными торговыми центрами.
Такие крупные и перспективные рынки как Ростовский и Новосибирский в настоящее время обеспечены преимущественно полупрофессиональным сегментом, современные торговые центры - единичны. Положение изменится в ближайшие три года - в этих городах заявлено к вводу в эксплуатацию большое число крупных торговых проектов.
Для ряда сравнительно менее ёмких рынков (Волгоград, Тольятти, Набережные Челны) характерна девелоперская активность, которая может быть оценена как чрезмерная с точки зрения рыночного потенциала. Так, темп развития современной торговой недвижимости в Волгограде пока выше чем в Самаре или Ростове-на-Дону в расчёте на единицу оборота розничной торговли. В Тольятти и Набережных Челнах число реализованных и близких к открытию торговых объектов значительно увеличивает конкуренцию между ними за потребителя.
Напротив, на рынках сибирских городов, как первого, так и
второго порядка, торговая недвижимость представлена преимущественно помещениями советского формата, полупрофессиональным сегментом и крупноформатными объектами. Крупные торговые центры анонсированы только в Новосибирске и Красноярске. Менее активно в среднесрочной перспективе будет расти предложение в Кемерове, Новокузнецке, Томске и Иркутске. Активно для рынка второго эшелона развивается торговая недвижимость Тюмени.
По особому механизму развивается ситуация в столице Башкирии - Уфе. К празднованию 450-летия вхождения Башкирии в состав России (осень 2007) в городе, где к настоящему моменту два торговых центра современного формата, приурочено большое количество девелоперских проектов. С выходом на рынок уфимской «Меги» (ориентировочно в 2009 году), вероятно, можно будет говорить о насыщении рынка торговой недвижимости города по сценарию Казани.
Как правило, спрос на современные торговые помещения в регионах предъявляется операторами федерального уровня. В качестве якорных арендаторов продуктового профиля могут выступать сети регионального и реже локального уровня. В настоящее время для насыщенных и динамичных рынков можно говорить о не до конца сформированном спросе - некоторая часть торговых операторов, не вышедших на рынки Казани, Нижнего Новгорода, Самары, активно интересуется возможностями выхода, не все присутствующие операторы определились с планами дальнейшего развития в этих городах.
Для большей части рынков в регионах, особенно тех, что ранее считались относительно проблемными для работы внешних игроков, можно говорить о формирующемся спросе со стороны федеральных и международных торговых операторов. В ходе реализации крупных торговых проектов в регионах закономерным будет передел локальных потребительских рынков.
В среднесрочной перспективе наиболее перспективными и ёмкими обещают быть рынки торговой недвижимости Екатеринбурга и Самары. Быстрый рост предложения ожидается на слабонасыщенных рынках Ростова-на-Дону, Новосибирска и Красноярска. Причём основные участники новых проектов уже определены. Сценарий быстрого роста ожидает и Уфу, что при меньшей ёмкости рынка торговой недвижимости может привести к его насыщению.
Умеренно будут развиваться близкие к насыщению рынки Казани и Нижнего Новгорода, а также относительно узкие рынки Волгограда, Омска и региональных центров второго эшелона (Краснодар, Саратов, Воронеж, Тольятти, Набережные Челны, Ижевск). Дальнейшее развитие челябинского и пермского рынков будет во многом зависеть от конъюнктуры внешних сырьевых рынков и успехов экономик Челябинской области и Пермского края. В качестве новых формирующихся рынков выступят крупнейшие города
1 Российский статистический ежегодник - 2007 г. // http://www.gks.ru/bgd/regl/B07_13/Main.htm
2 Российский статистический ежегодник - 2007 г. // http://www.gks.ru/bgd/regl/B07_13/Main.htm
3 Торговая недвижимость. Взгляд в 2008 год. // http://www.knightfrank.ru/on-line/files/8ADB182C-809D-42E3-84C0-D4B3CAD87C3F/ retail_outlook_2008.pdf.
