Специфические характеристики объектов недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

общий методологический подход к оценке экологически опасных видов использования земельных участков [1].

Безусловная значимость экологического фактора при расчете рентных платежей подтверждается зарубежной практикой регулирования земельно-имущественных отношений, в том числе через налоговую систему. Как видим, осознание необходимости такого учета есть и на уровне практических исполнителей работ по кадастровой оценке земельных участков и в России. Основной проблемой является отсутствие рабочих механизмов проведения оценочной деятельности для целей налогообложения. Учитывая, что результаты массовой кадастровой оценки являются информационной основой всей государственной политики в этой сфере, необходимо срочно разработать единые подходы к учету экологического фактора при Государственной кадастровой оценке [2].

Литература

1. Инновационное развитие экономических систем в условиях глобализации: коллективная международная монография / под общей редакцией д-ра эк. наук, проф. Е.Н. Камышанченко, к-та экон. наук, доц. Ю. Л. Растопчиной. Белгород: ИД «Белгород» НИУ «БелГУ», 2014.

2. Константинова Т. Г. Платность природопользования. Чебоксары: Изд-во Чуваш. ун-та, 2010.

Специфические характеристики объектов недвижимости

1 2 Фабричных М. Ю.\ Агеева М. В.2

1Фабричных Мария Юрьевна /Fabrichnyh Marija Jurevna - бакалавр;

2Агеева Маргарита Валерьевна / Ageeva Margarita Valerevna - бакалавр, кафедра организации строительства и управления недвижимостью, факультет экономики, управления и информационных систем в строительстве, Московский государственный строительный университет, г. Москва

Аннотация: в статье анализируются правовые режимы использования территории, внешняя среда промышленных комплексов. Рассматриваются промышленные комплексы и режимы использования территории. Данный предлагаемый метод оценки соответствует требованиям как рыночной, так и налоговой оценки. При этом ключевым допущением к применению модифицированного метода предполагаемого использования, согласно Международным стандартам оценки, является то, что затраты замещения должны отражать все сопутствующие расходы, такие как стоимость земли, инфраструктуры, затраты на проектировку и затраты на финансирование, которые были бы понесены рыночными участниками при создании эквивалентного актива.

Ключевые слова: комплекс, имущество, сооружения, кадастр, управление, режим.

Внешняя среда промышленных комплексов и правовые режимы использования территорий также существенно отличаются, что делает невозможным нахождение объектов-аналогов. Однако, некоторые сравнительные элементы можно выделить. К ним стоит отнести категорию земли, вид разрешенного использования, вид права и другие оформленные должным образом и подтвержденные характеристики. Кадастровая стоимость представляет собой эквивалент, исчисляемый в целях налогообложения в размере денежных единиц, основанный на расчете ценности земельного участка при сохранении текущего использования с учетом частных и публичных интересов. Определение кадастровой стоимости

крупных промышленных предприятий методами массовой оценки является некорректным по причине наличия уникальных характеристик объекта оценки при отсутствии объектов-аналогов. Поэтому применение методов индивидуальной оценки представляется единственно возможным.

Однако применение методов индивидуальной оценки также затруднено. Считаем уместным использовать гибридный метод, называемый нами как модифицированный метод предполагаемого использования земельного участка и воплощающий в себе элементы методов сравнения продаж и метод предполагаемого использования. Принцип метода сравнения продаж используется в части сопоставления земельных участков с однородными характеристиками, однако в чистом виде данный метод не применим в силу наличия у объекта оценки специфических уникальных характеристик (местоположение, энергообеспечение, транспортная доступность, обеспечение СЗЗ и возможности использования ассимилятивного потенциала окружающей среды). Это вызвано отсутствием на открытом рынке недвижимости объектов-аналогов. Поэтому методы сравнительного подхода используются при рассмотрении аналогов для целей застройки (т.е. свободного земельного участка, расположенного в сопоставимой локации), а также для целей использования в соответствии с функциональным назначением отдельных частей основной производственной площадки предприятия.

Метод предполагаемого использования тоже не лишен недостатков, так как сам метод предполагает наличие достоверной информации о стоимости продажи земельного участка вместе с находящимися на нем объектами недвижимости (метод последующей реализации в НК РФ).

Модифицированный метод предполагаемого использования земельного участка позволяет решить вышеназванные противоречия путем внесения соответствующих корректировок к ценам приобретения обычных земельных участков для перспективного промышленной застройки. Данные корректировки должны учесть, во-первых, что объект оценки представляет собой застроенный участок, а во-вторых, скорректировать вид использования объектов - аналогов исходя из требуемых характеристик для размещения именно крупного промышленного объекта (наиболее важными являются объем потребляемых ресурсов и требования к минимизации экологических рисков).

Данный предлагаемый метод оценки соответствует требованиям как рыночной, так и налоговой оценки (см. п. 10 ст. 40 НК). Стоимость земли, инфраструктуры, затраты на проектировку и затраты на финансирование, которые были бы понесены рыночными участниками при создании эквивалентного актива. В том числе включенными должны быть затраты, связанные с инфраструктурой, и работы по охране окружающей среды, которые потребуются по закону или положению [1].

Литература

1. Грехов М. А. Экологическая компонента кадастровой оценки как регулятор справедливых имущественных отношений // Имущественные отношения в РФ, 2014. № 1.