CC BY
9Оценочная модель состояния территории
1 2 Фабричных М. Ю.\ Агеева М. В.2
1Фабричных Мария Юрьевна /Fabrichnyh Marija Jurevna - бакалавр;
2Агеева Маргарита Валерьевна / Ageeva Margarita Valerevna - бакалавр, кафедра организации строительства и управления недвижимостью, факультет экономики, управления и информационных систем в строительстве, Московский государственный строительный университет, г. Москва
Аннотация: в статье анализируются государственная кадастровая оценка в нашей стране, регламентация учета экологического фактора. Рассматриваются различные причины регламентации учета экологического фактора при построении оценочной модели. Конечно, надо учесть, что рынок оцениваемых данным отчетом объектов достаточно ограничен и анализ тесноты связи фактора и стоимости объекта затруднен. Тем важнее разработать общий методологический подход к оценке экологически опасных видов использования земельных участков.
Ключевые слова: оценка, окружающая среда, сооружения, кадастр, ценообразование, строительство.
Практика государственной кадастровой оценки в нашей стране вообще не имеет в силу различных причин четкой регламентации учета экологического фактора, поэтому им пренебрегают при построении оценочной модели. Единственным исключением в этом отношении служит описание степени влияния экологического фактора при оценке земель промышленности Кемеровской области, приведенное в отчете № 24-0К от 31.10.2014, произведенном ЗАО «Эксперт-оценка» по заказу комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области. Пунктом указанного отчета описаны экологические факторы, как одни из четырех ценоообразующих в данной модели.
Исполнитель абсолютно верно развивает гипотезу о взаимосвязи влияния экологического состояния объектов (преимущественно это предприятия угольной промышленности) и земельной ренты, рассчитываемой от величины кадастровой стоимости земли. Более того, абсолютно резонно подмечает, что эмиссия вредных, загрязняющих веществ не ограничивается территорией самого объекта, а иногда и СЗЗ или охранной зоной. А именно, исполнителем приводится некоторая, при этом точно не определенная, корреляция стоимости земли и степени загрязнения территории, при этом доля эмиссии стационарных загрязнителей конкретного вида (угольные шахты, металлургические предприятия, химическая промышленность и др.) не выделена. К примеру, исходя из Государственного доклада о состоянии и об охране окружающей среды в РФ за 2015 год, структура источников загрязнения атмосферного воздуха показывает долевое участие предприятий добывающей отрасли не более 44%, причем элементом загрязнения, в основном, выступает угольная пыль и механические частицы, ареал загрязнения которых достаточно локален. Проанализировав структуру более вредных основных загрязнителей атмосферного воздуха Кемеровской области (CO, СО2, NO2, SO2), следует вывод, что степень вклада предприятий добывающей отрасли по данным компонентам составляет от 0,2 до 8,7%.
Поэтому в оценочной модели оценщик присваивает баллы экологического состояния территории, осуществляя это экспертным путем, при этом, не отражая в расчетной модели механизма влияния этих оценок. Исходя из пояснительной записки к отчету, инициатива учета фактора исходила от муниципальных властей и возможно была отражена в техническом задании, это следует из отсутствия описания в отчете тесноты связи экологического фактора и стоимости земли. Конечно, надо учесть, что рынок оцениваемых данным отчетом объектов достаточно ограничен и анализ тесноты связи фактора и стоимости объекта затруднен. Тем важнее разработать
общий методологический подход к оценке экологически опасных видов использования земельных участков [1].
Безусловная значимость экологического фактора при расчете рентных платежей подтверждается зарубежной практикой регулирования земельно-имущественных отношений, в том числе через налоговую систему. Как видим, осознание необходимости такого учета есть и на уровне практических исполнителей работ по кадастровой оценке земельных участков и в России. Основной проблемой является отсутствие рабочих механизмов проведения оценочной деятельности для целей налогообложения. Учитывая, что результаты массовой кадастровой оценки являются информационной основой всей государственной политики в этой сфере, необходимо срочно разработать единые подходы к учету экологического фактора при Государственной кадастровой оценке [2].
Литература
1. Инновационное развитие экономических систем в условиях глобализации: коллективная международная монография / под общей редакцией д-ра эк. наук, проф. Е.Н. Камышанченко, к-та экон. наук, доц. Ю. Л. Растопчиной. Белгород: ИД «Белгород» НИУ «БелГУ», 2014.
2. Константинова Т. Г. Платность природопользования. Чебоксары: Изд-во Чуваш. ун-та, 2010.
Специфические характеристики объектов недвижимости
1 2 Фабричных М. Ю.\ Агеева М. В.2
1Фабричных Мария Юрьевна /Fabrichnyh Marija Jurevna - бакалавр;
2Агеева Маргарита Валерьевна / Ageeva Margarita Valerevna - бакалавр, кафедра организации строительства и управления недвижимостью, факультет экономики, управления и информационных систем в строительстве, Московский государственный строительный университет, г. Москва
Аннотация: в статье анализируются правовые режимы использования территории, внешняя среда промышленных комплексов. Рассматриваются промышленные комплексы и режимы использования территории. Данный предлагаемый метод оценки соответствует требованиям как рыночной, так и налоговой оценки. При этом ключевым допущением к применению модифицированного метода предполагаемого использования, согласно Международным стандартам оценки, является то, что затраты замещения должны отражать все сопутствующие расходы, такие как стоимость земли, инфраструктуры, затраты на проектировку и затраты на финансирование, которые были бы понесены рыночными участниками при создании эквивалентного актива.
Ключевые слова: комплекс, имущество, сооружения, кадастр, управление, режим.
Внешняя среда промышленных комплексов и правовые режимы использования территорий также существенно отличаются, что делает невозможным нахождение объектов-аналогов. Однако, некоторые сравнительные элементы можно выделить. К ним стоит отнести категорию земли, вид разрешенного использования, вид права и другие оформленные должным образом и подтвержденные характеристики. Кадастровая стоимость представляет собой эквивалент, исчисляемый в целях налогообложения в размере денежных единиц, основанный на расчете ценности земельного участка при сохранении текущего использования с учетом частных и публичных интересов. Определение кадастровой стоимости