Таблица 1.16. Рынок офисной недвижимости4
Крупнейшие рынки офисной недвижимости фонд офисных помещений тыс. кв.м используемых помещений тыс. кв.м объём качественных помещений, тыс. кв.м
Екатеринбург 2700 1000 150
Самара 700 100
Новосибирск 1300 100
Ростов-на-Дону 100
Казань 600 90
Нижний Новгород 800 600 60
Челябинск 600 60
Уфа 400 60
Пермь 730 60
Омск 40
Волгоград 380 50
Западной и Восточной Сибири, а также региональные центры третьего эшелона Европейской части России.
С ростом оборота розничной торговли и расширением торговых сетей в регионах стоит ожидать роста арендных ставок в профессиональных торговых центрах. Сохранится премия за качество: ставки аренды в качественно новых торговых объектах будут устанавливаться выше существующих на рынке.
Рейтинг рынков офисной недвижимости. Факторами, определяющими привлекательность региональных рынков офисной недвижимости, являются:
• опосредованное влияние через размер города, объём ВРП региона и масштаб локальной экономики;
• уровень развития и динамики корпоративного сектора локальной экономики;
• влияние городского хинтерланда (зоны влияния) - чем он обширнее, тем более способствует развитию офисного сектора в центральном городе;
• концентрация капитала и политических ресурсов в крупных городах - региональных центрах;
• влияние мощных финансовых потоков, связанных с экспортными секторами экономики.
Каждый крупный город обладает потенциалом развития рынка офисной недвижимости, что отражает динамика развития офисных рынков таких сравнительно небольших региональных центров как Ярославль или Калининград. Ключевой вопрос в потенциале различных рынков и соотношении профессионального и полупрофессионального сегментов. В настоящее время динамику корпоративного сектора того или иного локального рынка приходится оценивать косвенно, преимущественно на основании факторов, выделенных ранее для рейтинга рынков торговой недвижимости. Основное допущение здесь следующее: динамика потребительского рынка и масштаб локальной экономики свидетельствуют о степени и успешности развития корпоративного сектора региона.
В первые две группы по перспективности рынков торговой недвижимости вошли Екатеринбург, Самара, Ростов-на-Дону, Новосибирск, Пермь, Челябинск и Краснодар. Из них в качестве крупных региональных центров выделяются в первую очередь Екатеринбург, Самара, Новосибирск и Ростов-на-Дону.
О концентрации местного капитала и мощных финансовых потоках можно в первую очередь говорить в отношении Екатеринбурга (металлургический и машиностроительный бизнес, обслуживание оборудованием западносибирского нефтегазового комплекса), Челябинска (металлургические компании), Самары (машиностроительные, нефтяные и химические производства). Перми (нефтяной, нефтехимический и машиностроительный бизнес).
Экономики Башкирии и Татарстана также связаны с высокодоходными предприятиями нефтяного и нефтехимического сектора, однако, в виду контроля местных администраций над данными сферами, значительная часть финансовых ресурсов не перераспределяется в другие сектора региональных экономик.
Децентрализованные региональные экономики с большим числом мелких и средних компаний оказывают двоякое воздействие на рынки офисной недвижимости. С одной стороны, мелкий и средний бизнес является основным потребителем некачественных офисных помещений, благодаря чему полупрофессиональный сегмент значительно вырос в объёмах в последние годы в Новосибирске, Самаре, и Екатеринбурге. В свою очередь на олигопольных рынках с преобладанием крупных компаний (Омск, Челябинск) была возможность концентрации инвестиционных ресурсов и введения в
строй крупных относительно качественных проектов. С другой стороны, бурное развитие сегмента малого и среднего бизнеса и расширение качественного спроса даёт новые перспективы децентрализованным рынкам.
По совокупности упомянутых факторов можно выделить Екатеринбург как город с самым перспективным рынком офисной недвижимости. За ним следуют три отстающих от Екатеринбурга лидера - Новосибирск, Самара и Ростов-на-Дону из которых последний рынок в предыдущие три года был менее динамичен и сейчас характеризуется догоняющим типом развития. В целом, указанные четыре города выделяются в ряду прочих по уровню арендных ставок, количеству девелоперских проектов и активности игроков рынка.
Фонд офисных помещений - общая площадь используемых и теоретически пригодных для офисного использования зданий -может быть оценен на уровне около 1 млн. м2 для большинства российских городов-миллионеров. Только в Екатеринбурге офисный фонд оценивается в 2,7 млн. м2. При этом совокупная общая площадь используемых под офисное назначение зданий для крупнейших рынков колеблется в пределах 0,6-0,7 млн. м2, в Екатеринбурге достигая 1 млн. м2. В Уфе, Омске и Волгограде данный показатель оценивается на уровне 400 тыс. м2.
Показатель объёма активной части рынка введён для учёта данных, оценочно определяемых на локальных офисных рынках местными риэлтерами. Как правило, при оценке активной части офисных рынков речь идёт об общем объёме помещений находящихся в обороте - предлагаемых к аренде или продаже, а также в последние несколько лет бывших предметом сделок. Для рассматриваемых рынков показатель колеблется в пределах 150-450 тыс. м2.
В показателе объёма качественных помещений учитывается площадь зданий, составляющих верхний сегмент локальных рынков - объекты с наиболее престижным местоположением, более высоким, чем в среднем по рынку качеству отделки и услуг. Общая площадь качественных помещений Екатеринбурга может быть оценена на уровне 150 тыс. м2, при этом в городе большое число реализуемых проектов, претендующих на попадание в данную нишу рынка. В Новосибирске, Самаре и Ростове-на-Дону объём верхнего сегмента офисных рынков составляет около 100 тыс. м2, в Волгограде и Омске - не более 50 тыс. м2, на остальных крупных рынках - 60-90 тыс. м2.
Как наиболее динамичные выделяются три локальных рынка офисной недвижимости - Екатеринбургский, Новосибирский и Самарский. В последние годы на этих рынках введён в эксплуатацию значительный объём зданий в полупрофессиональном сегменте. Значительное число офисных помещений реконструировано или построено в Казани. По нескольку крупных офисных проектов реализовано в Челябинске, Перми, Нижнем Новгороде и Уфе. В Ростове-на-Дону до недавнего времени на рынке не наблюдалось новых проектов и ощущался значительный дефицит офисных площадей. Первые проекты небольшой площади были реализованы в 20052006 году, в 2007 году ожидается ввод в эксплуатацию около 90 тыс. м2 общей площади бизнес-центров различной классности.
Среди офисных рынков второго эшелона выделятся Воронеж и Калининград, где появился ряд офисных проектов среднего и небольшого размера, а также Краснодар, где значительный для рынка объём офисных помещений должен выйти в текущем году. Активное формирование профессионального сегмента ожидается в 200809 гг., когда на рынок выйдут объекты, реализация которых начинается в настоящий момент. Наиболее масштабные проекты заяв-
Таблица 1.17. Динамика предложения на некоторых региональных рынках офисной недвижимости5
Запланировано к вводу в 2006 году, тыс. кв.м Планируется к вводу в 2007 году, тыс. кв.м
Екатеринбург 145 200
Новосибирск 70
Самара 150
Ростов-на-Дону 41 90
Уфа 60
Казань 45
Нижний Новгород 30 60
лены в Екатеринбурге - Екатеринбург-Сити и комплекс на месте Завода по обработке цветных металлов (ЕЗОЦМ).
Перспективы основных региональных рынков связаны с двумя процессами - формированием полноценных национальных сетей представительств большинства крупных компаний, ведущих бизнес в России, и формированием сегмента компаний-лидеров среди региональных и локальных структур. Появившиеся в Москве и ряде регионов крупные компании в настоящее время переходят к новому этапу развития, связанному с новым конкурентным преимуществом - деятельность в масштабах страны в целом.
Всё это потребует создания инфраструктуры для пришлых компаний в основных региональных центрах и повлияет на развитие офисного сегмента класса А. С другой стороны, развитие и рост региональных по происхождению компаний, выделение среди них лидеров, ориентированных на корпоративные стандарты национальных и международных структур, создаст дополнительный спрос на площади класса А, а формирование средней прослойки успешных компаний подогреет развитие офисного сегмента класса В. Таким образом, можно спрогнозировать рост не менее чем в 2-3 раза на рынках-лидерах (Екатеринбург, Новосибирск, Самара, Ростов-на-Дону) и не менее чем в полтора-два раза на рынках прочих городов-миллионеров и офисных рынках второго эшелона.
Рейтинг рынков складской недвижимости. Ключевыми показателями с точки зрения развития складской недвижимости в регионах являются: уровень развития торговой недвижимости, транспортно-логистическое положение города и региона, объём грузооборота, объём и структура грузопотоков. По уровню развития торговой недвижимости необходимо выделить в первую очередь наиболее близкие к насыщению рынки (Казань, Нижний Новгород), присутствующие на которых современные торговые операторы предъявляют спрос на качественные логистические услуги. Также по показателю развития сектора торговой недвижимости необходимо учесть наиболее перспективные рынки - Екатеринбург, Самару, Ростов-на-Дону, Новосибирск, Пермь, Челябинск и Краснодар.
По транспортному положению - относительно ключевых автомобильных и железнодорожных магистралей, удобству сообщения с другими крупными региональными центрами и целесообразности перевалки грузов можно выделить несколько потенциальных логистических узлов. Ростов-на-Дону и Краснодар - для Северно-
го Кавказа, Самару - для Среднего и Нижнего Поволжья, Екатеринбург - для Уральского региона, Новосибирск и Кемерово - для Южной Сибири.
В перспективе с развитием региональных рынков Восточной Сибири и Дальнего Востока, учитывая большие расстояния, разделяющие экономические центры в этой части страны, на роль серьёзных логистических узлов, вероятно, будут претендовать Красноярск, Иркутск, Хабаровск и Владивосток. В целом, учитывая все вышеуказанные факторы, наиболее перспективными регионами с точки зрения развития современной складской недвижимости в среднесрочной перспективе являются Екатеринбург, Самара, пары Новосибирск - Кемерово и Ростов-на-Дону - Краснодар.
Ввод в эксплуатацию новых качественных складов в регионах частично разрешит проблему дефицита предложения, что повлияет на завышенные ставки аренды. Однако для Екатеринбурга, Новосибирска, Самары и Ростова-на-Дону будет возможно оперирование ставками московского рынка ($130-135 за м2 в год) для качественных помещений, для других крупных региональных центров возможны ставки $100-120 за м2 в год. В среднесрочной перспективе с учётом активного развития современной торговой недвижимости и расширением рынков для логистических операторов в регионах, спрос на качественные складские площади будет обостряться.
В 2007 на региональных рынках будет выведено до 10 крупных современных складских комплексов. В ближайшие два - три года сетевыми девелоперами будет освоено большинство перспективных региональных рынков, после чего, наиболее вероятно, начнётся массовый ввод качественных складских площадей. В этот же промежуточный период ожидается рост активности локальных девелоперов, благодаря которым на рынках появятся первые современные логистические мощности, рост активности местных игроков вызовет также и расширение полупрофессионального сегмента складских рынков (реконструированные и новые комплексы ограниченного качества).
Подводя итог проведенному анализу целесообразно определить основные особенности, влияющие на инвестиционную деятельность в регионах. Данными особенности, по нашему мнению, являются:
Во-первых, влияние на рынок местной администрации, местных элит. В любом из крупных региональных центров существует
Таблица 1.18. Основные качественные складские проекты в регионах6
Название Девелопер / инвестор Общая площадь
Складской комплекс Кинель Ср е днев о лжская логистическая компания 80 000
Логистический парк Самара Виктор и К 130 000
HJIK Батайск НЛК 50 000
HJIK Новосибирск НЛК 40 000
HJIK Екатеринбург НЛК 50 000
Q Парк Казань RDS Developments Quinn Group 230 000
Raven Mount Омск Raven Mount 100 000
Raven Mount Ростов-на-Дону Raven Mount 230 000
Логистический парк Пышма, (Екатеринбург) ИПЕ Евразия 270 000
4 Торговая недвижимость. Взгляд в 2008 год. // http://www.knightfrank.ru/on-line/files/8ADB182C-809D-42E3-84C0-D4B3CAD87C3F/ retail_outlook_2008.pdf.
5 Торговая недвижимость. Взгляд в 2008 год. // http://www.knightfrank.ru/on-line/files/8ADB182C-809D-42E3-84C0-D4B3CAD87C3F/ retail_outlook_2008.pdf.
6 Перспективы развития рынка складской недвижимости, 2008 г. // http://www.knightfrank.ru/on-line/files/C6F6F2A0-00C5-4C6F-8351-B66D142C3ED3/industrial_outlook_2008.pdf.
связка экономических и политических элит. Кланы, занявшие прочные позиции в региональной власти и муниципалитетах крупных городов, часто находили возможности для конвертации политического влияния в экономическое, а бизнесмены с серьёзными капиталами в последнее время наводнили городские и региональные парламенты. Чем больше ресурсов находится в руках местных элит, тем большее противодействие они готовы оказывать возможным конкурентам. По трудности входа на рынок хорошо известен Екатеринбург, проблемы в котором испытывали мощные национальные и международные структуры. Кроме того, в Свердловской области сконцентрированы многие металлургические предприятия и машиностроительные компании, связанные с нефтегазовым сектором, отсюда вышло несколько компаний национального уровня. В итоге за последние пятнадцать лет местные политические и экономические элиты имели возможность, опираясь на серьёзные ресурсы, договориться между собой и обеспечить себе доминирование в регионе, контроль за ключевыми процессами и режим смягчения сторонней конкуренции.
Подводя итог проведенному анализу можно сделать вывод о высоком инвестиционном интересе российских регионов для крупных игроков рынка коммерческой недвижимости, о стабильном росте каждого из сегментов рассматриваемого рынка и о недостаточно высоком уровне конкуренции в сравнении с Москвой и Санкт-Петербургом. Первые объекты, которые могли бы быть интересны инвесторам, уже появились на региональных рынках, ввод в эксплуатацию других ожидается в течение ближайших полугода. По итогам 2008 года в регионах, особенно на чётырёх наиболее активных рынках, может появиться от двух десятков до трех инвестиционно привлекательных профессиональных объектов коммерческой недвижимости. На рынках средней активности в среднесрочной перспективе наиболее вероятно появление до 2-3 профессиональных объектов на город.
Таким образом, можно заключить, что между рынками Москвы и регионов лежат огромные пропасти. Московский рынок количественно и качественно превосходит все офисные рынки страны,
в том числе и петербургский, на порядок или два. Общий объём московского рынка (около 10 млн. м2 с некачественным сектором) превосходит в три раза фонд площадей крупнейшего регионального рынка - екатеринбургского, а объём используемых площадей -почти в 10 раз. Объём сектора качественных площадей превосходит соответствующие показатели региональных рынков в 50-100 раз. Динамика ввода новых качественных площадей абсолютно недостижима для большинства рассматриваемых региональных рынков. Основных причин отставания региональных рынков две -более поздний старт качественного развития (самые активные региональные рынки начали активно меняться в последние 3-5 лет, большая часть - последние год-два) и меньший потенциал развития. В ближайшие годы регионы могут наверстать упущенное во внедрении новых стандартов качества и схем взаимоотношений игроков рынка (здесь ясно просматривается ориентация на столичный рынок), будет меняться структура рынка, однако количественно рынка подобного московскому не появится ни в среднесрочной, ни в долгосрочной перспективе.
Преждевременны разговоры об аналогиях между московским и региональными рынками и в виду того, что пока перед игроками локальных рынков стоят задачи устранения внутренних диспропорций и экономического освоения окружающих регионов. Например, сложно сравнивать рынки без единого офисного здания класса А и с сегментом этого класса объёмом 1 млн. м2. Исходя из этого можно сделать вывод о том, что в обозримой перспективе региональные рынки коммерческой недвижимости станут сопоставимы по качеству и объёмам московскому рынку офисной недвижимости затруднительно. Количество качественных объектов будет расти, а общее качество предложения коммерческой недвижимости естественно улучшится, но спрос на подобные изменения в регионах ограничен. Что связано как с особенностями локальных экономик (больше доля компаний мелкого и среднего бизнеса, меньше инвестиционных ресурсов, ниже платежёспособность компаний), так и с тем, что роль столицы в нашей стране уникальна и второй такой в ближайшее время не появится.
ПОКАЗАТЕЛИ УСТОЙЧИВОСТИ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ СИСТЕМЫ И ИХ МЕСТО В ПРОСТРАНСТВЕ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ПАРАМЕТРОВ
Егиян К.А., аспирантка СевКавГТУ
Целью функционирования предприятия считают - «создание потребителя». Основной задачей производственно-сбытовой системы, а соответственно и производственного предприятия является завоевание и сохранение устойчивого положения на рынке производителей.
Ключевые слова: производственная система, показатель, устойчивость предприятия, огранизационно-экономическая устойчивость.
INDICATORS OF STABILITY OF FUNCTIONING OF INDUSTRIAL SYSTEM AND THEIR PLACE IN SPACE OF ECONOMIC PARAMETERS
Egijan K., SevKavGTU, post-graduate student
As the purpose of functioning of the enterprise consider - «consumer creation». The Primary goal of industrial-marketing system, and accordingly and the industrial enterprise the gain and preservation of a stable market position of manufacturers is.
Key words: industrial system, an indicator, stability of the enterprise, ogranizatsionno-economic stability.
Показатель - это качественная и количественная оценка протека- Организационно-экономическая устойчивость предприятия пред-
ющих процессов и явлений в окружающей среде. Качественная сто- ставляет собой состояние оптимального упорядочения взаимосвязей
рона показателя отображает содержание явления или процесса в кон- и формирования пространственно-временной последовательности вза-
кретных условиях мест и времени, количественная - размер, абсолют- имодействия материальных, информационных и финансовых элемен-
ную или относительную величину в заданное время. Таким образом, тов предприятия (или производственно-сбытовой системы).
показатель - это качественная и количественная характеристика объек- Для оценки устойчивого положения производственно-сбытовой
та, выраженная числом, указывающим на его свойства [1]. системы вводится интегральный показатель устойчивости, учитыва-
Под устойчивостью предприятия понимается способность пред- ющий факторы, характеризующие предприятие, поставщиков и по-
приятия как социально-экономической системы достигать поставлен- требителей. Основной задачей любой производственно-сбытовой си-
ных целей на условиях увеличения совокупной полезности ресурсов стемы является оценка показателя устойчивости и управление им.
(материальных, информационных, экологических и др.) при непредс- На производственно-хозяйственную деятельность промышленных
казуемых воздействиях внешней среды [2]. предприятий оказывают влияние показатели, характеризующие:
Под устойчивым положением (функционированием) предприятия - финансово-экономическую стабильность предприятия;
на рынке производителей понимают способность предприятия сохра- - производственно-хозяйственную деятельность предприятия;
нять (или наращивать) объёмы реализации продукции (работ, услуг) - экологию производственной деятельности предприятия;
длительный период времени при различных изменениях в инфраструк- - степень удовлетворения потребительского спроса;
туре и при колебаниях потребительского спроса. - функционирование предприятий в условиях конкуренции;
